Veri merkezine arazi satışı veya kiralama: Sermaye kazancı vergisi

Veri merkezi geliştiricisinden alınan her ödeme nasıl vergilendirilir?

ABD'de bir yıldan uzun elde tutulan yatırım arazisine genellikle uzun vadeli kazanç kuralları uygulanır. Düzeltilmiş maliyet esası, arazinin düzeltmeler sonrası vergiye esas maliyetidir; genellikle satın alma maliyeti veya miras değeriyle başlar. IRS maliyet esası açıklaması.

• Satış: ABD'de fiyat eksi düzeltilmiş maliyet esası ve satış giderleri kazancı verir. Olağan uzun vadeli oranlar %0, %15 veya %20 olup ayrıca %3,8 net yatırım geliri vergisi (NIIT) uygulanabilir. Ticari faaliyette esas olarak müşterilere satmak için elde tutulan arazi olağan gelir doğurur; bu, ticari arazi satıcısı kuralıdır. IRS sermaye kazancı açıklaması.
• Opsiyon: ABD'de gerçek alım opsiyonunun bedeli, opsiyon kullanılana veya süresi dolana kadar gelir olarak kayda alınmaz. IRS opsiyon açıklaması.
• Arazi kiralamasında kira ve satıcı finansmanında faiz: ABD'de her yıl gelir olarak kayda alındığında olağan gelir sayılır. IRS kira açıklaması, taksitli satış açıklaması.
• Kalıcı irtifak hakkı: ABD'de ilgili arazinin maliyet esasını azaltır; aşan tutar kazançtır. Geçici inşaat irtifak hakkı: kira geliridir. IRS çiftçi rehberi.

Veri merkezlerinin acre başına ödediği tutar satış bedelini belirler; vergi kategorisini belirlemez. Northern Virginia, Texas, Georgia, Ohio, Indiana veya Pennsylvania'daki elektrik bağlantısı sağlanmış arazilerde maliyet esası ve işlemin yapısı önemlidir.

Kanada'da yaşıyorum: ABD arazisindeki payım için ne değişir?

Kanada'da yaşamak sizi tek başına yabancı satıcı yapmaz. Mukim olmayan yabancı, ABD vatandaşı da ABD vergi mukimi de olmayan kişidir. Green card sahipleri ve ABD'de bulunma testini sağlayanlar genellikle ABD vergi mukimidir. Anlaşma talepleri ve çift statülü yıllar incelenmelidir. IRS mukimlik testleri.

ABD arazisine doğrudan sahip yabancı satıcılarda alıcı, borç senedi dahil satıcının toplam fiyat payının genellikle %15 kadarını keser; kesmezse sorumlu olabilir. Stopaj belgesi isteyen satıcı Form 8288-B ile başvurabilir. Başvuruyorsanız alıcıya satışın tamamlandığı gün veya bir önceki gün yazılı bildirim verin. Taksitli satış belgeleri stopajı ödemelere göre ayarlayabilir. Satış kapanışına kadar yapılan başvuru, inceleme sürerken verginin aktarımını erteleyebilir; tek başına stopajı azaltmaz. İnceleme, eksiksiz başvurudan sonra genellikle 90 gün sürer. FIRPTA, belgeler, aktarım.

Ontario'daki ABD vatandaşı veya mukim yabancı, genellikle yabancı olmadığına dair belge verir, Form 1040 (ABD bireysel gelir vergisi beyannamesi) sunar ve NIIT ödeyebilir. Mukim olmayan kişiyle evli ABD vatandaşı veya mukimi genellikle $125.000 NIIT eşiğini kullanır. 6013(g) veya (h). madde uyarınca ortak beyanname seçimi yapan çift, ABD mükellefinin ilk NIIT borcu doğan yılında Form 8960 üzerinde NIIT için de ortak uygulamayı seçebilir; ikisi de ortak beyannameyi imzalar. NIIT seçim kurallarına bakın. IRS'nin görüşüne göre yabancı vergi kredileri NIIT'yi azaltamaz. Federal Circuit'in Kanada anlaşması kararı, mükellefin alt mahkemede kazandığı kararı bozmuştur.

Kanada'nın erteleme karşılığı kuralları, Kanada'daki zamanlamayı belirler. Burada genellikle en fazla beş yıl uygulanır ve mukim olmayanlar yararlanamaz. Bu nedenle vergi kredileri farklı yıllara denk gelebilir.

