למי זה מתאים
- יחידים שמוכרים או מחכירים קרקע בארצות הברית ליזם מרכז נתונים
- בני זוג, יורשים משותפים ושותפויות משפחתיות שמחזיקים קרקע חקלאית בארצות הברית
- תושבי קנדה שמחזיקים חלק בקרקע בארצות הברית
לא מכוסה כאן
- חברות שמחזיקות קרקע
- שמאות, ניסוח חוזים, הליכים משפטיים בנושא הפקעה ושירותי מתווך בהחלפת מקרקעין
- השקעת התמורה, חיוב למפרע במס רכוש לאחר הפסקת שימוש חקלאי והגבלות על קונים זרים
איך ממסים כל תשלום מיזם מרכז נתונים?
קרקע להשקעה בארה״ב שהוחזקה יותר משנה בדרך כלל זכאית למיסוי רווח הון לטווח ארוך. בסיס העלות (basis) המותאם הוא עלות הקרקע לצורכי מס לאחר התאמות, ובדרך כלל מתחיל בעלות הרכישה או בשווי בעת הירושה. הנחיות IRS לבסיס עלות.
- מכירה: בארה״ב, המחיר פחות בסיס העלות (basis) המותאם והוצאות המכירה הוא הרווח; שיעורי המס הרגילים לטווח ארוך הם 0%, 15% או 20%, וייתכן גם מס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) של 3.8%. קרקע שמוחזקת בעיקר למכירה ללקוחות במסגרת עסק מניבה הכנסה רגילה: זהו כלל הסוחר. הנחיות IRS לרווחי הון.
- אופציה: בארה״ב, ההכרה בתשלום עבור אופציה אמיתית נדחית עד למימוש או לפקיעה. הנחיות IRS לאופציות.
- דמי חכירת קרקע וריבית על מימון שמעניק המוכר: בארה״ב, הכנסה רגילה בעת ההכרה בה מדי שנה. הנחיות IRS לשכירות, הנחיות למכירה בתשלומים.
- זיקת הנאה קבועה: בארה״ב, מפחיתה את בסיס העלות (basis) של הקרקע המושפעת; העודף הוא רווח. זיקת הנאה זמנית לעבודות בנייה: הכנסה משכירות. מדריך IRS לחקלאים.
המחיר שמרכזי נתונים משלמים לאקר קובע את התמורה, ולא את סיווג המס. בסיס העלות (basis) ומבנה העסקה חשובים בקרקע עם אספקת חשמל בצפון וירג׳יניה, בטקסס, בג׳ורג׳יה, באוהיו, באינדיאנה או בפנסילבניה.
אנחנו גרים בקנדה: מה משתנה לגבי החלק שלנו בקרקע בארצות הברית?
מגורים בקנדה אינם הופכים אתכם כשלעצמם למוכרים זרים בארה״ב. זר שאינו תושב (NRA) אינו אזרח ארה״ב ואינו תושב מס אמריקאי. בעלי גרין קארד ומי שעומדים במבחן הנוכחות האמריקאי הם בדרך כלל תושבי מס בארה״ב; עמדות לפי אמנה ושנים עם מעמד כפול (dual-status) דורשות בדיקה. מבחני התושבות של IRS.
לבעלים זרים שמחזיקים קרקע בארה״ב ישירות, הקונים בדרך כלל מנכים במקור 15% מהחלק במחיר המלא, כולל שטר החוב, ויכולים להיות אחראים למס אם אינם מנכים. מוכרים שמבקשים אישור לניכוי מס במקור רשאים להגיש טופס 8288-B. אם מגישים בקשה, יש להודיע לקונה בכתב במועד הבא: יום הסגירה או היום שלפניו. אישורים למכירה בתשלומים יכולים להתאים את הניכוי לתשלומים. בקשה שהוגשה עד הסגירה יכולה לדחות את העברת המס כל עוד היא בטיפול; הבקשה כשלעצמה אינה מפחיתה את הניכוי במקור. הבדיקה נמשכת בדרך כלל 90 ימים לאחר קבלת בקשה מלאה. FIRPTA, אישורים, העברת המס.
