Venta o arrendamiento de terrenos a un centro de datos: impuesto sobre ganancias de capital

¿Cómo tributa cada pago de un desarrollador de centros de datos?

En EE. UU., los terrenos de inversión conservados más de un año suelen recibir tratamiento de largo plazo. La base fiscal ajustada es el costo fiscal del terreno después de ajustes; generalmente parte del costo de compra o del valor heredado. Orientación del IRS sobre la base fiscal, la autoridad tributaria federal de EE. UU.

• Venta: en EE. UU., el precio menos la base fiscal ajustada y los gastos de venta es la ganancia. Las tasas habituales de largo plazo son 0%, 15% o 20%, con un posible impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8%. Los terrenos conservados principalmente para venderlos a clientes como negocio generan ingresos ordinarios: la regla de venta habitual. Orientación del IRS sobre ganancias de capital, la autoridad tributaria federal de EE. UU.
• Opción: en EE. UU., el tratamiento de un pago por una opción auténtica queda pendiente hasta su ejercicio o vencimiento. Orientación del IRS sobre opciones, la autoridad tributaria federal de EE. UU.
• Alquiler del terreno e intereses de financiamiento del vendedor: en EE. UU., son ingresos ordinarios a medida que se reconocen cada año. Orientación del IRS sobre alquileres, la autoridad tributaria federal de EE. UU.; orientación sobre ventas a plazos.
• Servidumbre permanente: en EE. UU., reduce la base fiscal del terreno afectado; el exceso es ganancia. Servidumbre temporal de construcción: es alquiler. Guía del IRS para agricultores, la autoridad tributaria federal de EE. UU.

El precio por acre que pagan los centros de datos en EE. UU. determina el importe recibido, no la categoría tributaria. La base fiscal y la estructura importan para terrenos con suministro eléctrico en el norte de Virginia, Texas, Georgia, Ohio, Indiana o Pensilvania.

Vivo en Canadá: ¿qué cambia para mi participación en un terreno de EE. UU.?

Vivir en Canadá no convierte por sí solo al propietario en vendedor extranjero para EE. UU. Un extranjero no residente no es ciudadano ni residente fiscal de EE. UU. Los titulares de una green card (residencia permanente) y quienes cumplen la prueba de presencia en EE. UU. generalmente son residentes fiscales estadounidenses. Las posiciones basadas en tratados y los años de doble estatus requieren revisión. Pruebas de residencia del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU.

Para propietarios extranjeros directos de terrenos de EE. UU., los compradores generalmente retienen 15% de la participación en el precio total, incluido el pagaré, y pueden responder si no retienen. Los vendedores que buscan un certificado de retención pueden solicitarlo con el Form 8288-B. Si lo solicitan, deben avisar por escrito al comprador el día del cierre o el día anterior. Los certificados para ventas a plazos pueden ajustar la retención a los pagos. Una solicitud presentada a más tardar al cierre puede diferir la remisión mientras está pendiente; por sí sola no reduce la retención. La revisión generalmente tarda 90 días desde la solicitud completa. FIRPTA, retención sobre la venta de bienes inmuebles de EE. UU. por extranjeros, certificados, remisión.

Un ciudadano o extranjero residente de EE. UU. en Ontario generalmente entrega una certificación de que no es extranjero, presenta el Form 1040 y puede adeudar el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT). Un ciudadano o residente de EE. UU. casado con un no residente generalmente usa el umbral NIIT de $125,000. Una pareja que elige una declaración conjunta según la sección 6013(g) o (h) también puede elegir el tratamiento conjunto del NIIT en el Form 8960 para el primer año en que el contribuyente estadounidense adeude NIIT; ambos firman la declaración conjunta. Consulte las reglas de elección del NIIT. Los créditos por impuestos extranjeros no pueden reducir el NIIT según la posición del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU.; la decisión del Federal Circuit sobre el tratado con Canadá revocó la victoria del contribuyente en el tribunal inferior.