Beyannameler ve iadeler için ABD gayrimenkulünü satan Kanadalılar; takas uyumsuzlukları için ABD kiralık mülkünün takası rehberine bakın. Kanada vergi kredilerini CRA kuralları belirler.

Opsiyon bedeli ve satıcıda kalan kapora vergilendirilir mi?

ABD'de gerçek arazi alım opsiyonunun bedeli, opsiyon kullanılana veya süresi dolana kadar bekler. Opsiyon kullanılırsa bedel satış tutarına eklenir; süresi dolarsa satıcıda kalan para vergilendirilir. Tax Court değerlendirmesi.

Geliştirici vazgeçtiğinde ABD'de sermaye kazancı oluştuğunu varsaymayın. 1234A. madde, sermaye varlıklarına ilişkin sona eren hakları düzenler. Eleventh Circuit, ticari mülkte satıcıda kalan kaporaya sermaye kazancı uygulamasını reddetmiştir. Satış kaporası, işlem sona erip parayı tutma hakkınız kesinleştiğinde vergilendirilir. Yatırım arazisi kaporalarının ve süresi dolan opsiyonların gelir niteliği ayrı incelenmelidir; opsiyonun vergi uygulaması kesinleşmemiş olabilir. Kira, opsiyona tanınan ertelemeden yararlanmaz.

Arazimi satmalı mıyım, uzun süreli kiralama mı yapmalıyım?

ABD'de satış kazancı gerçekleştirir; arazi kiralamasında mülkiyet sizde kalır ve olağan kira geliri doğar.

ABD'de elde tutulan arazinin maliyet esası genellikle miras sırasında düzeltilir. Peşin kira alındığında vergilendirilir; kiralık mülk bildirimi rehberine bakın. Toplam bedeli $250.000 tutarını aşan ve ertelenmiş, peşin veya değişken kira içeren sözleşmede 467. madde zamanlama incelemesi gerekir.

İmar değişikliği veya parselleme kazancımı olağan gelire çevirir mi?

ABD'de yalnızca imar değişikliği, yatırımcı mı ticari arazi satıcısı mı olduğunuzu belirlemez. Parselleri iyileştirip tekrar tekrar satmak ticari arazi satıcılığına işaret edebilir. Arazinin tamamını, geliştirmeyi alıcıya bırakarak satmak farklı bir faaliyet örüntüsüdür.

ABD'de 1237. madde, parselleme için sınırlı kolaylık sağlar. Esaslı iyileştirmeleri kısıtlar ve miras kalan arazi dışında genellikle beş yıl sahiplik gerektirir. Ticari kullanım arazisinde 1231. madde de incelenmelidir: önceki zararlar kazancın bir kısmını olağan gelire çevirebilir. IRS Publication 544.

Taksitli satış sermaye kazancı vergisini yıllara yayabilir mi?

ABD'de şartları sağlayan taksitli satış, ödemeler satış yılından sonraya uzanırsa kazancı yıllara yayar. Form 6252 (taksitli satış bildirimi), anaparayı maliyet esası ve kazanç olarak ayırır. Araziyle satılan iyileştirmeler veya ekipmanın amortismanının geri alınması, ödeme olmasa bile satış yılında olağan gelirdir. Faiz olağan gelirdir; faiz yetersizse varsayılan faiz uygulanır. IRS Publication 537.

ABD satışında Form 1099-S, borç senedi dahil toplam fiyatı yine bildirir. Yıllık yüksek kazançlar en üst vergi diliminde kalabilir.

ABD'de uygun ödenmemiş borçlar $5.000.000 tutarını aşarsa ertelenen vergiye faiz uygulanabilir. Tarım mülkü için incelenmesi gereken bir istisna vardır. Satıcı taksitli satış yöntemini kullanmama seçimini en geç şu tarihte yapar: süre uzatımları dahil, satış yılının beyanname son tarihi. Satışı Form 6252 yerine Form 8949 veya 4797 üzerinde bildirir. Kazanç hemen kayda alınır. Zamanında verilen beyanname, uzatılmamış son tarihten sonra altı ay içinde düzeltilerek bu seçim yapılabilir. Seçimden vazgeçmek genellikle IRS onayı gerektirir. Alıcı ödemelerini aksatabilir.

