مسك الدفاتر لوكلاء العقارات: الحصص والرسوم ونماذج 1099

كيف يمسك وكلاء العقارات الدفاتر، وهل هم عاملون لحسابهم الخاص؟

وكيل العقارات المرخّص الذي يتقاضى عمولة يُعدّ عمومًا عاملًا لحسابه الخاص في ضريبة الدخل الفيدرالية وضريبة التوظيف، لذلك تعمل دفاتره مثل دفاتر المنشأة الفردية: العمولات وارد، والتكاليف صادر، وفي نهاية السنة يطابق الدفاتر مع النموذج ⁦1099-NEC⁩ من كل جهة دافعة. ويعامل IRS الوكيل المرخّص بأنه عامل لحسابه الخاص في جميع الأغراض الضريبية الفيدرالية عندما يرتبط معظم أجره مباشرةً بالمبيعات أو بالإنتاج لا بساعات العمل، وينص عقد مكتوب على أن الوكيل لن يُعامل كموظف لأغراض الضريبة الفيدرالية (⁦26 U.S.C. 3508⁩).

إذا غاب أحد الشرطين، فإن اختبار القانون العام هو الذي يحسم: فمن يؤدي خدمات يكون موظفًا عمومًا عندما يملك الدافع الحق في التحكم في ما يُنجز وكيف يُنجز. والمادة 3508 تنطبق لأغراض قانون الإيرادات الداخلية فقط، لذلك قد تصل قواعد تأمين البطالة وتعويض العمال في الولاية إلى نتيجة مختلفة. وإذا أرسلت لك شركة الوساطة النموذج ⁦W-2⁩ فهي تعاملك كموظف عن ذلك الأجر؛ وخطوات Schedule C و⁦1099-NEC⁩ أدناه لا تنطبق على تلك الأجور.

لا يُستقطع عمومًا من عمولات الوكيل العامل لحسابه الخاص أي ضريبة، وتترتب عليه ضريبة العمل الحر، ويدفع عمومًا دفعات ضريبة تقديرية بدلًا من ذلك. وعلى الجهة الدافعة أن تقدّم النموذج ⁦1099-NEC⁩ عندما تدفع للوكيل 2,000 دولار أو أكثر في السنة (600 دولار للمدفوعات حتى عام 2025)؛ ويغطي النموذج الرسوم والعمولات عن خدمات مؤداة كغير موظف. ويُبلّغ الوكيل عن نشاطه في Schedule C.

للدفاتر ثلاث مهام: تسجيل كل عمولة كدخل، وتسجيل كل تكلفة حسب نوعها مع الدليل، وربط الإجماليات بالنموذج ⁦1099-NEC⁩ من كل جهة دافعة.

تصبح الحالة غير بسيطة عندما:

• تأتي العمولات من أكثر من شركة وساطة، أو غيّرت شركة الوساطة في منتصف السنة، أو تُدفع في سنة عمولة إغلاق صفقة تمت في سنة سابقة.
• لا يطابق النموذج ⁦1099-NEC⁩ الإيداعات.
• لا يوجد عقد مكتوب مع شركة الوساطة، أو يعتمد جزء من الأجر على الساعات.
• تُدفع العمولات لشركة بدلًا من أن تُدفع لك.
• هذه أول سنة كاملة بدخل كبير ودون دفعات ضريبة تقديرية.
• تدفع لمساعد أو لشريك إحالة، أو تعمل ضمن فريق، أو تفكر في اختيار وضع شركة S.

اجمع ما يلي قبل أن تبدأ:

• اتفاق شركة الوساطة وكشف عمولة (يسمى غالبًا commission disbursement authorization أو CDA) لكل صفقة إغلاق دُفعت في السنة.
• كل نموذج ⁦1099-NEC⁩، وأي نموذج 1099 آخر.
• كشوف الحساب المصرفي والبطاقات.
• فواتير الترخيص والاشتراكات والتأمين وخدمة الإدراج والتقنية والتسويق.
• سجل المسافات وقائمة الهدايا.

