Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ: FIRPTA và tờ khai thuế

Khi chốt giao dịch, tôi bị khấu trừ bao nhiêu?

Người mua tại Hoa Kỳ thường khấu trừ 15% của tổng giá bán, không phải trên khoản lãi hay số tiền còn lại sau khi trả khoản vay thế chấp. Mức thấp hơn hoặc không bị khấu trừ tùy vào mục đích sử dụng của người mua và giá của toàn bộ bất động sản, kể cả khi có nhiều người cùng sở hữu (IRS: Hướng dẫn Form 8288).

Theo quy định về nhà ở, người mua là cá nhân hoặc thành viên gia đình phải có kế hoạch rõ ràng để ở tại đó ít nhất 50% số ngày có người sử dụng bất động sản, trong mỗi giai đoạn 12 tháng của hai giai đoạn đầu sau khi chốt giao dịch; những ngày bỏ trống không tính. Việc bạn từng dùng làm nhà nghỉ dưỡng không quyết định mức khấu trừ. Được miễn khấu trừ không có nghĩa là khoản lãi được miễn thuế Hoa Kỳ (IRS: Hướng dẫn Form 8288).

Tôi có thể giảm mức khấu trừ trước khi chốt giao dịch không?

Bạn có thể xin IRS cấp giấy xác nhận khấu trừ bằng Form 8288-B khi mức khấu trừ tiêu chuẩn vượt quá số thuế Hoa Kỳ dự kiến, kể cả khi bán gần như không có lãi. Người nộp đơn phải ký vào mẫu đơn. Hãy nộp sớm: IRS cho biết thường xử lý trong vòng 90 ngày sau khi nhận hồ sơ đầy đủ, kèm mã số thuế Hoa Kỳ của mọi bên (IRS: Form 8288-B; giấy xác nhận khấu trừ).

Nếu đến ngày chốt giao dịch mà đơn của bạn vẫn đang chờ xử lý, hãy thông báo bằng văn bản cho người mua. Đơn nộp trước ngày chốt giao dịch cho phép người mua giữ lại số tiền bắt buộc trong lúc IRS xem xét; người mua vẫn phải khấu trừ khi chốt giao dịch, rồi nộp sau theo giấy xác nhận hoặc theo quyết định từ chối. Hạn thông thường để người mua nộp Form 8288, Form 8288-A và số tiền là ngày thứ 20 sau khi chuyển nhượng, nhưng nếu đơn xin giấy xác nhận được nộp đúng hạn thì hạn nộp tiền dời sang ngày thứ 20 sau ngày IRS gửi thư quyết định (IRS: giấy xác nhận khấu trừ; IRS: Hướng dẫn Form 8288).

Đơn cần có bản ước tính lãi bán và số thuế Hoa Kỳ tối đa kèm chứng từ hỗ trợ. Hãy chuẩn bị hợp đồng mua và hợp đồng bán dự kiến, hồ sơ chi phí đóng giao dịch và chi phí cải tạo, lịch sử khấu hao khi cho thuê, và mã số thuế của từng bên. Giấy xác nhận chỉ thay đổi số tiền bị khấu trừ; nó không thay thế tờ khai thuế của bạn.

Nếu người mua đã nộp phần khấu trừ dư cho IRS, giấy xác nhận được cấp sau khi chốt giao dịch có thể cho phép hoàn tiền sớm. Hãy làm theo hướng dẫn của Form 8288-A sau khi nhận giấy xác nhận; bạn vẫn phải nộp tờ khai của năm bán.

Tôi có cần ITIN để bán nhà không?

ITIN không phải điều kiện pháp lý để chốt giao dịch bán, nhưng bạn cần mã số thuế Hoa Kỳ để nhận lại tiền khấu trừ FIRPTA hoặc xin giấy xác nhận. Nếu bạn không có Số An sinh Xã hội Hoa Kỳ và không đủ điều kiện để có số này, hãy xin Mã số định danh người nộp thuế cá nhân (ITIN) bằng Form W-7. Việc chưa có ITIN không ngăn người mua nộp Form 8288 và Form 8288-A, nhưng IRS sẽ không gửi cho bạn Form 8288-A có đóng dấu, là giấy cần thiết để nhận lại tiền khấu trừ, cho đến khi có mã số của bạn (IRS: Hướng dẫn Form 8288).

