Terrain pour un centre de données : vente, bail et impôt

Comment chaque paiement d'un promoteur de centre de données est-il imposé?

Aux États-Unis, un terrain de placement détenu plus d'un an bénéficie habituellement du traitement à long terme. Le coût de base rajusté est le coût fiscal du terrain après rajustements. Il part habituellement du prix d'achat ou de la valeur au moment de l'héritage. Directives de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, sur le coût de base.

• Vente : aux États-Unis, le prix moins le coût de base rajusté et les frais de vente constitue le gain. Les taux habituels à long terme sont 0 %, 15 % ou 20 %, avec un éventuel impôt sur le revenu net de placement (NIIT) de 3,8 %. Un terrain détenu principalement pour être vendu aux clients d'une entreprise produit un revenu ordinaire : c'est la règle des marchands de terrains. Directives de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, sur les gains en capital.
• Option : aux États-Unis, le traitement fiscal d'un véritable paiement pour une option d'achat reste en suspens jusqu'à l'exercice ou l'expiration de l'option. Directives de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, sur les options.
• Loyer du bail foncier et intérêts du financement par le vendeur : aux États-Unis, ce sont des revenus ordinaires à mesure qu'ils sont constatés chaque année. Directives de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, sur la location, directives sur les paiements échelonnés.
• Servitude permanente : aux États-Unis, elle réduit le coût de base du terrain touché; l'excédent est un gain. Servitude temporaire de construction : le paiement est un loyer. Guide de l'agriculteur de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Le montant payé par acre par un centre de données détermine le produit, pas la catégorie fiscale. Le coût de base et la structure comptent pour un terrain alimenté en électricité dans le nord de la Virginie, au Texas, en Géorgie, en Ohio, en Indiana ou en Pennsylvanie.

Je vis au Canada : qu'est-ce qui change pour ma part d'un terrain américain?

Vivre au Canada ne fait pas de vous, à lui seul, un vendeur étranger aux États-Unis. Un étranger non-résident n'est ni citoyen américain ni résident fiscal américain. Les titulaires d'une carte verte et les personnes satisfaisant au critère de présence réelle sont généralement des résidents fiscaux américains. Les positions fondées sur une convention fiscale et les années à double statut doivent être examinées. Critères de résidence de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Pour les propriétaires étrangers détenant directement un terrain américain, les acheteurs retiennent généralement 15 % de la part du prix total revenant aux vendeurs étrangers, y compris le billet, et peuvent être responsables s'ils omettent la retenue. Les vendeurs peuvent demander un certificat de retenue avec le formulaire 8288-B. Si vous faites la demande, avisez l'acheteur par écrit le jour de la clôture ou la veille. Les certificats pour ventes à paiements échelonnés peuvent adapter la retenue aux paiements. Une demande soumise au plus tard à la clôture peut reporter le versement pendant son traitement; elle ne réduit pas la retenue à elle seule. L'examen prend généralement 90 jours après réception d'une demande complète. Retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident (FIRPTA), certificats, versement.

Un citoyen américain ou un étranger résident des États-Unis vivant en Ontario fournit généralement une attestation de statut non étranger, produit le formulaire 1040, déclaration de revenus d'un particulier américain, et peut devoir l'impôt sur le revenu net de placement (NIIT). Un citoyen ou résident américain marié à un non-résident utilise généralement le seuil NIIT de 125 000 $. Un couple faisant le choix d'une déclaration conjointe selon l'article 6013(g) ou (h) peut aussi choisir le traitement conjoint du NIIT au formulaire 8960 pour la première année où le contribuable américain doit cet impôt. Les deux conjoints signent la déclaration conjointe. Consultez les règles du choix NIIT. Les crédits pour impôt étranger ne peuvent réduire le NIIT selon la position de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis. La décision du circuit fédéral sur la convention avec le Canada a annulé la victoire du contribuable devant le tribunal inférieur.

Les règles canadiennes sur les provisions pour gains en capital, généralement limitées ici à cinq ans et inaccessibles aux non-résidents, déterminent le calendrier canadien. Les crédits peuvent donc tomber dans des années différentes.