كيف أسجّل شيك العمولة وحصة شركة الوساطة؟

سجّل العمولة التي تخصك بموجب اتفاقك، قبل أن تُخصم منها رسومك الخاصة، واجعل الدفاتر تفسّر أي فرق مع النموذج ⁦1099-NEC⁩. فقد يُظهر النموذج ⁦1099-NEC⁩ العمولة قبل حصة شركة الوساطة، أو ما دُفع للوكيل فقط، أو شيئًا بين الاثنين. قارن النموذج بكل كشف ولا تفترض. فالجهة الدافعة تبلّغ عن المبلغ الذي يدخل في إجمالي دخلك، وهو غالبًا المبلغ قبل الرسوم التي تدين بها للآخرين، لذلك قد يكون النموذج الصافي من رسومك أقل من المبلغ الفعلي.

تطلب تعليمات Schedule C أن تتأكد أن السطر 1 يشمل المبالغ المعروضة بشكل صحيح في النماذج ⁦1099-NEC⁩، وأن ترفق بيانًا يفسّر الفرق إذا كان إجمالي ⁦1099-NEC⁩ أكبر من إجمالي الإيرادات المبلَّغ عنها. وإذا كان النموذج يُظهر أكثر مما احتفظت به، فانظر الإبلاغ عن نموذج 1099 يُظهر المبلغ الكامل. واجعل لكل صفقة إغلاق سطر دخل واحدًا، يحمل اسم العقار أو رقم الملف، ليرتبط كل سطر بكشف.

ما الذي يمكن لوكيل العقارات خصمه، وأين تذهب كل تكلفة في Schedule C؟

أنشئ حسابًا لكل نوع تكلفة أدناه. يغذّي كل حساب سطرًا واحدًا في Schedule C أو الجزء V، فتأتي إجماليات نهاية السنة مباشرةً من الدفاتر. والتكاليف التي تخصمها شركة الوساطة عند الإغلاق تذهب إلى حساب نوعها، لا إلى بند واحد مجمّع.

السطر 10 هو سطر المصروفات الخاص بـالعمولات والرسوم؛ أما العمولة التي يكسبها الوكيل فهي إجمالي إيرادات في السطر 1. والتكلفة التي ليس لها سطر خاص تذهب إلى الجزء V، مدرجةً حسب النوع والمبلغ. وإذا صلحت تكلفة لسطرين، فاختر سطرًا واحدًا واستخدمه كل سنة. وتختلف رسوم ترخيص الولاية من ولاية إلى أخرى.

نوعان من التكاليف يثيران أسئلة:

• الاشتراكات. اشتراكات المنظمات، مثل الجمعيات المهنية، قابلة للخصم إذا استوفت قواعد المادة 162 في ما عدا ذلك، مع حدود مثل الضغط التشريعي (lobbying). أما اشتراكات النوادي التجارية والاجتماعية والرياضية ونوادي الغداء والطيران والفنادق فلا يمكن خصمها عادةً، والذي يحسم هو أغراض النادي وأنشطته لا اسمه (المنشور 463).
• التعليم. التدريب الذي يحافظ على المهارات اللازمة في عملك الحالي أو يحسّنها قد يكون مؤهلًا. أما التعليم اللازم لاستيفاء الحد الأدنى من متطلبات المهنة، أو الذي هو جزء من برنامج يؤهلك لمهنة جديدة، فلا يؤهل، وقد تقع دورة لنيل أول ترخيص ضمن ذلك.

لمعرفة أي الوجبات تُحتسب، انظر خصم وجبات العمل. ولمعرفة أي تكاليف Schedule C تثير أسئلة IRS، انظر مصروفات Schedule C التي يسأل عنها IRS.

كيف تُعامل هدايا الإغلاق وهدايا العملاء؟

هدية العمل قابلة للخصم حتى 25 دولارًا للشخص الواحد في السنة، مهما كانت تكلفتها (المنشور 463).

