Thuế Hoa Kỳ khi cho thuê hoặc bán nhà ở nước ngoài

Tôi có phải khai tiền thuê nhà ở nước ngoài trên tờ khai thuế Hoa Kỳ không?

Có, nếu bạn là công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ và nộp tờ khai thuế Hoa Kỳ, tiền thuê nhà ở nước ngoài là một phần thu nhập toàn cầu của bạn. Nói chung, hãy khai tiền thuê và các chi phí liên quan trên Schedule E, dù tiền vẫn nằm ở nước ngoài hoặc đã bị nước khác đánh thuế (IRS: người cư trú Hoa Kỳ; hướng dẫn Schedule E).

Nếu bạn dùng căn nhà để ở và cho thuê dưới 15 ngày trong năm, bạn không khai tiền thuê đó và không được khấu trừ chi phí cho thuê (IRS: Nhà ở cho thuê).

Chi phí cho thuê có thể gồm sửa chữa, bảo hiểm, thuế bất động sản, lãi vay thế chấp và khấu hao. Khi bạn cũng dùng nhà để ở, chỉ phần chi phí tương ứng với việc cho thuê mới được ghi vào Schedule E. Nếu bạn cung cấp dịch vụ đáng kể cho khách thuê, biểu mẫu khai có thể thay đổi; số ngày tự dùng và giới hạn lỗ thụ động có thể làm thay đổi số tiền được khấu trừ. Xem Thuế bất động sản cho thuê để biết cách tính (IRS: Nhà ở cho thuê; hướng dẫn Schedule E).

Làm sao đổi tiền thuê, chi phí và giá mua nhà sang đô la Hoa Kỳ?

Đổi tiền thuê và chi phí cho thuê sang đô la Hoa Kỳ vào lúc nhận, lúc trả hoặc lúc phát sinh, tùy phương pháp kế toán của bạn. Thuế thu nhập nước ngoài dùng để xin tín thuế có quy tắc tỷ giá riêng. Tỷ giá vào ngày bán nhà không làm thay đổi giá mua ban đầu (IRS: Ngoại tệ và tỷ giá hối đoái; IRS: Tín thuế nước ngoài dành cho cá nhân).

IRS không có một tỷ giá chính thức duy nhất và nói chung chấp nhận tỷ giá được công bố, miễn là bạn dùng nhất quán. Hãy lưu nguồn tỷ giá và hồ sơ giao dịch có ghi ngày. Tỷ giá trung bình cả năm không thay thế được tỷ giá của ngày mua hoặc ngày bán. Với thuế thu nhập nước ngoài xin tín thuế theo cơ sở phát sinh, nói chung dùng tỷ giá trung bình của năm thuế liên quan, trừ một số ngoại lệ; xem Thu nhập nước ngoài trên tờ khai thuế Hoa Kỳ (IRS: Tỷ giá trung bình hằng năm; IRS: Tín thuế nước ngoài dành cho cá nhân).

Nhà cho thuê ở nước ngoài được khấu hao như thế nào?

Tòa nhà ở cho thuê tại nước ngoài nói chung dùng hệ thống khấu hao thay thế (ADS): khấu hao đường thẳng trong 30 năm nếu đưa vào sử dụng sau cuối năm 2017, hoặc 40 năm nếu đưa vào sử dụng sớm hơn. Đất không được khấu hao, và tài sản bắt buộc dùng ADS không được hưởng khấu hao thưởng (bonus depreciation). Tòa nhà cũng không đủ điều kiện hưởng khoản khấu trừ theo section 179 (IRS: Cách khấu hao tài sản).

Giá trị thấp hơn dùng để bắt đầu khấu hao căn nhà ở riêng trước đây không tự động trở thành giá gốc để tính lãi khi bán. Hãy giữ riêng giá gốc ban đầu, hồ sơ cải tạo, định giá tại ngày chuyển đổi và bảng khấu hao (IRS: Nhà ở cho thuê).

Tôi có được khấu trừ thuế bất động sản và lãi vay thế chấp ở nước ngoài không?

Phần thuế bất động sản và lãi vay thế chấp ở nước ngoài thuộc về việc cho thuê nói chung được trừ vào tiền thuê trên Schedule E. Thuế bất động sản nước ngoài của căn nhà chỉ dùng để ở không phải là khoản khấu trừ theo từng khoản; thuế bất động sản nước ngoài cũng không phải thuế thu nhập nước ngoài để xin tín thuế (IRS: Nhà ở cho thuê; 26 U.S.C. §164; IRS: Tín thuế nước ngoài dành cho cá nhân).

