Người Canada có nhà cho thuê tại Hoa Kỳ: tờ khai hằng năm

Tôi có phải nộp tờ khai thuế Hoa Kỳ cho nhà cho thuê không?

Người cư trú tại Canada và là người không cư trú về thuế Hoa Kỳ thường nộp Form 1040-NR nếu chọn tính thuế tiền thuê Hoa Kỳ trên thu nhập ròng. Nếu không chọn, tiền thuê Hoa Kỳ không liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh tại Hoa Kỳ nói chung chịu thuế 30% trên tổng tiền thuê, không được trừ chi phí cho thuê. Nếu đây là thu nhập duy nhất của bạn tại Hoa Kỳ và đã bị khấu trừ đủ thuế, bạn có thể không phải nộp tờ khai Hoa Kỳ. Nếu thuế chưa bị khấu trừ đủ, bạn có thể phải nộp tờ khai và đóng phần còn thiếu. IRS: Bất động sản Hoa Kỳ; IRS: Publication 519.

Vị trí của bất động sản cho phép Hoa Kỳ đánh thuế, dù bạn sống và quản lý nhà cho thuê từ Canada. Nhà cho thuê tại Hoa Kỳ do LLC nắm giữ có hồ sơ khai khác; xem Chủ sở hữu người Canada của LLC tại Hoa Kỳ.

Nếu cung cấp dịch vụ đáng kể cho khách, chẳng hạn dọn phòng thường xuyên hoặc thay khăn trải giường trong thời gian khách ở, bạn có thể phải dùng Schedule C thay vì Schedule E. Hãy kiểm tra xem hoạt động đó đã là một hoạt động kinh doanh tại Hoa Kỳ chưa trước khi chọn tính thuế trên thu nhập ròng. IRS: Publication 527.

Làm sao để chọn tính thuế trên tiền thuê ròng và dùng Form W-8ECI?

Hãy thực hiện lựa chọn ban đầu theo section 871(d) bằng cách đính kèm một bản giải trình vào Form 1040-NR, hoặc vào tờ khai điều chỉnh, của năm bạn chọn. Hãy đưa cho từng đại diện khấu trừ (withholding agent) một Form W-8ECI hợp lệ trước khi tiền thuê được trả, để đại diện đó coi khoản tiền thuê là thu nhập liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh tại Hoa Kỳ (effectively connected income) thay vì khấu trừ trên tổng tiền thuê. Form W-8ECI tự nó không tạo ra lựa chọn này. IRS: các bước chọn; IRS: hướng dẫn W-8ECI.

Lựa chọn ban đầu phải được thực hiện trong thời hạn xin hoàn thuế của năm đó, thường là muộn hơn giữa 3 năm sau khi nộp tờ khai và 2 năm sau khi nộp thuế. Hạn riêng để giữ các khoản khấu trừ có thể sớm hơn. 26 CFR 1.871-10; IRS: thời hạn xin hoàn thuế.

Trên Schedule OI (Form 1040-NR), hãy đánh dấu item M, line 1 cho năm đầu tiên chọn; đánh dấu line 2 ở các năm sau khi lựa chọn vẫn tiếp tục. IRS: Schedule OI.

Bản giải trình nêu rõ lựa chọn và liệt kê tất cả quyền lợi bất động sản Hoa Kỳ của bạn, tỷ lệ sở hữu, địa chỉ, các khoản cải tạo đáng kể, cùng các lựa chọn hoặc hủy bỏ trước đó. Lựa chọn áp dụng cho mọi thu nhập từ bất động sản Hoa Kỳ đủ điều kiện, không chỉ một tòa nhà, và tiếp tục có hiệu lực ở các năm sau. Mỗi đồng sở hữu tự thực hiện lựa chọn của mình. Sau khi hết thời hạn thực hiện lựa chọn ban đầu, việc hủy bỏ cho một năm sau đó cần IRS đồng ý; chủ sở hữu hoặc người đại diện được ủy quyền phải ký văn bản yêu cầu trong vòng 75 ngày sau khi năm đó kết thúc. Hãy giữ bản sao giải trình và từng Form W-8ECI. 26 CFR 1.871-10.