• يحتسب الحد الهدايا المقدَّمة مباشرةً أو بشكل غير مباشر؛ والهدية لأسرة عميل تُعامل عمومًا كهدية غير مباشرة للعميل.
• الشيء الذي تكلفته 4 دولارات أو أقل، ويحمل اسمك مطبوعًا بوضوح وبشكل دائم، وهو واحد من أشياء كثيرة متطابقة توزعها على نطاق واسع، لا يُعامل كهدية لأغراض الحد، فيمكن أن يذهب إلى التسويق. أما الشيء ذو العلامة الذي يكلف أكثر فهو هدية، إلا اللافتة أو رف العرض أو مادة ترويجية أخرى تُستخدم في مقر نشاط المتلقي (⁦26 U.S.C. 274(b)⁩).
• الشيء الذي قد يكون هدية أو ترفيهًا يُعامل عمومًا كترفيه، وهو غير قابل للخصم عمومًا. والتذاكر التي تعطيها دون أن تحضر مع المتلقي تُعدّ هدية ما لم تعاملها كترفيه (⁦26 CFR 1.274-2⁩)؛ أما التذاكر التي تستخدمونها معًا فهي ترفيه. والأطعمة أو المشروبات المعبأة المقصود استخدامها لاحقًا تُعدّ هدية.

سجّل تكلفة كل هدية وتاريخها ووصفها وغرضها التجاري وعلاقة المتلقي العملية بك (⁦26 U.S.C. 274(d)⁩). ويكفي سرد عام للمتلقين إذا أظهر أنك لا تتجنب الحد (المنشور 463). ويغطي الحد فقط الأشياء التي يستطيع المتلقي استثناءها من دخله كهدية (⁦26 U.S.C. 274(b)⁩). والدفعة مقابل إحالة تعويض عن خدمات لا هدية؛ وتدرج تعليمات ⁦1099-NEC⁩ رسوم الإحالة التي يدفعها مهني لمهني آخر ضمن ما يجب الإبلاغ عنه. وكون كلمة شكر لعميل سابق هدية أو دفعة إحالة يتوقف على الوقائع. وتسجيل الدفعة بشكل صحيح لا يجعلها مسموحة: فقواعد ترخيص العقارات في الولاية، و⁦12 U.S.C. 2607⁩ في المعاملات المرتبطة بقرض رهن عقاري فيدرالي، قد تحد ممن يجوز الدفع له مقابل إحالة. اسأل وسيطك أو هيئة العقارات في ولايتك قبل أن تدفع لأحد مقابل إحالة.

ما الذي يثبت المسافات والمكتب المنزلي والإنفاق التسويقي؟

تحتاج المسافات والمكتب المنزلي والإنفاق التسويقي كلٌّ إلى سجله الخاص، يُحفظ وقت التكلفة أو قريبًا منه.

ليست كل رحلة قيادة محتسبة. فالانتقال من المنزل إلى مكتب منتظم بعيد عن المنزل تنقّل غير قابل للخصم. ومع مكتب منزلي هو مكانك الرئيسي للعمل، فإن الرحلات من المنزل إلى موقع عمل آخر في النشاط نفسه قابلة للخصم. ومع مكتب منتظم في مكان آخر، فإن الرحلة من المنزل إلى معاينة أو إغلاق تكون قابلة للخصم عندما تكون المحطة موقع عمل مؤقتًا في النشاط نفسه، تتوقع استخدامه لمدة سنة أو أقل؛ أما المكان الذي تعمل فيه بانتظام فلا. والرحلات بين المحطات قابلة للخصم في الحالتين. وبدون أي من المكتبين، فإن أول رحلة وآخر رحلة في اليوم بين المنزل ومحطة في منطقتك الحضرية تُعدّ تنقلًا (المنشور 463). سجّل بداية كل رحلة ونهايتها ليتمكن معدّ إقراراتك من فرزها. وللمعدل القياسي أو التكاليف الفعلية، انظر المسافة القياسية أم نفقات السيارة الفعلية.

