کینیڈا سے باہر جائیداد کرایے پر دینا یا بیچنا: کینیڈین ٹیکس

اگر بیرون ملک کے کرایے کی رقم وہیں رہے تو کیا میں پھر بھی اسے رپورٹ کروں؟

جی ہاں۔ کینیڈا کے ٹیکس کا مقیم شخص کینیڈا میں مقیم رہنے کے عرصے کی بیرون ملک جائیداد کی آمدنی رپورٹ کرتا ہے، چاہے وہ کرایہ کینیڈا منتقل کرے یا غیر ملکی اکاؤنٹ میں چھوڑ دے (CRA: نئے آنے والے)۔

امریکی جائیداد کے لیے کینیڈین اور امریکی دونوں گوشواروں میں کرایہ دیکھیں۔ Form T1135 الگ معلوماتی گوشوارہ ہے: آپ کی جائیداد کو اس کی ضرورت ہے یا نہیں، اس کے لیے غیر ملکی جائیداد کی رپورٹنگ دیکھیں۔

کینیڈا کی رہائش دنیا بھر کی آمدنی کی ذمہ داری شروع کرتی ہے؛ جائیداد کا مقام اور جس اکاؤنٹ میں کرایہ ہے وہ اسے نہیں بدلتے۔ اگر آپ سال کے دوران منتقل ہوئے تو کینیڈا میں مقیم رہنے کے عرصے میں کمایا گیا غیر ملکی کرایہ رپورٹ کریں۔ اس سال کی باقی آمدنی کے لیے کینیڈا کے مقیم کے طور پر آپ کا پہلا گوشوارہ دیکھیں (CRA: نئے آنے والے)۔

میں غیر ملکی کرایہ Form T776 پر کیسے رپورٹ کروں، اور کس کرنسی میں؟

اگر آپ کا کرایہ جائیداد سے آمدنی ہے تو Form T776 پر کل کرایہ اور اخراجات کینیڈین ڈالر میں رپورٹ کریں۔ کل کرایہ اس کی line 8299 سے گوشوارے کی line 12599 پر، اور خالص کرایے کی آمدنی یا نقصان line 9946 سے گوشوارے کی line 12600 پر منتقل کریں۔ اگر آپ شریک مالک ہیں تو پوری جائیداد کا کل کرایہ گوشوارے کی line 12599 پر رپورٹ کریں لیکن خالص نتیجے میں صرف اپنا حصہ line 12600 پر (Form T776; CRA: کرایے کی آمدنی)۔ کرایہ دار کو دی جانے والی نمایاں خدمات، جیسے صفائی یا کھانا، اسے کاروباری آمدنی بنا سکتی ہیں جو Form T2125 پر رپورٹ ہوتی ہے (CRA: کرایے کی آمدنی یا کاروباری آمدنی)۔

متعلقہ دن کی Bank of Canada کی شرح استعمال کریں، یا اس سے پہلے کا قریب ترین دن جس کی شرح دستیاب ہو۔ جب شرح تبادلہ میں نمایاں اتار چڑھاؤ نہ ہو تو CRA بار بار آنے والی آمدنی کے لیے اوسط شرح قبول کر سکتی ہے؛ فروخت یا ایک بار کی بہتری کے لیے اس کی اپنی تاریخ کی شرح درکار ہے (CRA: آمدنی ٹیکس رپورٹنگ کی کرنسی)۔ ایک ایسا شیڈول رکھیں جو غیر ملکی رقمیں کینیڈین ڈالر کے اندراجات سے جوڑے۔

کیا میں بیرون ملک جائیداد پر اخراجات اور فرسودگی کی کٹوتی کر سکتا ہوں؟

عموماً کینیڈا کا مقیم بیرون ملک جائیداد سے کرایے کی آمدنی کمانے کے لیے ہونے والے معقول اخراجات کی کٹوتی کرایے کے عام قواعد کے تحت کر سکتا ہے۔ CCA (سرمائے کی لاگت کا الاؤنس، یعنی کینیڈا میں فرسودگی کی کٹوتی) عمارت پر کلیم ہو سکتا ہے، زمین پر نہیں؛ اس سے مجموعی کرایے کا نقصان پیدا یا زیادہ نہیں ہو سکتا (CRA: کرایے کی آمدنی)۔