Form W-8ECI được gửi cho bên trả tiền hoặc đại diện cho thuê, không nộp kèm tờ khai thuế. Mẫu này yêu cầu mã số thuế Hoa Kỳ. Nếu đại diện đã khấu trừ thuế, hãy lấy Form 1042-S và đối chiếu khoản khấu trừ trên tờ khai Hoa Kỳ của bạn; khoản khấu trừ là khoản nộp trước cho thuế Hoa Kỳ, không nhất thiết là số thuế cuối cùng sau khi đã có lựa chọn hợp lệ. IRS: hướng dẫn W-8ECI; IRS: Publication 519.

Nếu tôi nộp Form 1040-NR trễ thì sao?

Nộp Form 1040-NR trễ có thể khiến chủ nhà người Canada mất các khoản khấu trừ của Hoa Kỳ vốn giúp giảm tổng tiền thuê xuống thu nhập ròng chịu thuế, cũng như một số khoản tín thuế. Giới hạn tối đa thông thường để giữ các quyền này là 16 tháng sau hạn nộp tờ khai ban đầu, không tính thời gian gia hạn; nếu thiếu tờ khai bắt buộc của kỳ trước, thông báo của IRS có thể kết thúc thời hạn sớm hơn. IRS có thể bỏ qua thời hạn nếu việc chậm trễ có lý do hợp lý, xuất phát từ thiện chí và bạn hợp tác, nhưng việc bỏ qua không phải là tự động. 26 CFR 1.874-1.

Hạn nộp thông thường vẫn quan trọng: tiền lãi và tiền phạt nộp trễ hoặc đóng thuế trễ có thể phát sinh trước mốc 16 tháng đó. Nếu bạn đã bỏ lỡ một số năm, hãy gom đủ mọi Form 1040-NR, bản giải trình lựa chọn, Form 1042-S và thông báo của các năm trước trước khi quyết định cách nộp. IRS: Hướng dẫn Form 1040-NR.

Tôi được trừ những chi phí nào, và có bắt buộc khai khấu hao theo luật Hoa Kỳ không?

Khi tính trên thu nhập ròng, chủ sở hữu người Canada thường khai tiền thuê Hoa Kỳ và các chi phí liên quan trên Schedule E. Các khoản được trừ thường gặp gồm sửa chữa, bảo hiểm, thuế bất động sản, phí quản lý và tiền lãi thế chấp; tiền gốc thế chấp và toàn bộ giá mua không phải là chi phí cho thuê trong kỳ. Chi phí cải tạo và giá trị tòa nhà nói chung được thu hồi qua khấu hao, còn đất thì không được khấu hao. Chi phí phải gắn với mục đích cho thuê. IRS: Publication 527.

Hãy tính đúng khấu hao theo luật Hoa Kỳ mỗi năm. IRS cho biết, ngay cả khi bạn không khai khoản khấu hao mà bạn được quyền khai, bạn vẫn phải giảm giá gốc tính thuế Hoa Kỳ của bất động sản đúng bằng mức được phép khấu hao, điều này có thể làm tăng khoản lãi chịu thuế khi bán. Hãy giữ bảng kê chốt giao dịch lúc mua và bảng phân bổ riêng giữa đất và tòa nhà. IRS: Publication 527.

Khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance, CCA) của Canada là một lựa chọn riêng theo luật Canada; khoản này không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ cho thuê. Xem Khấu hao vốn theo quy định CRA để biết cách chọn nhóm tài sản và quyết định khai. CRA: Thu nhập cho thuê.

Form 1040-NR đến hạn khi nào, và tôi có cần ITIN không?

Với chủ nhà người Canada khai theo năm dương lịch và không có tiền lương làm công tại Hoa Kỳ chịu khấu trừ thuế Hoa Kỳ, Form 1040-NR thường đến hạn vào ngày 15 tháng 6 của năm sau. Nếu bạn cũng có khoản tiền lương đó, hạn thường là ngày 15 tháng 4. Nếu hạn rơi vào cuối tuần hoặc ngày lễ theo luật, hạn có thể dời sang ngày làm việc kế tiếp. Hãy xem hướng dẫn của năm khai trước khi nộp. IRS: Hướng dẫn Form 1040-NR.