يمكن للمكتب المنزلي أن يؤهل كمكان رئيسي للنشاط بحسب أهمية العمل والوقت المقضي في كل مكان تعمل فيه. ويؤهل أيضًا عندما تستخدمه بانتظام وحصريًا لأعمال إدارية، وليس لديك موقع ثابت آخر تؤدي فيه قدرًا كبيرًا من هذا العمل (المنشور 587). وقد تُسقط الأعمال الورقية الكبيرة المنجزة على مكتب في مقر شركة الوساطة هذا المسار؛ أما لقاء العملاء أو خدمتهم بعيدًا عن المنزل فلا. ومسار لقاءات العملاء مستقل، والاجتماعات والمكالمات العرضية لا تؤهل. انظر خصم المكتب المنزلي.

صفقة تُغلق في ديسمبر وتُدفع في يناير: في أي سنة تُحتسب عمولتها كدخل؟

الوكيل على الأساس النقدي يبلّغ عن العمولة في السنة التي تُستلم فيها فعليًا أو حكمًا، وهي عادةً تاريخ الدفع لا تاريخ الإغلاق. ويُعدّ الدخل مستلَمًا حكمًا عندما يُقيَّد في حساب الوكيل أو يُتاح له دون قيد، لذلك فإن العمولة التي أُتيحت دون قيد في ديسمبر هي عمومًا دخل ديسمبر، أيًّا كان يوم إيداعها. وهل كان المال المحتجز في حساب الضمان أو لدى شركة الوساطة متاحًا يتوقف على الاتفاق.

والنموذج ⁦1099-NEC⁩ من شركة الوساطة يغطي المدفوعات خلال السنة، فيتبع تاريخ الدفع أيضًا. سجّل كل عمولة في يوم دفعها، واحتفظ بقائمة بالصفقات المغلقة غير المدفوعة بعد، خارج حساب الدخل، ليظهر المال المنتظر دون احتسابه مبكرًا. والوكيل على أساس الاستحقاق المحاسبي يوقّت الدخل بشكل مختلف؛ انظر الأساس النقدي أم أساس الاستحقاق للشركة الصغيرة.

كم أدّخر، ومتى تستحق الضريبة التقديرية؟

ادّخر ما يكفي لضريبة الدخل وضريبة العمل الحر على ربح السنة، لا على الإيداعات. وتدفع الضريبة التقديرية الاثنتين معًا، وعلى صاحب المنشأة الفردية عمومًا أن يدفعها عندما يُتوقع أن يُظهر الإقرار 1,000 دولار أو أكثر مستحقة (IRS). ويقول IRS إن التقدير يبدأ من الدخل والضرائب والخصومات والائتمانات المتوقعة، لذلك فإن إيداع العمولة ليس رقم البداية إلا بعد خصم تكاليف السنة.

ضريبة العمل الحر ⁦15.3%⁩، وتُحسب على ⁦92.35%⁩ من ربح Schedule C في Schedule SE، ويتوقف جزء الضمان الاجتماعي عند حد سنوي للدخل. وتنطبق ضريبة Medicare الإضافية البالغة ⁦0.9%⁩ عندما يتجاوز مجموع الأجور ودخل العمل الحر، مع دخل الزوج أو الزوجة في الإقرار المشترك، الحد المقرر لوضعك في التقديم، لذلك قد تدين بها في سنة أولى كبيرة (IRS).

ينقل كثير من الوكلاء حصة من كل عمولة إلى حساب منفصل ويقارنونها كل ربع سنة بربح الدفاتر منذ بداية السنة؛ وهذه عادة في مسك الدفاتر لا قاعدة من IRS. والدفعات المتأخرة أو الناقصة قد تجلب غرامة، ويمكن تجنبها بملاذ آمن يعتمد على ضريبة هذه السنة أو السنة الماضية. وللمواعيد والملاذات الآمنة، انظر دفعات الضريبة التقديرية ربع السنوية.

