Dành cho ai
- Cá nhân bán hoặc cho nhà phát triển trung tâm dữ liệu thuê đất tại Hoa Kỳ
- Vợ/chồng, người cùng thừa kế và hợp danh gia đình sở hữu đất nông nghiệp Hoa Kỳ
- Người cư trú Canada sở hữu một phần đất tại Hoa Kỳ
Không đề cập ở đây
- Công ty sở hữu đất
- Thẩm định giá, soạn hợp đồng, tranh tụng về trưng mua đất và dịch vụ trung gian trao đổi tài sản
- Đầu tư tiền bán, truy thu thuế bất động sản ưu đãi cho đất nông nghiệp và hạn chế đối với bên mua nước ngoài
Mỗi khoản tiền nhà phát triển trung tâm dữ liệu trả chịu thuế thế nào?
Đất đầu tư tại Hoa Kỳ nắm giữ hơn một năm thường được áp dụng cách tính lãi vốn dài hạn. Giá gốc tính thuế (basis) sau điều chỉnh là chi phí tính thuế của đất sau các điều chỉnh, thường bắt đầu từ giá mua hoặc giá trị thừa kế. Hướng dẫn IRS về giá gốc tính thuế.
- Bán đất: tại Hoa Kỳ, giá bán trừ giá gốc tính thuế (basis) sau điều chỉnh và chi phí bán là lãi; thuế suất dài hạn thông thường là 0%, 15% hoặc 20%, có thể thêm 3,8% thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT). Đất chủ yếu được giữ để bán cho khách hàng trong hoạt động kinh doanh tạo thu nhập thông thường: quy định dành cho người kinh doanh mua bán đất. Hướng dẫn IRS về lãi vốn.
- Quyền chọn mua đất: tại Hoa Kỳ, khoản thanh toán cho quyền chọn mua đất thực chất chưa được xử lý về thuế cho đến khi thực hiện hoặc hết quyền. Hướng dẫn IRS về quyền chọn.
- Tiền cho thuê đất và lãi từ việc bên bán cho bên mua vay: là thu nhập thông thường tại Hoa Kỳ khi được ghi nhận từng năm. Hướng dẫn IRS về cho thuê, hướng dẫn bán trả góp.
- Quyền sử dụng hạn chế trên đất (easement) vĩnh viễn: tại Hoa Kỳ, làm giảm giá gốc tính thuế (basis) của phần đất chịu ảnh hưởng; phần vượt là lãi. Quyền sử dụng hạn chế trên đất tạm thời để thi công: là tiền thuê. Hướng dẫn IRS cho nông dân.
Mức trung tâm dữ liệu trả cho mỗi acre quyết định tiền bán, không quyết định loại thu nhập chịu thuế tại Hoa Kỳ. Giá gốc tính thuế (basis) và cơ cấu giao dịch quan trọng đối với đất đã có điện ở Bắc Virginia, Texas, Georgia, Ohio, Indiana hoặc Pennsylvania.
Tôi sống ở Canada: phần đất Hoa Kỳ của tôi chịu thuế khác thế nào?
Chỉ sống ở Canada không khiến bạn trở thành người bán nước ngoài tại Hoa Kỳ. Người nước ngoài không cư trú không phải công dân Hoa Kỳ và cũng không phải người cư trú về thuế Hoa Kỳ. Người có thẻ xanh và người đáp ứng kiểm tra hiện diện tại Hoa Kỳ thường là người cư trú về thuế Hoa Kỳ; việc áp dụng hiệp định và năm có hai tư cách cư trú cần được rà soát. Tiêu chí cư trú của IRS.
Với chủ sở hữu nước ngoài trực tiếp sở hữu đất Hoa Kỳ, bên mua thường khấu trừ 15% trên toàn bộ phần giá bán, kể cả khoản nhận nợ, và có thể chịu trách nhiệm nếu không khấu trừ. Bên bán muốn có giấy chứng nhận khấu trừ thuế có thể nộp Form 8288-B. Khi xin, thông báo bằng văn bản cho bên mua vào ngày hoàn tất giao dịch hoặc ngày trước đó. Giấy chứng nhận cho bán trả góp có thể điều chỉnh khấu trừ theo từng khoản thanh toán. Đơn nộp trước hoặc vào lúc hoàn tất giao dịch có thể hoãn nộp khoản thuế đã khấu trừ trong thời gian đơn đang chờ xử lý; tự việc nộp đơn không làm giảm khấu trừ. Rà soát thường mất 90 ngày sau khi nhận đơn đầy đủ. FIRPTA, giấy chứng nhận, nộp thuế.
