Kanada'da Veri Merkezi İçin Tarım Arazisi Satışı ve Vergisi

Tarım arazisi satışı sermaye kazancı mı, ticari gelir mi?

Kanada'da uzun süredir aileye ait tarım arazisi genellikle sermaye kazancı doğurur. Veri merkezi geliştiricisinin planları vergi uygulamasını belirlemez.

Kanada'da CRA'nın arşivlenmiş IT-218R yorumu, yalnız parsel bölmenin sermaye uygulamasını değiştirmediğini belirtir. Ancak yol veya altyapı yapılması ya da yoğun parsel pazarlaması araziyi stoka dönüştürebilir. Dönüşümden önceki değer artışı sermaye kazancıdır; sonraki ticari kâr, tarım mülkü istisnasından veya sermaye kazancı erteleme karşılığından yararlanamaz. Sonucu olgular belirler; bu, arşivlenmiş bir idari görüştür.

Tarım arazimiz şartları sağlayan tarım mülkü kurallarına uyuyor mu?

Kanada'da tarım arazisi 110.6(1.3) maddesindeki mülkiyet ve tarımsal kullanım testlerini sağlamalıdır. Tarımsal imar veya yalnızca nakit kira, araziyi uygun hale getirmez.

Kanada'da uygun akrabalar eşleri, evlilik benzeri birliktelikteki partnerleri, anne-babaları ve çocukları kapsar. Bireysel işletmecinin gider öncesi tarım hasılatını, hane geliriyle değil; ücret, net kira ve ticari gelir gibi kendi diğer gelirleriyle karşılaştırın. Mülkiyet ve kullanım koşulları sağlanırsa anne-babanın uygun tarım yılları sayılabilir. Mirasçı sahipler anne-babanın edinim tarihini otomatik kullanamaz. Tapu geçmişini ve tarım beyannamelerini saklayın; ilişkisiz kişiye nakit bedelle kiralama aile tarımı sayılmaz.

Her sahibin tarım mülkü istisnası ne kadar?

Kanada'da şartları sağlayan her bireyin uygun kazanç için ömür boyu sınırı $1,275 milyon tutarındadır. Ortak sahip eşler veya kardeşler kendi kazancını ve kalan hakkını ayrı hesaplar.

Kanada sermaye kazancının %50 oranındaki kısmını gelire dahil eder; indirim, uygun vergiye tabi kısmı karşılar. Önceki istisna talepleri, belirli küçük işletme hissesi veya borç zararları ve yatırım gelirini aşan birikmiş yatırım giderleri indirimi azaltabilir. Son hesapta kira zararları Form T936 üzerinde dikkate alınabilir. Kazancı Schedule 3'te beyan edin; indirimi Form T657 ile talep edin. Kazancı bilerek veya ağır ihmal sonucu beyan etmemek ya da son tarihten sonraki 1 yıl içinde beyanname vermemek hakkı kaybettirebilir. 38 ve 110.6 maddelerine bakın.

Kanada'da istisnanın talep edildiği yılın tamamında mukimlik gerekir. 110.6(5) maddesi, önceki veya sonraki yılın tamamında mukimlik varsa yılın bir bölümündeki mukimliğe izin verir. Endekslenmiş sınırı CRA doğrular.

Kanada'nın Québec eyaletindeki mukimler TP-726.7-V ile de talepte bulunur; 56. satırdaki tutarı beyannamenin 292. satırına aktarır. Önceki talepler ve diğer azalmalar öncesinde ömür boyu vergiye tabi kazanç indirimi sınırı $637.500 tutarındadır. Federal talep belgelerini eklemek için son tarih: federal talebin sunulmasından 30 gün sonrası ile o yılın beyanname son tarihinden hangisi daha geçse o tarih. Eksik kopyalar günlük $25, en fazla $2.500 ceza doğurur.

Aile tarım şirketi hisseleri veya ortaklık payları şartları sağlayabilir mi?

Kanada'da aile tarım şirketi hisseleri veya ortaklık payları, kendilerine ait 110.6. madde tanımları uyarınca şartları sağlayabilir.

Kanada'da satış öncesindeki uygun 24 aylık dönem boyunca, varlık değerinin %50 eşiğinden fazlası tarım mülkü kurallarına uymalıdır; diğer tarım kuruluşlarındaki uygun paylar dahildir. Satışta tamamı veya hemen hemen tamamı uygun olmalıdır; CRA genellikle %90 veya fazlasını esas alır. Düzenli ve sürekli aile katılımı önemlidir. Geliştirme amaçlı kiralamalar uygunluğu değiştirebilir.

