Kanada dışındaki mülkü kiralamak veya satmak: Kanada vergisi

Para yurt dışında kalıyorsa yurt dışındaki mülkün kirasını bildirmeli miyim?

Evet. Kanada vergi mukimi, Kanada’da mukim olduğu dönem için yurt dışındaki mülkten elde ettiği geliri, kirayı Kanada’ya aktarsa da yabancı bir hesapta bıraksa da bildirir (CRA: yeni gelenler).

ABD’deki bir mülk için hem Kanada hem ABD beyannamesinde kira rehberine bakın. Form T1135 ayrı bir bilgi beyannamesidir. Mülkünüz için gerekip gerekmediğini öğrenmek için yabancı mülk bildirimi rehberine bakın.

Dünya genelindeki gelirin bildirilmesi yükümlülüğünü Kanada mukimliği başlatır. Mülkün bulunduğu yer ve kirayı tutan hesap bunu değiştirmez. Yıl içinde taşındıysanız, Kanada mukimi olduğunuz dönemde elde ettiğiniz yabancı kirayı bildirin. O yılın geri kalan geliri için Kanada mukimi olarak ilk beyannameniz rehberine bakın (CRA: yeni gelenler).

Yabancı kirayı Form T776’da hangi para biriminde ve nasıl bildiririm?

Kiranız mülk geliri sayılıyorsa, brüt kirayı ve giderleri Form T776’da Kanada doları cinsinden bildirin. Brüt kirayı 8299 numaralı satırdan beyanname 12599 numaralı satıra, net kira gelirini veya zararını 9946 numaralı satırdan beyanname 12600 numaralı satıra aktarın. Mülke ortak sahipseniz, mülkün tamamının brüt kirasını beyanname 12599 numaralı satırda, net sonuçtan yalnızca kendi payınızı 12600 numaralı satırda bildirin (Form T776; CRA: Kira geliri). Temizlik veya yemek gibi kiracıya verilen kapsamlı hizmetler, bu geliri işletme geliri haline getirip Form T2125’te bildirilmesini gerektirebilir (CRA: kira geliri mi, işletme geliri mi).

İlgili gün için Bank of Canada kurunu veya ondan önceki, kuru açıklanmış en yakın günün kurunu kullanın. Döviz kurları önemli ölçüde dalgalanmıyorsa CRA, tekrarlayan gelir için ortalama kuru kabul edebilir. Satış veya tek seferlik iyileştirme için kendi tarihinin kuru gerekir (CRA: gelir vergisi bildirim para birimi). Yabancı tutarları Kanada doları kayıtlarına bağlayan bir tablo tutun.

Yurt dışındaki mülkün giderlerini ve amortismanını indirebilir miyim?

Kanada mukimi, yurt dışındaki mülkten kira geliri elde etmek için yapılan makul giderleri genellikle olağan kira kurallarına göre indirebilir. Kanada’nın amortisman indirimi olan sermaye maliyeti indirimi (CCA), binaya uygulanabilir, araziye uygulanamaz. CCA, toplamda bir kira zararı oluşturamaz veya artıramaz (CRA: Kira geliri).

Kişisel kullanım, indirilebilir giderleri azaltır. Kâr amacı olmayan bir maliyet paylaşımı düzeni, indirilebilir bir kira zararı doğurmayabilir. CCA isteğe bağlıdır ve sonraki bir satış, daha önce talep edilen CCA’nın recapture olarak gelire dönmesine yol açabilir (CRA: Kira geliri). Binanın CCA sınıfı için sermaye maliyeti indirimi rehberine bakın.

Yabancı kiradan iki kez vergi ödemekten nasıl kaçınırım?

Kanada’da bildirilen kira için ödenen yabancı gelir vergisi, genellikle o gelire düşen Kanada vergisiyle sınırlı olmak üzere yabancı vergi kredisine uygun olabilir. Kiralık mülkün yıllık emlak vergisi ise genellikle kiraya verilebilir olduğu dönem için gider olarak işlenir (CRA: yabancı vergi kredisi; CRA: Kira geliri). Ödenen yabancı gelir vergisinin kanıtını saklayın. Federal, eyalet ve Québec hesapları için Kanada beyannamesinde yabancı gelir rehberine bakın.

Kanada’ya taşınmadan önce mülke sahipseniz maliyet esasım nedir?