Pour les déclarations et les remboursements, consultez les Canadiens vendant un immeuble américain. Pour les différences de traitement des échanges, consultez l'échange d'un immeuble locatif américain. Les règles de l'Agence du revenu du Canada (ARC) régissent les crédits canadiens.

Les paiements d'option et les dépôts perdus par l'acheteur sont-ils imposables?

Aux États-Unis, une véritable option d'achat de terrain attend son exercice ou son expiration. À l'exercice, le paiement s'ajoute au produit de vente. À l'expiration, le montant conservé devient imposable. Analyse de la Tax Court (tribunal fiscal américain).

Ne présumez pas qu'il s'agit d'un gain en capital lorsque le promoteur abandonne l'achat d'un terrain américain. L'article 1234A traite des droits résiliés portant sur des immobilisations. La cour d'appel du onzième circuit a refusé le traitement en capital d'un dépôt perdu par l'acheteur sur un bien d'entreprise. Un dépôt de vente devient imposable lorsque la transaction prend fin et que votre droit de le garder devient définitif. La nature du revenu des dépôts sur terrains de placement et des options expirées doit être examinée séparément; le traitement des options peut rester incertain. Le loyer ne bénéficie pas du report réservé aux options.

Vendre le terrain ou signer un bail foncier de longue durée?

Aux États-Unis, la vente réalise un gain; le bail foncier permet de conserver la propriété et produit un loyer imposé comme revenu ordinaire.

Aux États-Unis, un terrain conservé bénéficie généralement d'un rajustement du coût de base à l'héritage. Le loyer payé d'avance est imposable à sa réception; consultez la déclaration des immeubles locatifs. Un bail dont la contrepartie totale dépasse 250 000 $, avec loyer reporté, payé d'avance ou variable, exige une vérification du calendrier selon l'article 467.

Le changement de zonage ou le lotissement transforme-t-il mon gain en revenu ordinaire?

Aux États-Unis, un changement de zonage ne détermine pas à lui seul le statut d'investisseur ou de marchand de terrains. Améliorer des lots et les vendre de façon répétée peut indiquer une activité de marchand. Vendre toute la parcelle en laissant l'aménagement à l'acheteur présente un autre profil.

Aux États-Unis, l'article 1237 offre un allègement limité pour le lotissement. Il restreint les améliorations importantes et exige généralement cinq ans de détention, sauf pour un terrain hérité. Un terrain utilisé dans une entreprise exige aussi un examen selon l'article 1231 : des pertes antérieures peuvent transformer une partie du gain en revenu ordinaire. Publication 544 de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Une vente à paiements échelonnés peut-elle étaler l'impôt sur le gain en capital?

Aux États-Unis, une vente à paiements échelonnés admissible étale le gain si le paiement se poursuit après l'année de vente. Le formulaire 6252, déclaration de vente à paiements échelonnés, répartit le capital entre coût de base et gain. La récupération de l'amortissement sur les améliorations ou le matériel vendus avec le terrain constitue un revenu ordinaire dans l'année de vente, même sans paiement. Les intérêts sont un revenu ordinaire; des intérêts insuffisants entraînent des intérêts réputés. Publication 537 de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Aux États-Unis, le formulaire 1099-S, relevé du produit d'une transaction immobilière, déclare toujours le prix intégral, y compris le billet. Des gains annuels importants peuvent rester dans la tranche supérieure.

Aux États-Unis, des intérêts sur l'impôt reporté peuvent s'appliquer au-delà de 5 000 000 $ d'obligations admissibles en cours. Les biens agricoles bénéficient d'une exception à examiner. Le vendeur renonce à la méthode au plus tard à la date limite de production de la déclaration de l'année de vente, y compris les prolongations et déclare la vente au formulaire 8949 ou 4797, déclarations des dispositions d'actifs, plutôt qu'au formulaire 6252, déclaration de vente à paiements échelonnés. Le gain est constaté immédiatement. Une déclaration produite dans les délais peut être modifiée dans les six mois suivant la date limite sans prolongation pour renoncer à la méthode. La révocation exige généralement le consentement de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis. Les acheteurs peuvent manquer à leurs obligations de paiement.