Kanada'da şartları sağlayan ortaklığın arazi satış kazancı, bireysel indirimler için ortaklara atfedilir. Şirket kendi arazisini satarsa hissedarlar kişisel istisnalarını şirket kazancına uygulayamaz; işletmenizi satma rehberine bakın.

Opsiyon bedeli nasıl vergilendirilir?

Kanada'da sermaye varlığı niteliğindeki arazi için satın alma opsiyonu verilmesi, genellikle verildiği yılda ayrı sermaye kazancı doğurur. Vergisel maliyeti sıfırdır; dolayısıyla bedel, izin verilen satış giderlerinden önce kazançtır.

Kanada'da geliştirici opsiyonu kullanırsa bedel arazi satış bedeline eklenir. Sonraki yılda kullanımda 49(3)–(4) maddesi, opsiyonun verildiği yılın beyannamesinin kullanım yılının beyanname son tarihine kadar düzeltilmesini düzenler. Süresi dolan opsiyon ayrı kazanç olarak kalır. 49. madde opsiyonu ayrı ele aldığı ve 110.6. madde opsiyonları şartları sağlayan tarım mülkü olarak açıkça saymadığı için istisnaya uygunluk incelenmelidir. Opsiyonu, iade edilebilir depozitoyu ve kirayı ayırın.

Önce kiralarsak sonraki satış yine şartları sağlayabilir mi?

Kanada'da önceki aile tarımı, tarım arazisi sahibinin istisna hakkını koruyabilir. Geliştiriciye kiralama tarım değildir.

Kanada'da daha yeni edinilen arazilerde mülkiyet ve kullanım testleri korunuyorsa uygun brüt hasılat yılları kiralamadan önce olabilir. Satış yılı yolunu kaybeden eski araziler için beş uygun tarım yılı gibi başka bir yol gerekir. 110.6(1.3) maddesine bakın.

Kanada'da yıllık arazi kiralaması bedeli gelirdir; kira geliri ve Form T776 rehberine bakın. Tarım testlerini sağlamayan araziye olağan kiralık mülk satış kuralları uygulanır.

İstisnadan sonra alternatif asgari vergi kalabilir mi?

Evet. Kanada'da istisna kazancın normal vergisini kaldırsa bile federal asgari vergi ödenmesi gerekebilir.

Kanada'da basit bir arazi kazancında asgari vergi hesabı, istisnayla korunan kazancın %30 oranındaki kısmını ve korunmayan kazancın tamamını, diğer düzeltmelerle birlikte içerir. İzin verilen vergi kredileri öncesinde bireysel istisna $181.440, oran %20,5 düzeyindedir. Form T691'i doldurun; 127.52 ve 127.51 maddelerine bakın.

Kanada'da sonraki 7 yıl boyunca geri kazanım için 120.2. madde uyarınca normal verginin asgari vergiyi aşması gerekir. Emekli çiftçinin sonraki vergisi geri kazanıma yetmeyebilir. Eyalet tutarları da önemlidir: Alberta AB428, Ontario ON428 ve Québec TP-776.42-V ayrı hesaplar gerektirir.

Sermaye kazancı erteleme karşılığı geliştirici ödemelerini yıllara yayabilir mi?

Kanada'da sermaye kazancı erteleme karşılığı, geliştirici hâlâ borçlu olsa bile uygun kazançları en fazla 5 yıl boyunca yayar.

Kanada'da karşılığı her yıl Form T2017 ve Schedule 3 ile talep edin. Azami tutar, yıl sonrasına kalan alacak bedeline ve kanuni üst sınıra bağlıdır: satış yılında kazancın en az beşte birini, en geç beşinci yılda tamamını beyan edin. Çocuğa devirdeki uzatma geliştirici alımlarını kapsamaz. Yıl sonunda veya sonraki yılda Kanada'da mukim olmamak, alıcının kontrol edilen şirket olması ya da satıcının çoğunluk payına sahip ortak olduğu ortaklığın alıcı olması genellikle karşılığı engeller. CRA'nın karşılık kurallarına bakın. Karşılığı asgari vergi ve kalan istisna hakkıyla birlikte hesaplayın.

Tarım arazisi satışı veya arazi kiralamasında GST/HST alınır mı?

Kanada'da tarım arazisi satışları kayıtlı olmayan satıcılarda bile genellikle vergiye tabidir. Kayıtlı geliştiriciler vergiyi genellikle kendileri hesaplayıp beyan eder; satıcı tahsil etmez. CRA GI-002'ye bakın.

Kanada'da oranlar arazinin konumuna bağlıdır; CRA oranlarına ve Revenu Québec oranlarına bakın. Québec'te alıcının vergiyi hesaplayıp beyan etmesi için her iki kayıt kontrol edilmelidir.