| נושא | הטיפול בארצות הברית | הטיפול בקנדה לתושבים |
|---|---|---|
| מס על הרווח | קרקע בארה״ב חייבת במס בארה״ב | תושבי קנדה חייבים במס על הכנסה עולמית; החישוב בדולרים קנדיים |
| ניכוי מס במקור בסגירה | מוכר זר של קרקע בארה״ב: בדרך כלל 15% | ניכוי מס במקור בארה״ב אינו המס הסופי של תושבי קנדה |
| דוח שמגישים | בארה״ב, תושב חוץ: טופס 1040-NR; אזרח או תושב ארה״ב: טופס 1040 | דוח מס קנדי; דוח נפרד בקוויבק לתושביה |
| מס של 3.8% | בארה״ב, תושב חוץ בדרך כלל פטור; אזרח או תושב ארה״ב עשוי להיות חייב | בקנדה, בדקו בנפרד זכאות לזיכוי מס |
| החלפת מקרקעין לפי 1031 | נכס חלופי מזכה בארה״ב | דחיית המס בארה״ב אינה קובעת את המס בקנדה |
| פריסת הרווח | בארה״ב, שיטת מכירה בתשלומים אם עומדים בתנאים | בקנדה, כללים נפרדים להפרשה לדחיית רווח |
| הקלה בכפל מס | בארה״ב, האמנה ומגבלות זיכוי המס | בקנדה, זיכוי על מס אמריקאי מזכה; חלות מגבלות |
אזרחי ארה״ב או תושבים זרים (resident aliens) באונטריו בדרך כלל מוסרים אישור שאינם מוכרים זרים, מגישים טופס 1040 ועשויים להיות חייבים במס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT). אזרח או תושב ארה״ב הנשוי לתושב חוץ בדרך כלל משתמש בסף NIIT של $125,000. בני זוג שבוחרים דוח משותף לפי סעיף 6013(g) או (h) רשאים גם לבחור מיסוי משותף ל-NIIT בטופס 8960 בשנה הראשונה שבה הנישום האמריקאי חייב ב-NIIT; שניהם חותמים על הדוח המשותף. ראו כללי הבחירה ל-NIIT. זיכויי מס זרים אינם יכולים להפחית NIIT לפי עמדת IRS; פסק הדין הפדרלי לערעורים בעניין האמנה עם קנדה הפך את ניצחון הנישום בערכאה הנמוכה.
כללי ההפרשה לדחיית רווח בקנדה קובעים את עיתוי ההכרה בקנדה. במקרה זה ההפרשה בדרך כלל מוגבלת לכל היותר ל-5 שנים ואינה זמינה לתושבי חוץ. לכן זיכויי המס עשויים לחול בשנים שונות.
לדוחות ולהחזרים, ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארצות הברית; להבדלים בהחלפת מקרקעין, ראו החלפת נכס להשכרה בארצות הברית. כללי CRA קובעים את זיכויי המס בקנדה.
האם תשלומים עבור אופציה ומקדמות שחולטו חייבים במס?
בארה״ב, ההכרה בתשלום עבור אופציה אמיתית לרכישת קרקע נדחית עד למימוש או לפקיעה: במימוש מוסיפים את התשלום לתמורת המכירה; בפקיעה, הכסף שנשאר בידי הבעלים חייב במס. דיון בבית המשפט למסים.
אל תניחו שהכסף הוא רווח הון אם היזם נסוג מעסקה בארה״ב. סעיף 1234A עוסק בזכויות שהסתיימו בקשר לנכסי הון; בית המשפט לערעורים במחוז האחד עשר שלל סיווג כרווח הון מפיקדון שחולט בעסקת נכס עסקי. פיקדון מכירה חייב במס כשהעסקה מסתיימת והזכות לשמור אותו נעשית סופית. פיקדונות על קרקע להשקעה ואופציות שפקעו דורשים בדיקה נפרדת של סיווג ההכנסה; הטיפול באופציה עשוי להיות לא מוכרע. דמי שכירות אינם זכאים לדחייה החלה על אופציה.
האם למכור או לחתום על חכירת קרקע ארוכה?
בארה״ב, מכירה מממשת רווח; חכירת קרקע משאירה את הבעלות בידי הבעלים ומניבה דמי שכירות כהכנסה רגילה.
| אפשרות | השפעה על המס | הפשרה העיקרית |
|---|---|---|
| מכירה במזומן | בארה״ב, הרווח מוכר בסגירה | הבעלות בקרקע בארה״ב מסתיימת |
| מכירה בתשלומים | בארה״ב, רווח מזכה מוכר עם תשלומי הקרן | הקונה עלול לא לפרוע את החוב |
| חכירת קרקע | בארה״ב, דמי שכירות כהכנסה רגילה | המשפחה שומרת על הקרקע ועל ההתחייבויות לפי חוזה החכירה |
בארה״ב, קרקע שנשארת בבעלות בדרך כלל מקבלת התאמת בסיס עלות בירושה. דמי שכירות מראש חייבים במס בקבלתם; ראו דיווח על נכס להשכרה. חוזה חכירה שהתמורה הכוללת בו עולה על $250,000, עם דמי שכירות נדחים, משולמים מראש או משתנים, דורש בדיקת עיתוי לפי סעיף 467.
האם שינוי ייעוד או חלוקת קרקע למגרשים יהפכו את הרווח להכנסה רגילה?
בארה״ב, שינוי ייעוד לבדו אינו קובע אם הבעלים הם משקיעים או סוחרי קרקע. השבחה ומכירות חוזרות של מגרשים יכולות להעיד על פעילות מסחרית; מכירת השטח כולו תוך השארת הפיתוח לקונה מציגה דפוס אחר.
סעיף 1237 בארה״ב מעניק הקלה מוגבלת לחלוקה למגרשים, מגביל השבחות מהותיות ובדרך כלל דורש בעלות של 5 שנים, למעט קרקע שהתקבלה בירושה. קרקע בשימוש עסקי דורשת גם בדיקה לפי סעיף 1231: הפסדים קודמים יכולים להפוך חלק מהרווח להכנסה רגילה. פרסום 544 של IRS.