Với căn nhà chính hoặc nhà thứ hai ở nước ngoài bạn tự dùng, lãi vay thế chấp có thể được khấu trừ trên Schedule A nếu bạn khai khấu trừ theo từng khoản và khoản vay được bảo đảm bằng một căn nhà đủ điều kiện, theo các giới hạn thông thường về khoản vay và mục đích sử dụng. Khi nhà vừa để ở vừa cho thuê, hãy chia lãi vay giữa hai mục đích; tiền vay tái cấp vốn dùng cho chi tiêu cá nhân không tự động là chi phí cho thuê (IRS: Khấu trừ lãi vay thế chấp nhà; IRS: Nhà ở cho thuê).

Tôi có thể dùng khoản loại trừ lãi khi bán nhà ở theo luật Hoa Kỳ cho căn nhà ở nước ngoài không?

Có, nhà nằm ở nước ngoài không làm mất quyền hưởng khoản loại trừ này. Nếu căn nhà ở nước ngoài là nhà chính của bạn, bạn nói chung đã sở hữu và ở trong đó ít nhất hai trong năm năm trước ngày bán, và bạn chưa dùng khoản loại trừ này cho một lần bán khác trong hai năm trước, thì các giới hạn sau của Hoa Kỳ có thể áp dụng. Bạn có thể được loại trừ một phần nếu phải chuyển nơi làm việc, vì lý do sức khỏe hoặc sự kiện không lường trước (26 U.S.C. §121; IRS: Bán nhà của bạn):

Nếu bạn hoặc vợ/chồng đang làm nhiệm vụ kéo dài đủ điều kiện cho quân đội Hoa Kỳ, Foreign Service, cộng đồng tình báo hoặc Peace Corps, bạn có thể chọn trên tờ khai của năm bán nhà để tạm ngưng điều kiện năm năm tối đa 10 năm (IRS: Bán nhà của bạn).

Để được mức loại trừ đầy đủ của tờ khai chung, cả hai vợ chồng phải đáp ứng điều kiện cư trú và điều kiện chưa bán nhà trước đó, và ít nhất một người phải đáp ứng điều kiện sở hữu. Nếu chỉ một người đủ điều kiện, bạn có thể được mức loại trừ nhỏ hơn. Nếu vợ/chồng bạn không phải người cư trú về thuế Hoa Kỳ, hãy xem điều kiện nộp tờ khai chung trong Kết hôn với người không cư trú (IRS: Bán nhà của bạn).

Nhà thứ hai hoặc bất động sản chỉ dùng để cho thuê không đủ điều kiện. Khoản loại trừ không áp dụng nếu bạn có được căn nhà qua một giao dịch trao đổi cùng loại (like-kind exchange) trong năm năm trước ngày bán. Việc từng cho thuê có thể khiến phần lãi từ khấu hao vẫn chịu thuế, dù phần lãi còn lại được loại trừ. Giai đoạn sau năm 2008 mà bạn và vợ/chồng đều không dùng căn nhà làm nhà chính có thể làm giảm khoản loại trừ, dù nhà để trống hay là nhà thứ hai; thời gian sử dụng sau ngày cuối cùng căn nhà còn là nhà chính của bạn nói chung không được tính. Có một số ngoại lệ. Xem Thuế bất động sản cho thuê để biết về khấu hao và cách tính số ngày sử dụng (IRS: Bán nhà của bạn).

Phần lãi chịu thuế của nhà chính hoặc việc nhận Form 1099-S có thể phải kèm Form 8949 và Schedule D; phần cho thuê hoặc phần kinh doanh riêng có thể phải kèm Form 4797. Khoản lỗ khi bán nhà ở riêng không được khấu trừ (IRS: Bán nhà của bạn).

Tôi tính lãi bằng đô la Hoa Kỳ thế nào khi tiền tệ biến động?

Đổi tiền thu từ bán nhà và chi phí bán sang đô la Hoa Kỳ theo ngày giao dịch của từng khoản, rồi trừ giá gốc đã điều chỉnh bằng đô la Hoa Kỳ của căn nhà. Bắt đầu từ giá mua bằng đô la Hoa Kỳ tại ngày mua; cộng chi phí mua đủ điều kiện và chi phí cải tạo theo ngày phát sinh của từng khoản, rồi trừ khấu hao đã được hoặc lẽ ra được khấu trừ cho việc cho thuê (IRS: Ngoại tệ và tỷ giá hối đoái; IRS: Giá gốc tính thuế của tài sản; IRS: Bán nhà của bạn).

