房地產聯合投資稅表：K-1 與發起人費用

每個項目 LLC 即使虧損或沒有分派，也要提交 1065 表嗎？

按合夥企業課稅的每個美國項目 LLC，一般須提交自己的 1065 表，並為每位合夥人準備 Schedule K-1。折舊造成的虧損，或某一年沒有現金分派，都不會免除這項申報義務。唯一的狹窄例外是：美國境內合夥企業既沒有收入，也沒有可作聯邦扣除或抵免的支出；申請合格機會區基金認證的合夥企業，仍須提交 1065 表並附上 8996 表。IRS：1065 表填表說明。

要數的是稅務實體，不是房產數量。基金可以直接持有多處房產，也可以透過單一成員 LLC 持有，而單一成員 LLC 的活動歸入所有者的稅表。至少有兩名成員的美國境內 LLC 一般是合夥企業，除非選擇按公司課稅；只有一名成員的 LLC 在所得稅上一般是被忽略實體。選擇按公司課稅，要提交的稅表也會不同。符合固定投資信託條件的德拉瓦州法定信託，按信託規則申報，而不是提交 1065 表。IRS：Revenue Ruling 2004-86。IRS：LLC 分類。

每個合夥企業項目的基本申報文件包括：

出租房地產的收入或虧損通常從 8825 表轉入 Schedule K 和 K-1 的 2 欄。項目有多項出租活動時，須分別保存各項活動的資料。IRS：1065 表填表說明。

涉及國際稅務的項目，也可能需要提交 Schedule K-2 和 K-3，除非適用申報豁免。IRS：1065 表填表說明。

如果合夥企業在其稅務年度內結束的曆年中，須提交任何類型的稅表合共至少 10 份，或在稅務年度內有超過 100 名合夥人，一般須以電子方式提交。附上的 K-1 不計入 10 份的門檻。26 CFR 301.6011-3。

聯合募集費用可以像組建費用一樣扣除嗎？

聯合募集費用（syndication costs）必須資本化，不能扣除、折舊或攤銷。合格的組建費用則有另一套扣除和攤銷規則。不要因為兩類發票都在首次交割前收到，就把兩者合併處理。26 USC 709；IRS：聯合募集費用。

業務開始時，合夥企業被視為已選擇扣除並攤銷。合夥企業也可以改為選擇資本化，須在該年度的稅表上作出，最遲於 該稅表的截止日期（含延期）；無論選哪一種，都不可撤銷。請把設立、募資和收購的發票分開。26 CFR 1.709-1(b)(2)。

房地產聯合投資的 K-1 由誰準備？

發起人通常把 K-1 的準備工作交給項目的 CPA 或其他報稅員；如果行政管理人的業務約定包含稅務工作，也可以由行政管理人準備。只存放已完成 K-1 的投資者門戶，只是在交付文件，並不是在準備稅表。

請在年結前明確分工：由誰結帳、計算稅務折舊、執行分配條款、準備稅表、覆核稅表，以及把 K-1 交給每位投資者。即使行政管理人提供投資者記錄和資本報表，報稅員仍需要營運協議和相關的稅務附表。

合夥企業必須向合夥人提供 K-1，而 1065 表必須由一名合夥人或 LLC 成員簽署；一般的分工請參閱行政管理人還是會計師事務所。IRS：簽署和 K-1 要求。

除非項目在按時提交（含延期）的 1065 表上附 Schedule B-2，有效選擇退出合夥企業審查規則，否則必須指定一名合夥企業代表。如果有按合夥企業課稅的 GP，或有信託作為合夥人，項目就不能選擇退出；審查產生的稅款一般由項目承擔。請參閱合夥企業如何課稅。IRS：審查規則。

每個項目必須保存哪些會計記錄，K-1 才能對得上？

每個項目都需要能把銀行往來、房產經營結果、投資者資本和稅務分配串連起來的記錄。稅表採用的會計方法必須與合夥企業的帳簿一致，項目也必須保存支持房產計稅基礎的記錄。IRS：會計與記錄保存。

請整理好記錄，讓報稅員能追查每一筆金額：

現金支付明細表本身並不決定應稅收入。優先回報可能是利潤分配，也可能是保證付款，取決於協議內容，包括付款金額是否不考慮合夥企業的收入而決定。26 USC 707(c)。

帳面資本和 K-1 上的稅務資本用途不同，兩者都不會自動等於投資者的計稅基礎；請參閱基金的稅務資本與分配。IRS：K-1 資本申報。

成本分離研究和額外折舊如何反映在投資者的 K-1 上？

項目先計算稅務折舊，再把出租收入或虧損分配給投資者。成本分離研究（cost segregation）把資產劃分到有依據的稅務類別；它不會讓整棟公寓的購買成本都可以即時扣除。

土地不可折舊。建築物和單獨識別的組成部分可以有不同的回收期；一般住宅出租建築物，不會因為項目委託做了研究，就符合額外折舊（bonus depreciation）的資格。IRS：Publication 946。

2025 年 1 月 19 日之後購入並投入使用的合格財產，一般可享 100% 的額外折舊。是否合格仍取決於資產本身和收購規則。合夥企業可以就某一類財產選擇不適用，方法是在投入使用年度的稅表上附上聲明，一般最遲於 該稅表的截止日期（含延期）。必須採用替代折舊制度的財產不能享有額外折舊。日後才完成的研究不會重設收購日期；書面的有約束力合約則可能影響該日期。IRS：Publication 946；IRS：Notice 2026-11。

