向数据中心出售或出租土地：资本收益税

数据中心开发商支付的各类款项，怎样缴美国税？

持有超过一年的美国投资土地，通常适用长期资本收益待遇。调整后计税基础，是土地税务成本经调整后的金额，通常从购入成本或继承价值开始计算。IRS 计税基础指引。

• 出售：美国土地售价减去调整后计税基础及出售费用，就是收益；通常适用的长期资本收益税率为 0%、15% 或 20%，还可能须缴 3.8% 的净投资收入税（NIIT）。在经营中主要为向客户出售而持有的土地，产生普通收入，即土地经销规则。IRS 资本收益指引。
• 购买选择权：美国土地真正的购买选择权款项，在选择权行使或失效前暂不确认。IRS 购买选择权指引。
• 土地租金及卖方融资利息：美国土地业主在每年确认收入时，按普通收入处理。IRS 出租指引、分期付款销售指引。
• 永久地役权：美国土地业主先冲减受影响土地的计税基础；超出部分为收益。临时施工地役权：按租金处理。IRS 农民税务指南。

数据中心每英亩支付多少，决定的是出售所得，而非税务类别。在美国弗吉尼亚州北部、得克萨斯州、佐治亚州、俄亥俄州、印第安纳州或宾夕法尼亚州，具备供电条件的土地，税务处理取决于计税基础及交易结构。

我住在加拿大，持有的美国土地份额有何税务差别？

仅住在加拿大，并不意味着您属于外国卖方。非居民外国人，既不是美国公民，也不是美国税务居民。绿卡持有人及满足美国居留测试的人，一般是美国税务居民；协定主张及双重身份年度须另行审核。IRS 居民身份测试。

外国所有人直接持有美国土地时，买方一般按对应完整售价份额的 15% 预扣税，包括卖方融资借据金额；未预扣可能承担税款责任。卖方可用 8288-B 表申请预扣税证明。申请时，须在 交割当日或前一日 书面通知买方。分期付款销售的证明，可将预扣税调整为按收款计算。在交割前或交割时提交申请，可在审批期间延后缴存税款；申请本身不减少预扣税。完整申请提交后，审核一般需 90 天。FIRPTA、预扣税证明、税款缴存。

住在安大略省的美国公民或居民外国人，一般提供非外国卖方证明，提交 1040 表，并可能须缴净投资收入税（NIIT）。与非居民结婚的美国公民或居民，一般适用 $125,000 的 NIIT 门槛。夫妻根据第 6013(g) 或 (h) 款选择联合报税后，也可在美国纳税人首次须缴 NIIT 的年度，通过 8960 表选择按联合报税方式计算 NIIT；双方须签署联合税表。参见 NIIT 选择规则。根据 IRS 立场，外国税收抵免不能抵减 NIIT；联邦巡回上诉法院关于加拿大协定的判决推翻了纳税人在下级法院的胜诉结果。

加拿大的资本收益预留额规则决定加拿大确认收益的时间；此类情况一般最多分 五年 确认，非居民不能使用。因此，美国与加拿大的税收抵免可能落在不同年度。

报税及退税，参见加拿大居民出售美国房地产；交换的两国税务差异，参见交换美国出租房。加拿大抵免遵循 CRA 规则。

购买选择权款项及没收的购地定金，要缴美国税吗？

美国土地真正的购买选择权，到行使或失效时才确认：行使时，选择权款项计入出售所得；失效时，业主保留的款项须缴税。税务法院讨论。

开发商退出交易，不要假定美国土地业主保留的款项属于资本收益。第 1234A 条处理涉及资本资产的权利终止；第十一巡回上诉法院裁定，营业财产交易中没收的定金不适用资本收益待遇。销售定金在交易终止、且业主最终取得保留权时须缴税。投资土地定金及失效选择权，须分别审核收入性质；选择权的税务处理可能尚无定论。租金不能享受选择权的递延处理。

美国土地应该出售，还是签长期土地租赁？

出售美国土地会实现收益；土地租赁则保留所有权，并产生普通租金收入。

保留的美国土地，在继承时一般可调整继承计税基础。预收租金在收到时须缴税；参见出租房报税。总对价超过 $250,000，且存在延后、预付或变动租金的租赁，须核对第 467 条收入确认时间。

重新分区或分割美国土地，会把收益变成普通收入吗？

仅重新分区，不能决定美国土地业主是投资者还是土地经销商。改良地块并反复出售，可能表明属于土地经销活动；出售整片土地、将开发留给买方，是另一种情况。

美国第 1237 条对土地分割提供有限减免，限制重大改良，一般要求持有 五年，继承土地除外。经营用地还须审核第 1231 条：以前的亏损，可能使部分收益按普通收入处理。IRS 第 544 号出版物。