| Vấn đề | Cách xử lý tại Hoa Kỳ | Cách xử lý tại Canada cho người cư trú |
|---|---|---|
| Thuế trên lãi | Đất Hoa Kỳ chịu thuế | Canada đánh thuế thu nhập toàn cầu; tính bằng đô la Canada |
| Khấu trừ thuế khi hoàn tất giao dịch | Người bán nước ngoài tại Hoa Kỳ: thường 15% | Khoản khấu trừ tại Hoa Kỳ không phải số thuế cuối cùng |
| Tờ khai cần nộp | Người không cư trú tại Hoa Kỳ: Form 1040-NR; công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ: Form 1040 | Tờ khai Canada; tờ khai Quebec riêng nếu cư trú tại Quebec |
| Thuế 3,8% | Người không cư trú tại Hoa Kỳ thường được miễn; công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ có thể phải nộp | Kiểm tra riêng điều kiện hưởng tín thuế tại Canada |
| Trao đổi theo 1031 | Bất động sản thay thế đủ điều kiện tại Hoa Kỳ | Hoãn thuế tại Hoa Kỳ không quyết định cách xử lý tại Canada |
| Phân bổ lãi qua nhiều năm | Phương pháp bán trả góp tại Hoa Kỳ nếu đủ điều kiện | Quy định riêng về khoản dự phòng tại Canada |
| Giảm đánh thuế hai lần | Hiệp định và giới hạn tín thuế tại Hoa Kỳ | Tín thuế tại Canada cho thuế Hoa Kỳ đủ điều kiện; có giới hạn |
Công dân Hoa Kỳ hoặc người nước ngoài cư trú về thuế tại Hoa Kỳ đang sống ở Ontario thường cung cấp chứng nhận không phải người nước ngoài, nộp Form 1040 và có thể phải nộp thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT). Công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ kết hôn với người không cư trú thường dùng ngưỡng NIIT $125.000. Cặp vợ chồng chọn khai chung theo section 6013(g) hoặc (h) cũng có thể chọn áp dụng NIIT chung trên Form 8960 cho năm đầu người nộp thuế Hoa Kỳ phải nộp NIIT; cả hai ký tờ khai chung. Xem quy định lựa chọn NIIT. Tín thuế nước ngoài không làm giảm NIIT theo quan điểm IRS; phán quyết của Federal Circuit về hiệp định với Canada đã đảo ngược phán quyết có lợi cho người nộp thuế ở tòa cấp dưới.
Quy định về khoản dự phòng của Canada quyết định thời điểm ghi nhận tại Canada. Trong trường hợp này, thời gian thường tối đa năm năm và không áp dụng cho người không cư trú, nên tín thuế có thể rơi vào các năm khác nhau.
Về tờ khai và hoàn thuế, xem Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ; về chênh lệch xử lý trao đổi, xem Trao đổi bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ. Quy định CRA điều chỉnh tín thuế tại Canada.
Khoản tiền quyền chọn mua đất và tiền cọc bên mua mất có chịu thuế không?
Quyền chọn mua đất thực chất tại Hoa Kỳ chỉ được xử lý khi thực hiện hoặc hết quyền: thực hiện quyền thì cộng khoản thanh toán vào tiền bán; hết quyền thì khoản giữ lại chịu thuế. Phân tích của Tax Court.
Đừng mặc định khoản giữ lại là lãi vốn tại Hoa Kỳ khi nhà phát triển rút lui. Section 1234A quy định quyền bị chấm dứt liên quan đến tài sản vốn; Eleventh Circuit đã không cho xử lý tiền cọc bị mất trên tài sản kinh doanh như lãi vốn. Tiền cọc bán đất chịu thuế khi giao dịch chấm dứt và quyền giữ tiền trở nên chắc chắn. Tiền cọc đất đầu tư và quyền chọn hết hạn cần xét riêng loại thu nhập; cách xử lý quyền chọn có thể chưa ngã ngũ. Tiền thuê không được hoãn như khoản thanh toán cho quyền chọn mua đất.
Tôi nên bán đất hay ký hợp đồng thuê đất dài hạn?
Tại Hoa Kỳ, bán đất ghi nhận lãi; cho thuê đất giữ quyền sở hữu và tạo tiền thuê chịu thuế như thu nhập thông thường.
| Lựa chọn | Ảnh hưởng thuế | Điểm đánh đổi chính |
|---|---|---|
| Bán nhận tiền ngay | Ghi nhận lãi tại Hoa Kỳ khi hoàn tất giao dịch | Chấm dứt quyền sở hữu |
| Bán trả góp | Lãi đủ điều kiện tại Hoa Kỳ được ghi nhận theo khoản gốc nhận được | Bên mua có thể không trả nợ |
| Cho thuê đất | Tiền thuê chịu thuế như thu nhập thông thường tại Hoa Kỳ | Gia đình giữ đất và nghĩa vụ cho thuê |
Đất giữ lại tại Hoa Kỳ thường được điều chỉnh giá gốc tính thuế khi thừa kế. Tiền thuê trả trước chịu thuế khi nhận; xem khai thuế bất động sản cho thuê. Hợp đồng thuê có tổng giá trị thanh toán vượt $250.000, với tiền thuê trả chậm, trả trước hoặc thay đổi, cần kiểm tra thời điểm ghi nhận theo section 467.
Đổi quy hoạch hoặc chia lô có khiến lãi thành thu nhập thông thường không?
Chỉ đổi quy hoạch đất tại Hoa Kỳ chưa quyết định tư cách nhà đầu tư hay người kinh doanh mua bán đất. Cải tạo và bán lô nhiều lần có thể cho thấy hoạt động kinh doanh mua bán đất; bán cả khu đất và để bên mua phát triển có tính chất khác.
Section 1237 cho phép giảm nghĩa vụ có giới hạn khi chia lô tại Hoa Kỳ, hạn chế cải tạo đáng kể và thường yêu cầu thời gian sở hữu năm năm, trừ đất thừa kế. Đất dùng cho kinh doanh còn cần rà soát section 1231: khoản lỗ trước đây có thể khiến một phần lãi thành thu nhập thông thường. IRS Publication 544.
Bán trả góp có phân bổ thuế lãi vốn qua nhiều năm không?
