Gayrimenkul Danışmanı Muhasebesi: Komisyon Paylaşımı ve 1099

Gayrimenkul danışmanları muhasebeyi nasıl tutar ve serbest çalışan mıdır?

Komisyonla çalışan lisanslı bir gayrimenkul danışmanı, federal gelir ve istihdam vergisi bakımından genellikle serbest çalışandır; bu yüzden kayıtlar şahıs işletmesininkine benzer: gelen komisyonlar, giden giderler ve yıl sonunda her ödeyenin Form 1099-NEC'ine eşleştirme. IRS, ücretin büyük bölümü çalışılan saate değil satışa veya diğer çıktıya doğrudan bağlıysa ve yazılı bir sözleşme danışmanın federal vergi bakımından çalışan sayılmayacağını söylüyorsa, lisanslı bir danışmanı tüm federal vergi amaçları için serbest çalışan sayar (26 U.S.C. 3508).

Bu koşullardan biri eksikse örf ve adet hukuku testi (common-law test) belirleyici olur: hizmet veren kişi, ödeyenin neyin ve nasıl yapılacağını denetleme hakkı varsa genellikle çalışandır. 3508. madde yalnızca Internal Revenue Code bakımından geçerlidir; bu yüzden eyalet işsizlik sigortası ve iş kazası tazminatı kuralları farklı bir sonuca varabilir. Brokerlik şirketinden gelen Form W-2, o ödeme için sizi çalışan saydığı anlamına gelir; aşağıdaki Schedule C ve 1099-NEC adımları o ücretler için geçerli değildir.

Serbest çalışan bir danışmanın komisyonlarından genellikle vergi kesilmez; serbest çalışma vergisi öder ve bunun yerine genellikle tahmini vergi ödemeleri yapar. Ödeyen, bir danışmana yıl içinde $2.000 veya daha fazla ödeme yaptığında Form 1099-NEC vermelidir (2025 dahil o yıla kadar yapılan ödemeler için $600); bu form bağımsız çalışan olarak yapılan hizmetler karşılığı ücret ve komisyonları kapsar. Danışman işi Schedule C üzerinde bildirir.

Kayıtların üç görevi vardır: her komisyonu gelir olarak kaydetmek, her gideri belgesiyle türüne göre kaydetmek ve toplamları her ödeyenin 1099-NEC'iyle eşleştirmek.

Durum şu hâllerde basit olmaktan çıkar:

• Komisyonlar birden fazla brokerlik şirketinden geliyor, yıl ortasında brokerlik şirketi değiştirdiniz veya bir yıldaki satış kapanışı (closing) ertesi yıl ödeniyor.
• 1099-NEC, banka yatırımlarıyla uyuşmuyor.
• Brokerlik şirketiyle yazılı sözleşme yok veya ödemenin bir kısmı saate bağlı.
• Komisyonlar size değil bir şirkete ödeniyor.
• Gelirin yüksek olduğu ve tahmini vergi ödemesi yapılmadığı ilk tam yıl.
• Bir asistana veya yönlendirme ortağına ödeme yapıyorsunuz, bir ekipte çalışıyorsunuz ya da S şirketi seçimini değerlendiriyorsunuz.

Başlamadan önce şunları toplayın:

• Brokerlik şirketi sözleşmesi ve yıl içinde ödenen her kapanış için bir komisyon dökümü (genellikle komisyon ödeme yetki belgesi veya CDA olarak adlandırılır).
• Her Form 1099-NEC ve diğer tüm 1099 belgeleri.
• Banka ve kart hesap özetleri.
• Lisans, aidat, sigorta, listeleme servisi, teknoloji ve pazarlama giderlerinin faturaları.
• Bir mil kaydı ve hediyelerin listesi.

Komisyon çekini ve brokerlik şirketi payını nasıl kaydederim?

Sözleşmenize göre size ait olan komisyonu, kendi ücretleriniz düşülmeden önceki tutarıyla kaydedin ve kayıtların 1099-NEC ile arasındaki farkı açıklamasını sağlayın. Bir 1099-NEC komisyonu brokerlik şirketinin payından önceki tutarla, yalnızca danışmana ödenen tutarla ya da ikisinin arasında bir tutarla gösterebilir. Formu her dökümle karşılaştırın; varsaymayın. Ödeyen, brüt gelirinize dahil olan tutarı bildirir; bu çoğu zaman başkalarına borçlu olduğunuz ücretlerden önceki tutardır, dolayısıyla kendi ücretlerinizi düşmüş bir form eksik olabilir.