Las reglas de reserva de Canadá, generalmente de un máximo de cinco años en este caso y no disponibles para no residentes, determinan cuándo se declara la ganancia en Canadá. Por eso, los créditos pueden corresponder a años distintos.

Para declaraciones y reembolsos, consulte Canadienses que venden bienes inmuebles de EE. UU.; para diferencias entre países en los intercambios, consulte Intercambiar una propiedad de alquiler de EE. UU.. Las reglas de la CRA, la autoridad tributaria de Canadá, rigen los créditos canadienses.

¿Son gravables los pagos de opciones y depósitos de garantía que pierde el comprador?

En EE. UU., una opción auténtica sobre un terreno espera hasta su ejercicio o vencimiento: al ejercerla, el pago se suma al precio de venta; al vencer, el dinero retenido se vuelve gravable. Análisis del Tax Court.

En EE. UU., no suponga que hay ganancia de capital cuando el desarrollador se retira. La sección 1234A trata derechos cancelados sobre activos de capital; el Eleventh Circuit negó el tratamiento de capital a un depósito perdido sobre un bien empresarial. Un depósito de venta se vuelve gravable cuando termina la operación y el derecho del propietario a conservarlo queda firme. Los depósitos sobre terrenos de inversión y las opciones vencidas requieren revisar por separado el tipo de ingreso; el tratamiento de las opciones puede ser incierto. El alquiler no recibe el diferimiento de las opciones.

¿Conviene vender o firmar un arrendamiento de terreno a largo plazo?

En EE. UU., una venta reconoce la ganancia; un arrendamiento de terreno mantiene la propiedad y genera ingresos ordinarios de alquiler.

En EE. UU., el terreno conservado generalmente recibe un ajuste de base fiscal por herencia. El alquiler anticipado es gravable al recibirlo; consulte Declaración de propiedades de alquiler. Un contrato de alquiler con contraprestación total superior a $250,000 y pagos diferidos, anticipados o variables requiere revisar los plazos de reconocimiento según la sección 467.

¿Cambiar la zonificación o subdividir convierte mi ganancia en ingreso ordinario?

En EE. UU., cambiar la zonificación no determina por sí solo si el propietario es inversionista o vendedor habitual. Mejorar y vender lotes repetidamente puede indicar actividad de venta habitual; vender todo el terreno y dejar el desarrollo al comprador presenta un patrón distinto.

La sección 1237 de EE. UU. ofrece un alivio limitado para subdivisiones, restringe las mejoras sustanciales y generalmente exige cinco años de propiedad, salvo terrenos heredados. Los terrenos de uso empresarial también requieren revisar la sección 1231: las pérdidas anteriores pueden convertir parte de la ganancia en ingreso ordinario. IRS Publication 544, guía de la autoridad tributaria federal de EE. UU.

¿Una venta a plazos puede distribuir el impuesto sobre ganancias de capital?

En EE. UU., una venta a plazos elegible distribuye la ganancia si los pagos continúan después del año de venta. El Form 6252 divide los pagos de capital entre base fiscal y ganancia. La recuperación de depreciación de mejoras o equipos vendidos con el terreno es ingreso ordinario en el año de venta, incluso sin pago. Los intereses son ingresos ordinarios; si son insuficientes, se aplican intereses imputados. IRS Publication 537, guía de la autoridad tributaria federal de EE. UU.

En EE. UU., el Form 1099-S sigue informando el precio completo, incluido el pagaré. Las ganancias anuales altas pueden seguir en el tramo máximo.

En EE. UU., pueden aplicar intereses sobre el impuesto diferido cuando las obligaciones elegibles pendientes superan $5,000,000; los bienes agrícolas tienen una excepción que requiere revisión. El vendedor renuncia al método a más tardar en la fecha de vencimiento de la declaración del año de la venta, incluidas las prórrogas, declarando la venta en el Form 8949 o 4797 en lugar del Form 6252; la ganancia se reconoce de inmediato. Una declaración presentada a tiempo puede enmendarse dentro de seis meses después del vencimiento sin prórroga para renunciar al método. La revocación generalmente requiere consentimiento del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU. Los compradores pueden incumplir los pagos.