ذاتی استعمال سے قابل کٹوتی اخراجات کم ہوتے ہیں۔ منافع کے مقصد کے بغیر اخراجات بانٹنے کا انتظام قابل کٹوتی کرایے کا نقصان نہیں دے سکتا۔ CCA اختیاری ہے، اور بعد کی فروخت پہلے کلیم کیے گئے CCA کو آمدنی میں واپس شامل کر سکتی ہے (recapture) (CRA: کرایے کی آمدنی)۔ عمارت کی CCA کلاس کے لیے سرمائے کی لاگت کا الاؤنس دیکھیں۔

بیرون ملک کے کرایے پر دو بار ٹیکس دینے سے کیسے بچوں؟

کینیڈا میں رپورٹ کیے گئے کرایے پر ادا کیا گیا غیر ملکی آمدنی ٹیکس غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کا اہل ہو سکتا ہے، جو عموماً اس آمدنی پر کینیڈین ٹیکس سے محدود ہوتا ہے۔ کرایے کی جائیداد پر سالانہ پراپرٹی ٹیکس عموماً اس مدت کا خرچ ہوتا ہے جب وہ کرایے کے لیے دستیاب تھی (CRA: غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ; CRA: کرایے کی آمدنی)۔ ادا کیے گئے غیر ملکی آمدنی ٹیکس کا ثبوت رکھیں۔ وفاقی، صوبائی اور کیوبیک کے حساب کے لیے کینیڈین گوشوارے میں غیر ملکی آمدنی دیکھیں۔

اگر میں کینیڈا آنے سے پہلے جائیداد کا مالک تھا تو میری لاگت کی بنیاد (cost base) کیا ہے؟

کینیڈا سے باہر کی وہ جائیداد جس کے آپ مالک تھے جب آپ کینیڈا کے ٹیکس کے مقیم بنے، اس کی کینیڈین لاگت عموماً اس وقت کی مناسب مارکیٹ قدر ہوتی ہے۔ امیگریشن کا قاعدہ آپ کو یوں شمار کرتا ہے جیسے آپ نے وہ جائیداد اپنی مناسب مارکیٹ قدر پر بیچ کر فوراً دوبارہ خریدی، اس لیے بعد کے منافع کے لیے پہلے کی غیر ملکی خریداری کی قیمت عموماً کینیڈین ابتدائی لاگت نہیں ہوتی (Income Tax Act، section 128.1; CRA: نئے آنے والے)۔

کینیڈا کی رہائش شروع ہونے کی تاریخ کے قریب جائیداد کی قدر کا ثبوت حاصل کریں، اور اگر وہ کرایے کی جائیداد ہو تو زمین اور عمارت کی الگ الگ قدریں۔ اس تاریخ کی شرح استعمال کر کے کینیڈین ڈالر قدر درج کریں۔ بعد کی سرمائے کی بہتری متعلقہ جائیداد کی لاگت میں اضافہ کرتی ہے؛ معمول کی مرمتیں نہیں (CRA: آمدنی ٹیکس رپورٹنگ کی کرنسی; CRA: کرایے کی آمدنی)۔ واپس آنے والے مقیم یا غیر معمولی ملکیت کی تاریخ حساب بدل سکتی ہے اور اس کا جائزہ ضروری ہے۔

اگر مجھے بیرون ملک کی جائیداد وراثت میں ملی یا تحفے میں دی گئی ہو تو؟

زیادہ تر تحائف اور وراثت وصول کرنا کینیڈا میں بذات خود قابل ٹیکس آمدنی نہیں؛ بعد کا کرایہ اور قابل ٹیکس فروخت الگ معاملہ ہے (CRA: وہ رقمیں جن پر ٹیکس نہیں)۔ وراثت یا تحفے میں ملی جائیداد کی کینیڈین لاگت عموماً وہ مناسب مارکیٹ قدر ہے جو آپ کے حاصل کرنے کے وقت تھی، البتہ کچھ استثنائی صورتیں ہیں، جیسے شریک حیات یا کامن لا پارٹنر سے کچھ منتقلیاں۔ وراثت کی دستاویزات یا تحفے کا ڈیڈ اور اس تاریخ کی قدر کا تخمینہ رکھیں (Income Tax Act، section 69; CRA: خاص لین دین)۔

تاریخوں کو ترتیب سے دیکھیں: وراثت یا تحفے سے حصول، پھر کینیڈا منتقلی، پھر فروخت۔ اگر کینیڈا کی رہائش شروع ہونے کے وقت آپ جائیداد کے مالک تھے تو امیگریشن کا مناسب مارکیٹ قدر کا قاعدہ اس کی کینیڈین لاگت دوبارہ بدل سکتا ہے۔ غیر ملکی ترکے یا تحفہ دینے والے کی ٹیکس حیثیت بذات خود آپ کی کینیڈین لاگت طے نہیں کرتی (Income Tax Act، section 69; section 128.1)۔