Puis-je échanger ma terre agricole selon l'article 1031 avant la clôture?

Aux États-Unis, un échange peut reporter le gain par l'acquisition d'un bien immobilier de remplacement destiné à l'entreprise ou au placement. Si vous utilisez un intermédiaire qualifié, l'accord écrit d'échange doit précéder le transfert du terrain. L'intermédiaire gère les transferts et garde le produit hors de votre contrôle. Recevoir ou contrôler tout le prix avant le remplacement transforme la transaction en vente. En recevoir seulement une partie peut rendre l'échange partiellement imposable.

Une terre agricole américaine peut être échangée contre un autre bien immobilier américain admissible, y compris un droit au bail d'au moins 30 ans. Les résidences personnelles, les terrains de marchands et les terrains étrangers ne sont pas admissibles. Les fonds conservés peuvent déclencher un gain. Votre comptable des 2 ans précédents est généralement exclu du rôle d'intermédiaire. Instructions du formulaire 8824, déclaration des échanges de biens de même nature, règles d'échange de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Aux États-Unis, les participations dans une société de personnes ne sont pas des biens immobiliers admissibles. Les sociétés de personnes effectuent l'échange au niveau de l'entité. Des démarches séparées pour des frères et sœurs exigent un examen de la copropriété directe. Les changements de titre avant la clôture sont risqués. Un échange combiné à un billet financé par le vendeur peut fonctionner selon les règles particulières des paiements échelonnés, mais un paiement ultérieur du billet ne fait pas recommencer les délais d'échange.

Quel est le coût de base de ma terre héritée, et le NIIT s'applique-t-il?

Aux États-Unis, un terrain hérité a généralement un coût de base égal à sa valeur marchande à la date du décès et bénéficie du traitement à long terme. Une évaluation à une autre date ou selon l'usage particulier modifie le coût de base. L'exigence de concordance du formulaire 8971, déclaration des biens reçus d'une succession, s'applique aux biens visés. Directives sur le coût de base, règles de durée de détention.

Les biens admissibles détenus en communauté par les conjoints au Texas bénéficient généralement d'un rajustement du coût de base des deux moitiés au décès du premier conjoint, sous réserve des conditions d'inclusion dans la succession. Une terre agricole évaluée selon son usage particulier, vendue hors de la famille ou retirée de l'usage agricole admissible pendant la période de récupération de 10 ans, peut déclencher un impôt successoral supplémentaire, y compris dans le cadre d'un bail foncier pour un centre de données. Chaque héritier admissible est personnellement redevable de cet impôt au titre de sa participation, sauf cautionnement. Il doit normalement produire le formulaire 706-A, déclaration d'impôt successoral supplémentaire, et payer dans les six mois suivant la vente ou la cessation d'usage. L'héritier ou le représentant signe. Un choix irrévocable selon l'article 1016(c) sur ce formulaire, avec intérêts à compter de neuf mois après le décès, peut rétablir le coût de base à la valeur marchande à la date du décès ou à l'autre date d'évaluation, immédiatement avant l'événement. Les échanges et les conversions involontaires exigent aussi le formulaire 706-A, même sans imposition. Article 2032A, instructions du formulaire 706-A. La période commence généralement au décès, mais peut être prolongée si l'héritier tarde à commencer l'usage admissible. Si la succession a reporté l'impôt successoral selon l'article 6166, des dispositions ou retraits cumulés atteignant 50 % de la participation admissible dans l'entreprise rendent généralement les versements impayés exigibles plus tôt, sur avis et demande de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis.

Aux États-Unis, seul l'excédent est imposé au taux maximal. L'impôt sur le revenu net de placement (NIIT) correspond à 3,8 % du moindre du revenu net de placement ou du revenu dépassant son seuil, qui n'est pas indexé. Le revenu d'une terre héritée louée contre un loyer en argent et le loyer du bail foncier comptent généralement. Le gain de votre propre entreprise agricole non passive peut être exclu. Tranches des gains en capital, règles du NIIT.