Satış kapanışından önce tarım arazimi 1031. maddeyle takas edebilir miyim?

ABD'de takas, ikame ticari veya yatırım gayrimenkulü alınmasıyla kazancı erteleyebilir. Nitelikli aracı kullanıyorsanız yazılı takas sözleşmesi arazi devrinden önce yapılmalıdır. Aracı devirleri yürütür ve satış bedelini kontrolünüz dışında tutar. İkame mülk alınmadan toplam fiyatı almak veya kontrol etmek işlemi satışa dönüştürür. Bedelin yalnızca bir kısmını almak, takası kısmen vergilendirilebilir hâle getirebilir.

ABD tarım arazisi, en az 30 yıl süreli kira hakkı dahil, şartları sağlayan başka ABD gayrimenkulüyle takas edilebilir. Kişisel konutlar, ticari arazi satıcısının arazisi ve yabancı ülkedeki arazi şartları sağlamaz. Elde tutulan nakit kazanç doğurabilir. Son 2 yıl içinde muhasebeciniz olan kişi genellikle takas aracınız olamaz. Form 8824 talimatları, IRS takas kuralları.

ABD'de ortaklık payları, şartları sağlayan gayrimenkul sayılmaz. Ortaklıklar kuruluş düzeyinde takas yapar. Kardeşlerin ayrı işlem yapabilmesi için doğrudan ortak mülkiyet incelenmelidir. Satış kapanışı öncesi tapu değişiklikleri risklidir. Takas ile satıcının finanse ettiği borç senedi, özel taksitli satış kuralları altında birlikte uygulanabilir; ancak sonraki senet ödemesi takas sürelerini yeniden başlatmaz.

Miras kalan arazimin maliyet esası nedir, NIIT uygulanır mı?

ABD'de miras kalan arazinin maliyet esası genellikle ölüm tarihindeki piyasa değeridir; uzun vadeli kazanç uygulaması geçerlidir. Alternatif tarih veya özel kullanım değerlemesi maliyet esasını değiştirir. Kapsamdaki varlıklarda Form 8971 tutarlılık kuralı uygulanır. Maliyet esası açıklaması, elde tutma süresi kuralları.

ABD'de Texas hukukuna göre şartları sağlayan eşlerin ortak malvarlığında, ilk eşin ölümünde genellikle iki yarının da maliyet esası düzeltilir; terekeye dahil edilme koşulları uygulanır. Özel kullanım değerlemesine tabi tarım arazisi, 10 yıllık geri alma süresinde aile dışına satılır veya uygun tarımsal kullanımdan çıkarılırsa, veri merkezi arazi kiralaması dahil, ek veraset vergisi doğurabilir. Teminat verilmedikçe her nitelikli mirasçı kendi payından şahsen sorumludur. Mirasçı normalde satış veya kullanımın sona ermesinden sonra altı ay içinde Form 706-A verip ödeme yapmalıdır; mirasçı veya temsilci imzalar. Bu formda yapılan geri alınamaz 1016(c). madde seçimi, ölümden sonra dokuz ay itibarıyla faiz uygulanarak, olaydan hemen önce ölüm tarihi veya alternatif tarih piyasa değeri maliyet esasını geri getirebilir. Takas ve zorunlu dönüşümlerde, vergi doğmasa bile Form 706-A gerekir. 2032A. madde, Form 706-A talimatları. Süre genellikle ölümde başlar; mirasçı uygun kullanıma başlamayı geciktirirse uzayabilir. Tereke, 6166. madde kapsamında veraset vergisini ertelemişse, toplam elden çıkarma veya çekimler uygun işletme payının %50 kadarına ulaştığında, IRS bildirimi ve ödeme talebi üzerine ödenmemiş taksitlerin genellikle hemen ödenmesi gerekir.

ABD'de yalnızca sınırı aşan kısma en üst oran uygulanır. NIIT, net yatırım geliri ile eşik üzerindeki gelirin küçük olanının %3,8 kadarıdır; eşik endekslenmez. Nakit bedelle kiralanan miras arazisi ve arazi kiralaması geliri genellikle kapsamdadır. Kendi pasif olmayan tarım işletmenizden doğan kazanç kapsam dışında kalabilir. Sermaye kazancı dilimleri, NIIT kuralları.