Nếu việc bán nhà là lý do duy nhất khiến bạn cần ITIN, hãy nộp đơn sau khi đã có hợp đồng mua bán có giá trị ràng buộc pháp lý; IRS cho biết sẽ từ chối đơn nộp sớm hơn. Ngoại lệ bán bất động sản của Form W-7 yêu cầu mẫu FIRPTA đã hoàn thành cùng hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chốt giao dịch, và người bán còn phải nộp thêm một số giấy tờ khác. Nếu bạn cũng xin giấy xác nhận, hãy gửi Form W-7 và Form 8288-B đã hoàn thành cùng lúc theo hướng dẫn của IRS. Nếu đủ điều kiện theo hướng nộp kèm tờ khai, bạn cũng có thể xin ITIN cùng với Form 1040-NR. Hãy xem hướng dẫn Form W-7 hiện hành để biết giấy tờ chứng minh nhân thân và nơi gửi hồ sơ. Mỗi người bán nước ngoài đồng sở hữu đều cần có mã số.

Tôi phải nộp gì để lấy lại tiền khấu trừ, và nộp khi nào?

Hãy nộp Form 1040-NR của năm bán để tính số thuế Hoa Kỳ thực tế, ghi nhận khoản khấu trừ FIRPTA đã nộp và xin hoàn phần dư. Giao dịch bán thuộc về tờ khai của năm bạn chốt giao dịch, kể cả khi giấy xác nhận đang chờ khiến Form 8288-A ghi ngày muộn hơn (IRS: Câu hỏi thường gặp về FIRPTA).

Hãy nhờ đại diện đóng giao dịch ghi đúng họ tên, địa chỉ và ITIN của bạn trên Form 8288-A. IRS đóng dấu Copy B và gửi cho người bán nước ngoài; hãy đính kèm bản này vào Form 1040-NR để nhận tín thuế FIRPTA ở line 25f. Nếu chưa nhận được, hãy kiểm tra hồ sơ người mua đã nộp và xem có thiếu ITIN hay không. Nếu người mua nộp hồ sơ mà không có mã số của bạn, IRS cho phép bạn nhận tín thuế nếu có bằng chứng đầy đủ về khoản đã bị khấu trừ, chẳng hạn giấy tờ chốt giao dịch, kèm bản giải trình nêu thông tin trên Form 8288 và Form 8288-A cùng ITIN của bạn (IRS: khai và nộp thuế đối với quyền lợi bất động sản Hoa Kỳ; IRS: Hướng dẫn Form 1040-NR).

Lãi bán nhà tại Hoa Kỳ được tính như thế nào?

Với một giao dịch bán đơn giản, lãi theo luật Hoa Kỳ bằng giá bán trừ chi phí bán và giá gốc điều chỉnh (adjusted basis). Bắt đầu từ giá mua, cộng các khoản cải tạo đủ điều kiện, rồi trừ khấu hao Hoa Kỳ đã được phép hoặc lẽ ra được phép khi cho thuê, kể cả khi bạn chưa từng khai khoản này trên tờ khai (IRS: Publication 551; IRS: Publication 523).

Ngôi nhà bạn từng ở có thể được loại trừ lãi nhà ở chính theo luật Hoa Kỳ, nhưng chỉ khi đáp ứng các điều kiện riêng của Hoa Kỳ về thời gian sở hữu và sử dụng. Việc chỉ định nhà ở chính tại Canada không xác lập kết quả này theo luật Hoa Kỳ. Việc cho thuê có thể khiến một phần khoản lãi vẫn chịu thuế dù đã được loại trừ lãi nhà ở, và khi bán bất động sản cho thuê có thể phải nộp Form 4797 cùng các schedule về lãi vốn (IRS: Publication 523; IRS: Hướng dẫn Form 1040-NR).

Nếu bạn có lãi từ bất động sản Hoa Kỳ, hãy kiểm tra thêm thuế tối thiểu thay thế (alternative minimum tax) theo hướng dẫn Form 6251 dành cho người nước ngoài không cư trú.

Tiểu bang có khấu trừ hoặc đánh thuế khoản bán này không?

Tiểu bang nơi có bất động sản có thể áp thuế riêng hoặc khấu trừ khi chốt giao dịch, bên cạnh FIRPTA liên bang. Hãy tìm hiểu quy định của tiểu bang nơi có bất động sản trước khi đưa ra hướng dẫn đóng giao dịch; giấy xác nhận liên bang không giải quyết việc khấu trừ của tiểu bang.