Schedule C talimatları, 1 satırının Form 1099-NEC'lerde doğru gösterilen tutarları içerdiğinden emin olmanızı ve 1099-NEC toplamı bildirilen brüt hasılattan fazlaysa farkı açıklayan bir ek belge eklemenizi söyler. Elinizde kalandan fazlasını gösteren bir form için bkz. tam tutarı gösteren bir 1099'un bildirilmesi. Her kapanış için mülk veya dosya numarasıyla etiketlenmiş tek bir gelir satırı tutun; böylece her satır bir dökümle izlenebilir.

Gayrimenkul danışmanı neleri indirebilir ve her gider Schedule C'de nereye gider?

Aşağıdaki her gider türü için bir hesap açın. Her biri bir Schedule C satırını veya Part V'i besler; böylece yıl sonu toplamları doğrudan kayıtlardan gelir. Brokerlik şirketinin satış kapanışında kestiği giderler tek bir toplam olarak değil, türünün hesabına yazılır.

10 satırı, komisyonlar ve ücretler için gider satırıdır; danışmanın kazandığı komisyon ise 1 satırındaki brüt hasılattır. Kendi satırı olmayan bir gider Part V'e, türü ve tutarıyla listelenerek yazılır. Bir gider iki satıra uyuyorsa birini seçin ve her yıl onu kullanın. Eyalet lisans ücretleri eyalete göre değişir.

İki gider türü sık soruya yol açar:

• Aidatlar. Ticaret derneği gibi bir kuruluşa ödenen aidatlar, lobi faaliyeti gibi sınırlara tabi olmak üzere, 162. madde kurallarını ayrıca sağlıyorsa indirilebilir. İş, sosyal, atletizm, öğle yemeği, spor, havayolu ve otel kulüplerine ödenen aidatlar genellikle indirilemez ve belirleyici olan kulübün adı değil amaçları ve faaliyetleridir (Publication 463).
• Eğitim. Şu anki işinizde gereken becerileri koruyan veya geliştiren eğitim indirime uygun olabilir. Mesleğin asgari şartlarını karşılamak için gereken veya sizi yeni bir mesleğe hazırlayan programın parçası olan eğitim uygun değildir; ilk lisansı almak için alınan bir kurs buna girebilir.

Hangi yemeklerin sayıldığı için bkz. işletme yemeği indirimi. IRS'nin sorguladığı Schedule C giderleri için bkz. IRS'nin sorguladığı Schedule C giderleri.

Kapanış hediyeleri ve müşteri hediyeleri nasıl ele alınır?

İşletme hediyesi, maliyeti ne olursa olsun kişi başına yılda en fazla $25 indirilebilir (Publication 463).

• Sınır, doğrudan veya dolaylı verilen hediyeleri sayar; müşterinin ailesine verilen hediye genellikle müşteriye dolaylı hediye sayılır.
• Maliyeti $4 veya daha az olan, adınız açıkça ve kalıcı biçimde basılmış ve geniş çapta dağıttığınız birçok özdeş üründen biri olan bir ürün, sınır bakımından hediye sayılmaz; bu yüzden pazarlamaya yazılabilir. Maliyeti daha yüksek markalı ürün hediyedir; alıcının işyerinde kullanılan tabela, teşhir rafı veya diğer tanıtım malzemesi hariç (26 U.S.C. 274(b)).
• Hediye veya eğlence olabilecek bir ürün genellikle eğlence sayılır ve genellikle indirilemez. Alıcıyla birlikte katılmadan verdiğiniz biletler, eğlence olarak ele almadığınız sürece hediye sayılır (26 CFR 1.274-2); birlikte kullandığınız biletler eğlencedir. Sonradan kullanılmak üzere paketlenmiş yiyecek veya içecek hediye sayılır.