Bán trả góp đủ điều kiện tại Hoa Kỳ phân bổ lãi nếu thanh toán kéo dài qua năm bán. Form 6252 chia khoản gốc giữa giá gốc tính thuế (basis) và lãi. Thu hồi khoản khấu hao đã khấu trừ (recapture) đối với công trình cải tạo hoặc thiết bị bán cùng đất là thu nhập thông thường trong năm bán, dù chưa nhận tiền. Lãi vay là thu nhập thông thường; lãi suất không đủ sẽ làm phát sinh lãi quy định phải tính. IRS Publication 537.
Form 1099-S tại Hoa Kỳ vẫn báo cáo toàn bộ giá bán, kể cả khoản nhận nợ. Lãi lớn mỗi năm vẫn có thể thuộc bậc thuế cao nhất.
Tại Hoa Kỳ, có thể phải trả lãi trên thuế hoãn nộp nếu nghĩa vụ thanh toán đủ điều kiện còn chưa thanh toán vượt $5.000.000; tài sản nông nghiệp có ngoại lệ cần rà soát. Bên bán chọn không áp dụng phương pháp bán trả góp trước hoặc vào hạn nộp tờ khai của năm bán, kể cả gia hạn, khai giao dịch trên Form 8949 hoặc 4797 thay Form 6252; lãi được ghi nhận ngay. Tờ khai nộp đúng hạn có thể điều chỉnh trong sáu tháng sau hạn chưa gia hạn để thực hiện lựa chọn này. Hủy lựa chọn thường cần Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) chấp thuận. Bên mua có thể không trả nợ.
Tôi có thể trao đổi đất nông nghiệp theo section 1031 trước khi hoàn tất bán không?
Trao đổi bất động sản tại Hoa Kỳ có thể hoãn ghi nhận lãi thông qua bất động sản kinh doanh hoặc đầu tư thay thế. Nếu dùng bên trung gian đủ điều kiện, phải có thỏa thuận trao đổi bằng văn bản trước khi chuyển đất; bên trung gian xử lý chuyển giao và giữ tiền bán ngoài quyền kiểm soát của bạn. Nhận hoặc kiểm soát toàn bộ giá bán trước khi có tài sản thay thế khiến giao dịch thành bán; chỉ nhận một phần có thể khiến trao đổi chịu thuế một phần.
| Yêu cầu | Quy định |
|---|---|
| Xác định tài sản bằng văn bản | Trong 45 ngày |
| Nhận tài sản thay thế | Trong 180 ngày, hoặc chậm nhất vào hạn nộp tờ khai kể cả gia hạn nếu hạn này sớm hơn |
| Mục đích dùng tài sản thay thế | Kinh doanh hoặc đầu tư |
Đất nông nghiệp Hoa Kỳ có thể trao đổi lấy bất động sản Hoa Kỳ khác đủ điều kiện, kể cả quyền thuê ít nhất 30 năm. Nhà ở cá nhân, đất kinh doanh mua bán và đất nước ngoài không đủ điều kiện; tiền mặt giữ lại có thể làm phát sinh lãi. Kế toán viên của bạn trong 2 năm vừa qua thường không đủ tư cách làm bên trung gian. Hướng dẫn Form 8824, quy định trao đổi của IRS.
Quyền lợi trong hợp danh không phải bất động sản đủ điều kiện tại Hoa Kỳ. Hợp danh trao đổi ở cấp pháp nhân; phương án riêng cho từng anh chị em cần rà soát đồng sở hữu trực tiếp. Thay đổi quyền sở hữu trước khi hoàn tất giao dịch có rủi ro. Trao đổi kết hợp khoản bên bán cho vay có thể thực hiện theo quy định bán trả góp đặc biệt, nhưng khoản trả nợ sau này không tính lại thời hạn trao đổi từ đầu.
Giá gốc tính thuế đất thừa kế là bao nhiêu, và NIIT có áp dụng không?
Đất thừa kế tại Hoa Kỳ thường có giá gốc tính thuế (basis) bằng giá trị thị trường tại ngày qua đời và được xử lý như nắm giữ dài hạn. Định giá tại ngày thay thế hoặc theo mục đích sử dụng đặc biệt làm thay đổi giá gốc. Yêu cầu nhất quán của Form 8971 áp dụng với tài sản thuộc phạm vi quy định. Hướng dẫn giá gốc tính thuế, quy định thời gian nắm giữ.
Tài sản chung vợ chồng đủ điều kiện tại Texas thường được điều chỉnh giá gốc tính thuế (basis) cho cả hai phần khi người vợ/chồng đầu tiên qua đời; phải đáp ứng điều kiện tính vào di sản. Đất nông nghiệp được định giá theo mục đích sử dụng đặc biệt mà bán ra ngoài gia đình hoặc ngừng sử dụng nông nghiệp đủ điều kiện trong thời hạn thu hồi 10 năm có thể phát sinh thêm thuế di sản Hoa Kỳ, kể cả khi cho trung tâm dữ liệu thuê đất. Mỗi người thừa kế đủ điều kiện chịu trách nhiệm cá nhân trên phần quyền lợi của mình trừ khi có bảo lãnh nộp thuế, và thường phải nộp Form 706-A cùng thuế trong sáu tháng sau khi bán hoặc ngừng sử dụng; người thừa kế hoặc đại diện ký. Lựa chọn không thể hủy theo section 1016(c) trên biểu mẫu đó, kèm lãi tính từ chín tháng sau ngày qua đời, có thể khôi phục giá gốc theo giá trị thị trường ngày qua đời hoặc ngày thay thế ngay trước sự kiện. Trao đổi và chuyển đổi tài sản bắt buộc cũng cần Form 706-A, dù không chịu thuế. Section 2032A, hướng dẫn Form 706-A. Thời hạn thường bắt đầu khi qua đời nhưng có thể kéo dài nếu người thừa kế trì hoãn bắt đầu sử dụng đủ điều kiện. Nếu di sản đã hoãn thuế di sản theo section 6166, tổng chuyển nhượng hoặc rút vốn đạt 50% quyền lợi kinh doanh đủ điều kiện thường khiến các kỳ thuế chưa trả đến hạn sớm theo thông báo và yêu cầu của Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS).