Nếu không có mã số thuế Hoa Kỳ, bạn không thể cung cấp Form W-8ECI hợp lệ. Người nộp lần đầu thường xin ITIN bằng Form W-7 kèm Form 1040-NR bản giấy. Tiền thuê trả trước khi Form W-8ECI hợp lệ đến tay bên trả tiền có thể bị khấu trừ trên tổng tiền thuê; hãy đối chiếu mọi khoản khấu trừ ghi trên Form 1042-S với tờ khai Hoa Kỳ của bạn. IRS: hướng dẫn W-8ECI; IRS: hướng dẫn W-7.

Bạn không thể nộp điện tử tờ khai dùng ITIN trong năm dương lịch mà ITIN đó được cấp. Tờ khai đầu tiên đính kèm Form W-7 được gửi đến địa chỉ xử lý ITIN nêu trong hướng dẫn W-7, không phải địa chỉ gửi thư thông thường của Form 1040-NR. IRS: Hướng dẫn Form W-7.

Tiểu bang hoặc thành phố có đánh thuế tiền thuê không?

Tiểu bang và địa phương Hoa Kỳ nơi có tòa nhà có thể áp các loại thuế riêng như thuế thu nhập, thuế lưu trú, thuế bán hàng hoặc thuế cư ngụ. California đánh thuế thu nhập cho thuê của người không cư trú từ bất động sản tại California và hướng dẫn chủ sở hữu dùng schedule trong tờ khai dành cho người không cư trú. Các quận của Florida có thể áp thuế thuê ngắn hạn đối với hợp đồng cho thuê chỗ ở từ sáu tháng trở xuống, bên cạnh thuế bán hàng của tiểu bang và địa phương. Hãy xem quy định của tiểu bang và địa phương nơi có bất động sản trước khi nhận khách ở ngắn hạn. California FTB; Florida Department of Revenue.

Lựa chọn tính thuế trên thu nhập ròng ở cấp liên bang Hoa Kỳ và Form W-8ECI không giải quyết nghĩa vụ thuế của tiểu bang hay địa phương. Hãy lưu địa chỉ bất động sản, thời gian của từng đợt khách ở và mọi khoản thuế địa phương đã thu trong hồ sơ của bạn.

Tôi khai tiền thuê Hoa Kỳ ở Canada như thế nào?

Người cư trú về thuế tại Canada khai thu nhập và chi phí của nhà cho thuê tại Hoa Kỳ bằng đô la Canada trên tờ khai T1, kể cả khi tiền nằm trong tài khoản ở Hoa Kỳ. Form T776 là bảng kê thông dụng, dù CRA cũng chấp nhận báo cáo tài chính khác. Thu nhập ròng hoặc lỗ trên Form T776 được ghi ở line 12600; các đồng sở hữu ghi rõ phần của mình trên mẫu này. CRA thường dùng tỷ giá tại thời điểm phát sinh từng khoản, dù trong một số trường hợp có thể dùng tỷ giá trung bình phù hợp. CRA: Form T776; CRA: số tiền bằng ngoại tệ.

Tờ khai T1 và số thuế còn nợ thường đến hạn vào 30 tháng 4 sau năm thuế. Nếu bạn hoặc vợ/chồng bạn tự kinh doanh, hạn nộp tờ khai thường là ngày 15 tháng 6, nhưng hạn đóng thuế vẫn là 30 tháng 4. Hãy kiểm tra ngày của mùa khai thuế hiện hành. CRA: Hạn nộp.

Hãy làm bảng tính riêng cho Canada. Khấu hao theo luật Hoa Kỳ không tự động trở thành CCA của Canada, và tỷ giá có thể khiến thu nhập cho thuê ròng của hai nước khác nhau. Hãy lập sổ ghi tiền thuê, chi phí, các lần quy đổi tiền tệ, chi phí mua và lịch sử khấu hao hoặc CCA của từng nước. Việc bất động sản có phải khai thêm Form T1135 hay không được nêu trong Báo cáo tài sản nước ngoài và công ty liên kết.

Nếu bạn cung cấp dịch vụ cho khách như dọn dẹp, an ninh hoặc bữa ăn, CRA có thể coi hoạt động này là kinh doanh khai trên Form T2125 thay vì thu nhập cho thuê trên T776. CRA: Thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh.

Làm sao để không bị đánh thuế hai lần trên tiền thuê?