Büyük arazi satışından sonra tahmini vergi ödemeleri gerekir mi?

ABD'de stopaj ve vergi kredileri sonrası beklenen vergi en az $1.000 ise ve stopaj ile krediler şu iki tutarın küçüğünün altında kalırsa genellikle tahmini vergi ödemesi gerekir: cari yıl vergisinin %90 kadarı veya geçerli önceki yıl hedefi. Önceki yıl vergisinin %100 kadarını karşılayan zamanında ödemeler cezayı önler. Önceki yıl düzeltilmiş brüt gelir $150.000 tutarını, evli olup ayrı beyanname verenlerde $75.000 tutarını aşıyorsa %110 kullanın. Çiftçi kuralları farklıdır; önceki beyanname 12 ayı kapsamalıdır. Publication 505.

ABD'de Form 2210'un yıllıklandırılmış gelir taksit yöntemi, ödemeleri gelirin elde edildiği zamana göre hesaplar. Vergi yılı takvim yılı olan ve yöntemi kullanan arazi sahiplerinde, ilk kez Eylül–Aralık arasında alınan kazanç genellikle 15 Ocak 2027 vadeli ödemeyi etkiler. Ek stopaj genellikle son tarihlere eşit dağıtılmış sayılır. Her taksitli satış yılında yeniden kontrol edin; kalan vergi normal beyanname ödeme son tarihine kadar ödenmelidir. Form 2210 talimatları.

Veri merkezi geliştiricisine satış 1062. madde kapsamına girer mi?

ABD'de tarım arazisini veri merkezi geliştirilmesi için satmak, 1062. maddedeki vergiyi dört taksitte ödeme seçiminin şartlarını sağlamaz. Alıcı, aktif çiftçilik yapan birey olmalıdır. Hukuken uygulanabilir bir taahhüt, satıştan sonra 10 yıl boyunca tarım dışı kullanımı yasaklamalıdır. Önceki 10 yıl süresinin neredeyse tamamında sahibin kullanımı veya uygun çiftçi kiracıya kiralama gerekir. Form 1062, önerilen düzenlemeler. Satıcı finansmanı ayrı bir kuraldır.

Elektrik hattı ve trafo merkezi irtifak bedelleri vergilendirilir mi?

ABD'de kalıcı altyapı irtifak hakkı, ilgili arazinin maliyet esasını azaltır; aşan tutar kazançtır. Geçici inşaat irtifak hakkı, Schedule E kira geliridir. Tutar dağılımlarını ve arazi ölçüm belgelerini saklayın. Publication 225.

ABD'de kamulaştırma tehdidi, devlet veya bu yetkiye sahip altyapı kuruluşu gibi araziyi hukuken alabilecek bir kurumdan gelmelidir. Kurum mülkü almaya karar vermiş olmalı; reddederseniz zorunlu alım beklemek için makul gerekçeler bulunmalıdır. Geliştiricinin teklifi tek başına yeterli değildir. Şartları sağlayan yatırım veya ticari gayrimenkulde 1033. madde, yeterli satış bedeli ilk kazanç yılının bitiminden sonra üç yıl içinde aynı tür gayrimenkule yeniden yatırılırsa kazancı erteleyebilir. Sahip, kazanç yılı beyannamesine eklediği bildirimle seçim yapar; araziye sahip ortaklık, ortaklık düzeyinde seçer. İkame mülk alınamaz veya maliyeti yetersiz kalırsa beyannameyi düzeltip doğan vergiyi ödeyin. Arazinin bölünmesinden doğan değer kaybı tazminatı elde kalan arazinin maliyet esasını azaltır; fazlası kazançtır. Kamulaştırma kuralları, 1033. madde.

Örnek

ABD dolarıyla örnek seçenekler; borç, satış gideri veya önceki işletme zararı yoktur.

Kardeşler miras kalan tarım arazisini taksitle satar

Üç kardeş, babalarının ölümünde acre başına $6.000 değerindeki 300 acre Texas arazisini miras alır: maliyet esası $1.800.000 tutarındadır. Geliştirici, acre başına $50.000, toplam $15 milyon bedelle alıma mahsup edilecek 18 aylık opsiyon için $300.000 öder.

