Venda ou aluguel de terreno a data center: imposto sobre ganho de capital

Como cada pagamento da incorporadora de data centers é tributado?

Nos EUA, terreno de investimento mantido por mais de um ano costuma receber tratamento de longo prazo. O custo-base (basis) ajustado é o custo fiscal do terreno após ajustes, geralmente iniciado pelo custo de compra ou valor herdado. Orientação do IRS sobre custo-base.

• Venda: nos EUA, o preço menos o custo-base (basis) ajustado e as despesas de venda é ganho; as alíquotas comuns de longo prazo são 0%, 15% ou 20%, com possível imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) de 3,8%. Terreno mantido principalmente para venda a clientes em uma atividade empresarial gera renda comum: a regra de quem comercializa terrenos. Orientação do IRS sobre ganhos de capital.
• Opção de compra: nos EUA, o reconhecimento de um pagamento por opção efetiva fica pendente até o exercício ou vencimento da opção. Orientação do IRS sobre opções.
• Aluguel de terreno e juros de financiamento pelo vendedor: nos EUA, são renda comum conforme reconhecidos a cada ano. Orientação do IRS sobre aluguel, orientação sobre parcelamento.
• Servidão permanente: nos EUA, reduz o custo-base (basis) da área afetada; o excesso é ganho. Servidão temporária de construção: nos EUA, é aluguel. Guia do IRS para agricultores.

O valor que data centers pagam por acre determina a receita da operação, não a categoria fiscal. O custo-base (basis) e a estrutura importam para terrenos com energia disponível no norte da Virgínia, Texas, Geórgia, Ohio, Indiana ou Pensilvânia, nos EUA.

Moro no Canadá: o que muda para minha participação no terreno nos EUA?

Morar no Canadá, por si só, não torna você um vendedor estrangeiro nos EUA. Um estrangeiro não residente não é cidadão dos EUA nem residente fiscal nos EUA. Titulares de green card e pessoas que atendem ao teste de presença nos EUA geralmente são residentes fiscais nos EUA; pedidos de benefício de tratado e anos dual-status (dupla condição fiscal) precisam de análise. Testes de residência do IRS.

Para proprietários estrangeiros diretos de terrenos nos EUA, compradores geralmente retêm 15% da parcela do preço integral que cabe a esses proprietários, incluindo o crédito do financiamento, e podem responder pelo imposto se não fizerem a retenção. Vendedores que buscam certificado de retenção podem solicitar pelo Form 8288-B. Ao solicitar, avise o comprador por escrito; a data do aviso deve ser o dia do fechamento ou o dia anterior. Certificados para vendas parceladas podem ajustar a retenção aos pagamentos. Um pedido entregue até o fechamento pode adiar o recolhimento enquanto estiver pendente; o pedido, por si só, não reduz a retenção. A análise geralmente leva 90 dias após o pedido completo. Retenção FIRPTA sobre imóveis nos EUA, certificados, recolhimento.

Um cidadão ou estrangeiro residente fiscal dos EUA que mora em Ontário geralmente fornece certificação de condição não estrangeira, entrega o Form 1040, declaração de imposto de renda pessoal dos EUA, e pode dever imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT). Um cidadão ou residente dos EUA casado com não residente geralmente usa o limite de $125.000 do NIIT. Um casal que faz a opção por declaração conjunta pela seção 6013(g) ou (h) também pode optar pelo tratamento conjunto de NIIT no Form 8960 no primeiro ano em que o contribuinte dos EUA deve NIIT; ambos assinam a declaração conjunta. Veja regras da opção de NIIT. Créditos por imposto estrangeiro não podem reduzir o NIIT conforme a posição do IRS; a decisão do Federal Circuit sobre o tratado com o Canadá reverteu a vitória do contribuinte na instância inferior.

As regras de reserva para ganhos de capital do Canadá, geralmente limitadas aqui a cinco anos e indisponíveis para não residentes, determinam o momento da tributação canadense. Por isso, os créditos podem recair em anos diferentes.

Sobre declarações e restituições, veja Canadenses que vendem imóveis nos EUA; sobre diferenças no tratamento de permutas, veja permuta de imóvel alugado nos EUA. As regras da CRA (Agência da Receita do Canadá) regem os créditos no Canadá.

Pagamentos por opções de compra e sinais retidos são tributáveis?

Nos EUA, uma opção de compra efetiva de terreno aguarda o exercício ou vencimento: o exercício adiciona o pagamento ao valor da venda; o vencimento torna tributável o dinheiro retido. Discussão do Tax Court dos EUA (tribunal tributário federal).