Người cư trú về thuế tại Canada có thể đủ điều kiện nhận tín thuế nước ngoài cho thuế thu nhập Hoa Kỳ đủ điều kiện đã nộp trên cùng khoản tiền thuê. Form T2209 dùng để tính tín thuế liên bang; cư dân ngoài Quebec cũng có thể dùng Form T2036 để tính tín thuế cấp tỉnh bang hoặc vùng lãnh thổ, còn Quebec có quy trình riêng. Tín thuế bị giới hạn bởi số thuế Canada trên thu nhập nước ngoài, nên có thể không bù hết từng đô la đã nộp cho Hoa Kỳ. CRA: Tín thuế nước ngoài liên bang.

Hãy dùng số thuế Hoa Kỳ cuối cùng tính trên tiền thuê, không dùng số tiền khấu trừ gộp bị tính quá cao mà có thể được hoàn lại sau khi nộp tờ khai. Hãy quy đổi thuế nước ngoài sang đô la Canada và giữ tờ khai Hoa Kỳ, bảng kê thuế (tax transcript), Form 1042-S và bằng chứng thanh toán. Hạn chế đặc biệt đối với khoản khấu trừ thuế nước ngoài tại subsection 20(11) của Income Tax Act áp dụng cho tài sản không phải bất động sản (real or immovable property); không nên xem đó là mức trần đối với tiền thuê bất động sản Hoa Kỳ. Xem Thu nhập nước ngoài trên tờ khai Canada để biết cách tính tín thuế. CRA: Tín thuế nước ngoài liên bang; Income Tax Act, s. 20(11).

Nếu nhà cho thuê bị lỗ thì sao?

Khoản lỗ có thể cho kết quả khác nhau ở mỗi nước. Trên tờ khai Hoa Kỳ, lỗ cho thuê nói chung bị giới hạn bởi quy tắc at-risk và hoạt động thụ động (passive-activity), nên khoản lỗ trên Schedule E có thể phải chuyển sang năm sau. Ở Canada, khoản lỗ cho thuê thật sự nhằm tạo thu nhập, phát sinh từ các chi phí được trừ, nói chung có thể giảm thu nhập khác, nhưng thỏa thuận chia chi phí với giá thấp hơn thị trường có thể không đủ điều kiện; CCA không thể tạo ra hoặc làm tăng khoản lỗ. IRS: Publication 527; CRA: Thu nhập cho thuê.

Khoản lỗ tại Hoa Kỳ không tự động trở thành khoản lỗ tại Canada. Hãy tính lại kết quả theo quy tắc về chi phí, CCA và tiền tệ của Canada. Nếu Canada không ghi nhận thu nhập cho thuê ròng từ Hoa Kỳ để tính tín thuế, khoản thuế Hoa Kỳ đã nộp có thể tạo ra rất ít hoặc không có tín thuế nước ngoài của Canada trong kỳ hiện tại. CRA: Tín thuế nước ngoài liên bang.

Nếu vợ/chồng tôi cùng sở hữu, hoặc chúng tôi tự ở thì sao?

Mỗi đồng sở hữu là người không cư trú về thuế Hoa Kỳ thường nộp Form 1040-NR riêng nếu phải nộp tờ khai. Các đồng sở hữu người Canada thường khai phần thu nhập ròng của mình ở T1 line 12600, nhưng mỗi người đều ghi toàn bộ tổng tiền thuê của bất động sản ở line 12599; Form T776 thể hiện tỷ lệ sở hữu. Việc chuyển nhượng hoặc cho vay giữa vợ chồng có thể thay đổi ai phải khai thu nhập hoặc khoản lỗ tại Canada. Hãy giữ hồ sơ quyền sở hữu, nguồn tiền mua và các lần chuyển nhượng. Về cách chọn hình thức sở hữu, xem Người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ như thế nào. CRA: Form T776; Income Tax Act, s. 74.1; IRS: Publication 519.