Kanada vergi mukimi olduğunuzda sahip olduğunuz, Kanada dışındaki mülk için Kanada maliyeti genellikle o andaki gerçeğe uygun piyasa değeridir. Göç kuralı, sizi bu mülkü satıp hemen gerçeğe uygun piyasa değeriyle yeniden almış sayar. Bu nedenle daha önceki yabancı satın alma fiyatı, sonraki bir kazanç için genellikle Kanada başlangıç maliyeti olmaz (Income Tax Act, section 128.1; CRA: yeni gelenler).

Kanada mukimliğinin başladığı tarihe yakın bir tarihteki mülk değerinin kanıtını edinin. Mülk kiralıksa arazi ve bina için ayrı değerler alın. Kanada doları değerini o günün kuruyla kaydedin. Sonraki sermaye niteliğindeki iyileştirmeler ilgili mülkün maliyetine eklenir, olağan onarımlar eklenmez (CRA: gelir vergisi bildirim para birimi; CRA: Kira geliri). Geri dönen bir mukim veya olağandışı bir sahiplik geçmişi hesabı değiştirebilir ve incelenmelidir.

Yurt dışındaki mülk bana miras kaldıysa veya hediye edildiyse ne olur?

Çoğu hediye ve mirası almak, Kanada’da tek başına vergilendirilebilir gelir değildir. Sonraki kira ve vergilendirilebilir bir satış ise farklıdır (CRA: vergilendirilmeyen tutarlar). Miras kalan veya hediye edilen mülkün Kanada maliyeti, eşten veya fiili eşten yapılan bazı devirler gibi istisnalar saklı kalmak üzere, genellikle mülkü edindiğiniz andaki gerçeğe uygun piyasa değeridir. Miras belgelerini veya hediye senedini ve o tarihe ait bir değerlemeyi saklayın (Income Tax Act, section 69; CRA: özel işlemler).

Tarihleri sırayla inceleyin: miras veya hediye yoluyla edinim, sonraki bir Kanada’ya taşınma, ardından satış. Kanada mukimliği başladığında mülke sahipseniz, göç sırasındaki gerçeğe uygun piyasa değeri kuralı Kanada maliyetini yeniden sıfırlayabilir. Yabancı terekenin veya bağışçının vergi uygulaması, tek başına Kanada maliyetinizi belirlemez (Income Tax Act, section 69; section 128.1).

Yurt dışındaki mülkün satışı Kanada’da nasıl vergilendirilir ve bildirilir?

Kanada vergi mukimiyken satılan sermaye niteliğindeki mülk için kazancı Kanada doları cinsinden hesaplayın: satış geliri eksi düzeltilmiş maliyet bedeli (genellikle Kanada’daki satın alma veya farazi maliyeti artı uygun edinim giderleri ve iyileştirmeler) ve satış giderleri. Gelir yurt dışında kalsa bile satışı Schedule 3’te bildirin. Vergilendirilebilir sermaye kazancı 12700 numaralı satıra gider. Kiralık bir bina ayrıca Form T776’da CCA recapture doğurabilir (CRA: Schedule 3’ün doldurulması; CRA: Kira geliri).

Araziyi ve kiralık binayı Schedule 3’te ayrı bildirin. Kişisel kullanımdaki bir mülkün zararı genellikle indirilemez. Amortismana tabi kiralık bir bina sermaye zararı doğuramaz. Ancak CCA sınıfının pozitif bakiyesi varsa ve sınıfta mülk kalmadıysa terminal zararı indirilebilir (CRA: Schedule 3’ün doldurulması). Yabancı para fiyatı pek değişmemiş olsa bile, döviz kuru Kanada kazancını değiştirebilir. İpotek bakiyesi mülkün kazancını azaltmaz. Yabancı para cinsinden ipotek borcunu geri ödemek ayrı bir kur kazancı veya zararı doğurabilir. Bu nedenle borçlanma ve geri ödeme kayıtlarını saklayın (Income Tax Act, section 39(2)).

ABD’deki bir satış için stopaj ve ABD beyannameleri hakkında Kanadalı olarak ABD gayrimenkulü satmak rehberine bakın.

Yurt dışındaki bir ev ana konut istisnasından yararlanabilir mi?

Evet. Yurt dışındaki bir ev, Kanada mukimi olduğunuz bir yıl için, ona sahipseniz, onu tahsis ettiyseniz ve siz, şu anki veya eski eşiniz ya da fiili eşiniz veya çocuğunuz orada olağan şekilde oturduysa uygun olabilir. Ebeveyninizin orada tek başına yaşaması sizin ikamet testinizi karşılamaz. Aileniz aynı yıl için genellikle başka bir evi tahsis edemez (CRA: Ana konut).