Nos EUA, não presuma ganho de capital quando a incorporadora desiste. A seção 1234A trata de direitos encerrados sobre bens de capital; o Eleventh Circuit negou tratamento de capital a um sinal retido em imóvel de uso empresarial. Um sinal de venda torna-se tributável quando o negócio termina e seu direito de retê-lo se torna definitivo. Sinais de terrenos de investimento e opções vencidas precisam de análise separada da natureza da renda; o tratamento de opções pode não estar pacificado. Aluguel não recebe o diferimento das opções.

Devo vender ou assinar um contrato longo de aluguel de terreno?

Nos EUA, a venda realiza ganho; o aluguel de terreno mantém a propriedade e gera rendimentos comuns de aluguel.

Nos EUA, terreno mantido na família geralmente recebe ajuste de custo-base (basis) por herança. Aluguel antecipado é tributável no recebimento; veja declaração de imóvel alugado. Um contrato com contraprestação total superior a $250.000, com aluguel diferido, antecipado ou variável, exige verificação do momento de reconhecimento pela seção 467.

Mudar o zoneamento ou subdividir o terreno transforma meu ganho em renda comum?

Nos EUA, mudar o zoneamento, sozinho, não define se o proprietário é investidor ou comerciante de terrenos. Fazer melhorias e vender lotes repetidamente pode indicar atividade de comercialização; vender toda a área e deixar o desenvolvimento para o comprador apresenta um padrão diferente.

Nos EUA, a seção 1237 oferece alívio limitado para subdivisões, restringe melhorias substanciais e geralmente exige cinco anos de propriedade, exceto para terreno herdado. Terreno de uso empresarial também exige análise da seção 1231: perdas anteriores podem tornar parte do ganho renda comum. IRS Publication 544.

Uma venda parcelada pode distribuir o imposto sobre ganho de capital entre anos?

Nos EUA, uma venda parcelada elegível distribui o ganho entre anos se o pagamento ultrapassar o ano da venda. O Form 6252 separa o principal entre custo-base (basis) e ganho. A recaptura de depreciação de melhorias ou equipamentos vendidos com o terreno é renda comum no ano da venda, mesmo sem pagamento. Juros são renda comum; juros insuficientes geram juros presumidos. IRS Publication 537.

Nos EUA, o Form 1099-S, informe de transações imobiliárias continua informando o preço integral, incluindo o crédito do financiamento. Ganhos anuais elevados podem continuar na faixa mais alta.

Nos EUA, pode haver juros sobre imposto diferido acima de $5.000.000 em obrigações elegíveis pendentes; propriedades agrícolas têm uma exceção que exige análise. O vendedor opta por não usar o método parcelado até a data de vencimento da declaração do ano da venda, incluindo prorrogações, declarando a venda no Form 8949 ou 4797, em vez do Form 6252; o ganho é reconhecido imediatamente. Uma declaração entregue no prazo pode ser retificada em até seis meses após o vencimento sem prorrogação para fazer essa opção. A revogação geralmente exige consentimento do IRS, a receita federal dos EUA. Compradores podem ficar inadimplentes.

Posso permutar minha terra agrícola pela seção 1031 antes do fechamento?

Nos EUA, uma permuta pode adiar o ganho por meio de um imóvel substituto de uso empresarial ou investimento. Se usar um intermediário qualificado, o acordo escrito de permuta deve anteceder a transferência do terreno; o intermediário cuida das transferências e mantém os valores fora de seu controle. Receber ou controlar todo o preço antes da substituição torna a operação uma venda; receber apenas parte pode tornar a permuta parcialmente tributável.

Terra agrícola nos EUA pode ser permutada por outro imóvel elegível nos EUA, incluindo direito de uso por contrato de aluguel de pelo menos 30 anos. Moradias pessoais, terrenos de comerciantes de imóveis e terrenos no exterior não são elegíveis; dinheiro retido pode gerar ganho. Seu contador nos últimos 2 anos geralmente não pode atuar como seu intermediário. Instruções do Form 8824, regras de permuta do IRS.

Nos EUA, participações em sociedades de pessoas não são imóveis elegíveis. Sociedades de pessoas fazem a permuta no nível da entidade; caminhos separados para irmãos exigem análise da copropriedade direta. Alterações de titularidade antes do fechamento são arriscadas. Uma permuta com crédito de financiamento pelo vendedor pode funcionar pelas regras especiais de parcelamento, mas um pagamento posterior desse crédito não reinicia os prazos da permuta.

Qual é o custo-base do terreno herdado e haverá NIIT?

Nos EUA, terreno herdado geralmente tem custo-base (basis) pelo valor de mercado na data do falecimento e tratamento de longo prazo. Avaliação em data alternativa ou por uso especial muda o custo-base. A exigência de consistência do Form 8971 aplica-se aos bens abrangidos. Orientação sobre custo-base, regras de prazo de propriedade.