האם מכירה בתשלומים מאפשרת לפרוס מס רווחי הון?
בארה״ב, מכירה מזכה בתשלומים פורסת את הרווח אם התשלום נמשך מעבר לשנת המכירה. טופס 6252 מחלק את הקרן בין בסיס העלות (basis) לרווח. החזר פחת (recapture), חיוב במס על פחת שנוכה מהשבחות או מציוד שנמכרים עם הקרקע, הוא הכנסה רגילה בשנת המכירה גם ללא תשלום. ריבית היא הכנסה רגילה; ריבית נמוכה מדי מחייבת חישוב ריבית רעיונית. פרסום 537 של IRS.
בארה״ב, טופס 1099-S עדיין מדווח על המחיר המלא, כולל שטר החוב. רווחים שנתיים גדולים עשויים להישאר במדרגת המס העליונה.
בארה״ב, עשויה לחול ריבית על מס נדחה כשיתרת התחייבויות מזכות שטרם נפרעו עולה על $5,000,000; לנכס חקלאי יש חריג שדורש בדיקה. המוכר בוחר לוותר על שיטת התשלומים עד המועד האחרון להגשת הדוח לשנת המכירה, כולל הארכות, ומדווח על המכירה בטופס 8949 או 4797 במקום בטופס 6252; הרווח מוכר מיד. אפשר לתקן דוח שהוגש במועד בתוך שישה חודשים מהמועד האחרון להגשה ללא הארכה כדי לבחור לוותר על השיטה. ביטול הבחירה בדרך כלל דורש הסכמת IRS. קונים עלולים לא לפרוע את החוב.
האם אפשר להחליף קרקע חקלאית לפי סעיף 1031 לפני הסגירה?
בארה״ב, החלפת מקרקעין יכולה לדחות רווח באמצעות רכישת נדל״ן חלופי לעסק או להשקעה. אם משתמשים במתווך מזכה להחלפת מקרקעין, הסכם ההחלפה בכתב חייב להיחתם לפני העברת הקרקע; המתווך מטפל בהעברות ושומר את התמורה מחוץ לשליטת הבעלים. קבלת מלוא המחיר או שליטה בו לפני רכישת הנכס החלופי הופכות את העסקה למכירה; קבלת חלק בלבד יכולה להפוך את ההחלפה לחייבת במס באופן חלקי.
| דרישה | כלל |
|---|---|
| זיהוי בכתב | בארה״ב, בתוך 45 ימים |
| קבלת הנכס החלופי | בארה״ב, בתוך 180 ימים, או עד מועד הגשת הדוח כולל הארכות, אם הוא מוקדם יותר |
| שימוש בנכס החלופי | עסק או השקעה בארה״ב |
אפשר להחליף קרקע חקלאית בארה״ב בנדל״ן מזכה אחר בארה״ב, כולל זכות חכירה של לפחות 30 שנים. בתי מגורים אישיים, קרקע של סוחרים וקרקע בחו״ל אינם מזכים; מזומן שנשאר בידי הבעלים יכול ליצור רווח חייב. מי ששימש רואה החשבון שלכם בתקופה של 2 שנים שקדמה להחלפה בדרך כלל אינו כשיר לשמש כמתווך ההחלפה שלכם. הוראות טופס 8824, כללי ההחלפה של IRS.
בארה״ב, זכויות בשותפות אינן מקרקעין מזכים. שותפויות מבצעות החלפה ברמת הישות; מסלולים נפרדים לאחים דורשים בדיקה של בעלות משותפת ישירה. שינויי בעלות משפטית לפני הסגירה כרוכים בסיכון. החלפה בשילוב שטר חוב במסגרת מימון שמעניק המוכר יכולה להתאפשר לפי כללי מכירה בתשלומים מיוחדים, אך תשלום מאוחר יותר על שטר החוב אינו מאפס את מועדי ההחלפה.
מהו בסיס העלות של קרקע בירושה, והאם יחול NIIT?
בארה״ב, בסיס העלות (basis) של קרקע בירושה הוא בדרך כלל שווי השוק ביום הפטירה, והרווח מסווג לטווח ארוך. הערכה במועד חלופי או לפי שימוש מיוחד משנה את בסיס העלות. דרישת העקביות של טופס 8971 חלה על נכסים שהטופס מכסה. הנחיות בסיס עלות, כללי תקופת החזקה.