Faut-il des paiements estimatifs après une vente importante de terrain?

Aux États-Unis, des paiements estimatifs sont généralement nécessaires si l'impôt prévu après retenues et crédits est d'au moins 1 000 $ et si les retenues et crédits sont inférieurs au moindre de 90 % de l'impôt de l'année courante ou de la cible applicable de l'année précédente. Des paiements effectués à temps couvrant 100 % de l'impôt de l'année précédente évitent la pénalité. Utilisez 110 % lorsque le revenu brut ajusté de l'année précédente dépasse 150 000 $, ou 75 000 $ pour un couple marié produisant séparément. Les règles agricoles diffèrent; la déclaration précédente doit couvrir 12 mois. Publication 505.

Aux États-Unis, la méthode des versements fondée sur le revenu annualisé du formulaire 2210 tient compte du moment où le revenu est reçu. Pour les propriétaires suivant l'année civile qui utilisent cette méthode, un gain reçu pour la première fois de septembre à décembre influence généralement le paiement dû le 15 janvier 2027. Les retenues supplémentaires sont généralement réparties également entre les échéances. Revérifiez chaque année de paiements échelonnés. L'impôt restant est dû au plus tard à l'échéance normale de paiement de la déclaration. Instructions du formulaire 2210.

L'article 1062 peut-il couvrir une vente à un promoteur de centre de données?

La vente d'une terre agricole pour aménager un centre de données n'est pas admissible au choix de paiement de l'impôt en quatre versements prévu à l'article 1062 aux États-Unis. L'acheteur doit être un particulier exerçant activement une activité agricole. Une clause exécutoire doit interdire tout usage non agricole pendant 10 ans après la vente. L'utilisation par le propriétaire ou la location à un locataire agricole admissible pendant la quasi-totalité des 10 ans précédents est exigée. Formulaire 1062, projet de règlement. Le financement par le vendeur relève d'une règle distincte.

Les paiements de servitude pour ligne électrique ou poste électrique sont-ils imposables?

Aux États-Unis, une servitude permanente pour un service public réduit le coût de base du terrain touché; l'excédent est un gain. Une servitude temporaire de construction produit un loyer à déclarer à l'annexe E. Conservez les ventilations et les plans d'arpentage. Publication 225.

Aux États-Unis, une menace d'expropriation doit venir d'un organisme ayant légalement le pouvoir de prendre le terrain, par exemple un gouvernement ou un service public doté de ce pouvoir. L'organisme doit avoir décidé d'acquérir le bien, avec des motifs raisonnables de prévoir une prise forcée en cas de refus. L'offre d'un promoteur ne suffit pas. Pour un bien immobilier de placement ou d'entreprise admissible, l'article 1033 peut reporter le gain si un produit suffisant est réinvesti dans un bien immobilier de même nature dans les trois ans suivant la fin de la première année de gain. Le propriétaire fait le choix dans une attestation jointe à la déclaration de l'année du gain. Une société de personnes propriétaire du terrain fait le choix au niveau de la société de personnes. Si le remplacement échoue ou coûte trop peu, modifiez cette déclaration et payez l'impôt qui en résulte. L'indemnité pour dépréciation du terrain restant réduit son coût de base; l'excédent est un gain. Règles d'expropriation, article 1033.

Exemple

Scénarios illustratifs en dollars américains; aucune dette, aucun frais de vente ni perte d'entreprise antérieure.

Des frères et sœurs vendent une terre agricole héritée par paiements échelonnés

Trois frères et sœurs héritent de 300 acres au Texas au décès de leur père, valant 6 000 $ par acre : un coût de base de 1,8 million $. Un promoteur paie 300 000 $ pour une option d'achat de 18 mois, applicable au prix d'achat de 50 000 $ par acre : 15 millions $.