¿Puedo intercambiar mis terrenos agrícolas según la sección 1031 antes del cierre?

En EE. UU., un intercambio puede diferir la ganancia mediante bienes inmuebles de reemplazo para negocio o inversión. Si usa un intermediario calificado, el acuerdo escrito de intercambio debe preceder a la transferencia del terreno; el intermediario gestiona las transferencias y mantiene el dinero fuera del control del propietario. Recibir o controlar todo el precio antes de obtener el reemplazo convierte la operación en venta; recibir solo una parte puede hacer que el intercambio sea parcialmente gravable.

Los terrenos agrícolas de EE. UU. pueden intercambiarse por otros bienes inmuebles elegibles de EE. UU., incluido un derecho de arrendamiento de al menos 30 años. No califican las viviendas personales, los terrenos de venta habitual ni los terrenos extranjeros; conservar efectivo puede generar ganancia. Quien haya sido su contador en los últimos 2 años generalmente no puede actuar como intermediario. Instrucciones del Form 8824, reglas de intercambio del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU.

En EE. UU., las participaciones en sociedades de personas no son bienes inmuebles elegibles. Las sociedades de personas realizan el intercambio como entidad; para que los hermanos sigan caminos distintos, debe revisarse la copropiedad directa. Cambiar la titularidad antes del cierre es riesgoso. Un intercambio combinado con un pagaré financiado por el vendedor puede funcionar bajo reglas especiales de ventas a plazos, pero un pago posterior del pagaré no reinicia los plazos del intercambio.

¿Cuál es la base fiscal de mi terreno heredado y aplica el NIIT?

En EE. UU., el terreno heredado generalmente tiene una base fiscal igual al valor de mercado en la fecha de fallecimiento y tratamiento de largo plazo. La valoración alternativa o por uso especial cambia la base fiscal. La regla de coherencia del Form 8971 aplica a los bienes cubiertos. Orientación sobre base fiscal, reglas del período de tenencia.

En EE. UU., los bienes gananciales elegibles de Texas generalmente ajustan la base fiscal de ambas mitades al fallecer el primer cónyuge; aplican condiciones de inclusión en la sucesión. Los terrenos agrícolas valorados por uso especial que se venden fuera de la familia o dejan el uso agrícola elegible durante el período de recuperación de 10 años pueden generar impuesto adicional sobre sucesiones, incluso mediante un arrendamiento del terreno a un centro de datos. Cada heredero calificado responde personalmente por su participación, salvo que otorgue una garantía, y normalmente debe presentar el Form 706-A y pagar dentro de seis meses después de la venta o del cese de uso; firma el heredero o su representante. Una elección irrevocable de la sección 1016(c) en ese formulario, con intereses desde nueve meses después del fallecimiento, puede restaurar la base fiscal al valor de mercado de la fecha de fallecimiento o de la fecha alternativa inmediatamente antes del hecho. Los intercambios y conversiones involuntarias también requieren el Form 706-A, incluso si no son gravables. Sección 2032A, instrucciones del Form 706-A. El período generalmente comienza al fallecer, pero puede ampliarse si el heredero demora el inicio del uso elegible. Si la sucesión difirió el impuesto sobre sucesiones conforme a la sección 6166, las disposiciones o retiros acumulados que alcancen 50% de la participación empresarial elegible generalmente aceleran las cuotas impagas cuando el IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU., notifica y exige el pago.

En EE. UU., solo el exceso recibe la tasa máxima. El impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) es 3.8% del menor entre los ingresos netos de inversión y el ingreso que supera su umbral, que no se ajusta por inflación. Generalmente cuentan los terrenos heredados alquilados por pagos en efectivo y los ingresos de alquiler del terreno; la ganancia del negocio agrícola propio no pasivo puede excluirse. Tramos de ganancias de capital, reglas del NIIT.