| Ngưỡng | Độc thân | Vợ chồng khai chung |
|---|---|---|
| Thuế suất lãi vốn cao nhất tại Hoa Kỳ bắt đầu khi thu nhập chịu thuế vượt | $545.500 | $613.700 |
| Thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT) tại Hoa Kỳ bắt đầu khi thu nhập tổng điều chỉnh có sửa đổi vượt | $200.000 | $250.000 |
Tại Hoa Kỳ, chỉ phần vượt ngưỡng chịu thuế suất cao nhất. Thuế thu nhập đầu tư ròng (NIIT) bằng 3,8% của số nhỏ hơn giữa thu nhập đầu tư ròng và thu nhập vượt ngưỡng NIIT; ngưỡng này không điều chỉnh theo lạm phát. Thu nhập từ đất thừa kế cho thuê lấy tiền và tiền cho thuê đất thường được tính; lãi từ hoạt động nông nghiệp không thụ động của chính bạn có thể được loại trừ. Các bậc thuế lãi vốn, quy định NIIT.
Sau khi bán đất giá trị lớn, tôi có phải nộp thuế tạm tính không?
Tại Hoa Kỳ, thường cần nộp thuế tạm tính nếu thuế dự kiến sau khấu trừ tại nguồn và tín thuế ít nhất là $1.000, và khấu trừ cùng tín thuế thấp hơn số nhỏ hơn giữa 90% thuế năm hiện tại và mức mục tiêu năm trước áp dụng. Nộp đúng hạn đủ 100% thuế năm trước tránh tiền phạt; dùng 110% nếu thu nhập tổng điều chỉnh (AGI) năm trước vượt $150.000, hoặc $75.000 khi vợ chồng khai riêng. Quy định cho nông dân khác; tờ khai năm trước phải bao gồm 12 tháng. Publication 505.
Phương pháp tính khoản nộp theo thu nhập quy đổi cả năm trên Form 2210 tại Hoa Kỳ dựa vào thời điểm nhận thu nhập. Với chủ sở hữu dùng năm dương lịch và áp dụng phương pháp này, lãi nhận lần đầu từ tháng 9 đến tháng 12 thường ảnh hưởng khoản đến hạn ngày 15 tháng 1 năm 2027. Khoản khấu trừ thuế bổ sung thường được tính đều cho các hạn nộp. Kiểm tra lại mỗi năm nhận tiền trả góp; thuế còn lại đến hạn theo hạn nộp thuế thông thường của tờ khai. Hướng dẫn Form 2210.
Section 1062 có áp dụng khi bán cho nhà phát triển trung tâm dữ liệu không?
Bán đất nông nghiệp để phát triển trung tâm dữ liệu tại Hoa Kỳ không đủ điều kiện chọn trả thuế trong bốn kỳ theo section 1062. Bên mua phải là cá nhân trực tiếp làm nông nghiệp, và cam kết có thể cưỡng chế thi hành phải cấm sử dụng ngoài nông nghiệp trong 10 năm sau khi bán. Chủ sở hữu phải sử dụng đất để làm nông nghiệp hoặc cho người thuê làm nông nghiệp đủ điều kiện thuê trong gần như toàn bộ 10 năm trước đó. Form 1062, quy định đề xuất. Bên bán cho vay là quy định riêng.
Tiền cho quyền đặt đường dây điện và trạm biến áp có chịu thuế không?
Quyền sử dụng hạn chế trên đất (easement) vĩnh viễn cho hạ tầng tiện ích tại Hoa Kỳ làm giảm giá gốc tính thuế (basis) của đất chịu ảnh hưởng; phần vượt là lãi. Quyền sử dụng hạn chế trên đất tạm thời để thi công là tiền thuê trên Schedule E. Giữ bảng phân bổ và hồ sơ đo đạc. Publication 225.
Nguy cơ bị trưng mua đất tại Hoa Kỳ phải đến từ cơ quan có quyền pháp lý thu hồi đất, chẳng hạn chính quyền hoặc đơn vị tiện ích có quyền đó. Cơ quan phải đã quyết định mua tài sản và có căn cứ hợp lý để dự kiến sẽ thu hồi bắt buộc nếu bạn từ chối. Chỉ đề nghị của nhà phát triển không đủ điều kiện. Với bất động sản đầu tư hoặc kinh doanh đủ điều kiện, section 1033 có thể hoãn lãi nếu tái đầu tư đủ tiền bán vào bất động sản cùng loại trong ba năm sau cuối năm đầu có lãi. Chủ sở hữu thực hiện lựa chọn bằng văn bản kèm tờ khai năm có lãi; hợp danh sở hữu đất chọn ở cấp hợp danh. Nếu không có tài sản thay thế hoặc chi phí quá thấp, điều chỉnh tờ khai đó và nộp thuế phát sinh. Khoản bồi thường giảm giá trị phần đất giữ lại làm giảm giá gốc; phần vượt là lãi. Quy định trưng mua, section 1033.