Hãy lập lịch các ngày cho thuê, bỏ trống và sử dụng cá nhân của từng chủ sở hữu. Theo quy tắc Hoa Kỳ, việc một đồng sở hữu khác hoặc gia đình họ sử dụng nhà nói chung được tính là sử dụng cá nhân đối với tất cả chủ sở hữu; các đợt ở với giá thấp hơn thị trường cũng có thể được tính. Khi khai chi phí cho thuê, hãy chia chi phí giữa phần cho thuê và phần sử dụng cá nhân theo quy tắc của từng nước. Tại Hoa Kỳ, nếu sử dụng cá nhân vượt quá mức lớn hơn giữa 14 ngày và 10% số ngày cho thuê với giá hợp lý, IRS coi bất động sản là nhà ở của chủ sở hữu. Khi đó chi phí cho thuê vượt quá thu nhập cho thuê có thể bị giới hạn và chuyển sang năm sau. Nếu bất động sản đủ điều kiện là nhà ở và được cho thuê dưới 15 ngày, IRS yêu cầu không khai khoản tiền thuê đó cũng như chi phí cho thuê của nó; Canada vẫn yêu cầu tự tính thu nhập cho thuê theo quy định riêng. Các đợt ở ngắn hạn cũng có thể làm thay đổi nghĩa vụ thuế địa phương. IRS: Publication 527; CRA: Form T776.

Ví dụ

Chỉ là số liệu minh họa. Mọi số tiền về bất động sản dưới đây đều tính bằng đô la Hoa Kỳ; phần quy đổi sang đô la Canada dùng tỷ giá giả định C$1,25 cho mỗi US$1, chỉ để cho thấy vì sao hai tờ khai cho kết quả khác nhau.

Một cư dân Canada sở hữu trực tiếp một nhà cho thuê tại Hoa Kỳ. Tiền thuê là US$30.000, chi phí cho thuê trong kỳ là US$12.000, và khấu hao tính theo luật Hoa Kỳ là US$8.000. Với lựa chọn tính thuế trên thu nhập ròng hợp lệ, số liệu trên Schedule E của Hoa Kỳ, trước các giới hạn về lỗ, là US$10.000. Nếu không có Form W-8ECI hợp lệ nào đến tay bên trả tiền, khoản khấu trừ trên tổng tiền thuê US$30.000 có thể là US$9.000, dù số thuế Hoa Kỳ cuối cùng có thể thấp hơn. Chủ sở hữu cần Form 1040-NR và Form 1042-S để đối chiếu khoản này.

Với Canada, cùng khoản tiền thuê và chi phí trong kỳ quy đổi thành C$37.500 và C$15.000 theo tỷ giá giả định đơn giản. Khi không khai CCA của Canada, Form T776 cho thấy C$22.500 trước mọi điều chỉnh khác. Tín thuế nước ngoài của Canada dùng số thuế Hoa Kỳ cuối cùng đủ điều kiện và mức giới hạn của Canada, không dùng riêng khoản khấu trừ US$9.000 hay lợi nhuận trên Schedule E của Hoa Kỳ.

Trường hợp của bạn khác thì sao?

• Bạn đã bỏ lỡ tờ khai cho thuê tại Hoa Kỳ hoặc bản giải trình lựa chọn: nộp trễ có thể ảnh hưởng đến các khoản khấu trừ và lựa chọn này. Hãy nhờ hỗ trợ thuế xuyên biên giới để rà soát các năm còn thiếu và các thông báo của IRS.
• Kết quả tại Hoa Kỳ của bạn là lỗ, hoặc số liệu Canada và Hoa Kỳ chênh lệch lớn: giới hạn lỗ thụ động, khấu hao, tiền tệ và tín thuế cần được xem xét cùng nhau. Hãy nhờ hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• LLC hoặc công ty sở hữu bất động sản: quy tắc ở cấp pháp nhân và cách Canada phân loại pháp nhân làm thay đổi hồ sơ phải khai. Xem Chủ sở hữu người Canada của LLC tại Hoa Kỳ hoặc Người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ như thế nào.
• Nhiều người cùng sở hữu, hoặc việc ở cá nhân và các đợt ở ngắn hạn chồng lên nhau: tỷ lệ sở hữu, giới hạn đối với nhà nghỉ dưỡng và thuế lưu trú địa phương cần được xem xét theo từng bất động sản. Hãy nhờ hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Bạn bán bất động sản: quy tắc về tiền thuê hằng năm không bao gồm khấu trừ khi bán và khoản lãi. Xem Người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ.
• Bạn ở tại bất động sản trong thời gian dài: số ngày bạn ở có thể làm thay đổi tình trạng cư trú về thuế Hoa Kỳ. Xem Snowbird và tình trạng cư trú tại Hoa Kỳ.
• Bất động sản cho thuê nằm ngoài Hoa Kỳ: xem Bất động sản ngoài Canada.