¿Necesito pagos de impuestos estimados después de una venta grande de terreno?

En EE. UU., generalmente se necesitan pagos de impuestos estimados si el impuesto esperado después de retenciones y créditos es al menos $1,000 y las retenciones y créditos no alcanzan el menor entre 90% del impuesto del año actual y la meta aplicable del año anterior. Los pagos oportunos que cubran 100% del impuesto del año anterior evitan la multa. Use 110% cuando el ingreso bruto ajustado del año anterior supere $150,000, o $75,000 para casados que presentan por separado. Las reglas para agricultores difieren; la declaración anterior debe abarcar 12 meses. Publication 505.

En EE. UU., el método de pagos a plazos con ingreso anualizado del Form 2210 calcula los pagos según cuándo llegan los ingresos. Para propietarios con año fiscal calendario que lo usan, una ganancia recibida por primera vez de septiembre a diciembre generalmente afecta el pago que vence el 15 de enero de 2027. Las retenciones adicionales generalmente cuentan por igual entre las fechas de vencimiento. Revise cada año de pagos a plazos; el impuesto restante vence en la fecha ordinaria de pago de la declaración. Instrucciones del Form 2210.

¿La sección 1062 puede cubrir una venta a un desarrollador de centros de datos?

Vender terrenos agrícolas para desarrollar un centro de datos en EE. UU. no permite elegir el pago de impuestos en cuatro cuotas de la sección 1062. El comprador debe ser una persona física activamente dedicada a la agricultura, y un compromiso exigible debe prohibir el uso no agrícola durante 10 años después de la venta. Se exige uso por el propietario o alquiler a un inquilino agrícola elegible durante prácticamente todo el período anterior de 10 años. Form 1062, reglamentos propuestos. El financiamiento del vendedor se rige por una regla distinta.

¿Son gravables los pagos por servidumbres de líneas eléctricas y subestaciones?

En EE. UU., una servidumbre permanente de servicios públicos reduce la base fiscal del terreno afectado; el exceso es ganancia. Una servidumbre temporal de construcción es ingreso de alquiler del Schedule E. Conserve la distribución de los montos y los levantamientos topográficos. Publication 225.

En EE. UU., una amenaza de expropiación debe provenir de un organismo con facultad legal para tomar el terreno, como un gobierno o empresa de servicios públicos con esa potestad. El organismo debe haber decidido adquirir el bien, con motivos razonables para esperar una expropiación si el propietario se niega. La oferta de un desarrollador por sí sola no cumple los requisitos. Para bienes inmuebles elegibles de inversión o negocio, la sección 1033 puede diferir la ganancia si se reinvierte suficiente dinero recibido en bienes inmuebles de la misma naturaleza dentro de tres años después del cierre del primer año de ganancia. El propietario hace la elección mediante una declaración adjunta a la declaración de impuestos del año de ganancia; si una sociedad de personas posee el terreno, la sociedad hace la elección. Si no se obtiene el reemplazo o cuesta muy poco, enmiende esa declaración y pague el impuesto resultante. La indemnización por daños al terreno restante reduce su base fiscal; el exceso es ganancia. Reglas de expropiación, sección 1033.

Ejemplo

Alternativas ilustrativas en dólares estadounidenses; sin deuda, gastos de venta ni pérdidas empresariales anteriores.

Hermanos venden terrenos agrícolas heredados a plazos

Tres hermanos heredan 300 acres de Texas, EE. UU., al fallecer su padre, con un valor de $6,000 por acre: base fiscal de $1.8 millones. Un desarrollador paga $300,000 por una opción de 18 meses, que se acredita a una compra de $50,000 por acre: $15 millones.