Căn nhà có thể có lãi bằng đô la Hoa Kỳ dù giá bằng nội tệ không đổi. Hãy tính lãi theo Hoa Kỳ trước, rồi mới xét khoản loại trừ khi bán nhà và tín thuế nước ngoài. Giữ hợp đồng mua và bán, bảng kê quyết toán, hóa đơn cải tạo, tỷ giá và hồ sơ khấu hao các năm trước.

Tôi có phải chịu thêm khoản lãi riêng tại Hoa Kỳ khi trả hết khoản vay thế chấp bằng ngoại tệ không?

Khoản vay thế chấp và căn nhà là hai giao dịch riêng. Tỷ giá thay đổi giữa lúc vay và lúc trả có thể tạo ra một kết quả tiền tệ riêng; còn việc trả hết khoản vay nhà ở riêng có tạo ra lãi chịu thuế theo quy tắc giao dịch cá nhân hay không thì chưa rõ hoàn toàn theo câu chữ của section 988(e). Đừng gộp kết quả tiền tệ của khoản vay vào lãi khi bán nhà (26 U.S.C. §988).

Luật xem khoản nợ bằng ngoại tệ là một giao dịch tiền tệ có thể phát sinh, nhưng loại trừ một số giao dịch cá nhân khỏi quy tắc chung. Khoản lỗ tiền tệ cá nhân nói chung không được khấu trừ. Khoản vay cho nhà cho thuê có thể được xử lý khác vì gắn với việc tạo ra thu nhập. Hãy giữ số tiền vay ban đầu, từng lần trả gốc, bảng kê tất toán khoản vay, ngày tháng và tỷ giá; nếu tỷ giá biến động lớn, nên xem xét riêng (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165).

Tôi có được xin tín thuế cho thuế nước ngoài đã nộp trên tiền thuê hoặc khi bán nhà không?

Thuế thu nhập nước ngoài phải nộp theo luật trên tiền thuê hoặc khoản bán chịu thuế có thể đủ điều kiện xin tín thuế nước ngoài của Hoa Kỳ. Tiền thuê và lãi từ bán bất động sản nói chung có nguồn tại nơi có bất động sản, nhưng mức tín thuế dùng được phụ thuộc vào thuế Hoa Kỳ trên thu nhập có nguồn nước ngoài trong nhóm tương ứng của Form 1116. Thuế bất động sản nước ngoài là một khoản chi phí, không phải tín thuế thu nhập (IRS: Hướng dẫn Form 1116; IRS: Tín thuế nước ngoài dành cho cá nhân).

Thuế nước ngoài đã nộp trên khoản lãi được loại trừ khỏi thu nhập Hoa Kỳ có thể không tạo ra tín thuế dùng được. Tín thuế không phải khoản hoàn lại đô la đổi đô la, và nhóm thu nhập có thể thay đổi khi nhà cho thuê là hoạt động kinh doanh chủ động. Xem Thu nhập nước ngoài trên tờ khai thuế Hoa Kỳ để biết về Form 1116 và giới hạn tín thuế (IRS: Hướng dẫn Form 1116).

Tôi là người Hoa Kỳ bán nhà ở Canada: có gì khác?

Công dân Hoa Kỳ phải xét khoản loại trừ lãi khi bán nhà theo luật Hoa Kỳ, ngay cả khi Canada miễn thuế khoản lãi. Việc chỉ định nhà ở chính tại Canada là một yêu cầu miễn thuế riêng; nếu nó khiến việc bán nhà không phát sinh thuế thu nhập Canada, thì không có thuế thu nhập Canada từ lần bán đó để trừ vào thuế Hoa Kỳ (IRS: Công dân và người nước ngoài cư trú Hoa Kỳ ở nước ngoài; CRA: Nhà ở chính; IRS: Hướng dẫn Form 1116).

Nếu bạn là người cư trú Canada, xem Miễn thuế nhà ở chính của Canada để biết cách chỉ định tại Canada. Nếu bạn là người không cư trú Canada khi bán bất động sản tại Canada, xem Người không cư trú bán bất động sản tại Canada để biết quy trình thông báo và khấu trừ thuế của Canada. Lãi bằng đô la Hoa Kỳ có thể khác lãi bằng đô la Canada, vì vậy hãy lập cả hai phép tính trước khi quyết định thuế của nước này có thể bù cho thuế của nước kia hay không.

Nếu tôi sở hữu nhà trước khi trở thành người cư trú Hoa Kỳ thì sao?

Giá gốc theo Hoa Kỳ của căn nhà đã mua nói chung bắt đầu từ giá mua ban đầu, không phải giá trị vào ngày bạn trở thành người cư trú Hoa Kỳ. Việc trở thành người cư trú tự nó không tạo ra một lần mua mới hay một lần đặt lại giá gốc theo Hoa Kỳ. Các trường hợp có yếu tố mua lại hoặc lựa chọn đặc biệt cần được xem xét riêng (26 U.S.C. §1012; IRS: Giá gốc tính thuế của tài sản).

