土地出售或出租給資料中心：美國資本利得稅

資料中心開發商支付的各種款項，如何課稅？

持有超過 1 年的美國投資土地，通常適用長期利得待遇。調整後計稅基礎，是土地經調整後的計稅成本，通常從購買成本或繼承價值開始計算。IRS 計稅基礎指引。

• 出售：美國土地售價減去調整後計稅基礎及出售費用，即為利得。一般長期稅率為 0%、15% 或 20%，並可能另繳 3.8% 淨投資收入稅（NIIT）。主要持有作為營業中出售給客戶的土地，產生普通收入，這是土地交易業者規則。IRS 資本利得指引。
• 購地選擇權：真正的美國購地選擇權款項，待行使或失效時才確認。IRS 選擇權指引。
• 土地租金及賣方融資利息：依每年確認的金額，計入美國普通收入。IRS 出租指引、分期出售指引。
• 永久地役權：款項減少受影響美國土地的計稅基礎，超出部分為利得。臨時施工地役權：款項屬租金。IRS 農民指南。

資料中心每英畝支付多少，決定的是出售所得，而非稅務類別。美國維吉尼亞州北部、德州、喬治亞州、俄亥俄州、印第安納州或賓夕法尼亞州已具電力供應的土地，都須考量計稅基礎及交易架構。

我住在加拿大，持有的美國土地權益有什麼不同？

住在加拿大，本身不代表您是外國賣方。非居民外國人既不是美國公民，也不是美國稅務居民。綠卡持有人及符合美國居住測試的人，一般是美國稅務居民；稅收協定主張及雙重身份年度須另行審閱。IRS 居民身份測試。

外國所有者直接持有美國土地時，買方一般須按其全部價款份額，包括借據金額，預扣 15%；未預扣可能須承擔稅款。賣方可用 8288-B 表申請預扣證明。申請時，須在 交易交割當日或前一日 書面通知買方。分期出售的證明可將預扣調整為按付款進行。最遲於交割當日提交的申請，可在待審期間延後匯繳，但申請本身不會降低預扣額。完整申請提交後，審閱一般需 90 天。FIRPTA、證明、匯繳。

居住在安大略省的美國公民或居民外國人，一般提供非外國賣方證明、提交 1040 表，並可能須繳淨投資收入稅（NIIT）。美國公民或居民與非居民結婚時，一般適用 $125,000 的 NIIT 門檻。依第 6013(g) 或 (h) 條選擇聯合申報稅表的夫妻，也可在美國納稅人首次須繳 NIIT 的年度，以 8960 表選擇 NIIT 聯合處理；雙方須簽署聯合申報稅表。詳見 NIIT 選擇規則。依 IRS 立場，外國稅收抵免不能減少 NIIT；聯邦巡迴上訴法院的加拿大稅收協定判決推翻了納稅人在下級法院的勝訴。

加拿大準備金規則決定加拿大的利得確認時間；此處一般最多為 5 年，且非居民不能使用。因此，抵免可能落在不同年度。

稅表及退稅，詳見加拿大人出售美國不動產；交換處理不一致的情況，詳見交換美國出租物業。加拿大抵免依 CRA 規則處理。

購地選擇權款項與沒收訂金須課稅嗎？

真正的美國購地選擇權，待行使或失效時才確認：行使時將款項計入出售所得；失效時，保留款項須課稅。稅務法院討論。

開發商退出交易時，不要假定保留款項屬資本利得。第 1234A 條處理與資本資產有關的權利終止；第十一巡迴上訴法院曾否定營業財產沒收訂金的資本利得待遇。交易終止且保留出售訂金的權利確定時，訂金即須課稅。投資土地訂金與失效選擇權，須分別審閱收入性質；選擇權處理可能尚無定論。租金不享有選擇權遞延待遇。

應出售土地，還是簽長期土地租賃？

出售美國土地會實現利得；土地租賃則保留所有權，產生普通租金收入。

保留的美國土地，一般在繼承時獲計稅基礎調整。預收租金在收取時課稅；詳見出租物業申報。總對價超過 $250,000，且有延後、預付或變動租金的租賃，須依第 467 條檢查確認時間。

土地變更分區或分割，會使利得變成普通收入嗎？

美國土地僅變更分區，不能決定所有者是投資人還是土地交易業者。改善土地並多次出售地塊，可能顯示交易業務；整塊出售、由買方負責開發，則呈現不同模式。

美國第 1237 條對土地分割提供有限寬免，限制重大改善，且一般要求持有 5 年，繼承土地除外。營業用途土地亦須審閱第 1231 條：先前損失可能使部分利得成為普通收入。IRS Publication 544。