ברכוש משותף מזכה של בני זוג בטקסס, בדרך כלל מתאימים את בסיס העלות (basis) של שני החצאים בפטירת בן הזוג הראשון; חלים תנאים להכללה בעיזבון. קרקע חקלאית שהוערכה לפי שימוש מיוחד ונמכרת מחוץ למשפחה או מפסיקה לשמש לחקלאות מזכה במהלך תקופת החיוב מחדש של 10 שנים יכולה ליצור מס עיזבון נוסף, גם בחכירת קרקע למרכז נתונים. כל יורש מזכה אחראי אישית לחלקו אלא אם ניתנה ערבות, ובדרך כלל חייב להגיש טופס 706-A ולשלם בתוך שישה חודשים מהמכירה או מהפסקת השימוש; היורש או הנציג חותמים. בחירה בלתי חוזרת לפי סעיף 1016(c) בטופס זה, עם ריבית החל מתום תשעה חודשים לאחר הפטירה, יכולה להשיב את בסיס העלות לפי שווי השוק ביום הפטירה או במועד החלופי, מיד לפני האירוע. גם החלפות והמרות כפויות דורשות טופס 706-A, אף אם אינן חייבות במס. סעיף 2032A, הוראות טופס 706-A. התקופה בדרך כלל מתחילה בפטירה, אך יכולה להתארך אם היורש דוחה את תחילת השימוש המזכה. אם העיזבון דחה מס עיזבון לפי סעיף 6166, מימושים או משיכות מצטברים שמגיעים ל-50% מהזכות העסקית המזכה בדרך כלל מקדימים את פירעון התשלומים שטרם שולמו בעקבות הודעה ודרישת תשלום של IRS.
| סף | לא נשואים | נשואים המגישים דוח משותף |
|---|---|---|
| שיעור מס רווחי ההון העליון בארה״ב מתחיל מעל הכנסה חייבת של | $545,500 | $613,700 |
| מס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) בארה״ב מתחיל מעל הכנסה ברוטו מותאמת ומתוקנת של | $200,000 | $250,000 |
בארה״ב, רק החלק שמעל הסף ממוסה בשיעור העליון. מס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) הוא 3.8% מהנמוך מבין ההכנסה מהשקעות נטו וההכנסה שמעל הסף, שאינו מוצמד. קרקע בירושה המושכרת בתמורה כספית ודמי חכירת קרקע בדרך כלל נכללים; רווח מהעסק החקלאי שלכם שאינו פעילות פסיבית יכול להיות פטור. מדרגות מס רווחי הון, כללי NIIT.
האם צריך לשלם מקדמות מס לאחר מכירת קרקע גדולה?
בארה״ב, בדרך כלל נדרשות מקדמות מס אם המס הצפוי לאחר ניכוי במקור וזיכויי מס הוא לפחות $1,000, והניכוי במקור והזיכויים נמוכים מהנמוך מבין 90% מהמס לשנה הנוכחית והיעד החל לפי השנה הקודמת. תשלומים במועד שמכסים 100% מהמס בשנה הקודמת מונעים את הקנס; השתמשו ב-110% כשההכנסה ברוטו המותאמת בשנה הקודמת עולה על $150,000, או על $75,000 לנשואים המגישים בנפרד. כללי החקלאים שונים; הדוח הקודם חייב לכסות 12 חודשים. פרסום 505.
בארה״ב, שיטת תשלומי המקדמות לפי הכנסה בחישוב שנתי בטופס 2210 מבססת את התשלומים על מועד קבלת ההכנסה. לבעלי קרקע ששנת המס שלהם קלנדרית ומשתמשים בה, רווח שהתקבל לראשונה מספטמבר עד דצמבר בדרך כלל משפיע על התשלום שמועדו 15 בינואר 2027. ניכוי מס נוסף במקור בדרך כלל נחשב כאילו חולק שווה בשווה בין מועדי התשלום. בדקו מחדש בכל שנת תשלומים; יתרת המס לתשלום נדרשת עד מועד התשלום הרגיל של הדוח. הוראות טופס 2210.
האם סעיף 1062 חל על מכירה ליזם מרכז נתונים?
מכירת קרקע חקלאית לפיתוח מרכז נתונים בארה״ב אינה זכאית לבחירה בתשלום מס ב-4 תשלומים לפי סעיף 1062. הקונה חייב להיות יחיד שעוסק בפועל בחקלאות, והתחייבות ניתנת לאכיפה חייבת לאסור שימוש לא חקלאי למשך 10 שנים לאחר המכירה. נדרש שימוש של הבעלים או השכרה לשוכר חקלאי מזכה במשך כמעט כל 10 שנים שקדמו למכירה. טופס 1062, תקנות מוצעות. מימון שמעניק המוכר כפוף לכלל נפרד.
האם תשלומים על זיקת הנאה לקו חשמל או לתחנת משנה חייבים במס?
בארה״ב, זיקת הנאה קבועה לתשתיות מפחיתה את בסיס העלות (basis) של הקרקע המושפעת; העודף הוא רווח. זיקת הנאה זמנית לעבודות בנייה היא הכנסה משכירות המדווחת ב-Schedule E. שמרו הקצאות סכומים ומפות מדידה. פרסום 225.