كيف أربط دفاتري بالنموذج ⁦1099-NEC⁩ قبل التقديم، وماذا أرسل لمعدّ إقراراتي؟

اجمع دخل العمولات في الدفاتر حسب الجهة الدافعة وقارن كل إجمالي بالنموذج ⁦1099-NEC⁩ من تلك الجهة، المستحق لك بحلول 1 فبراير 2027 عن مدفوعات هذه السنة (IRS). وفسّر كل فرق كتابةً. ويقول IRS أيضًا طابق حساب النشاط كل شهر، فيكون الربط في يناير فحصًا لا إعادة بناء. ومرّر العمولات والتكاليف عبر حساب نشاط واحد ليرتبط كل إيداع بكشف؛ انظر الحساب المصرفي للنشاط.

ينشأ الفرق عادةً من أحد الأسباب التالية:

• يشمل النموذج ⁦1099-NEC⁩ حصة شركة الوساطة أو رسومك الخاصة أو يستثنيها، وعاملتها الدفاتر بالعكس.
• وقعت دفعة في سنة غير سنة الإغلاق.
• دفعت لك جهة دون أن ترسل نموذجًا. والدخل واجب الإبلاغ من جميع المصادر في الحالتين.
• استقطعت شركة الوساطة ⁦24%⁩ لأنه لم يكن لديها رقم تعريف ضريبي صحيح لك. ويُظهر النموذج الضريبة المستقطعة ويبلّغ إقرارك عنها (IRS). سجّل العمولة كاملة والاستقطاع كضريبة مدفوعة، لا كمصروف نشاط.
• أخطأت الجهة الدافعة. اطلب نموذجًا مصححًا.

أرسل لمعدّ إقراراتك كل ما في قائمة الجمع في القسم الأول، ومعه جدول ربط من صفحة واحدة: الجهة الدافعة، ومبلغ ⁦1099-NEC⁩، والدخل في الدفاتر، ورسوم شركة الوساطة، والفرق وسببه. وأضف إجماليات المصروفات حسب الحساب، وملخص المسافات، وقائمة الهدايا، والدفعات التقديرية المدفوعة. ويقول المنشور 583 أن تحتفظ بالمستندات الداعمة مرتبة حسب السنة والنوع. ولمعرفة كيف تتحول الدفاتر إلى الإقرار، انظر من الدفاتر إلى الإقرار الضريبي للنشاط.

متى يغيّر المساعد أو شريك الإحالة أو الفريق الدفاتر ونماذج 1099 التي أصدرها؟

كل شخص تدفع له هو مستفيد إضافي عليك تتبعه، والعلاقة هي التي تحدد هل الدفعة كشف رواتب أم ⁦1099-NEC⁩.

إذا كان العامل الذي تدفع له كمقاول موظفًا في الحقيقة، فأنت مدين بضرائب الرواتب بصفتك صاحب العمل، وشخصيًا إذا كنت صاحب منشأة فردية (⁦26 U.S.C. 3403⁩ يغطي ضريبة الدخل التي كان ينبغي استقطاعها). وإذا دُفع جزء من عمولتك إلى عضو في الفريق أو إلى شريك، فقد تكون الدفعة من مسؤوليتك في الإبلاغ. انظر أي المقاولين يحصلون على نموذج ضريبي، ولعامل قد يكون موظفًا، مقاولون قد يكونون موظفين.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية؛ والمبالغ بالدولار الأمريكي.

وكيل جديد: نموذج ⁦1099-NEC⁩ أعلى من الإيداعات

يغلق وكيل جديد 6 صفقات. تودع شركة الوساطة 72,000 دولار وتحتفظ بـ6,000 دولار حصةً ورسومًا. وتُظهر الكشوف عمولة كاملة قدرها 78,000 دولار مقيدة للوكيل، ويُظهر النموذج ⁦1099-NEC⁩ مبلغ 78,000 دولار. وتسجل الدفاتر 78,000 دولار دخل عمولات و6,000 دولار رسوم شركة الوساطة. فيطابق الدخل النموذج، وتطابق الرسوم الكشوف، و78,000 دولار ناقص 6,000 دولار يساوي 72,000 دولار المودعة.