分期付款销售能分摊美国资本收益税吗？

合资格美国土地分期付款销售，若收款延续至出售年度之后，可分年确认收益。6252 表将本金拆分为计税基础回收及收益。随土地出售的改良设施或设备，其折旧追回在出售年度按普通收入处理，即使没有收款。利息属于普通收入；利息不足会触发推定利息。IRS 第 537 号出版物。

美国 1099-S 表仍申报完整售价，包括卖方融资借据金额。每年收益较高，仍可能落入最高税档。

美国卖方持有的合资格未偿债权超过 $5,000,000，可能须就递延税款缴利息；农场财产有例外，须审核。卖方选择不使用分期付款销售方法的截止日期为 出售年度的税表截止日，包括延期；须用 8949 表或 4797 表申报出售，而非 6252 表；收益立即确认。已按时提交的税表，可在未延期截止日后 六个月 内更正，作出退出选择。撤销选择一般须 IRS 同意。买方可能违约。

交割前，我能按第 1031 条交换美国农地吗？

通过替代经营或投资不动产，美国土地所有人可利用交换延后确认收益。若使用合资格中介，书面交换协议必须在土地转让前签订；中介处理转让，并使出售所得不受您控制。在取得替代财产前收到或控制全部价款，会使交易成为销售；仅取出部分款项，也可能使交换部分应税。

美国农地可交换其他合资格美国房地产，包括期限至少为 30 年 的租赁权益。自用住宅、土地经销商持有的土地及外国土地不符合条件；保留现金可能触发收益。在过去 2 年 为您服务的会计师，一般无资格担任交换中介。8824 表填报说明、IRS 交换规则。

美国合伙企业权益不属于合资格房地产。合伙企业须在实体层面交换；兄弟姐妹分别交换，须审核是否直接共同持有土地。交割前变更产权有风险。交换加卖方融资借据，可根据特殊分期付款销售规则安排，但后续借据收款不会重新启动交换期限。

继承的美国土地，计税基础是多少？要缴 NIIT 吗？

继承的美国土地，一般以被继承人死亡日的市价为计税基础，并适用长期资本收益待遇。替代估值或特殊用途估值，会改变计税基础。受相关规则覆盖的财产，须符合 8971 表的一致性要求。计税基础指引、持有期规则。

美国得克萨斯州的合资格夫妻共同财产，在配偶一方先去世时，一般调整双方各自一半权益的计税基础；须满足计入遗产的条件。按特殊用途估值的农地，若在 10 年 的追回期内售予家族外人士，或停止合资格农用，可能触发额外遗产税，租给数据中心也包括在内。除非提供担保，每位合资格继承人对其权益个人承担责任，一般须在出售或停止合资格用途后 六个月 内提交 706-A 表并缴税，由继承人或代表签署。在该表作出不可撤销的第 1016(c) 款选择，并从死亡后 九个月 起计付利息，可将事件发生前一刻的计税基础恢复为死亡日或替代估值日的市价。交换及非自愿转换，即使不征税，也须提交 706-A 表。第 2032A 条、706-A 表填报说明。追回期一般从死亡日起算，但继承人延迟开始合资格使用，可能延长期限。若遗产根据第 6166 条递延遗产税，累计处置或提取达到合资格业务权益的 50%，一般会在 IRS 发出通知及付款要求后，使未缴分期税款提前到期。

美国最高资本收益税率仅适用于超出门槛的部分。净投资收入税（NIIT）按净投资收入与超出门槛收入两者中较低的金额，乘以 3.8% 计算；门槛不随通胀调整。按现金租金出租的继承土地的收益，以及土地租金，一般计入；您自己非被动农业经营的收益，可排除。资本收益税档、NIIT 规则。

大额出售美国土地后，要缴预估税吗？

若扣除预扣税及抵免后，预计美国税款至少为 $1,000，且预扣税及抵免低于当年税款的 90% 与适用上一年度目标两者中较低的金额，一般须缴预估税。按时缴付达到上一年度税款的 100%，可避免罚款；上一年度调整总收入超过 $150,000，或已婚分开报税时超过 $75,000，则使用 110%。农民规则不同；上一年度税表必须涵盖 12 个月。第 505 号出版物。

美国 2210 表的收入年化分期方法，按收入实际取得时间计算预估税。采用该方法、按日历年报税的所有人，若首次在 9 月至 12 月取得收益，一般影响 2027 年 1 月 15 日 到期的付款。额外预扣税一般平均计入各个到期日。分期收款的每一年都要重新核对；剩余税款须不迟于通常的税表缴税截止日缴清。2210 表填报说明。