איום בהפקעה בארה״ב חייב להגיע מגוף המוסמך בחוק לקחת את הקרקע, כגון ממשלה או חברת תשתיות בעלת סמכות כזו. הגוף חייב כבר להחליט לרכוש את הנכס, עם בסיס סביר לצפות להפקעה כפויה אם תסרבו. הצעת יזם לבדה אינה מזכה. בנדל״ן מזכה להשקעה או לעסק, סעיף 1033 יכול לדחות רווח אם תמורה מספקת מושקעת מחדש במקרקעין מסוג דומה בתוך שלוש שנים מתום השנה הראשונה שבה נוצר רווח. הבעלים מבצע את הבחירה בהצהרה המצורפת לדוח לשנת הרווח; שותפות המחזיקה בקרקע בוחרת ברמת השותפות. אם הרכישה החלופית אינה מתבצעת או עולה מעט מדי, יש לתקן את הדוח ולשלם את המס שנוצר. פיצוי על פגיעה ביתרת הקרקע מפחית את בסיס העלות שנותר; העודף הוא רווח. כללי הפקעה, סעיף 1033.
דוגמה
חלופות להמחשה בדולרים אמריקאיים; ללא חוב, הוצאות מכירה או הפסדים עסקיים קודמים.
אחים מוכרים קרקע חקלאית בירושה בתשלומים
3 אחים יורשים 300 אקר בטקסס בפטירת אביהם, בשווי $6,000 לאקר: בסיס עלות (basis) של $1.8 מיליון. יזם משלם $300,000 עבור אופציה ל-18 חודשים, שמתקזזים ממחיר רכישה של $50,000 לאקר: $15 מיליון.
לחלקו של כל אח במחיר, $5 מיליון, יש בסיס עלות (basis) של $600,000 ורווח של $4.4 מיליון בארה״ב. נניח קרן של $1 מיליון לכל אח בשנת הסגירה, כולל זיכוי האופציה, ועוד קרן של $1 מיליון בכל אחת מ-4 השנים הבאות בתוספת ריבית. שיעור הרווח הוא 88%: רווח של $880,000 והחזר בסיס עלות של $120,000 בשנת הסגירה ובכל שנה לאחריה, לסך רווח של $4.4 מיליון ובסיס עלות של $600,000. לפני המימוש, אין הכנסה מוכרת מהאופציה בשנת קבלתה. הריבית היא הכנסה רגילה. ספרו את זיכוי האופציה פעם אחת.
לאחות באונטריו שהיא זרה שאינה תושבת ארה״ב (NRA), ניכוי המס במקור על מקרקעין לפי FIRPTA הוא $750,000: 15% ממלוא חלקה במחיר של $5 מיליון, אף שבסגירה מתקבלים רק $900,000 במזומן חדש. רק אישור IRS מפחית את הניכוי במקור. אם האופציה פוקעת במקום זאת, לכל אח יש $100,000 של הכנסה חייבת מאופציה בשנת הפקיעה, וסיווג ההכנסה דורש בדיקה.
החלפת מקרקעין או חכירת קרקע
ללא תשלום עבור אופציה, אחד האחים שהוא תושב ארה״ב ובעלים ישיר מעביר $5 מיליון דרך מתווך מזכה להחלפת מקרקעין, מזהה חווה בתוך 45 ימים וקונה בתוך 180 ימים, לפני כל מועד הגשת דוח מוקדם יותר. השקעה מחדש של כל התמורה דוחה את הרווח; בסיס עלות (basis) של $600,000 מועבר לנכס החדש. שמירת $500,000 הייתה מחייבת הכרה ברווח בסכום זה. קרקע חקלאית באונטריו אינה יכולה להחליף קרקע בארה״ב לפי סעיף 1031.
מחכירת הקרקע ל-40 שנים במקום מכירה מתקבלים $450,000 בשנה, כלומר $1,500 לאקר: דמי שכירות כהכנסה רגילה של $150,000 לכל אח בארה״ב. חלקים שהתקבלו בירושה בדרך כלל מקבלים בסיס עלות (basis) לפי יום הפטירה.
זיקת הנאה לתחנת משנה
זיקת הנאה קבועה על 20 אקר בארה״ב יוצרת רווח של $280,000: תמורה של $400,000 פחות בסיס עלות (basis) של $120,000 ($6,000 לאקר). תשלום נפרד של $30,000 בעד זיקת הנאה זמנית לעבודות בנייה הוא הכנסה משכירות ב-Schedule E. כל אח מדווח על שליש משני הסכומים.
אם קיים איום מזכה בהפקעה בארה״ב, כל אח שבוחר בדחייה ומשקיע מחדש את חלקו, שליש מתמורת ה-$400,000, בנדל״ן מזכה בתוך 3 שנים מתום שנת הרווח הראשונה, עשוי לדחות את חלקו ברווח של $280,000.
המצב שלכם שונה?
לפני חתימה, הביאו את האופציה, החוזה, השטר, הערכת העיזבון, לוח התשלומים, היסטוריית השימוש בקרקע וזיקות ההנאה לבדיקת מס אישי.
- תושבי קנדה: דיווח על מכירה, הבדלים בהחלפת מקרקעין, אזרחי ארצות הברית בקנדה וניכוי מס במקור לשותפים קנדיים.
- בעלים מחוץ לשתי המדינות: דיווח נכסים לתושבי חוץ.