Nos EUA, bens comuns do casal elegíveis no Texas geralmente têm o custo-base (basis) de ambas as metades ajustado no falecimento do primeiro cônjuge; há condições de inclusão no espólio. Terra agrícola avaliada por uso especial vendida fora da família ou retirada do uso agrícola elegível durante o período de recuperação do benefício de 10 anos pode gerar imposto adicional sobre herança, inclusive por aluguel de terreno a data center. Cada herdeiro qualificado responde pessoalmente por sua participação, salvo garantia, e normalmente deve entregar o Form 706-A e pagar em até seis meses após a venda ou cessação do uso; o herdeiro ou representante assina. Uma opção irrevogável pela seção 1016(c) nesse formulário, com juros a partir de nove meses após o falecimento, pode restaurar o custo-base pelo valor de mercado na data do falecimento ou na data alternativa, imediatamente antes do evento. Permutas e conversões involuntárias também exigem Form 706-A, mesmo sem tributação. Seção 2032A, instruções do Form 706-A. O período geralmente começa no falecimento, mas pode se estender se o herdeiro demorar a iniciar o uso elegível. Se o espólio adiou o imposto sobre herança pela seção 6166, alienações ou retiradas acumuladas que atinjam 50% da participação empresarial elegível geralmente antecipam o vencimento das parcelas não pagas mediante aviso e cobrança do IRS, a receita federal dos EUA.

Nos EUA, apenas o excesso recebe a alíquota máxima. O imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) é 3,8% do menor valor entre a renda líquida de investimentos e a renda acima de seu limite, que não é indexado. Terra herdada alugada por pagamento em dinheiro e rendimentos de aluguel de terreno geralmente contam; ganho da própria atividade agrícola não passiva pode ser excluído. Faixas de ganho de capital, regras de NIIT.

Preciso pagar imposto estimado após uma grande venda de terreno?

Nos EUA, pagamentos de imposto estimado geralmente são necessários se o imposto esperado após retenções e créditos for de pelo menos $1.000, e retenções e créditos ficarem abaixo do menor valor entre 90% do imposto do ano atual e a meta aplicável do ano anterior. Pagamentos no prazo que cubram 100% do imposto do ano anterior evitam a multa; use 110% quando a renda bruta ajustada do ano anterior superar $150.000, ou $75.000 para casados com declarações separadas. As regras para agricultores diferem; a declaração anterior deve cobrir 12 meses. Publication 505.

Nos EUA, o método de parcelas pela renda anualizada do Form 2210 baseia os pagamentos no momento em que a renda chega. Para proprietários com ano-calendário que usam esse método, ganho recebido pela primeira vez de setembro a dezembro geralmente afeta o pagamento com vencimento em 15 de janeiro de 2027. Retenção adicional geralmente é distribuída igualmente entre os vencimentos. Reavalie cada ano do parcelamento; o imposto restante vence no prazo normal de pagamento da declaração. Instruções do Form 2210.

A seção 1062 pode abranger a venda a uma incorporadora de data centers?

Nos EUA, vender terra agrícola para desenvolvimento de data center não se qualifica para a opção de pagar imposto em quatro parcelas pela seção 1062. O comprador deve ser pessoa física ativamente envolvida na agricultura, e uma cláusula exigível deve proibir uso não agrícola por 10 anos após a venda; exige-se uso pelo proprietário ou aluguel a agricultor locatário qualificado durante substancialmente todo o período anterior de 10 anos. Form 1062, proposta de regulamento. Financiamento pelo vendedor é uma regra separada.

Pagamentos por servidão de linha elétrica ou subestação são tributáveis?

Nos EUA, uma servidão permanente para serviços de utilidade pública reduz o custo-base (basis) da área afetada; o excesso é ganho. Uma servidão temporária de construção é aluguel no Schedule E. Guarde a distribuição dos valores entre as áreas e os levantamentos do terreno. Publication 225.

Nos EUA, uma ameaça de desapropriação deve vir de uma entidade com poder legal para tomar o terreno, como governo ou concessionária com esse poder. A entidade deve ter decidido adquirir o imóvel, com motivos razoáveis para esperar a tomada forçada se você recusar. A oferta de uma incorporadora, sozinha, não é suficiente. Para imóveis elegíveis de investimento ou uso empresarial, a seção 1033 pode adiar o ganho se valores suficientes forem reinvestidos em imóveis da mesma natureza em até três anos após o fim do primeiro ano com ganho. O proprietário faz a opção em documento anexado à declaração do ano do ganho; uma sociedade de pessoas proprietária do terreno faz a opção no nível da sociedade. Se a substituição não ocorrer ou custar pouco demais, retifique essa declaração e pague o imposto resultante. Indenizações por danos à parte remanescente reduzem o custo-base mantido; o excesso é ganho. Regras de desapropriação, seção 1033.