Kanada'da alıcı kayıtlı değilse satıcı genellikle tahsil eder. Çiftlik evi ve gerekli arazi ayrı ele alınır, genellikle GST/HST'den muaftır; gelir vergisi için ana konut kurallarına bakın.

Kanada'da ortaklık GST/HST açısından ayrı kişidir: GI-002'nin bireysel muafiyetleri yerine genel gayrimenkul kurallarını uygulayın. Excise Tax Act 272.1(5) maddesi uyarınca genel ortaklar ve eski genel ortaklar, üyelikten önce veya üyelik sırasında ödenmeyen ortaklık GST/HST'sinden şahsen sorumlu olabilir. Kapatmada üyeyseler sonrasından da sorumlu olabilir; üyelik öncesi sorumluluğun kanuni malvarlığı sınırı vardır. Ticari arazi kiralaması vergiye tabi kiradır. İlişkili işletmeler dahil hesaba katılan mal ve hizmetler bir çeyrekte veya art arda dört çeyrekte $30.000 eşiğini aşınca kayıt normalde zorunlu olur. Zamanlama CRA kayıt kurallarına bağlıdır.

Kanada'da vergiyi ayrıca ele alın; alıcının kayıtlarını doğrulayın. Tahsilat, aktarım formları, alıcının vergiyi hesaplayıp beyan etmesi, kira faturaları ve eksik tahsilatlar ticari gayrimenkulde GST/HST rehberinde açıklanır.

44. madde, ABD'deki 1031 takasının Kanada karşılığı mı?

Kanada'nın 44. maddesi ABD'deki 1031 takasından daha dardır. Gönüllü tarım işletmesi satışında yerine alınan tarım arazisi aynı veya benzer tarım işinde kullanılmalıdır. Şartları sağlayan kamulaştırmalarda yerine alınan mülk benzer kullanılmalı; işletme mülkünde benzer işletme şartı da sağlanmalıdır. Yalnızca yeniden yatırım yeterli değildir.

Kanada'da ilk yıl alacak haline gelen satış bedeline göre belirlenir; kamulaştırma istisnaları vardır. Ağırlıklı olarak ilişkisiz kişiden nakit kira getiren arazi, gönüllü satışta genellikle eski işletme mülkü sayılamaz. Zorunlu elden çıkarma yolunda işletme kullanımı gerekmez; bu nedenle nakit kiraya verilen arazi, yerine alınan mülkün kullanım testleriyle şartları sağlayabilir. 54. maddeye bakın. Koridor için alınan hak arazinin kendisi yerine irtifak hakkı olabilir; hangi mülkün alındığını belirleyin. Satıcı ortaklıksa ortağın kişisel yerine mülk alımı ortaklık için uygun değildir. Elden çıkaran mükellef seçimi, yerine alınan mülkün edinim yılı beyannamesinde yapar. Sonraki yılda alımda her iki mülkü açıklayan ve düzeltilmiş kazancı hesaplayan yazıyı ekleyin. Ortaklıkta mali dönem için yetkili ortak tüm üyeler adına seçim yapar. Erteleme, yerine alınan mülkün vergisel maliyetini azaltır; 44. maddeye ve CRA'nın yerine alınan mülk rehberine bakın.

Sahiplerden biri ABD vatandaşıysa ne değişir?

Kanada mukimi ABD vatandaşı Kanada istisnasına hak kazanabilir; ancak dünya çapındaki gelirini yine IRS'ye beyan etmek zorundadır. Kanada istisnası ABD beyannamesinde uygulanmaz.

IRS'nin oranlar, para birimi, taksitli satışlar ve yabancı gayrimenkul takasları rehberlerine bakın.

Kanada istisnası, ABD'de kredi için kullanılabilecek çok az normal Kanada vergisi bırakabilir. Kanada asgari vergisinin krediye uygunluğu ayrıca incelenmelidir. Karşılık ve taksit zamanlaması, olağan devir hakkının önceki 1 yıl ve sonraki 10 yıl için geçerli olmasına rağmen kredilerin kullanılamamasına yol açabilir. Publication 514'e bakın.

ABD net yatırım geliri vergisi (NIIT), net yatırım geliri ile değiştirilmiş düzeltilmiş brüt gelirin şu ABD doları eşiklerini aşan kısmından düşük olana %3,8 oranında uygulanır: bekâr veya hane reisi olarak beyan edenlerde US$200.000, ortak beyan edenlerde veya şartları sağlayan hayatta kalan eşlerde US$250.000, ayrı beyan eden evlilerde US$125.000. Mukim olmayan yabancıyla evli ABD vatandaşı, ortak beyan seçimleri NIIT için de geçerli değilse genellikle ayrı beyan eşiğini kullanır. Pasif olmayan tarım işletmesi arazisinin kazancı kapsam dışı olabilir; nakit kiraya verilen arazi genellikle kapsamdadır. Form 8960 talimatlarına bakın. IRS, yabancı vergi kredilerinin NIIT'yi azaltamayacağını belirtir; Kanada vergisi sonrası ABD vergisinin neden kaldığına bakın.