Herhangi bir zamanda ana konutunuz olmuş bir evi satarsanız, istisna kazancın tamamını karşılasa bile Schedule 3’ün Part 2 bölümünü ve Form T2091(IND)’yi doldurun. Kâğıt beyannameye formu ekleyin. Elektronik beyan veriyorsanız saklayın (CRA: ana konutun bildirilmesi; Form T2091(IND)).

İstisna formülü, Kanada mukimi olduğunuz uygun tahsis yıllarını sayar. Formüldeki ek yıl, ilgili edinim yılında veya farazi yeniden edinim yılında mukim olup olmadığınıza bağlıdır. Göçten önce satın alınan bir ev varışta yeniden edinilmiş sayılabilir. Bu nedenle formülü uygulamadan önce o tarihi kontrol edin (Income Tax Act, section 40; section 128.1; CRA: Ana konut).

Esas olarak kira elde etmek için tutulan bir mülk, orada kısa süre kalmanız nedeniyle genellikle uygun olmaz. Konut ile kiralık kullanım arasındaki bir değişiklik farazi satışa yol açabilir. Evden kiralığa geçiş için imzalı subsection 45(2) seçimi değişiklik yılının beyannamesiyle verilir. Kiralıktan konuta geçiş için imzalı subsection 45(3) seçimi ise nihai satışın beyannamesiyle veya CRA talep ederse daha önce verilir. CCA talep etmek 45(2) seçimini sona erdirir ve 45(3) seçimini engelleyebilir. Kurallar için evi kiralık eve çevirmek, yılların tahsisi için ana konut istisnası rehberlerine bakın (CRA: Ana konut).

Örnek

Yalnızca örnek amaçlıdır. Tüm tutarlar Kanada dolarıdır. Mülkün sermaye niteliğinde olduğunu ve hiçbir ana konut istisnasının uygulanmadığını varsayın.

Bir sahip, Kanada vergi mukimi olmadan önce yurt dışındaki bir kiralık mülk için C$220.000 ödedi. Varıştaki gerçeğe uygun piyasa değeri C$300.000 olup bunun C$100.000’ı arazi, C$200.000’ı binadır. Mukim olunan ilk yılda varıştan sonra, C$24.000 kira eksi C$9.000 indirilebilir gider, Form T776’da CCA öncesi C$15.000 net kira geliri verir. Beyanname 12599 numaralı satırda C$24.000 brüt kira, 12600 numaralı satırda C$15.000 net gelir gösterir. Kirayı yurt dışında tutmak bildirimi ertelemez.

Sahip, sonraki yıl C$360.000’a satıyor: C$120.000 arazi, C$240.000 bina. Satış giderleri C$10.000 olup C$3.000 ve C$7.000 olarak paylaştırılıyor. Sonradan iyileştirme veya CCA olmadığında, Schedule 3’teki ayrı kazançlar arazi için C$17.000 (C$120.000 eksi C$100.000 ve C$3.000) ve bina için C$33.000’dır (C$240.000 eksi C$200.000 ve C$7.000). Toplam kazanç C$50.000’dır. Önceki C$220.000’lık satın alma fiyatı Kanada başlangıç maliyeti değildir. Yabancı vergi kredisi için ayrı bir hesap gerekir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Mülk ABD’de: yıllık beyanlar için ABD kiralık mülkü, satış için ABD gayrimenkulünü satmak rehberini kullanın.
• Kanada vergi mukimi olup olmadığınızdan emin değilsiniz: Kanada vergi mukimliği rehberiyle başlayın.
• Kanada’ya yakın zamanda taşındınız: ilk mukim beyannameniz rehberine bakın ve tapuyu, göç tarihini ve varış tarihindeki değerlemeyi toplayın.
• Mülk size miras kaldı, kullanımını değiştirdiniz, CCA talep ettiniz veya yabancı para cinsinden ipoteği geri ödediniz: vergi hazırlığı almadan önce miras veya hediye belgelerini, değerlemeleri, kira beyannamelerini ve kredi kayıtlarını toplayın.
• ABD vatandaşısınız: Yurt dışındaki mülke ABD vergisi rehberine bakın.
• Kirayı, bir satışı veya yabancı mülk bildirimini kaçırdınız: bildirilmeyen gelir ve gönüllü bildirim ile yabancı mülk bildirimi rehberlerine bakın.