Ví dụ
Các phương án minh họa bằng đô la Hoa Kỳ; không có nợ, chi phí bán hoặc lỗ kinh doanh trước đó.
Anh chị em bán trả góp đất nông nghiệp thừa kế
Ba anh chị em thừa kế 300 acre tại Texas khi cha qua đời, trị giá $6.000 mỗi acre: giá gốc tính thuế (basis) $1,8 triệu tại Hoa Kỳ. Nhà phát triển trả $300.000 cho quyền chọn mua đất trong 18 tháng, được trừ vào giá mua $50.000 mỗi acre: tổng $15 triệu.
Phần giá bán $5 triệu của mỗi người có giá gốc tính thuế (basis) $600.000 và lãi $4,4 triệu tại Hoa Kỳ. Giả định mỗi người nhận $1 triệu tiền gốc trong năm hoàn tất giao dịch, gồm khoản quyền chọn được trừ vào giá, và $1 triệu tiền gốc mỗi năm trong bốn năm tiếp theo cộng lãi vay. Tỷ lệ lãi là 88%: $880.000 lãi và $120.000 thu hồi giá gốc trong năm hoàn tất và mỗi năm sau, tổng $4,4 triệu lãi và $600.000 giá gốc. Trước khi thực hiện quyền, năm nhận tiền quyền chọn chưa ghi nhận thu nhập quyền chọn. Lãi vay là thu nhập thông thường. Chỉ tính khoản quyền chọn được trừ vào giá một lần.
Với người chị hoặc em gái ở Ontario là người nước ngoài không cư trú tại Hoa Kỳ, khấu trừ thuế tại nguồn theo FIRPTA là $750.000: 15% toàn bộ giá bán $5 triệu của người đó, dù chỉ nhận thêm $900.000 tiền mặt khi hoàn tất giao dịch. Chỉ sự chấp thuận của Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) mới làm giảm khấu trừ. Nếu quyền chọn hết hạn thay vì được thực hiện, mỗi người có $100.000 thu nhập quyền chọn chịu thuế trong năm hết hạn, và loại thu nhập cần được rà soát.
Trao đổi tài sản hoặc cho thuê đất
Không có khoản thanh toán cho quyền chọn mua đất, một người trong ba anh chị em trực tiếp sở hữu đất và cư trú tại Hoa Kỳ chuyển $5 triệu qua bên trung gian đủ điều kiện, xác định trang trại trong 45 ngày và mua trong 180 ngày, trước hạn tờ khai nếu hạn này sớm hơn. Tái đầu tư toàn bộ hoãn ghi nhận lãi; giá gốc tính thuế (basis) $600.000 được chuyển tiếp. Giữ $500.000 sẽ ghi nhận lãi bằng số đó. Đất nông nghiệp Ontario không thể thay đất Hoa Kỳ theo section 1031.
Nếu thay bằng hợp đồng thuê đất 40 năm, tiền thuê là $450.000 mỗi năm, tức $1.500 mỗi acre: $150.000 tiền thuê chịu thuế như thu nhập thông thường tại Hoa Kỳ cho mỗi người. Phần đất thừa kế thường có giá gốc tính thuế (basis) tại ngày qua đời.
Quyền sử dụng hạn chế trên đất cho trạm biến áp
Quyền sử dụng hạn chế trên đất (easement) vĩnh viễn trên 20 acre tạo lãi $280.000 tại Hoa Kỳ: tiền nhận $400.000 trừ giá gốc tính thuế (basis) $120.000 ($6.000 mỗi acre). Khoản thi công tạm thời riêng $30.000 là tiền thuê trên Schedule E. Mỗi người khai một phần ba của cả hai khoản.
Nếu có nguy cơ trưng mua đủ điều kiện tại Hoa Kỳ, mỗi người thực hiện lựa chọn và tái đầu tư một phần ba của tiền nhận $400.000 vào bất động sản đủ điều kiện trong ba năm sau khi năm đầu có lãi kết thúc có thể hoãn ghi nhận phần của mình trong khoản lãi $280.000.
Trường hợp của bạn có khác không?
Trước khi ký, hãy mang thỏa thuận quyền chọn mua đất, hợp đồng, chứng thư sở hữu, định giá di sản, lịch thanh toán, lịch sử sử dụng đất và quyền sử dụng hạn chế trên đất đến buổi rà soát thuế cá nhân.
- Người cư trú Canada: khai việc bán đất, khác biệt khi trao đổi, công dân Hoa Kỳ tại Canada và khấu trừ thuế của thành viên hợp danh Canada.
- Chủ sở hữu ngoài cả hai nước: khai bất động sản của người không cư trú.
- LLC hoặc gia đình đồng sở hữu: bất động sản trong công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), LLC của vợ/chồng và gia đình, hoặc khai thuế hợp danh.
- Đất nông nghiệp Canada: bán cho nhà phát triển trung tâm dữ liệu.
- Thuế tiểu bang: tiểu bang Hoa Kỳ nơi có đất cũng có thể đánh thuế lãi và yêu cầu khấu trừ thuế khi hoàn tất giao dịch cho người bán không cư trú; Texas không có thuế thu nhập cá nhân. Tính cả nghĩa vụ tiểu bang trong buổi rà soát thuế.