- LLC או בעלות משפחתית משותפת: נכס בחברה בערבון מוגבל (LLC), LLC של בני זוג ומשפחות, או דיווח שותפות.
- קרקע חקלאית בקנדה: מכירה ליזם מרכז נתונים.
- מס מדינתי: המדינה בארה״ב שבה נמצאת הקרקע עשויה גם למסות את הרווח ולחייב ניכוי מס במקור בסגירה למוכרים שאינם תושבי אותה מדינה; בטקסס אין מס הכנסה אישי. כללו את החבות המדינתית בבדיקת המס.
שמאות, ניסוח חוזים, הליכי הפקעה, עבודת מתווך החלפת מקרקעין, השקעת התמורה, חיוב למפרע במס רכוש לאחר הפסקת שימוש חקלאי וכללי בעלות זרה בארה״ב, כגון CFIUS, דיווח למשרד החקלאות האמריקאי (USDA) גם בידי מוכרים זרים, בדרך כלל בתוך 90 ימים מההעברה, ו-SB 17 של טקסס, דורשים את עורך הדין, הקונה או היועץ המתאימים.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור פדרלי עליון על רוב רווחי ההון ארוכי הטווח נטו חל מעל סף ההכנסה החייבת העליון של רווח הון בשיעור 15%. לסוגי רווח מיוחדים עשויים לחול שיעורים אחרים | 20% | IRS: נושא 409, רווחי הון והפסדי הון סומן |
| שיעור מס הכנסה מהשקעות נטו שיעור על הנמוך מבין ההכנסה נטו מהשקעות להכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת מעל הסף של מעמד ההגשה | 3.8% | IRS: מס על הכנסה מהשקעות נטו (Net Investment Income Tax) סומן |
| שיעור המס הפדרלי הנמוך ביותר על רוב רווחי ההון נטו לטווח ארוך חל על החלק שנמצא במדרגת ההכנסה החייבת בשיעור אפס. | 0% | IRS: נוהל מס 2025-32, סעיף 4.03 סומן |
| שיעור המס הפדרלי האמצעי על רוב רווחי ההון נטו לטווח ארוך חל מעל מדרגת שיעור האפס ועד לתקרת ההכנסה החייבת של מדרגת המס האמצעית. | 15% | IRS: נוהל מס 2025-32, סעיף 4.03 סומן |
| שיעור הניכוי במקור הכללי לפי FIRPTA חל בדרך כלל על הסכום שמומש אצל מוכר זר ממכירת מקרקעין אמריקאיים | 15% | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| תקופת ההודעה לרוכש על בקשה לאישור ניכוי במקור המעבירים חייבים למסור הודעה בכתב ביום ההעברה או ביום שלפניו. | יום הסגירה או היום שלפניו | IRS: אישורים לניכוי מס במקור סומן |
| זמן הטיפול הרגיל של IRS בבקשה לאישור ניכוי במקור לפי FIRPTA IRS פועל בדרך כלל בתוך התקופה הזו לאחר קבלת בקשה מלאה, כולל מספרי הזיהוי של כל הצדדים. המוכר חייב להודיע לקונה בכתב ביום ההעברה או ביום שלפניו | 90 ימים | IRS: אישורי ניכוי במקור לפי FIRPTA סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח נפרד הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $125,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| התקופה הכללית להכרה ברווח הון באמצעות הפרשה לדחיית רווח את רוב ההפרשות לדחיית רווח ניתן לתבוע במשך ארבע שנים, כך שהרווח הכולל נכלל בהכנסה לאורך חמש שנים; חלות מגבלות על תושבי חוץ בקנדה. | 5 שנים | CRA: T4037, תביעת הפרשה לדחיית רווח סומן |
| סף התמורה הכוללת לשכירות שמתחתיו סעיף 467 אינו חל סעיף 467 מחריג הסכמים שסך תשלומי השכירות והתמורה האחרת בהם אינו עולה על סכום זה; חריגה מהסכום לבדה אינה קובעת שהסעיף חל. | $250,000 | קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 467(d)(2) סומן |
| תקופת ההחזקה הכללית לפי סעיף 1237 לא חל על קרקע שהתקבלה בירושה או מכוח צוואה; חייבים להתקיים יתר תנאי סעיף 1237. | 5 שנים | IRS: פרסום 544, קרקע שחולקה למגרשים סומן |
| סף התחייבויות תשלום בתשלומים שנותרו לצורך ריבית על מס נדחה סך החובות שאינם של סוחרים שנוצרו במהלך שנת המס ושעומדים בסופה. חלים תנאים וחריגים נוספים | $5,000,000 | IRS: פרסום 537, מכירות בתשלומים סומן |
| המועד האחרון לבחירה שלא לדווח בשיטת התשלומים המוכרים מדווחים על המכירה בטופס 8949, בטופס 4797 או בשניהם, במקום בטופס 6252. | המועד האחרון להגשת הדוח לשנת המכירה, כולל הארכות | IRS: פרסום 537, בחירה שלא לדווח בשיטת התשלומים סומן |