Her kardeşin $5 milyon payında $600.000 maliyet esası ve $4,4 milyon kazanç vardır. Opsiyon mahsubu dahil satış kapanışı yılında kardeş başına $1 milyon anapara; sonraki dört yılın her birinde faiz yanında $1 milyon anapara ödendiğini varsayın. Kazanç oranı %88'dir: kapanış yılında ve sonraki her yılda $880.000 kazanç, $120.000 maliyet esası geri kazanımı. Toplam $4,4 milyon kazanç ve $600.000 maliyet esasıdır. Opsiyon kullanılmadan önce opsiyon yılında kayda alınan opsiyon geliri yoktur. Faiz olağan gelirdir. Opsiyon mahsubunu yalnızca bir kez hesaba katın.

ABD'de mukim olmayan yabancı Ontario'daki kardeş için FIRPTA stopajı $750.000 tutarındadır: toplam $5 milyon fiyat payının %15'i. Satış kapanışında yalnızca $900.000 yeni nakit alması bunu değiştirmez. Stopajı yalnızca IRS onayı azaltır. Opsiyonun bunun yerine süresi dolarsa, her kardeşin süre dolumu yılında $100.000 vergiye tabi opsiyon geliri olur; gelir niteliği incelenmelidir.

Takas veya arazi kiralaması

Opsiyon bedeli olmadan, araziye doğrudan sahip ABD mukimi kardeşlerden biri $5.000.000 tutarını nitelikli aracıya yönlendirir; 45 gün içinde çiftlik belirler, 180 gün içinde ve daha erken beyanname son tarihinden önce satın alır. Tam yeniden yatırım ABD kazancını erteler; $600.000 maliyet esası devreder. $500.000 tutarını elde tutmak o kadar kazancı kayda aldırır. Ontario tarım arazisi, 1031. madde kapsamında ABD arazisinin yerine geçemez.

Bunun yerine 40 yıllık arazi kiralaması, yılda $450.000 veya acre başına $1.500 öder: kardeş başına $150.000 olağan kira geliri. Miras kalan payların maliyet esası genellikle ölüm tarihi değeridir.

Trafo merkezi irtifak hakkı

20 acre üzerindeki kalıcı irtifak hakkı, ABD'de $280.000 kazanç doğurur: $400.000 bedel eksi $120.000 maliyet esası (acre başına $6.000). Ayrı $30.000 geçici inşaat ödemesi Schedule E kira geliridir. Her kardeş iki tutarın da üçte birini bildirir.

Şartları sağlayan kamulaştırma tehdidinde her kardeş, seçim yapıp $400.000 bedeldeki üçte bir payını ilk kazanç yılının bitiminden sonra üç yıl içinde uygun gayrimenkule yeniden yatırırsa, ABD'de $280.000 kazançtaki kendi payını erteleyebilir.

Sizin durumunuz farklı mı?

İmzadan önce opsiyonu, sözleşmeyi, tapuyu, tereke değerlemesini, ödeme takvimini, arazi kullanım geçmişini ve irtifak haklarını bireysel vergi incelemesine getirin.

• Kanada mukimi: Satış bildirimi, takas farklılıkları, Kanada'daki ABD vatandaşları ve Kanadalı ortakların stopajı.
• İki ülkenin de dışında olan sahipler: Mukim olmayanların mülk bildirimi.
• LLC veya ailece ortak mülkiyet: LLC'deki mülk, eş ve aile LLC'leri veya ortaklık bildirimi.
• Kanada tarım arazisi: Veri merkezi geliştiricisine satış.
• Eyalet vergisi: arazinin bulunduğu ABD eyaleti kazancı ayrıca vergilendirebilir ve mukim olmayan satıcılarda kapanışta stopaj isteyebilir. Texas bireysel gelir vergisi almaz. Eyalet yükümlülüğünü vergi incelemesine dahil edin.

Değerleme, sözleşme hazırlama, kamulaştırma davası, aracılık, satış bedelini yatırma, tarımsal kullanım emlak vergisi avantajının geri alınması ve CFIUS gibi yabancı mülkiyet kuralları, yabancı satıcılar için de genellikle devirden itibaren 90 gün içinde USDA bildirimi ve Texas SB 17 için uygun avukat, alıcı veya başka danışman gerekir.