Chẳng hạn California dùng Form 593. Người bán bị lỗ về thuế tại California hoặc không có lãi và có mã số thuế có thể xác nhận kết quả đó để tránh bị California khấu trừ; người bán có lãi có thể chọn cách tính thay thế. Hãy nộp mẫu này cho đơn vị escrow trước ngày chốt giao dịch, và khai mọi khoản California đã khấu trừ trên Form 540NR. Các tiểu bang khác có quy định khác (California FTB: Hướng dẫn Form 593).

Tôi khai khoản bán này ở Canada như thế nào?

Nếu bạn là người cư trú về thuế tại Canada, hãy khai giao dịch bán bất động sản Hoa Kỳ đứng tên cá nhân (tài sản vốn) bằng đô la Canada trên Schedule 3 của T1. Bất động sản cho thuê cũng có thể phát sinh thu hồi khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance, CCA) hoặc lỗ cuối cùng (terminal loss), tách biệt với lãi vốn; hãy rà soát hồ sơ cho thuê trước khi nộp tờ khai (CRA: Hướng dẫn về lãi vốn; CRA: Hướng dẫn về thu nhập cho thuê).

Cư dân Québec cũng khai khoản lãi trên Schedule G của tờ khai Québec. Form TP-772-V dùng để tính tín thuế nước ngoài của Québec; việc chỉ định nhà ở chính dùng Form TP-274-V cùng Schedule G (Revenu Québec: lãi vốn, tín thuế nước ngoài, chỉ định nhà ở chính).

Hiệp định thuế Canada–Hoa Kỳ cho phép Hoa Kỳ đánh thuế khoản lãi từ bất động sản tại Hoa Kỳ. Người cư trú tại Canada vẫn có thể phải khai khoản lãi trên tờ khai Canada; việc giảm tình trạng đánh thuế hai lần có thể đến từ tín thuế nước ngoài, chứ không phải từ việc loại khoản bán này khỏi thu nhập (Hiệp định thuế Canada–Hoa Kỳ, Điều XIII và XXIV). Nếu bạn mua bất động sản chủ yếu để bán lại hoặc xem nó như hàng tồn kho kinh doanh, khoản lợi nhuận có thể là thu nhập kinh doanh (CRA: thu nhập từ bất động sản).

Vì sao khoản lãi theo luật Canada có thể khác khoản lãi theo luật Hoa Kỳ?

Canada quy đổi từng phần của giao dịch theo thời điểm phát sinh: tiền bán theo tỷ giá ngày bán, giá gốc điều chỉnh (ACB) theo tỷ giá lúc mua, còn chi phí bán và chi phí cải tạo theo tỷ giá lúc chi. Vì vậy lãi tính bằng đô la Canada có thể cao hơn hoặc thấp hơn lãi tính bằng đô la Hoa Kỳ, ngay cả khi chưa xét đến việc hai nước có quy tắc khấu hao khác nhau (CRA: Hướng dẫn về lãi vốn).

Hãy giữ lại tỷ giá và ngày quy đổi cùng với cả hai bảng kê chốt giao dịch và biên nhận cải tạo. Nếu bạn đã sở hữu bất động sản này khi trở thành cư dân Canada, Canada nói chung xem giá trị thị trường hợp lý vào ngày đó là giá gốc ban đầu của bạn. Hãy giữ bản thẩm định giá tại thời điểm đó; xem Bất động sản ngoài Canada (CRA: người mới đến Canada).

Làm sao để không bị đánh thuế hai lần trên khoản lãi?

Trước hết hãy tính số thuế thu nhập liên bang Hoa Kỳ cuối cùng và thuế thu nhập tiểu bang (nếu có) trên khoản bán, sau đó cân nhắc tín thuế nước ngoài của Canada cho phần thuế Hoa Kỳ đủ điều kiện trên thu nhập đã khai trong tờ khai Canada. Khoản khấu trừ FIRPTA là khoản nộp trước cho thuế Hoa Kỳ, không phải số thuế cuối cùng. Số tiền mà Hoa Kỳ đã hoàn hoặc sẽ hoàn không được tính là thuế nước ngoài đã nộp để dùng cho tín thuế của Canada (CRA: Folio về tín thuế nước ngoài, đoạn 1.33).