| תקופת הארכה אוטומטית לבחירה מאוחרת שלא לדווח בשיטת התשלומים נדרש דוח מקורי שהוגש במועד; התקופה נמדדת מהמועד האחרון להגשת הדוח, ללא הארכות. יש לתקן לפי סעיף 301.9100-2. | שישה חודשים | IRS: פרסום 537, הארכה אוטומטית של שישה חודשים סומן |
| תקופת הזיהוי בהחלפה מסוג זהה (like-kind exchange) מהעברת הנכס שנמסר בהחלפה (relinquished property). את הנכס החלופי (replacement property) יש לזהות בכתב עד חצות של היום ה-45 | 45 ימים | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 סומן |
| תקופת הקבלה בהחלפה מסוג זהה (like-kind exchange) מהעברת הנכס שנמסר בהחלפה (relinquished property), או ממועד ההגשה (כולל הארכות) של הדוח לשנת ההעברה אם הוא מוקדם יותר | 180 ימים | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 סומן |
| תקופת חכירה הנחשבת לנכס מאותו סוג כמו מקרקעין זכות חכירה במקרקעין שנותרו לה 30 שנים או יותר יכולה להיות זכאית; כל יתר התנאים להחלפה עדיין חלים. | 30 שנים | IRS: פרסום 544, נכסים מאותו סוג סומן |
| תקופת הבדיקה לאחור לסוכן שנפסל כמתווך מוסמך (qualified intermediary) מי שפעל כעובד, עורך דין, רואה חשבון, בנקאי השקעות או ברוקר של הנישום, או כסוכן או מתווך מקרקעין, בתקופה שמסתיימת במועד העברת הנכס הראשון שנמסר בהחלפה (relinquished property), הוא אדם פסול (disqualified person). לא נחשבים עבודה קודמת בהחלפה מסוג זהה (like-kind exchange), ושירותים פיננסיים רגילים, שירותי רישום בעלות, נאמנות או פקדון נאמנות (escrow) | 2 שנים | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 סומן |
| התקופה הכללית להשבת הטבת מס עיזבון בגין שימוש מיוחד מתחילה בדרך כלל בפטירה; יכולה להתארך אם תחילת השימוש המזכה מתעכבת. חלה לפני פטירת היורש המזכה. | 10 שנים | IRS: הוראות טופס 706-A סומן |
| התקופה להגשת דוח ולתשלום בגין השבת הטבת מס לשימוש מיוחד לאחר מימוש חייב במס או הפסקת השימוש המזכה, אלא אם ניתנה הארכה. כל יורש מזכה מגיש בנפרד. | שישה חודשים | IRS: הוראות טופס 706-A, מתי להגיש ולשלם סומן |
| תחילת צבירת הריבית בבחירת בסיס עלות לפי סעיף 1016(c) הריבית נצברת מתום תשעה חודשים לאחר הפטירה ועד לתשלום מס העיזבון הנוסף. | תשעה חודשים | IRS: הוראות טופס 706-A, בחירת בסיס עלות סומן |
| הסף להקדמת פירעון תשלומי מס עיזבון מימושים או משיכות מצטברות המיוחסות לזכות מזכה בעסק עם מספר מצומצם של בעלים; חלים חריגים. מס נדחה שלא שולם נעשה חייב בתשלום עם הודעה ודרישת תשלום. | 50% | קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 6166(g)(1) סומן |
| סף ההכנסה החייבת שמעליו חל שיעור המס העליון על רווח הון לטווח ארוך, למגישים בסטטוס לא נשואים מגישים בסטטוס לא נשואים, שאינם ראשי משק בית; השיעור העליון חל רק על החלק שמעל הסף. | $545,500 שנת מס 2026 | IRS: נוהל מס 2025-32, סעיף 4.03 סומן |
| סף ההכנסה החייבת שמעליו חל שיעור המס העליון על רווח הון לטווח ארוך, לנשואים המגישים דוח משותף חל גם על בני או בנות זוג שנותרו בחיים ועומדים בתנאים; השיעור העליון חל רק על החלק שמעל הסף. | $613,700 שנת מס 2026 | IRS: נוהל מס 2025-32, סעיף 4.03 סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, לא נשואים או ראש משק בית הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $200,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| סף מס הכנסה מהשקעות נטו, נשואים שמגישים דוח משותף הכנסה ברוטו מותאמת מתוקנת; לא צמודה לאינפלציה | $250,000 | IRS: שאלות ותשובות על מס הכנסה מהשקעות נטו סומן |
| המס הצפוי לתשלום אחרי ניכוי במקור וזיכויים, שבדרך כלל מחייב מקדמות חל על יחידים, כולל בעלי עסק יחידני ושותפים | $1,000 שנת מס 2026 | IRS: טופס 1040-ES (2026) סומן |
| יעד המס לשנה הנוכחית לפטור מקנס על מקדמות מס התשלום השנתי הנדרש הכללי משתמש ביעד המס הנמוך מבין השנה הנוכחית והשנה הקודמת | 90% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 505 (2026) סומן |
