出租或出售境外住房的美国税务

境外住房租金要在美国报税表申报吗？

要。如果您是提交美国报税表的美国公民或居民，境外租金属于全球收入。即使款项留在境外，或另一国也征税，通常也要在 Schedule E 申报租金及相关费用（IRS：美国居民；Schedule E 填表说明）。

如果房产也供您居住，且全年出租不足 15 天，不用申报该租金，也不能抵扣租赁费用（IRS：住宅出租房）。

租赁费用可包括维修、保险、房产税、房贷利息及折旧。如果您也自用住房，Schedule E 只能计入这些费用中的出租部分。向住客提供大量服务可能改变申报表格；自用日及被动损失限制可能改变可抵扣金额。计算参见出租房税务（IRS：住宅出租房；Schedule E 填表说明）。

租金、费用和买价如何换算美元？

按您的会计方法，在收到、支付或计提时换算租金和租赁费用。作为抵免申领的外国所得税，有单独汇率规定。出售当日汇率不会重设购置成本（IRS：外币及汇率；IRS：个人外国税额抵免）。

IRS 没有唯一官方汇率，通常接受一贯使用的公开报价。保留汇率来源及注明日期的交易记录。年度平均汇率不能代替买入或卖出日期汇率。按应计方式抵免外国所得税时，通常使用相关税务年度平均汇率，但有例外；参见美国报税表中的境外收入（IRS：年度平均汇率；IRS：个人外国税额抵免）。

境外出租房如何折旧？

境外住宅出租建筑通常使用替代折旧制度（ADS）：2017 年末之后投入使用的，在 30 年 内直线折旧；更早投入使用的，在 40 年 内折旧。土地不能折旧，必须使用 ADS 的财产不能申领额外折旧。建筑也不符合第 179 条抵扣（IRS：如何计算财产折旧）。

原自住房开始折旧时采用的较低价值，不会自动成为出售收益的成本基础。分别保留原始成本基础、改良记录、用途变更日估值及折旧表（IRS：住宅出租房）。

外国房产税和房贷利息可以抵扣吗？

外国房产税及房贷利息的出租部分，通常可在 Schedule E 减少租金收入。仅供自用住房的外国房产税，不能作为逐项抵扣；外国房产税也不是外国所得税额抵免（IRS：住宅出租房；26 U.S.C. §164；IRS：个人外国税额抵免）。

对于境外自用主要或第二住所，如果您逐项抵扣，且借款以符合条件的住房担保，房贷利息可能在 Schedule A 抵扣，但受普通贷款和用途限制。兼有自用及出租时，应拆分利息；再融资取得现金用于个人开销，不会自动成为租赁费用（IRS：住房贷款利息抵扣；IRS：住宅出租房）。

境外住房可以使用美国住房出售收益豁免吗？

可以，地点本身不阻止豁免。如果境外住房是主要住所，您通常在出售前五年中持有并居住至少两年，且此前两年没有对其他出售使用该豁免，可能适用下列美国限额。因符合条件的工作搬迁、健康问题或意外事件出售，可能适用部分豁免（26 U.S.C. §121；IRS：出售您的住房）：

如果您或配偶在美国军队、外交机构、情报机构或和平队执行符合条件的长期公务，可在出售年度报税表选择暂停五年条件，最多 10 年（IRS：出售您的住房）。

要获得完整联合限额，双方都必须符合居住及之前出售条件，至少一方符合持有条件。如果只有一方符合，可能适用较小豁免。如果配偶不是美国税务居民，在与非居民结婚中检查联合申报资格（IRS：出售您的住房）。

第二住所或仅供出租的财产不符合条件。如果您在出售前五年内通过同类财产交换取得住房，不能使用豁免。以前的出租用途，可能使折旧相关收益仍应税，即使其他收益已豁免。2008 年之后，您或配偶均未将住房作为主要住所使用的期间，即使空置或作为第二住所，也可能限制豁免；最后一次作为主要住所之后的使用，通常不计入。存在例外。折旧及使用日细节参见出租房税务（IRS：出售您的住房）。

主要住所应税收益或收到 Form 1099-S，可能需要 Form 8949 和 Schedule D；出租或独立营业部分可能需要 Form 4797。个人住房损失不能抵扣（IRS：出售您的住房）。

汇率变动时，如何计算美元收益？

按各自交易日期将出售收入及出售费用换算美元，再减去住房调整后的美元成本基础。从购买日美元成本开始，加上各自日期的合资格购置费用及改良，减去出租用途已经允许或应允许的折旧（IRS：外币及汇率；IRS：资产成本基础；IRS：出售您的住房）。