الرسوم والتسويق والهدايا

تُظهر دفاتر وكيل 150,000 دولار دخل عمولات (وأي حصة لشركة الوساطة تُسجَّل كما في المثال الأول)، ويدفع الوكيل 9,000 دولار رسوم خدمة إدراج وتأمين وترخيص، و14,000 دولار تسويقًا، و400 دولار هدايا إغلاق لـ16 عميلًا بواقع 25 دولارًا لكل منهم، ولم يتلقَّ أي منهم هدية أخرى في تلك السنة. وتذهب كل تكلفة إلى حسابها، ولا تتجاوز هدايا أي عميل الحد. وقبل التكاليف الأخرى يكون الربح 126,600 دولار، وتُدَّخر الضريبة التقديرية من هذا الرقم لا من 150,000 دولار. ولو كلفت هدية واحدة 40 دولارًا، لما احتُسب منها إلا 25 دولارًا.

صفقة إغلاق في ديسمبر تُدفع في يناير

وكيل على الأساس النقدي يغلق صفقة بعمولة 10,000 دولار في 28 ديسمبر، وتدفعها شركة الوساطة في 6 يناير؛ ولم يكن المال متاحًا قبل ذلك. في سنة الإغلاق، لا تُظهر الدفاتر ولا الإقرار شيئًا منها، وتُظهر قائمة الصفقات المنتظرة 10,000 دولار مستحقة. وفي السنة التالية، تسجلها الدفاتر في 6 يناير، ويشملها النموذج ⁦1099-NEC⁩ لتلك السنة.

هل حالتك مختلفة؟

• يُدفع لك عبر شركة S أو شركة أخرى، أو تفكر في الاختيار: المدفوعات لشركة لا يُبلَّغ عنها عمومًا في النموذج ⁦1099-NEC⁩، وتضيف الدفاتر حسابات للرواتب أو لأجر المالك. وتختار الشركة أو LLC المؤهلة بالنموذج 2553، ويوقّعه جميع المساهمين، والمهلة هي شهران ⁦(2)⁩ و15 يومًا من بداية السنة الضريبية التي يسري فيها الاختيار؛ والمنشأة الفردية لا يمكنها الاختيار. انظر اختيار وضع شركة S والراتب ومسك دفاتر شركة S، ثم احصل على مساعدة في مسك الدفاتر لتحديد كيف تُعدّ الدفاتر.
• النموذج ⁦1099-NEC⁩ لا يطابق إيداعاتك ولا تفسّره الحصة، أو لديك عمولات من أكثر من شركة وساطة أو من أكثر من سنة، أو غيّرت شركة الوساطة في منتصف السنة: طابق جهةً جهةً، واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر إذا بقي فرق.
• دفاترك متأخرة، أو هذه سنة كبيرة دون دفعات تقديرية: انظر استكمال الدفاتر المتأخرة ودفعات الضريبة التقديرية ربع السنوية، واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر.
• تدفع لمساعد أو لشريك إحالة أو لأعضاء فريق: انظر أي المقاولين يحصلون على نموذج ضريبي، واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر إذا ذهبت المدفوعات إلى عدة أشخاص أو لم تعرف ما ينبغي أن يُظهره كل نموذج.
• تختار بين البرمجيات ومسؤول مسك الدفاتر: انظر مسك دفاترك بنفسك أو تعيين مسؤول مسك الدفاتر، أو احصل على مساعدة في مسك الدفاتر إن كنت تفضل ألا تمسك الدفاتر بنفسك.
• تملك عقارًا مؤجَّرًا شخصيًا: انظر ضرائب العقار المؤجَّر.