| יעד המס הסטנדרטי של השנה הקודמת לחריג מקנס מקדמות דוח השנה הקודמת חייב לכסות את כל 12 החודשים; כלל להכנסה גבוהה יכול להחליף ב-110% | 100% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 505 (2026) סומן |
| יעד המס של השנה הקודמת להכנסה גבוהה יותר לפטור מקנס על מקדמות מס מחליף את 100% מעל סף ההכנסה ברוטו מותאמת של השנה הקודמת, בכפוף לחריגים | 110% שנת מס 2026 | IRS: פרסום 505 (2026) סומן |
| סף ההכנסה ברוטו מותאמת של השנה הקודמת ליעד גבוה יותר של תשלום משוער יעד השנה הקודמת הגבוה יותר חל כש-AGI עולה על סכום זה; סף שונה לנשואים המגישים דוחות נפרדים | $150,000 שנת מס 2026 | IRS: פרסום 505 (2026) סומן |
| סף ההכנסה ברוטו מותאמת של השנה הקודמת ליעד גבוה יותר של תשלום משוער, נשואים המגישים דוחות נפרדים חל כשמעמד ההגשה בשנת המס הנוכחית הוא נשוי המגיש בנפרד | $75,000 שנת מס 2026 | IRS: פרסום 505 (2026) סומן |
| תאריך תשלום המקדמה הרביעי לשנת 2026 מקדמה רביעית ליחידים בשנה קלנדרית | 15 בינואר 2027 שנת מס 2026 | IRS: טופס 1040-ES לשנת 2026 סומן |
| תקופות השימוש הקודם וההתחייבות העתידית לפי סעיף 1062 במשך כמעט כל עשר השנים הקודמות הקרקע חייבת לשמש לחקלאות בידי הבעלים או חוכר חקלאי מזכה; התחייבות ניתנת לאכיפה חלה למשך עשר שנים החל מהיום שלאחר המכירה או ההחלפה. | 10 שנים | IRS: הוראות טופס 1062 סומן |
| תקופת החלפת מקרקעין עסקיים או להשקעה שהופקעו לאחר תום שנת המס הראשונה שבה מומש הרווח; לא חל על נכסים המוחזקים למסחר או על רכישת שליטה בחברה. | שלוש שנים | IRS: פרסום 544, מקרקעין שהופקעו סומן |
| תקופת הדיווח על העברת קרקע חקלאית בידי אדם זר לאחר שאדם זר רוכש או מעביר זכות בקרקע חקלאית, למעט זכות להבטחת חוב; חובת הדיווח חלה גם על מוכרים. | 90 ימים | קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 3501(a) סומן |
מקורות ראשוניים
- IRS: פרסום 544, מכירות ופעולות אחרות למימוש נכסים
- IRS: רווחי הון והפסדי הון
- IRS: נוהל מס 2025-32, סעיף 4.03
- IRS: פרסום 537, מכירות בתשלומים
- IRS: פרסום 225, מדריך מס לחקלאים
- IRS: פרסום 551, בסיס עלות של נכסים
- IRS: פרסום 527, נכסי מגורים להשכרה
- IRS: הוראות טופס 8824
- IRS: הוראות טופס 1099-S
- IRS: הוראות טופס 1062
- IRS: תקנות מוצעות לתשלום מס על קרקע חקלאית בתשלומים
- IRS: שאלות ותשובות על מס על הכנסה מהשקעות נטו
- IRS: הוראות טופס 8960
- IRS: פרסום 505, ניכוי מס במקור ומקדמות מס
- IRS: הוראות טופס 2210
- IRS: קביעת מעמד תושבות המס של יחידים
- IRS: חריגים לניכוי מס במקור על מקרקעין לפי FIRPTA
- IRS: ניכוי מס במקור על מקרקעין לפי FIRPTA
- IRS: אישורים לניכוי מס במקור
- IRS: דיווח ותשלום מס על זכויות במקרקעין בארצות הברית
- IRS: הודעה 2003-81, הכרה בהכנסה מאופציה
- בית המשפט למסים של ארצות הברית: דוחות, כרך 161, עמודים 145 עד 146
- בית המשפט לערעורים במחוז האחד עשר: פיקדון שחולט בעסקת נכס עסקי
- בית המשפט הפדרלי לערעורים: האמנה עם קנדה ומס על הכנסה מהשקעות נטו
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 1234A
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 1237
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 467
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 2032A
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 1033
- CRA: רווחי הון, תביעת הפרשה לדחיית רווח
- CRA: זיכוי מס זר, Folio S5-F2-C1
- רשות המסים של טקסס: מדריך למסי טקסס
- IRS: הוראות טופס 706-A
- קוד החוקים של ארצות הברית: סעיף 6166
- קוד החוקים של ארצות הברית: דיווח על השקעות זרות בחקלאות, סעיף 3501
- Revenu Québec: מעבר לקוויבק
- משרד ההכנסות של ג׳ורג׳יה: ניכוי מס במקור על מקרקעין לתושבי חוץ
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.