Thẩm định giá, soạn hợp đồng, tranh tụng về trưng mua đất, dịch vụ trung gian, đầu tư tiền bán, truy thu thuế bất động sản ưu đãi cho đất nông nghiệp và quy định sở hữu nước ngoài cần luật sư, bên mua hoặc chuyên gia phù hợp. Các quy định này gồm Ủy ban Đầu tư Nước ngoài tại Hoa Kỳ (CFIUS), báo cáo cho Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) cũng áp dụng với người bán nước ngoài, thường trong 90 ngày kể từ chuyển giao, và Texas SB 17.
Số liệu trên trang này
| Số liệu | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Thuế suất liên bang cao nhất đối với hầu hết lãi vốn dài hạn ròng Áp dụng khi thu nhập chịu thuế vượt ngưỡng trên của mức lãi vốn 15%; các loại lãi đặc biệt có thể có mức thuế khác | 20% | IRS: Topic 409, Lãi và lỗ vốn Đã kiểm tra |
| Thuế suất thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Thuế suất trên mức thấp hơn giữa thu nhập đầu tư ròng và thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi vượt ngưỡng theo tình trạng nộp tờ khai | 3,8% | IRS: Thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã kiểm tra |
| Thuế suất liên bang thấp nhất cho phần lớn lãi vốn dài hạn ròng Áp dụng cho phần thu nhập chịu thuế thuộc bậc thuế suất 0%. | 0% | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.03 Đã kiểm tra |
| Thuế suất liên bang trung bình cho phần lớn lãi vốn dài hạn ròng Áp dụng cho phần vượt bậc thuế suất 0% đến mức thu nhập chịu thuế tối đa của bậc thuế suất trung bình. | 15% | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.03 Đã kiểm tra |
| Mức khấu trừ FIRPTA thông thường Thông thường áp dụng trên số tiền thực nhận của người bán nước ngoài khi bán bất động sản Hoa Kỳ | 15% | IRS: Hướng dẫn Form 8288 Đã kiểm tra |
| Thời hạn thông báo cho bên mua về đơn xin giấy chứng nhận khấu trừ thuế Bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản vào ngày chuyển nhượng hoặc ngày trước đó. | Ngày hoàn tất giao dịch hoặc ngày trước đó | IRS: Giấy chứng nhận khấu trừ thuế Đã kiểm tra |
| Thời gian xử lý thông thường của IRS đối với đơn xin giấy chứng nhận khấu trừ FIRPTA IRS thường xử lý trong khoảng thời gian này sau khi nhận đơn đầy đủ, kể cả mã số thuế (TIN) của tất cả các bên; người bán phải thông báo bằng văn bản cho người mua vào ngày chuyển nhượng hoặc ngày liền trước ngày chuyển nhượng | 90 ngày | IRS: Giấy chứng nhận khấu trừ FIRPTA Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), vợ chồng nộp tờ khai riêng Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $125.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã kiểm tra |
| Thời gian thông thường ghi nhận lãi vốn khi dùng khoản dự phòng lãi vốn Phần lớn khoản dự phòng lãi vốn có thể được yêu cầu trong bốn năm, nên tổng lãi được tính vào thu nhập trong năm năm; áp dụng các hạn chế dành cho người không cư trú tại Canada. | Năm năm | CRA: T4037, yêu cầu khoản dự phòng lãi vốn Đã kiểm tra |
| Ngưỡng tổng đối giá thuê mà dưới ngưỡng đó section 467 không áp dụng Section 467 loại trừ thỏa thuận có tổng tiền thuê và các khoản đối giá khác không vượt số tiền này; chỉ riêng việc vượt mức này không đủ để xác định điều khoản này áp dụng. | $250.000 | US Code: Section 467(d)(2) Đã kiểm tra |
| Thời gian nắm giữ thông thường theo section 1237 Không áp dụng cho đất nhận qua thừa kế hoặc di chúc; phải đáp ứng các điều kiện khác của section 1237. | Năm năm | IRS: Publication 544, đất chia lô Đã kiểm tra |
| Ngưỡng nghĩa vụ trả góp còn lại để tính lãi trên thuế hoãn nộp Tổng các khoản nợ không phải của đại lý (nondealer obligations) phát sinh trong năm và còn tồn tại vào cuối năm thuế; còn áp dụng các điều kiện và ngoại lệ khác | $5.000.000 | IRS: Publication 537, bán trả góp Đã kiểm tra |
| Hạn chọn không khai theo phương pháp bán trả góp Người bán khai giao dịch bán trên Form 8949, Form 4797 hoặc cả hai, thay cho Form 6252. | Hạn nộp tờ khai của năm bán, kể cả gia hạn | IRS: Publication 537, lựa chọn không áp dụng Đã kiểm tra |
| Thời hạn tự động được phép chọn không khai theo phương pháp bán trả góp khi đã trễ hạn Phải đã nộp tờ khai gốc đúng hạn; tính từ sau hạn nộp tờ khai, không tính gia hạn. Điều chỉnh theo section 301.9100-2. | Sáu tháng | IRS: Publication 537, gia hạn tự động sáu tháng Đã kiểm tra |