Her hediyenin maliyetini, tarihini, açıklamasını, iş amacını ve alıcının sizinle iş ilişkisini kaydedin (26 U.S.C. 274(d)). Sınırı aşmadığınızı gösteriyorsa alıcıların genel bir listesi yeterlidir (Publication 463). Sınır yalnızca alıcının hediye olarak gelirinden hariç tutabildiği ürünleri kapsar (26 U.S.C. 274(b)). Bir yönlendirme karşılığı ödeme, hediye değil hizmet karşılığı ödemedir; 1099-NEC talimatları, bir profesyonelin başka bir profesyonele ödediği yönlendirme ücretlerini bildirilecek ödemeler arasında sayar. Eski bir müşteriye teşekkür ödemesinin hediye mi yönlendirme ödemesi mi olduğu olgulara bağlıdır. Bir ödemeyi doğru kaydetmek onu izinli kılmaz: eyalet gayrimenkul lisans kuralları ve federal olarak ilişkili bir ipotek kredisi içeren işlem için 12 U.S.C. 2607, yönlendirme için kime ödeme yapılabileceğini sınırlayabilir. Bunun için birine ödeme yapmadan önce brokerinize veya eyalet gayrimenkul komisyonuna sorun.

Mil, ev ofisi ve pazarlama harcamasını ne kanıtlar?

Mil, ev ofisi ve pazarlama harcamasının her biri için, giderin yapıldığı sırada veya ona yakın bir zamanda tutulmuş ayrı bir kayıt gerekir.

Her yolculuk sayılmaz. Evden, evin dışındaki düzenli bir ofise gitmek indirilemeyen işe gidiş gelişdir. Ana iş yeriniz olan bir ev ofisiniz varsa, evden aynı işletmedeki başka bir iş yerine gidişler indirilebilir. Bunun yerine başka yerde düzenli bir ofisiniz varsa, evden bir ev gösterimine veya kapanışa gidiş, durak aynı işletmede geçici bir iş yeriyse, yani bir yıl veya daha kısa süre kullanmayı beklediğiniz bir yerse indirilebilir; düzenli çalıştığınız yer değildir. Duraklar arasındaki yolculuklar her iki durumda da indirilebilir. İki ofis de yoksa, günün evden metropol bölgenizdeki bir durağa ilk ve son yolculukları işe gidiş gelişdir (Publication 463). Hazırlayıcınız ayırabilsin diye her yolculuğun başlangıç ve bitişini kaydedin. Standart oran veya fiili giderler için bkz. standart mil veya fiili araç giderleri.

Ev ofisi, işin önemine ve her çalışma yerinde geçirilen zamana göre ana iş yeri sayılabilir. Ayrıca, idari veya yönetim işi için düzenli ve yalnızca bu amaçla kullanıyorsanız ve bu nitelikte esaslı iş yaptığınız başka sabit bir yeriniz yoksa da uygundur (Publication 587). Brokerlik şirketi ofisinde bir masada yapılan esaslı evrak işi bu yolu engelleyebilir; evin dışında müşterilerle görüşmek veya onlara hizmet vermek engellemez. Müşteri görüşmesi yolu ayrıdır ve ara sıra yapılan görüşme ve telefon konuşmaları uygun değildir. Bkz. ev ofisi indirimi.

Aralık'taki kapanış Ocak'ta ödeniyor: komisyon geliri hangi yıla aittir?

Nakit esasındaki bir danışman, komisyonu fiilen veya hükmen alındığı yılda bildirir; bu genellikle kapanış tarihi değil ödeme tarihidir. Gelir, danışmanın hesabına yazıldığında veya kısıtlama olmadan kullanımına sunulduğunda hükmen alınmış sayılır; bu yüzden Aralık'ta kısıtlamasız kullanıma sunulan bir komisyon, danışman hangi gün yatırırsa yatırsın genellikle Aralık gelirdir. Emanette veya brokerlik şirketinde tutulan paranın kullanıma sunulup sunulmadığı sözleşmeye bağlıdır.

Brokerlik şirketinin 1099-NEC'i yıl içinde yapılan ödemeleri kapsar; bu yüzden o da ödeme tarihini izler. Her komisyonu ödendiği gün kaydedin ve henüz ödenmemiş kapanmış işlerin listesini gelir hesabının dışında tutun; böylece bekleyen para erken sayılmadan görünür olur. Tahakkuk esasındaki danışman gelirin zamanlamasını farklı yapar; bkz. küçük işletme için nakit mi tahakkuk mu.

Ne kadar ayırmalıyım ve tahmini vergi ne zaman ödenir?