Tờ khai Canada có thể đến hạn trước tờ khai Hoa Kỳ. Hãy chuẩn bị bảng tính thuế Hoa Kỳ kịp để nộp tờ khai Canada, và yêu cầu điều chỉnh tờ khai Canada nếu khoản hoàn thuế Hoa Kỳ nhận sau này làm thay đổi mức tín thuế đủ điều kiện (CRA: thay đổi tờ khai). Tín thuế liên bang bị giới hạn ở phần thuế liên bang Canada tương ứng với thu nhập ngoài kinh doanh đủ điều kiện từ Hoa Kỳ; thuế nước ngoài trên thu nhập ngoài kinh doanh chưa dùng hết không thể chuyển sang năm khác (CRA: Folio về tín thuế nước ngoài, đoạn 1.24 và 1.74). Hãy giữ tờ khai Hoa Kỳ cuối cùng, tờ khai tiểu bang, chứng từ khấu trừ, bằng chứng thanh toán và thông báo hoàn thuế. Xem Thu nhập nước ngoài trên tờ khai Canada để biết cách tính Form T2209 và tín thuế cấp tỉnh bang (CRA: tín thuế nước ngoài liên bang).

Nhà nghỉ dưỡng ở Hoa Kỳ có thể là nhà ở chính của tôi tại Canada không?

Nhà ở Hoa Kỳ có thể được chỉ định là nhà ở chính theo luật Canada cho năm bạn sở hữu khi đang cư trú tại Canada, nếu trong năm đó bạn, vợ/chồng hoặc bạn đời, vợ/chồng hoặc bạn đời cũ, hay con của bạn thường xuyên ở trong nhà. Ở thời gian ngắn vẫn có thể được tính, nhưng nhà chủ yếu dùng để lấy tiền thuê cần được xem xét kỹ hơn. Gia đình bạn không thể chỉ định một ngôi nhà khác cho cùng năm đó (CRA: Folio về nhà ở chính, đoạn 2.10–2.13 và 2.74). Để nhận miễn thuế, hãy khai giao dịch bán trên Schedule 3 và chỉ định ngôi nhà trên Form T2091(IND) cùng tờ khai của năm bán; cư dân Québec còn dùng Schedule G và Form TP-274-V (CRA: Folio về nhà ở chính, đoạn 2.15; Revenu Québec: chỉ định). Xem Miễn thuế nhà ở chính để biết cách tính. Việc chỉ định theo luật Canada tự nó không loại bỏ thuế Hoa Kỳ hay khoản khấu trừ FIRPTA.

Việc chuyển nhà ở thành nhà cho thuê, hoặc nhà cho thuê thành nhà ở, có thể bị Canada coi như đã bán (deemed sale). Lựa chọn theo subsection 45(2) có chữ ký được nộp kèm tờ khai của năm thay đổi; lựa chọn theo subsection 45(3) có chữ ký được nộp kèm tờ khai của năm bán sau cùng, hoặc sớm hơn nếu CRA yêu cầu. Nếu bạn đã yêu cầu CCA tại Canada, các lựa chọn này có thể bị hủy bỏ hoặc không dùng được (CRA: Folio về nhà ở chính, đoạn 2.48 và 2.54–2.55).

Nếu đồng sở hữu hoặc bán lỗ thì sao?

Khi bán chung, hãy xác định tình trạng thuế Hoa Kỳ và tỷ lệ sở hữu của từng chủ sở hữu trước khi chốt giao dịch. Nếu người bán là người Hoa Kỳ và người nước ngoài cùng bán, người mua phân bổ số tiền thực nhận theo phần vốn góp và khấu trừ trên phần của các chủ sở hữu nước ngoài; vợ chồng được coi là góp vốn bằng nhau theo quy tắc này. Nếu tất cả người bán đều là người nước ngoài, FIRPTA nói chung áp dụng cho toàn bộ số tiền thực nhận. Phép thử về giá nhà ở vẫn dùng giá của toàn bộ bất động sản (IRS: Hướng dẫn Form 8288). Mỗi chủ sở hữu nước ngoài nên có Form 8288-A riêng, chỉ nhận phần tín thuế của mình, và nói chung nộp Form 1040-NR riêng (IRS: xác minh tín thuế). Những người bán nước ngoài đồng sở hữu phải yêu cầu người mua, chậm nhất vào ngày thứ 10 sau khi chốt giao dịch, ghi tỷ lệ chia tín thuế đã thỏa thuận trên các Form 8288-A; nếu không, người mua sẽ chia đều tín thuế (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv)).