把美国农地卖给数据中心开发商，能用第 1062 条吗？

为数据中心开发出售美国农地，不符合第 1062 条分四期缴税的选择。买方必须是积极从事农业的个人，且有可执行的契约，禁止出售后 10 年 内用于非农业用途；此前 10 年 的几乎全部期间，土地须由所有人农用，或租给合资格农业承租人。1062 表、拟议法规。卖方融资另属一项规则。

美国电力线及变电站地役权款项，要缴税吗？

美国土地的永久公用设施地役权款项，先冲减受影响土地的计税基础；超出部分为收益。临时施工地役权款项，属于 Schedule E 租金。应保留款项分配记录及测量资料。第 225 号出版物。

美国土地的征收威胁，必须来自依法有权征地的机构，例如有该权力的政府或公用事业机构。机构必须已决定取得财产，且有合理理由预期：若您拒绝，会被强制征收。仅有开发商报价不符合条件。合资格投资或经营房地产的所有人，若在首次确认收益年度结束后 三年 内，将足够所得再投入同类不动产，可根据第 1033 条延后确认收益。所有人通过随收益年度税表提交的声明作出选择；合伙企业持有土地，则由合伙企业选择。若未取得替代财产，或替代财产成本不足，须更正该年度税表并缴纳因此产生的税款。剩余土地受损补偿，先冲减保留土地的计税基础；超出部分为收益。征收规则、第 1033 条。

示例

以下为不同方案的美元示例；不计债务、出售费用或以往营业亏损。

兄弟姐妹分期出售继承的美国农地

三名兄弟姐妹在父亲去世时，继承得克萨斯州 300 英亩土地，每英亩价值 $6,000：计税基础为 $180 万。开发商支付 $300,000，取得 18 个月购买选择权，可抵扣按每英亩 $50,000 购入的价款：总价 $1,500 万。

每人对应售价 $500 万，计税基础 $600,000，收益 $440 万。假设每人在交割年度收到 $100 万本金，包括抵扣的购买选择权款项，随后四年每年收到 $100 万本金，另加利息。收益比例为 88%：交割年度及以后每年，各确认 $880,000 收益并回收 $120,000 计税基础，合计收益 $440 万、计税基础 $600,000。行使选择权前，收到选择权款项的年度不确认该收入。利息属于普通收入。选择权抵款只计算一次。

住在安大略省、属于美国非居民外国人的姐妹，FIRPTA 预扣税为 $750,000，即完整 $500 万售价的 15%，即使交割时新增现金只有 $900,000。只有 IRS 批准才能减少预扣税。若选择权失效，每人在失效年度确认 $100,000 的应税选择权收入，收入性质须审核。

美国土地交换或土地租赁

若没有购买选择权款项，一名直接持有土地的美国居民兄弟姐妹，将 $500 万交由合资格中介处理，在 45 天内指定替代农场，180 天内购入，并须早于任何更早到期的税表截止日。全额再投资可递延收益；$600,000 的计税基础承接至替代财产。若保留 $500,000，便确认同额收益。根据第 1031 条，安大略省农地不能替代美国土地。

若改签 40 年土地租赁，年租金为 $450,000，即每英亩 $1,500：每人取得 $150,000 普通租金收入。继承的美国土地份额，一般以死亡日价值作为计税基础。

美国变电站地役权

20 英亩美国土地上的永久地役权，产生 $280,000 收益：$400,000 所得减 $120,000 计税基础（每英亩 $6,000）。另付的 $30,000 临时施工款项，属于 Schedule E 租金。每位兄弟姐妹分别申报这两项金额的三分之一。

若有合资格美国征收威胁，每位兄弟姐妹作出选择，并在首个收益年度结束后三年内，将 $400,000 所得中自己的三分之一份额再投资于合资格房地产，可延后确认 $280,000 收益中自己的份额。

您的情况不同？

签约前，请将购买选择权协议、合同、地契、遗产估值、付款时间表、土地使用历史及地役权资料，交予个人税务审核。

• 加拿大居民：参见出售申报、交换差异、住在加拿大的美国公民及加拿大合伙人的预扣税。
• 住在美加两国以外的所有人：参见非居民房产申报。
• LLC 或家族共同持有：参见通过 LLC 持有房产、配偶及家族 LLC，或合伙企业报税。
• 加拿大农地：参见出售给数据中心开发商。
• 州税：美国土地所在州，也可能对收益征税，并要求在交割时对非居民卖方预扣税款；得克萨斯州没有个人所得税。请将州税义务纳入税务审核。

估价、合同起草、征收诉讼、中介工作、出售所得投资、农用土地房产税优惠追回，以及外国所有权规则，例如 CFIUS、外国卖方也须向 USDA 申报，一般在转让后 90 天 内，以及得克萨斯州 SB 17，均须咨询适当的律师、买方或其他顾问。