即使当地货币价格未变，住房也可能产生美元收益。先计算美国收益，再检查住房出售豁免及任何外国税额抵免。保留买卖合同、交割单、改良发票、汇率及以前折旧记录。

偿还外币房贷，会产生单独美国收益吗？

房贷与住房是两笔独立交易。借款与还款之间的汇率变化，可能产生单独汇兑结果；个人住房房贷清偿是否按个人交易规定产生应税收益，第 988(e) 条文本并未完全解决。不要把贷款汇兑结果混进住房出售收益（26 U.S.C. §988）。

法律将外币债务视为可能的货币交易，但将某些个人交易排除在一般规则之外。个人汇兑损失通常不能抵扣。出租房贷款与赚取收入有关，可能适用不同处理。保留原始借款金额、每笔本金还款、清偿单、日期及汇率；汇率大幅变化时，应单独审查（26 U.S.C. §988；26 U.S.C. §165）。

租金或出售已缴的外国税，可以抵免吗？

租金或应税出售依法应缴的外国所得税，可能符合美国外国税额抵免。租金及不动产出售收益通常按房产所在地确定来源，但可用抵免取决于相关 Form 1116 类别中境外来源收入的美国税。外国房产税属于费用，不是所得税抵免（IRS：Form 1116 填表说明；IRS：个人外国税额抵免）。

对已从美国收入豁免的收益支付外国税，可能不会产生可用抵免。抵免不是简单逐美元退税，出租构成实际经营业务时，收入类别也可能改变。Form 1116 及抵免限额参见美国报税表中的境外收入（IRS：Form 1116 填表说明）。

我是美国人，出售加拿大住房，有什么不同？

即使加拿大豁免收益，美国公民也须检查美国住房出售豁免。加拿大主要住所指定是单独申请；如果出售没有加拿大所得税，就没有该出售的加拿大所得税可抵免美国税（IRS：境外美国公民及居民外国人士；CRA：主要住所；IRS：Form 1116 填表说明）。

如果是加拿大居民，加拿大指定参见加拿大主要住所豁免。如果出售加拿大房产时是加拿大非居民，通知及预扣流程参见非居民出售加拿大房产。美元收益可能与加元收益不同，因此判断两国税款能否相互抵免前，应先准备两份计算。

如果成为美国居民前就持有住房呢？

购买住房的美国成本基础，通常从原始成本开始，不是成为美国居民当日的价值。成为居民本身不会产生新购置，也不会普遍重设美国成本基础。特殊取得方式或税务选择事实，需要单独审查（26 U.S.C. §1012；IRS：资产成本基础）。

年内成为美国居民时，居民身份开始前收到的境外租金，或出售的境外住房，通常不受美国税影响。首年居民选择可能将起始日提前：达到次年实质居留条件后，将声明附于 Form 1040，必要时申请申报延期。如果配偶年内部分时间是非居民，且年末至少一方是美国公民或居民，双方可通过联合报税及双方签署的声明，选择全年居民身份；修正申报中的选择，通常必须在原报税表提交后三年，或税款支付后两年内提出，以较晚者为准。参见首次美国报税（IRS：外国人士美国税务指南）。

即使购买发生在成为美国居民很多年前，也要找到原始购买记录及该日汇率。继承或受赠住房的赠与及继承成本基础适用不同规定。如果之后改为出租，还应取得出租开始时的公允市场价值；该价值影响折旧，不一定影响出售收益（IRS：住宅出租房）。

举例说明

以下金额为加元（C$）及美元（US$）示例，没有费用、改良或出租用途：您以 C$400,000 购买加拿大住房，当时 C$1 等于 US$0.70。美国成本基础为 US$280,000。以同样 C$400,000 售出时，C$1 等于 US$0.80，出售收入为 US$320,000，美国收益 US$40,000。

按加元没有价格收益，但按美元有收益。如果住房符合美国主要住所条件，该收益可能豁免。如果是第二住所，美国通常征税。任何加拿大房贷清偿，需要单独的汇兑审查。

您的情况有所不同？

• 持有住房期间您住在加拿大：两份报税表参见住在加拿大的美国人。
• 房产出租，或年内部分时间自用：Schedule E、损失及折旧参见出租房税务。
• 加拿大对出售征税或预扣税：按适用情况使用加拿大主要住所豁免或非居民出售加拿大房产。
• 您是加拿大居民，持有加拿大境外房产：加拿大报税表参见加拿大境外财产。
• 住房是继承或受赠的：检查赠与及继承成本基础。
• 您直接持有住房：住房本身不在 FBAR 或 Form 8938 申报。存放租金或出售款的境外账户可能需要申报；参见境外账户申报（IRS：Form 8938 与 FBAR 比较）。
• 出售在两国应税、汇率大幅变化，或您偿还外币贷款：带上双方交割单、贷款记录、汇率、外国报税表，以及税款支付或退税记录，进行跨境税务处理。