Bán lỗ không tự động chấm dứt khoản khấu trừ FIRPTA. Hãy xin giấy xác nhận khấu trừ nếu mức khấu trừ tiêu chuẩn vượt quá số thuế dự kiến. Khoản lỗ khi bán nhà dùng cho mục đích cá nhân nói chung không được khấu trừ ở cả hai nước; khoản lỗ của bất động sản cho thuê theo quy tắc khác, và lịch sử khấu hao vẫn quan trọng (IRS: Publication 523; CRA: Hướng dẫn về lãi vốn).

Ví dụ

Ví dụ minh họa về việc bán nhà nghỉ dưỡng; mọi số tiền bán đều tính bằng đô la Hoa Kỳ trừ khi ghi C$. Bạn mua bất động sản với giá US$400.000 khi một đô la Hoa Kỳ bằng C$1,25. Bạn bán với giá US$600.000 khi một đô la Hoa Kỳ bằng C$1,35, và trả US$40.000 chi phí bán theo cùng tỷ giá đó. Không có cho thuê, khấu hao hay cải tạo. Người mua là cá nhân và dự định dùng làm nơi ở.

Người mua khấu trừ US$60.000 theo quy tắc nhà ở, tính trên tổng giá bán US$600.000. Lãi theo luật Hoa Kỳ của bạn, trước khi áp dụng bất kỳ khoản loại trừ lãi bán nhà nào, là US$160.000: US$600.000 trừ US$40.000 chi phí bán và US$400.000 giá mua. Nếu số thuế Hoa Kỳ cuối cùng từ giao dịch bán là US$25.000, việc nộp Form 1040-NR có thể giúp bạn nhận lại US$35.000 trong khoản đã bị khấu trừ.

Lãi theo luật Canada của bạn, trước khi áp dụng miễn thuế nhà ở chính của Canada, là C$256.000: C$810.000 tiền bán trừ C$54.000 chi phí bán và C$500.000 giá mua. Để tính tín thuế nước ngoài của Canada, hãy bắt đầu từ số thuế Hoa Kỳ cuối cùng, không phải US$60.000 đã bị khấu trừ. Số tín thuế thực tế phụ thuộc vào tờ khai Canada.

Trường hợp của bạn khác thì sao?

• Bất động sản đã cho thuê: khấu hao Hoa Kỳ và CCA của Canada trong quá khứ có thể làm thay đổi kết quả bán, và các tờ khai cho thuê còn thiếu cần được xử lý. Xem Người Canada có bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ.
• Bất động sản do LLC, công ty, hợp danh, quỹ tín thác hoặc di sản sở hữu: người nộp thuế và hồ sơ phải khai có thể thay đổi. Xem Người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ như thế nào và, với LLC, xem Chủ sở hữu người Canada của LLC tại Hoa Kỳ.
• Bạn đã ở Hoa Kỳ trong thời gian dài: tình trạng cư trú tại Hoa Kỳ của bạn có thể làm thay đổi tờ khai. Xem Snowbird và tình trạng cư trú tại Hoa Kỳ.
• Bạn đang kiểm tra các báo cáo tài sản nước ngoài của những năm trước: xem Báo cáo tài sản nước ngoài và công ty liên kết.
• Bạn đã sở hữu bất động sản này vào ngày 26 tháng 9 năm 1980 khi đang cư trú tại Canada: Điều XIII(9) của hiệp định có thể làm giảm phần lãi chịu thuế Hoa Kỳ, tùy theo các ngoại lệ về quyền sở hữu và tài sản (Hiệp định thuế Canada–Hoa Kỳ).
• Bất động sản nằm ngoài Canada nhưng không ở Hoa Kỳ: xem Bất động sản ngoài Canada.
• Có tranh chấp giữa các đồng sở hữu, di sản, khoản lỗ, hoặc giấy xác nhận vẫn đang chờ khi gần đến ngày chốt giao dịch: hãy chuẩn bị cả hai bảng kê chốt giao dịch, hồ sơ quyền sở hữu và vốn góp, biên nhận cải tạo, tờ khai Hoa Kỳ các năm trước, lịch khấu hao, ITIN và mọi mẫu khấu trừ của tiểu bang để nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.