分期出售可將資本利得稅分攤至不同年度嗎？

美國合資格分期出售，若付款延至出售年度之後，可分年確認利得。6252 表將本金分為計稅基礎回收及利得。隨土地出售的改良物或設備，其折舊追回在出售年度計入普通收入，即使尚未收款。利息屬普通收入；利息不足會觸發推算利息。IRS Publication 537。

美國 1099-S 表仍申報全部價款，包括借據金額。每年的大額利得仍可能落在最高稅率級距。

美國合資格未償債權超過 $5,000,000 時，可能須繳遞延稅款利息；農業財產有例外，須另行審閱。賣方若要選擇不採分期出售法，須最遲於 出售年度稅表截止日期（包括延期） 作出選擇，改以 8949 表或 4797 表申報出售，而非 6252 表，並立即確認利得。已按時提交的稅表，可在未延期截止日期後 六個月 內更正，作出不採用的選擇。撤銷一般須經 IRS 同意。買方可能違約。

交割前，我可依第 1031 條交換農地嗎？

美國財產交換可透過取得替代營業或投資不動產，延後確認利得。若使用合資格中介人，須在土地轉讓前簽訂書面交換協議；中介人處理轉讓，並使出售所得不受您控制。取得替代財產前，若已收取或控制全部價款，交易便屬出售；只取得部分款項，可能使交換部分課稅。

美國農地可交換其他合資格美國不動產，包括至少 30 年 的租賃權益。自住房、土地交易業者持有的土地及外國土地不符合資格；保留現金可能觸發利得。過去 2 年 內曾為您服務的會計師，一般不能擔任您的中介人。8824 表填表說明、IRS 交換規則。

美國合夥企業權益不是合資格不動產。合夥企業須在實體層面交換；兄弟姊妹若各自交換，須審閱直接共有所有權。交割前變更產權有風險。交換加上賣方融資借據，可能符合特別分期出售規則，但日後收取借據款項，不會重新計算交換期限。

繼承土地的計稅基礎是多少？須繳 NIIT 嗎？

美國繼承土地的計稅基礎，一般為死亡日市價，並享長期利得待遇。替代日期估值或特殊用途估值，會改變計稅基礎。適用財產須符合 8971 表的一致性要求。計稅基礎指引、持有期間規則。

美國德州合資格夫妻共同財產，一般在首位配偶死亡時，同時調整雙方份額的計稅基礎，但須符合遺產計入條件。採特殊用途估值的農地，若在 10 年 追回期間內出售給家族以外的人，或停止合資格農業用途，包括出租作資料中心用地，可能觸發額外遺產稅。每位合資格繼承人須就其權益承擔個人責任，除非提供擔保；通常須在出售或停止合資格用途後 六個月 內提交 706-A 表並繳稅，由繼承人或代表簽署。在該表作出不可撤銷的第 1016(c) 條選擇，並自死亡後 9 個月 起計息，可在緊接事件發生前恢復死亡日或替代日期的市價計稅基礎。交換及非自願轉換也須提交 706-A 表，即使不課稅亦然。第 2032A 條、706-A 表填表說明。期間一般自死亡日起算，但若繼承人延後開始合資格用途，可能延長。若遺產依第 6166 條延期繳遺產稅，累計處置或撤出達合資格營業權益的 50%，一般會在 IRS 通知及要求繳款時，使未繳分期款項提前到期。

美國最高資本利得稅率只適用於超出門檻的部分。淨投資收入稅（NIIT）按淨投資收入，或超過門檻的收入，兩者中較低者的 3.8% 計算；門檻不隨通膨調整。以現金租金出租的繼承土地所產生的利得，以及土地租金一般計入；您自行經營的非被動農業業務利得，則可排除。資本利得稅率級距、NIIT 規則。

大額土地出售後，我須繳預估稅嗎？

美國納稅人若預計扣除預扣稅及抵免後，仍須繳至少 $1,000，且預扣稅及抵免低於當年稅款的 90% 或適用前一年目標兩者中較低者，一般須繳預估稅。按時付款、涵蓋前一年稅款的 100%，可避免罰款；若前一年調整後總收入超過 $150,000，或已婚分開申報者超過 $75,000，則採 110%。農民規則不同；前一年稅表須涵蓋 12 個月。Publication 505。

美國 2210 表的年化收入分期法，依收入取得時間計算付款。採曆年制並使用此方法的所有者，若首次於 9 月至 12 月取得利得，一般影響 2027 年 1 月 15 日 到期的付款。額外預扣稅一般平均分配至各到期日。每個分期出售年度須重新檢查；剩餘稅款須在一般稅表繳款期限內繳清。2210 表填表說明。

出售土地給資料中心開發商，可用第 1062 條嗎？

美國農地出售作資料中心開發，不符合第 1062 條分 4 期繳稅的選擇資格。買方須為積極從事農業的個人，且具法律約束力的契約條款須禁止出售後 10 年 內作非農業用途；出售前 10 年 的幾乎整段期間，須由所有者用於農業，或出租給合資格農業承租人。1062 表、擬議法規。賣方融資是另一項規則。