ABD'de 1062. madde, tarımsal kullanım taahhüdüyle uygun çiftçilere satılan ABD tarım arazisini kapsar; bu geliştirme satışını kapsamaz. ABD arazi satışlarına bakın.

Örnek

Örnekler Kanada doları cinsindendir; satış giderlerini dikkate almayın. Sermaye uygulaması, uygun aile kullanımı ve mülkiyet, tam istisna hakkı ve Kanada mukimliği varsayılmıştır. Asgari vergi tutarları vergi kredilerini, diğer geliri ve eyalet vergisini içermez.

Sturgeon County'de bir kadastro bölümünün dörtte biri büyüklüğündeki arazinin doğrudan satışı

Kanada'da 1998'den beri tarım yapan çiftçi brüt hasılat testini sağlar. $1.500.000 satıştan $225.000 düzeltilmiş maliyet çıkarılınca $1.275.000 kazanç oluşur; normal vergiden istisnayla korunur.

Kanada'da vergi kredileri öncesi federal asgari vergi: (%30 × $1.275.000 − $181.440) × %20,5 = $41.217, yaklaşık $41.200. Alberta asgari vergisi ek yük getirebilir. Kayıtlı geliştirici GST'yi kendisi hesaplayıp beyan eder.

Ontario'da elektrik altyapılı saha için arazi kiralaması

Kanada'da kayıtlı ortaklık 100 acre araziyi yıllık $120.000 artı %13 ile $15.600 HST karşılığında kiraya verir. Kaydın yılın tamamını kapsadığını varsayın; hesaba katılan mal ve hizmetler $30.000 eşiğini aşar.

Kanada'da 2004'te alınan arazi, uygun aile üyesinin iki brüt hasılat yılıyla veya aile ortaklığının 24 aylık uygun tarımıyla hâlâ şartları sağlayabilir. Ortaklığa ait arazi, satışta aile tarım ortaklığı statüsü de gerektirir; geliştiriciye kiralamanın varlık testini bozup bozmadığını kontrol edin. Eski arazi alternatifi, tarım sona erdiğinde beş uygun tarım yılı gerektirir.

Calgary yakınında iki kardeş; biri ABD vatandaşı

Kanada'da eşit paylı iki sahip, babalarının tarım yaptığı ve şimdi nakit kiraya verilen araziyi satar. Babanın kayıtlarının her sahip için uygun kullanımı kanıtladığını varsayın. $2.400.000 satıştan $400.000 düzeltilmiş maliyet çıkarılınca her kardeşe $1.000.000 kazanç düşer.

Kanada'da her kardeş federal asgari vergiyi kontrol eder: ($300.000 − $181.440) × %20,5 = vergi kredileri öncesi $24.305. Calgary'de yaşayan ABD vatandaşı kardeş, ABD dolarıyla kazancını beyan eder. Payını miras aldıysa ABD maliyet esası genellikle babasının ölümündeki değerdir; Kanada maliyetinden farklı olabilir. IRS Publication 551'e bakın. İlgili eşikler üzerinde ABD sermaye kazancı vergisi ve %3,8 NIIT (net yatırım geliri vergisi) uygulanabilir; Kanada asgari vergi kredileri incelenmelidir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• ABD mukimi vatandaş dahil mukim olmayan satıcı: Kanada mülkü satan mukim olmayanlar rehberinde istisnaya uygunluğu ve 116. maddeyi kontrol edin.
• Kısa süre elde tutulan evler veya arsalar: hızlı mülk alım-satım kurallarını kontrol edin.
• ABD vatandaşı: Kanada'da yaşayan Amerikalılara bakın. Şirket hisseleri için ABD yabancı şirket bildirimlerinin incelenmesi de gerekir.
• Opsiyon, kira veya satış imzalamadan önce: bireysel vergi incelemesi için CPA'lerimize tapuyu, maliyetleri, tarım beyannamelerini, önceki talepleri, mukimlik bilgilerini, ödeme koşullarını ve alıcı kayıtlarını getirin.

İmar değişikliği, Québec tarım arazisi onayları, eyalet alıcı kısıtlamaları, tazminat tutarları, değerlemeler ve sözleşme koşulları avukat, değerleme uzmanı veya alıcıyla ele alınmalıdır.