Exemplo

Alternativas ilustrativas em dólares americanos; sem dívida, despesas de venda ou prejuízos empresariais anteriores.

Irmãos vendem terra agrícola herdada em parcelas

Três irmãos herdam 300 acres no Texas com o falecimento do pai, avaliados em US$6.000 por acre: custo-base (basis) de US$1,8 milhão. Uma incorporadora paga US$300.000 por uma opção de compra de 18 meses, abatidos da compra a US$50.000 por acre: US$15 milhões.

Nos EUA, a participação de US$5 milhões de cada irmão tem custo-base (basis) de US$600.000 e ganho de US$4,4 milhões. Pressuponha US$1 milhão de principal por irmão no ano do fechamento, incluindo o crédito da opção, e US$1 milhão de principal em cada um dos quatro anos seguintes, mais juros. A proporção de ganho é 88%: US$880.000 de ganho e US$120.000 de recuperação do custo-base no ano do fechamento e em cada ano posterior, totalizando US$4,4 milhões de ganho e US$600.000 de custo-base. Antes do exercício, não há renda reconhecida da opção no ano do pagamento da opção. Juros são renda comum. Conte o crédito da opção uma única vez.

Para a irmã que mora em Ontário e é estrangeira não residente nos EUA, a retenção FIRPTA sobre a venda de imóvel nos EUA é US$750.000: 15% de seu preço integral de US$5 milhões, apesar de apenas US$900.000 em dinheiro novo no fechamento. Somente a aprovação do IRS, a receita federal dos EUA, reduz a retenção. Se a opção vencer sem exercício, cada irmão terá US$100.000 de renda tributável da opção no ano do vencimento, com natureza fiscal a analisar.

Uma permuta ou aluguel de terreno

Sem pagamento por opção de compra, um irmão residente nos EUA com propriedade direta encaminha US$5 milhões por um intermediário qualificado, identifica uma fazenda em até 45 dias e compra em até 180 dias, antes de qualquer prazo de declaração anterior. O reinvestimento integral adia o ganho; o custo-base (basis) de US$600.000 é transferido. Reter US$500.000 faria reconhecer esse valor como ganho. Terra agrícola em Ontário não pode substituir terreno nos EUA pela seção 1031.

Como alternativa nos EUA, um aluguel de terreno de 40 anos paga US$450.000 anuais, ou US$1.500 por acre: US$150.000 de rendimentos comuns de aluguel por irmão. Participações herdadas geralmente recebem custo-base (basis) na data do falecimento.

Uma servidão de subestação

Nos EUA, uma servidão permanente sobre 20 acres gera ganho de US$280.000: US$400.000 recebidos menos US$120.000 de custo-base (basis) (US$6.000 por acre). Um pagamento separado de US$30.000 por servidão temporária de construção é aluguel no Schedule E. Cada irmão declara um terço de ambos os valores.

Com ameaça de desapropriação elegível nos EUA, cada irmão que faça a opção e reinvista seu terço dos US$400.000 recebidos em imóvel elegível em até três anos após o fim do primeiro ano com ganho poderia adiar sua parcela do ganho de US$280.000.

E no seu caso?

Antes de assinar, leve a opção de compra, o contrato, a escritura, a avaliação do espólio, o cronograma de pagamentos, o histórico de uso do terreno e as servidões para uma análise tributária de pessoa física.

• Residente do Canadá: declaração da venda, diferenças de permuta, cidadãos dos EUA no Canadá e retenção na fonte de sócios canadenses.
• Proprietários fora dos dois países: declaração de imóveis por não residentes.
• LLC (empresa de responsabilidade limitada) ou propriedade familiar compartilhada: imóvel em uma LLC, LLCs de cônjuges e famílias ou declarações de sociedades de pessoas.
• Terra agrícola no Canadá: venda a uma incorporadora de data centers.
• Imposto estadual nos EUA: o estado onde fica o terreno também pode tributar o ganho e exigir retenção na fonte no fechamento para vendedores não residentes; o Texas não tem imposto de renda de pessoa física. Inclua a exposição estadual na análise tributária.

Avaliação, elaboração de contratos, litígios de desapropriação, trabalho de intermediário, investimento dos valores recebidos, cobrança retroativa de imposto imobiliário por perda do uso agrícola e regras de propriedade estrangeira nos EUA, como CFIUS, comitê de investimentos estrangeiros nos EUA, declaração ao USDA, Departamento de Agricultura dos EUA, também por vendedores estrangeiros, geralmente em até 90 dias da transferência, e Texas SB 17 exigem o advogado, comprador ou outro assessor adequado.