Yatırımlara göre değil, yılın kârına göre gelir vergisi ile serbest çalışma vergisine yetecek kadar ayırın. Tahmini vergi ikisini birlikte öder ve şahıs işletmesi sahibi, beyannamede ödenecek vergi $1.000 veya daha fazla çıkacaksa genellikle bunu yapmak zorundadır (IRS). IRS, tahminin beklenen gelir, vergiler, indirimler ve kredilerden başladığını söyler; bu nedenle yılın giderleri düşülene kadar bir komisyon yatırımı başlangıç rakamı değildir.

Serbest çalışma vergisi oranı: %15,3. Schedule SE üzerinde Schedule C kârının %92,35 kısmı üzerinden hesaplanır ve sosyal güvenlik kısmı yıllık bir kazanç sınırında durur. Ücretler ile serbest çalışma geliri birlikte (müşterek beyannamede eşinkiyle) beyan statünüzün eşiğini aşarsa %0,9 oranında bir Ek Medicare Vergisi daha uygulanır; bu yüzden büyük bir ilk yıl bunu doğurabilir (IRS).

Birçok danışman her komisyonun bir kısmını ayrı bir hesaba aktarır ve her çeyrekte bunu kayıtlardaki yılbaşından bugüne kârla karşılaştırır; bu bir IRS kuralı değil, bir muhasebe alışkanlığıdır. Geç veya eksik ödemeler ceza doğurabilir; bu yılın veya geçen yılın vergisine dayanan bir güvenli liman bunu önleyebilir. Son tarihler ve güvenli limanlar için bkz. üç aylık tahmini vergi ödemeleri.

Beyannameyi vermeden önce kayıtlarımı 1099-NEC ile nasıl eşleştiririm ve hazırlayıcıma ne gönderirim?

Kayıtlardaki komisyon gelirini ödeyene göre toplayın ve her toplamı o ödeyenin 1099-NEC'iyle karşılaştırın; bu form, bu yılın ödemeleri için size şu tarihe kadar verilmelidir: 1 Şubat 2027 (IRS). Her farkı yazılı olarak açıklayın. IRS ayrıca işletme hesabının her ay mutabakata bağlanmasını söyler; bu nedenle Ocak'taki eşleştirme yeniden kurmak değil, bir kontroldür. Komisyonları ve giderleri tek bir işletme hesabından geçirin ki her yatırım bir hesap özetine bağlansın; bkz. işletme banka hesabı.

Fark genellikle şunlardan birinden gelir:

• 1099-NEC, brokerlik şirketinin payını veya kendi ücretlerinizi içeriyor ya da dışarıda bırakıyor ve kayıtlar bunları tersine ele almış.
• Bir ödeme kapanıştan farklı bir yıla düştü.
• Bir ödeyen size ödeme yaptı ama form göndermedi. Gelir her iki durumda da tüm kaynaklardan bildirilmelidir.
• Brokerlik şirketi, sizin için doğru bir vergi kimlik numarası olmadığı için %24 oranında yedek stopaj yaptı. Form kesilen vergiyi gösterir ve beyannameniz bunu bildirir (IRS). Komisyonu tam olarak, stopajı ise ödenmiş vergi olarak kaydedin; işletme gideri olarak değil.
• Ödeyen hata yaptı. Düzeltilmiş form isteyin.

İlk bölümdeki toplama listesindeki her şeyi hazırlayıcınıza gönderin; ayrıca tek sayfalık bir eşleştirme tablosu ekleyin: ödeyen, 1099-NEC tutarı, kayıtlardaki gelir, brokerlik şirketi ücretleri, fark ve nedeni. Hesaba göre gider toplamlarını, mil özetini, hediye listesini ve yapılan tahmini ödemeleri ekleyin. Publication 583, destek belgelerini yıla ve türe göre düzenli tutmanızı söyler. Kayıtların beyannameye nasıl dönüştüğü için bkz. kayıtlardan işletme vergi beyannamesine.

Bir asistan, yönlendirme ortağı veya ekip, kayıtlarımı ve düzenlediğim 1099'ları ne zaman değiştirir?

Ödeme yaptığınız her kişi izlenecek bir alıcı daha demektir ve ilişki, ödemenin bordro mu 1099-NEC mi olduğunu belirler.

Yüklenici olarak ödeme yaptığınız bir çalışan aslında çalışansa, işveren olarak bordro vergilerini ödemekle yükümlüsünüz; şahıs işletmesi sahibiyseniz bu kişisel yükümlülüğünüzdür (26 U.S.C. 3403, kesilmesi gereken gelir vergisini kapsar). Komisyonunuzun bir kısmı bir ekip üyesine veya ortağa aktarılıyorsa, ödemeyi bildirmek size düşebilir. Bkz. hangi yüklenicilere vergi belgesi verilir ve çalışan olabilecek bir işçi için çalışan olabilecek yükleniciler.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tutarlar ABD dolarıdır.