電力線及變電站地役權款項須課稅嗎？

美國永久公用事業地役權款項，減少受影響土地的計稅基礎；超出部分為利得。臨時施工地役權款項是 Schedule E 租金。請保留款項分配及測量資料。Publication 225。

美國土地徵收威脅須來自依法有權徵收土地的機構，例如有徵收權的政府或公用事業機構。該機構須已決定取得財產，且有合理理由預期您拒絕時會被強制徵收；僅有開發商出價不符合資格。對合資格投資或營業不動產，第 1033 條允許在首個產生利得年度結束後 三年 內，將足夠所得再投資於同類不動產，以延後利得。所有者須隨利得年度稅表附聲明作出選擇；持有土地的合夥企業須在合夥企業層面選擇。若未取得替代財產或成本不足，須更正該年度稅表，繳納產生的稅款。剩餘土地損害補償減少保留土地的計稅基礎，超出部分為利得。徵收規則、第 1033 條。

舉例

以下替代方案僅作說明，以美元計；沒有債務、出售費用或先前營業虧損。

兄弟姊妹分期出售繼承農地

3 位兄弟姊妹在父親死亡時，繼承美國德州 300 英畝土地，每英畝價值 $6,000，計稅基礎合計 $180 萬。開發商支付 $300,000，取得 18 個月購地選擇權；行使時抵減每英畝 $50,000、合計 $1,500 萬的購地價款。

每位兄弟姊妹的美國土地價款份額為 $500 萬，計稅基礎 $600,000，利得 $440 萬。假設交割年度每人取得 $100 萬本金，包括選擇權抵款，之後 4 年各取得 $100 萬本金，另加利息。利得比例為 88%：交割年度及其後每年，各確認 $880,000 利得及 $120,000 計稅基礎回收，合計 $440 萬利得及 $600,000 計稅基礎。行使前，選擇權年度不確認選擇權收入。利息屬普通收入。選擇權抵款只計一次。

住在安大略省、屬美國非居民外國人的手足，FIRPTA 預扣稅為 $750,000，即全部 $500 萬價款的 15%，即使交割時僅收到 $900,000 新現金。只有 IRS 核准才能降低預扣額。若選擇權失效，每位兄弟姊妹在失效年度有 $100,000 應稅選擇權收入，收入性質須另行審閱。

交換或土地租賃

假設沒有選擇權款項，一位直接持有土地的美國居民手足，將 $500 萬交由合資格中介人處理，在 45 天內指定一處農場，並在 180 天內、任何更早的稅表期限前購買。全額再投資可遞延利得，並承接 $600,000 計稅基礎。若保留 $500,000，便確認相同金額的利得。依第 1031 條，安大略省農地不能替代美國土地。

若改簽 40 年土地租賃，每年租金 $450,000，即每英畝 $1,500；每位兄弟姊妹取得 $150,000 普通租金收入。繼承的美國土地份額，一般採死亡日計稅基礎。

變電站地役權

美國土地 20 英畝的永久地役權，產生 $280,000 利得：$400,000 所得減 $120,000 計稅基礎（每英畝 $6,000）。另收的 $30,000 臨時施工款項，屬 Schedule E 租金。每位兄弟姊妹申報兩項金額各 1/3。

若有合資格美國徵收威脅，每位兄弟姊妹作出選擇，並在首個利得年度結束後 3 年內，將 $400,000 所得的 1/3再投資於合資格不動產，可遞延 $280,000 總利得中屬於自己份額的部分。

您的情況不同？

簽約前，請帶備購地選擇權文件、合約、地契、遺產估值、付款安排、土地使用記錄及地役權文件，進行個人稅務審閱。

• 加拿大居民：詳見出售申報、交換差異、住在加拿大的美國公民及加拿大合夥人的預扣稅。
• 住在兩國以外的所有者：詳見非居民物業申報。
• LLC 或家族共有：詳見以 LLC 持有物業、配偶及家族 LLC，或合夥企業申報。
• 加拿大農地：詳見出售給資料中心開發商。
• 州稅：美國土地所在州也可能對利得課稅，並要求在交割時就非居民賣方的交易預扣稅款；德州沒有個人所得稅。請在稅務審閱中納入州稅義務。

估價、合約草擬、徵收訴訟、中介工作、出售所得投資、農業用途不動產稅優惠追回，以及外國所有權規則，例如美國外國投資委員會（CFIUS）、外國賣方亦須向美國農業部（USDA）申報，一般在轉讓後 90 天 內，以及德州 SB 17，均須由適當的律師、買方或其他顧問處理。