| Thời hạn xác định tài sản trong trao đổi cùng loại (like-kind exchange) Tính từ ngày chuyển nhượng tài sản chuyển đi (relinquished property); tài sản thay thế (replacement property) phải được xác định bằng văn bản chậm nhất vào nửa đêm của ngày thứ 45 | 45 ngày | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 Đã kiểm tra |
| Thời hạn nhận tài sản trong trao đổi cùng loại (like-kind exchange) Tính từ ngày chuyển nhượng tài sản chuyển đi (relinquished property), hoặc từ hạn nộp tờ khai (kể cả gia hạn) của năm chuyển nhượng nếu hạn đó đến sớm hơn | 180 ngày | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 Đã kiểm tra |
| Thời hạn quyền thuê được coi là tài sản cùng loại với bất động sản Quyền thuê bất động sản còn thời hạn từ 30 năm trở lên có thể đủ điều kiện; vẫn phải đáp ứng mọi yêu cầu khác về trao đổi tài sản. | 30 năm | IRS: Publication 544, tài sản cùng loại Đã kiểm tra |
| Khoảng thời gian nhìn lại (look-back) đối với đại diện bị cấm làm bên trung gian đủ điều kiện (qualified intermediary) Người từng làm nhân viên, luật sư, kế toán viên, chuyên viên ngân hàng đầu tư hoặc nhà môi giới, hoặc đại lý hay nhà môi giới bất động sản của người nộp thuế trong khoảng thời gian kết thúc vào ngày chuyển nhượng tài sản chuyển đi đầu tiên (first relinquished property) là người không đủ tư cách (disqualified person); công việc trước đó liên quan đến trao đổi cùng loại (like-kind exchange) và các dịch vụ tài chính, quyền sở hữu (title), ký quỹ (escrow) hoặc ủy thác thông thường không được tính | 2 năm | eCFR: 26 CFR 1.1031(k)-1 Đã kiểm tra |
| Thời hạn thông thường thu hồi ưu đãi thuế di sản do sử dụng tài sản cho mục đích đặc biệt Thông thường bắt đầu khi người để lại di sản qua đời; có thể kéo dài nếu việc bắt đầu sử dụng đúng điều kiện bị trì hoãn. Áp dụng trước khi người thừa kế đủ điều kiện qua đời. | 10 năm | IRS: Hướng dẫn Form 706-A Đã kiểm tra |
| Thời hạn nộp tờ khai và nộp thuế thu hồi ưu đãi do sử dụng tài sản cho mục đích đặc biệt Sau khi chuyển nhượng chịu thuế hoặc ngừng sử dụng đúng điều kiện, trừ khi được gia hạn. Mỗi người thừa kế đủ điều kiện nộp riêng. | Sáu tháng | IRS: Hướng dẫn Form 706-A, khi nào nộp tờ khai và nộp thuế Đã kiểm tra |
| Thời điểm bắt đầu tính lãi cho lựa chọn giá gốc tính thuế theo section 1016(c) Tiền lãi tính từ chín tháng sau ngày người để lại di sản qua đời đến khi nộp thuế di sản bổ sung. | Chín tháng | IRS: Hướng dẫn Form 706-A, lựa chọn giá gốc tính thuế Đã kiểm tra |
| Ngưỡng buộc phải nộp sớm số thuế di sản được trả góp Tổng các lần chuyển nhượng hoặc rút tiền liên quan đến quyền lợi đủ điều kiện trong doanh nghiệp có ít chủ sở hữu; có áp dụng ngoại lệ. Số thuế hoãn nộp chưa thanh toán phải được nộp khi có thông báo và yêu cầu thanh toán. | 50% | US Code: Section 6166(g)(1) Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thu nhập chịu thuế mà phần vượt ngưỡng chịu thuế suất lãi vốn dài hạn cao nhất, khai độc thân Người khai độc thân, trừ người khai theo diện chủ hộ; thuế suất cao nhất chỉ áp dụng cho phần vượt ngưỡng. | $545.500 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.03 Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thu nhập chịu thuế mà phần vượt ngưỡng chịu thuế suất lãi vốn dài hạn cao nhất, vợ chồng khai chung Cũng áp dụng cho người còn sống có vợ/chồng đã mất và đủ điều kiện; thuế suất cao nhất chỉ áp dụng cho phần vượt ngưỡng. | $613.700 Năm thuế 2026 | IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.03 Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), người độc thân hoặc chủ hộ Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $200.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax), vợ chồng nộp tờ khai chung Thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (MAGI); không điều chỉnh theo lạm phát | $250.000 | IRS: Hỏi đáp về thuế thu nhập từ đầu tư ròng (Net Investment Income Tax) Đã kiểm tra |
| Số thuế dự kiến phải nộp sau khi trừ khấu trừ tại nguồn và tín thuế, thường là điều kiện bắt đầu phải nộp thuế tạm tính Áp dụng cho cá nhân, bao gồm chủ doanh nghiệp một chủ và thành viên hợp danh | $1.000 Năm thuế 2026 | IRS: Form 1040-ES (2026) Đã kiểm tra |