Yeni danışman: yatırımların üstünde bir 1099-NEC

Yeni bir danışman 6 satış kapatır. Brokerlik şirketi $72.000 yatırır ve $6.000 pay ve ücret kesinti olarak tutar. Dökümler, danışmana yazılan komisyonun tamamının $78.000 olduğunu gösterir ve 1099-NEC $78.000 gösterir. Kayıtlar $78.000 komisyon geliri ve $6.000 brokerlik şirketi ücreti kaydeder. Gelir forma, ücretler dökümlere bağlanır ve $78.000 eksi $6.000, yatırılan $72.000'a eşittir.

Ücretler, pazarlama ve hediyeler

Bir danışmanın kayıtlarında $150.000 komisyon geliri görünür (brokerlik şirketinin payı varsa ilk örnekteki gibi kaydedilir); danışman ayrıca $9.000 listeleme servisi, sigorta ve lisans ücreti, $14.000 pazarlama ve 16 müşteriye, her birine $25 olmak üzere $400 tutarında kapanış hediyesi öder; bu müşterilerden hiçbiri o yıl başka hediye almamıştır. Her gider kendi hesabına gider ve hiçbir müşterinin hediyeleri sınırı aşmaz. Diğer giderlerden önce kâr $126.600'dür ve tahmini vergi $150.000'dan değil bu rakamdan ayrılır. Bir hediyenin maliyeti $40 olsaydı, yalnızca $25'i sayılırdı.

Aralık'ta kapanan, Ocak'ta ödenen satış

Nakit esasındaki bir danışman 28 Aralık'ta $10.000 komisyonluk bir satışı kapatır ve brokerlik şirketi bunu 6 Ocak'ta öder; para daha önce kullanıma sunulmamıştır. Kapanış yılında kayıtlar ve beyanname bunun hiçbirini göstermez, bekleyen kapanışlar listesi $10.000 alacak gösterir. Sonraki yılda kayıtlar bunu 6 Ocak'ta kaydeder ve o yılın 1099-NEC'i bunu içerir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Bir S şirketi veya başka bir şirket aracılığıyla ödeme alıyorsunuz ya da seçim yapmayı değerlendiriyorsunuz: bir şirkete yapılan ödemeler genellikle 1099-NEC'de bildirilmez ve kayıtlara bordro veya sahip ücreti hesapları eklenir. Uygun bir şirket veya LLC, yürürlüğe girmesini istediği vergi yılının başlangıcından itibaren 2 ay 15 gün içinde, tüm hissedarlarca imzalanan Form 2553 ile seçim yapar; şahıs işletmesi seçim yapamaz. Bkz. S şirketi seçimi ve maaş ve S şirketi muhasebesi; kayıtların nasıl kurulacağını netleştirmek için muhasebe kayıtları desteği alın.
• 1099-NEC'iniz banka yatırımlarınızla uyuşmuyor ve paylaşım bunu açıklamıyor, birden fazla brokerlik şirketinden veya yıldan komisyonunuz var ya da yıl ortasında brokerlik şirketi değiştirdiniz: ödeyene göre mutabakat yapın; fark kalırsa muhasebe kayıtları desteği alın.
• Kayıtlarınız geride ya da tahmini ödeme yapılmamış büyük bir yıl var: bkz. gecikmiş kayıtların tamamlanması ve üç aylık tahmini vergi ödemeleri; ayrıca muhasebe kayıtları desteği alın.
• Bir asistana, yönlendirme ortağına veya ekip üyelerine ödeme yapıyorsunuz: bkz. hangi yüklenicilere vergi belgesi verilir; ödemeler birkaç kişiye gidiyorsa veya her formun ne göstermesi gerektiğini ayırt edemiyorsanız muhasebe kayıtları desteği alın.
• Yazılım ile muhasebe sorumlusu arasında seçim yapıyorsunuz: bkz. kayıtları kendiniz tutmak mı, muhasebe sorumlusu tutmak mı; kayıtları kendiniz tutmak istemiyorsanız muhasebe kayıtları desteği alın.
• Kişisel olarak kiralık mülkünüz var: bkz. kiralık mülk vergileri.