La part de 5 millions $ de chaque frère ou sœur a un coût de base de 600 000 $ et un gain de 4,4 millions $. Supposons un capital de 1 million $ par personne dans l'année de clôture, y compris le crédit de l'option, puis un capital de 1 million $ dans chacune des quatre années suivantes, plus intérêts. La fraction de gain est de 88 % : 880 000 $ de gain et 120 000 $ de récupération du coût de base dans l'année de clôture et chaque année suivante, pour un total de 4,4 millions $ de gain et de 600 000 $ de coût de base. Avant l'exercice, aucun revenu d'option n'est constaté dans l'année de l'option. Les intérêts sont un revenu ordinaire. Comptez le crédit de l'option une seule fois.

Pour la sœur en Ontario qui est une étrangère non-résidente des États-Unis, la retenue sur la vente d'un immeuble américain par un non-résident (FIRPTA) est de 750 000 $ : 15 % de son prix total de 5 millions $, même si elle ne reçoit que 900 000 $ de nouveaux fonds à la clôture. Seule l'approbation de l'IRS, l'agence fiscale fédérale des États-Unis, réduit la retenue. Si l'option expire plutôt, chaque frère ou sœur a un revenu d'option imposable de 100 000 $ dans l'année d'expiration. La nature fiscale de ce revenu doit être examinée.

Un échange ou un bail foncier

Sans paiement pour une option d'achat, un frère ou une sœur résident des États-Unis et propriétaire direct fait passer 5 millions $ par un intermédiaire qualifié, désigne une ferme dans les 45 jours et l'achète dans les 180 jours, avant toute date limite de déclaration plus rapprochée. Le réinvestissement intégral reporte le gain; le coût de base de 600 000 $ est repris. Garder 500 000 $ ferait constater un gain de ce montant. Une terre agricole en Ontario ne peut remplacer un terrain américain selon l'article 1031.

Un bail foncier de 40 ans paie plutôt 450 000 $ par année, soit 1 500 $ par acre : 150 000 $ de loyer imposé comme revenu ordinaire par frère ou sœur. Les parts héritées ont généralement un coût de base à la date du décès.

Une servitude pour un poste électrique

Une servitude permanente sur 20 acres donne un gain de 280 000 $ : un produit de 400 000 $ moins un coût de base de 120 000 $ (6 000 $ par acre). Un paiement distinct de 30 000 $ pour une servitude temporaire de construction est un loyer déclaré à l'annexe E. Chaque frère ou sœur déclare un tiers des deux montants.

Avec une menace d'expropriation admissible, chaque frère ou sœur qui fait le choix et réinvestit sa part d'un tiers du produit de 400 000 $ dans un bien immobilier admissible dans les trois ans suivant la fin de la première année de gain pourrait reporter sa part du gain de 280 000 $.

Votre situation est différente?

Avant de signer, apportez l'option, le contrat, l'acte de propriété, l'évaluation successorale, le calendrier des paiements, l'historique d'utilisation du terrain et les servitudes à un examen de fiscalité des particuliers.

• Résident du Canada : déclaration de la vente, différences entre les échanges, citoyens américains au Canada et retenues pour les associés canadiens.
• Propriétaires hors des deux pays : déclarations immobilières des non-résidents.
• Société à responsabilité limitée (LLC) ou propriété familiale partagée : immeuble dans une LLC, LLC de conjoints et de familles, ou déclarations des sociétés de personnes.
• Terre agricole canadienne : vente à un promoteur de centre de données.
• Impôt d'État : l'État américain où se trouve le terrain peut aussi imposer le gain et exiger une retenue à la clôture pour les vendeurs non-résidents. Le Texas n'a pas d'impôt sur le revenu des particuliers. Incluez l'assujettissement à l'impôt d'État dans l'examen fiscal.

L'évaluation, la rédaction des contrats, les litiges d'expropriation, le travail d'intermédiaire, le placement du produit, la récupération d'allègements d'impôt foncier agricole et les règles de propriété étrangère exigent l'avocat, l'acheteur ou le conseiller approprié. Ces règles comprennent l'examen du Comité sur les investissements étrangers aux États-Unis (CFIUS), la déclaration au Département de l'Agriculture des États-Unis (USDA), aussi par les vendeurs étrangers, généralement dans les 90 jours suivant le transfert, et le projet de loi SB 17 du Texas.