| Mức thuế mục tiêu của năm hiện hành để được miễn phạt nộp thuế tạm tính Khoản thanh toán hằng năm bắt buộc thông thường dùng mức thấp hơn giữa mức thuế mục tiêu của năm hiện hành và năm trước áp dụng | 90% Năm thuế 2026 | IRS: Publication 505 (2026) Đã kiểm tra |
| Mục tiêu thuế năm trước tiêu chuẩn để được ngoại lệ tiền phạt nộp thuế ước tính Tờ khai năm trước phải bao gồm đủ 12 tháng; quy tắc cho thu nhập cao hơn có thể thay bằng 110% | 100% Năm thuế 2026 | IRS: Publication 505 (2026) Đã kiểm tra |
| Mức thuế mục tiêu năm trước của người có thu nhập cao hơn để được miễn phạt nộp thuế tạm tính Thay cho 100% khi vượt ngưỡng thu nhập tổng điều chỉnh của năm trước, theo các ngoại lệ | 110% Năm thuế 2026 | IRS: Publication 505 (2026) Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thu nhập tổng điều chỉnh của năm trước để áp dụng mục tiêu nộp ước tính cao hơn Mục tiêu cao hơn của năm trước áp dụng khi AGI cao hơn mức này; ngưỡng khác đối với vợ chồng khai riêng | $150.000 Năm thuế 2026 | IRS: Publication 505 (2026) Đã kiểm tra |
| Ngưỡng thu nhập tổng điều chỉnh của năm trước để áp dụng mục tiêu nộp ước tính cao hơn, đối với người đã kết hôn khai riêng Áp dụng khi tình trạng nộp tờ khai của năm thuế hiện tại là vợ chồng khai riêng (married filing separately) | $75.000 Năm thuế 2026 | IRS: Publication 505 (2026) Đã kiểm tra |
| Ngày nộp thuế tạm tính thứ tư năm 2026 Đợt nộp thứ tư của cá nhân có năm thuế theo năm dương lịch | Ngày 15 tháng 1 năm 2027 Năm thuế 2026 | IRS: Form 1040-ES năm 2026 Đã kiểm tra |
| Khoảng thời gian sử dụng trước đó và thời gian cam kết sau đó theo Section 1062 Gần như toàn bộ mười năm trước đó phải là thời gian chủ sở hữu hoặc người thuê canh tác đủ điều kiện sử dụng đất cho nông nghiệp; cam kết có thể cưỡng chế thi hành áp dụng trong mười năm bắt đầu từ ngày sau ngày bán hoặc trao đổi. | 10 năm | IRS: Hướng dẫn Form 1062 Đã kiểm tra |
| Thời hạn thay thế bất động sản kinh doanh hoặc đầu tư bị trưng thu Sau khi kết thúc năm thuế đầu tiên phát sinh lãi; không áp dụng cho tài sản của người kinh doanh mua bán tài sản và việc mua quyền kiểm soát công ty. | Ba năm | IRS: Publication 544, bất động sản bị trưng thu Đã kiểm tra |
| Thời hạn báo cáo chuyển nhượng quyền lợi của người nước ngoài đối với đất nông nghiệp Sau khi người nước ngoài nhận hoặc chuyển nhượng quyền lợi đối với đất nông nghiệp, trừ quyền lợi bảo đảm; người bán cũng phải báo cáo. | 90 ngày | US Code: Section 3501(a) Đã kiểm tra |
Nguồn chính
- IRS: Publication 544, bán và các hình thức chuyển nhượng tài sản khác
- IRS: Lãi vốn và lỗ vốn
- IRS: Revenue Procedure 2025-32, section 4.03
- IRS: Publication 537, bán trả góp
- IRS: Publication 225, hướng dẫn thuế cho nông dân
- IRS: Publication 551, giá gốc tính thuế của tài sản
- IRS: Publication 527, bất động sản nhà ở cho thuê
- IRS: Hướng dẫn Form 8824
- IRS: Hướng dẫn Form 1099-S
- IRS: Hướng dẫn Form 1062
- IRS: Đề xuất quy định trả thuế đất nông nghiệp theo nhiều kỳ
- IRS: Câu hỏi và giải đáp về thuế thu nhập đầu tư ròng
- IRS: Hướng dẫn Form 8960
- IRS: Publication 505, khấu trừ thuế và thuế nộp tạm tính
- IRS: Hướng dẫn Form 2210
- IRS: Xác định tình trạng cư trú về thuế của cá nhân
- IRS: Ngoại lệ khấu trừ thuế tại nguồn theo FIRPTA
- IRS: Khấu trừ thuế tại nguồn theo FIRPTA
- IRS: Giấy chứng nhận khấu trừ thuế
- IRS: Khai và nộp thuế đối với quyền lợi trong bất động sản Hoa Kỳ
- IRS: Notice 2003-81, ghi nhận thu nhập từ quyền chọn
- US Tax Court: Báo cáo, tập 161, trang 145–146
- Eleventh Circuit: Tiền đặt cọc bị mất đối với tài sản kinh doanh
- Federal Circuit: Hiệp định với Canada và thuế thu nhập đầu tư ròng
- US Code: Section 1234A
- US Code: Section 1237
- US Code: Section 467
- US Code: Section 2032A
- US Code: Section 1033
- CRA: Lãi vốn, yêu cầu khoản dự phòng
- CRA: Tín thuế nước ngoài, Folio S5-F2-C1
- Texas Comptroller: Hướng dẫn về các loại thuế Texas
- IRS: Hướng dẫn Form 706-A
- US Code: Section 6166
- US Code: Báo cáo đầu tư nông nghiệp nước ngoài, section 3501
- Revenu Québec: Chuyển đến Quebec
- Georgia Department of Revenue: Khấu trừ thuế bất động sản của người không cư trú
Về hướng dẫn này
Bản dịch từ hướng dẫn tiếng Anh · Đọc bản gốc tiếng Anh
Trang này giải thích các quy tắc chung cho năm thuế được nêu. Đây không phải là tư vấn cho trường hợp của bạn.
Thay đổi so với bản tiếng Anh gốc
- : Xuất bản lần đầu.