بیرون ملک جائیداد کی فروخت پر کینیڈا میں ٹیکس کیسے لگتا ہے اور رپورٹ کیسے ہوتی ہے؟

ایسی سرمایہ جاتی جائیداد کے لیے جو آپ کے کینیڈا کے ٹیکس کے مقیم ہوتے ہوئے بیچی گئی ہو، منافع کینیڈین ڈالر میں نکالیں: فروخت کی رقم منفی ایڈجسٹ شدہ لاگت کی بنیاد (adjusted cost base) (عموماً اس کی کینیڈین خریداری یا فرضی لاگت جمع اہل حصول کے اخراجات اور بہتری) اور فروخت کے اخراجات۔ فروخت Schedule 3 پر رپورٹ کریں، چاہے رقم بیرون ملک ہی رہے؛ قابل ٹیکس سرمایہ کا منافع line 12700 پر جاتا ہے۔ کرایے کی عمارت Form T776 پر CCA کی واپسی (recapture) بھی پیدا کر سکتی ہے (CRA: Schedule 3 کیسے بھریں; CRA: کرایے کی آمدنی)۔

Schedule 3 پر زمین اور کرایے کی عمارت الگ الگ رپورٹ کریں۔ ذاتی استعمال کی جائیداد کا نقصان عموماً قابل کٹوتی نہیں۔ فرسودگی کے قابل کرایے کی عمارت سرمائے کا نقصان نہیں دے سکتی، لیکن آخری نقصان (terminal loss) قابل کٹوتی ہو سکتا ہے اگر اس کی CCA کلاس کا بیلنس مثبت ہو اور کوئی جائیداد باقی نہ ہو (CRA: Schedule 3 کیسے بھریں)۔ شرح تبادلہ کینیڈین منافع بدل سکتی ہے چاہے غیر ملکی کرنسی میں قیمت بمشکل بدلی ہو۔ رہن کا بیلنس جائیداد کا منافع کم نہیں کرتا؛ غیر ملکی کرنسی کے رہن کی ادائیگی سے الگ شرح تبادلہ کا منافع یا نقصان بن سکتا ہے، اس لیے اس کے قرض اور ادائیگی کا ریکارڈ رکھیں (Income Tax Act، section 39(2))۔

امریکی فروخت کے لیے ودہولڈنگ اور امریکی گوشواروں کے لیے کینیڈین کا امریکی ریئل اسٹیٹ بیچنا دیکھیں۔

کیا بیرون ملک کا گھر مرکزی رہائش کی چھوٹ کا اہل ہو سکتا ہے؟

جی ہاں۔ بیرون ملک کا گھر اس سال کے لیے اہل ہو سکتا ہے جس میں آپ کینیڈا کے مقیم تھے، اگر آپ اس کے مالک تھے، آپ نے اسے نامزد کیا، اور اس میں آپ، آپ کا موجودہ یا سابق شریک حیات یا کامن لا پارٹنر، یا آپ کا بچہ عام طور پر رہا۔ والدین کا وہاں اکیلے رہنا آپ کی رہائش کی شرط پوری نہیں کرتا۔ آپ کا خاندان عموماً اسی سال کے لیے کوئی دوسرا گھر نامزد نہیں کر سکتا (CRA: Principal Residence)۔

اگر آپ ایسا گھر بیچیں جو کسی بھی وقت آپ کی مرکزی رہائش رہا ہو تو Schedule 3 کا Part 2 اور Form T2091(IND) مکمل کریں، چاہے چھوٹ پورے منافع کو ڈھک لے۔ کاغذی گوشوارے کے ساتھ فارم منسلک کریں؛ برقی طور پر جمع کرانے کی صورت میں اسے اپنے پاس رکھیں (CRA: مرکزی رہائش کی رپورٹنگ; Form T2091(IND))۔

چھوٹ کا فارمولا وہ اہل نامزدگی کے سال گنتا ہے جن میں آپ کینیڈا کے مقیم تھے۔ اس کا اضافی سال اس پر منحصر ہے کہ آپ متعلقہ حصول یا فرضی دوبارہ حصول کے سال میں مقیم تھے یا نہیں۔ امیگریشن سے پہلے خریدا گیا گھر آمد پر دوبارہ حاصل کیا ہوا شمار ہو سکتا ہے، اس لیے فارمولا لگانے سے پہلے وہ تاریخ دیکھ لیں (Income Tax Act، section 40; section 128.1; CRA: Principal Residence)۔