Nếu bạn trở thành người cư trú Hoa Kỳ trong năm, tiền thuê có nguồn nước ngoài nhận được hoặc việc bán nhà ở nước ngoài trước khi bạn bắt đầu cư trú nói chung nằm ngoài phạm vi thuế Hoa Kỳ. Lựa chọn cư trú trong năm đầu có thể đưa ngày bắt đầu cư trú lên sớm hơn: đính kèm bản tuyên bố của bạn vào Form 1040 sau khi đáp ứng kiểm tra hiện diện đáng kể của năm sau, và xin gia hạn nộp tờ khai nếu cần. Nếu vợ/chồng là người không cư trú trong một phần năm và ít nhất một người là công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ vào cuối năm, cả hai có thể chọn cư trú cả năm trên tờ khai chung bằng bản tuyên bố do cả hai ký; việc điều chỉnh lựa chọn nói chung phải nộp trong vòng ba năm kể từ tờ khai gốc hoặc hai năm kể từ khi nộp thuế, tùy mốc nào muộn hơn. Xem Tờ khai thuế Hoa Kỳ đầu tiên của bạn (IRS: Hướng dẫn thuế Hoa Kỳ dành cho người nước ngoài).

Hãy tìm hồ sơ mua nhà gốc và tỷ giá theo đúng ngày, dù việc mua diễn ra nhiều năm trước khi bạn cư trú tại Hoa Kỳ. Nếu căn nhà là tài sản thừa kế hoặc được tặng, giá gốc của quà tặng và tài sản thừa kế theo quy tắc khác. Nếu sau đó nhà chuyển sang cho thuê, cũng cần có giá trị thị trường hợp lý tại thời điểm bắt đầu cho thuê; giá trị này quan trọng cho khấu hao, không nhất thiết cho lãi khi bán (IRS: Nhà ở cho thuê).

Ví dụ

Số tiền minh họa bằng đô la Canada (C$) và đô la Hoa Kỳ (US$), không có phí, cải tạo hay việc cho thuê: bạn mua một căn nhà ở Canada với giá C$400.000 khi C$1 bằng US$0,70. Giá gốc theo Hoa Kỳ là US$280.000. Bạn bán căn nhà với cùng giá C$400.000 khi C$1 bằng US$0,80, thu về US$320.000 và có khoản lãi US$40.000.

Không có lãi về giá bằng đô la Canada, nhưng có lãi bằng đô la Hoa Kỳ. Nếu căn nhà đáp ứng điều kiện nhà chính của Hoa Kỳ, khoản lãi có thể được loại trừ. Nếu đó là nhà thứ hai, khoản lãi nói chung chịu thuế tại Hoa Kỳ. Việc trả hết khoản vay thế chấp bằng đô la Canada cần được xem xét tiền tệ riêng.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn sống ở Canada khi sở hữu căn nhà: xem Người Hoa Kỳ sống tại Canada để biết về hai tờ khai.
• Bất động sản được cho thuê hoặc tự dùng một phần trong năm: xem Thuế bất động sản cho thuê để biết về Schedule E, khoản lỗ và khấu hao.
• Canada đánh thuế hoặc khấu trừ thuế khi bán nhà: dùng Miễn thuế nhà ở chính của Canada hoặc Người không cư trú bán bất động sản tại Canada, tùy trường hợp.
• Bạn là người cư trú Canada có bất động sản ngoài Canada: xem Bất động sản ngoài Canada để biết về tờ khai Canada.
• Bạn thừa kế hoặc được tặng căn nhà: xem Giá gốc của quà tặng và tài sản thừa kế.
• Bạn sở hữu trực tiếp căn nhà: bản thân căn nhà không phải khai trên FBAR hay Form 8938. Tài khoản nước ngoài chứa tiền thuê hoặc tiền bán nhà có thể phải khai; xem Khai báo tài khoản nước ngoài (IRS: So sánh Form 8938 và FBAR).
• Việc bán nhà bị đánh thuế ở cả hai nước, tỷ giá biến động mạnh, hoặc bạn đã trả hết khoản vay bằng ngoại tệ: hãy mang bảng kê quyết toán của cả hai lần giao dịch, hồ sơ khoản vay, tỷ giá, tờ khai nước ngoài, hồ sơ nộp thuế hoặc hoàn thuế đến dịch vụ thuế xuyên biên giới.