En EE. UU., la participación de $5 millones de cada hermano tiene una base fiscal de $600,000 y una ganancia de $4.4 millones. Suponga $1 millón de capital por hermano en el año de cierre, incluido el crédito de la opción, y $1 millón de capital en cada uno de los cuatro años siguientes, más intereses. La proporción de ganancia es 88%: $880,000 de ganancia y $120,000 de recuperación de base fiscal en el año de cierre y cada año posterior, para un total de $4.4 millones de ganancia y $600,000 de base fiscal. Antes del ejercicio, no se reconoce ingreso por la opción en el año de la opción. Los intereses son ingresos ordinarios. Cuente una sola vez el crédito de la opción.

Para la hermana de Ontario que es extranjera no residente de EE. UU., la retención FIRPTA (sobre la venta de bienes inmuebles de EE. UU. por extranjeros) es $750,000: 15% de su precio completo de $5 millones, aunque solo reciba $900,000 de efectivo nuevo al cierre. Solo la aprobación del IRS, la autoridad tributaria federal de EE. UU., reduce la retención. Si la opción vence sin ejercerse, cada hermano tiene $100,000 de ingreso gravable por la opción en el año de vencimiento; debe revisarse el tipo de ingreso.

Intercambio o arrendamiento del terreno

Sin pago de opción, un hermano residente de EE. UU. que posee directamente su participación canaliza $5 millones mediante un intermediario calificado, identifica una granja dentro de 45 días y compra dentro de 180 días, antes de cualquier vencimiento anterior de la declaración. Reinvertir todo difiere la ganancia; se conserva la base fiscal de $600,000. Conservar $500,000 haría reconocer ese monto de ganancia. Los terrenos agrícolas de Ontario, Canadá, no pueden reemplazar terrenos de EE. UU. bajo la sección 1031.

Como alternativa, un arrendamiento del terreno de Texas, EE. UU., por 40 años paga $450,000 anuales, o $1,500 por acre: $150,000 de ingresos ordinarios de alquiler por hermano. Las participaciones heredadas generalmente reciben la base fiscal de la fecha de fallecimiento.

Servidumbre para una subestación

En EE. UU., una servidumbre permanente sobre 20 acres genera $280,000 de ganancia: $400,000 recibidos menos $120,000 de base fiscal ($6,000 por acre). Un pago separado de $30,000 por construcción temporal es ingreso de alquiler del Schedule E. Cada hermano declara un tercio de ambos montos.

Con una amenaza de expropiación elegible en EE. UU., cada hermano que haga la elección y reinvierta su tercio de los $400,000 recibidos en bienes inmuebles elegibles dentro de tres años después del cierre del primer año de ganancia podría diferir su parte de la ganancia de $280,000.

¿Su situación es distinta?

Antes de firmar, lleve la opción, el contrato, la escritura, la valoración de la sucesión, el calendario de pagos, el historial de uso del terreno y las servidumbres a una revisión de impuestos personales.

• Residente de Canadá: declaración de la venta, diferencias de los intercambios, ciudadanos de EE. UU. en Canadá y retenciones de socios canadienses.
• Propietarios fuera de ambos países: declaraciones de propiedades de no residentes.
• Compañía de responsabilidad limitada (LLC) o propiedad familiar compartida: propiedad en una LLC, LLC de cónyuges y familiares o declaraciones de sociedades de personas.
• Terrenos agrícolas de Canadá: venta a un desarrollador de centros de datos.
• Impuestos estatales: el estado de EE. UU. donde está el terreno también puede gravar la ganancia y exigir retención al cierre para vendedores no residentes; Texas no tiene impuesto sobre la renta personal. Incluya las obligaciones estatales en la revisión tributaria.

Los avalúos, la redacción de contratos, los litigios de expropiación, el trabajo de intermediarios, la inversión del dinero recibido, el cobro retroactivo de impuestos prediales por dejar el uso agrícola y las reglas de propiedad extranjera de EE. UU. requieren al abogado, comprador u otro asesor correspondiente. Estas reglas incluyen la revisión del Committee on Foreign Investment in the United States (CFIUS), el comité que revisa inversiones extranjeras, los informes al Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), también para vendedores extranjeros, generalmente dentro de 90 días desde la transferencia, y la SB 17 de Texas.