جو جائیداد بنیادی طور پر کرایہ کمانے کے لیے رکھی جائے وہ عموماً آپ کے مختصر قیام سے اہل نہیں بنتی۔ گھر اور کرایے کے استعمال کے درمیان تبدیلی سے فرضی فروخت ہو سکتی ہے۔ گھر سے کرایے کے استعمال کے لیے دستخط شدہ subsection 45(2) انتخاب تبدیلی کے سال کے گوشوارے کے ساتھ جاتا ہے؛ کرایے سے گھر کے استعمال کے لیے دستخط شدہ subsection 45(3) انتخاب آخری فروخت کے گوشوارے کے ساتھ جاتا ہے، یا اس سے پہلے اگر CRA مانگے۔ CCA کلیم کرنے سے 45(2) انتخاب ختم ہو جاتا ہے اور 45(3) انتخاب کا راستہ بند ہو سکتا ہے۔ قواعد کے لیے گھر کو کرایے پر دینا اور سال نامزد کرنے کے لیے مرکزی رہائش کی چھوٹ دیکھیں (CRA: Principal Residence)۔

مثال

صرف مثال کے لیے۔ تمام رقمیں کینیڈین ڈالر میں ہیں؛ فرض کریں جائیداد سرمایہ جاتی جائیداد ہے اور کوئی مرکزی رہائش کی چھوٹ لاگو نہیں۔

ایک مالک نے کینیڈا کے ٹیکس کا مقیم بننے سے پہلے بیرون ملک کرایے کی جائیداد C$220,000 میں خریدی۔ آمد کے وقت اس کی مناسب مارکیٹ قدر C$300,000 تھی، جس میں زمین C$100,000 اور عمارت C$200,000 تھی۔ پہلے مقیم سال میں آمد کے بعد، C$24,000 کرایہ منفی C$9,000 قابل کٹوتی اخراجات سے Form T776 پر CCA سے پہلے C$15,000 خالص کرایے کی آمدنی بنتی ہے۔ گوشوارے کی line 12599 پر C$24,000 کل کرایہ اور line 12600 پر C$15,000 خالص آمدنی آتی ہے۔ کرایہ بیرون ملک رکھنے سے رپورٹنگ مؤخر نہیں ہوتی۔

اگلے سال مالک C$360,000 میں بیچتا ہے: زمین کے C$120,000 اور عمارت کے C$240,000۔ فروخت کے اخراجات C$10,000 ہیں، جو C$3,000 اور C$7,000 میں تقسیم ہوتے ہیں۔ بعد کی بہتری یا CCA کے بغیر، Schedule 3 کے الگ منافع زمین کے لیے C$17,000 (C$120,000 منفی C$100,000 اور C$3,000) اور عمارت کے لیے C$33,000 (C$240,000 منفی C$200,000 اور C$7,000) ہیں۔ کل منافع C$50,000 ہے۔ پہلے کی C$220,000 کی خریداری کی قیمت کینیڈین ابتدائی لاگت نہیں ہے۔ غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کا اپنا الگ حساب درکار ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• جائیداد امریکہ میں ہے: سالانہ گوشواروں کے لیے امریکی کرایے کی جائیداد اور فروخت کے لیے امریکی ریئل اسٹیٹ بیچنا استعمال کریں۔
• آپ کو یقین نہیں کہ آپ کینیڈا کے ٹیکس کے مقیم ہیں یا نہیں: کینیڈا میں ٹیکس رہائش سے شروع کریں۔
• آپ حال ہی میں کینیڈا منتقل ہوئے ہیں: آپ کا پہلا مقیم گوشوارہ دیکھیں اور ڈیڈ، امیگریشن کی تاریخ اور آمد کی تاریخ کی قدر کا تخمینہ جمع کریں۔
• آپ کو جائیداد وراثت میں ملی، استعمال بدلا، CCA کلیم کیا یا غیر ملکی کرنسی کا رہن ادا کیا: ٹیکس تیاری سے رجوع کرنے سے پہلے وراثت یا تحفے کی دستاویزات، قدر کے تخمینے، کرایے کے گوشوارے اور قرض کا ریکارڈ جمع کریں۔
• آپ امریکی شہری ہیں: بیرون ملک جائیداد پر امریکی ٹیکس دیکھیں۔
• آپ سے کرایہ، فروخت یا غیر ملکی جائیداد کی رپورٹنگ چھوٹ گئی: غیر رپورٹ شدہ آمدنی اور رضاکارانہ انکشاف اور غیر ملکی جائیداد کی رپورٹنگ دیکھیں۔