項目把超過 35% 的虧損分配給有限合夥人或不積極參與管理的投資者時，在稅法上一般屬於聯合組織（syndicate）。積極管理的例外，以及每年可選擇改用上一年度分配比例的選擇，都可能改變這個結果；合夥企業須最遲於 該稅表的截止日期（含延期），在原稅表上附上選擇聲明。聯合組織不能使用現金制，也不能適用業務利息限額的小企業例外；可能須提交 8990 表。26 USC 1256(e)(3)；IRS：會計與利息規則；26 CFR 1.448-2。

合夥企業作出不可撤銷的不動產貿易或業務選擇後，該業務不再受利息限額約束。選擇聲明須最遲於 該稅表的截止日期（含延期） 附在原 1065 表上。之後，建築物和合格改良財產必須採用替代折舊，並失去額外折舊資格；使用年期較短的組成部分不會自動受影響。26 USC 163(j)；26 USC 168(g)(8)；26 CFR 1.163(j)-9。

請把研究報告、購買協議、交割結算單、投入使用記錄和以往的折舊明細表交給報稅員。在準備 4562 表之前先確認分類；日後若要改變折舊處理，可能需要申請變更會計方法，而不是單純在本年度多扣除。IRS：變更折舊方法。

投資者可能因計稅基礎、風險限額或被動活動限制，而須暫停使用分配到的虧損；就出租房地產的特別扣除額而言，有限合夥人一般不被視為積極參與者。在假設 K-1 虧損可以抵銷工資之前，請先參閱業務虧損。IRS：Publication 925。

收購費、資產管理費和處置費是普通收入嗎？

發起人提供服務而實際收取的費用，對收款方而言是普通收入，即使支付費用的項目必須把這筆付款資本化也一樣。項目能否扣除與發起人的收入是兩個獨立的問題：《國內稅收法典》把服務費和佣金列入總收入。26 USC 61(a)(1)。

這些處理取決於實際提供的工作，而不是發票上的名稱。收購成本法規；業務費用規則；出售成本法規；聯合募集費用規則。

支付給合夥人的服務費，視乎協議和所提供的服務，可能適用非以合夥人身份提供服務的規則，或保證付款規則；它不會自動成為分派。為服務支付的保證付款是普通收入，而項目一方的處理仍受資本化規則約束。請在記錄中把收費方和發起人分成的持有人分開。26 USC 707；IRS：保證付款。

對個人發起人而言，業務服務費和為服務支付的保證付款一般也須繳納自僱稅；分配到的出租收入一般不用。以公司身份收費的一方，則改按公司和工資規則處理。26 USC 1402(a)。

發起人另設的收費實體是否應選擇 S 公司身份，取決於其所有者、薪酬和申報義務；請參閱是否應選擇 S 公司身份？。

發起人分成（promote）是否屬於受三年規則約束的附帶權益？

發起人分成是發起人因提供服務而額外分得的項目利潤；第 1061 條可能把部分相關的長期資本利得重新歸類為短期，但第 1231 條下合格業務財產的出售收益，不納入三年規則的計算；請參閱附帶權益與三年規則。26 USC 1061(a)；26 CFR 1.1061-4(b)(7)。

如果房產位於另一個州怎麼辦？

房產所在州的稅表、非居民預扣稅和綜合稅表（composite return）要求，須與聯邦申報分開檢查；適用哪些要求取決於相關州份和投資者類型，詳見基金的州稅表與非居民預扣稅。

為什麼外國投資者在沒有分派時也會觸發預扣稅？

就分配給稅務上非美國人士之合夥人的、與美國貿易或業務有關的應稅收入，項目一般必須繳納第 1446 條預扣稅，即使沒有現金分派也一樣。這包括出售美國房產的收益，以及外國合夥人根據第 871(d) 條或第 882(d) 條作出淨收入選擇所涵蓋的租金。根據第 1461 條，項目須對應預扣的稅款負責；8804 表、8805 表和 8813 表請參閱外國合夥人的身份、證明文件和預扣稅，另見美國 LLC 的加拿大合夥人。IRS：外國合夥人預扣稅；26 CFR 1.1446-3(e)。

再融資或出售房產後，K-1 有什麼變化？

再融資會改變現金和負債；出售除此之外，還會因處置房產而產生收益或虧損。兩種交易都不應只按投資者收到的現金來申報。

再融資後的分派，須逐一檢查每位合夥人的計稅基礎。分派的金錢超過合夥人調整後計稅基礎的部分可能產生收益，而合夥人負債份額的減少，也視同金錢分派。請追蹤已償還的舊債、新借的債務和擔保的變化。IRS：合夥企業的分派與負債。

出售時，須把出售所得和出售成本，與每項資產調整後的計稅基礎和折舊歷史核對。經成本分離的資產可能產生普通收入性質的折舊追回，而合格業務財產的收益則須分開申報。IRS：出售與折舊追回。

這些是不同的申報類別，不能當作出售利潤的同義標籤互換使用。IRS：1065 表填表說明；1065 表；Schedule K-1。

出售最後一處房產，本身並不代表合夥企業已經終止：財務活動可能仍在繼續，而已終止的合夥企業會有一個短稅務年度。IRS：合夥企業的終止。

投資者的計稅基礎、分派收益和暫停虧損的計算，屬於投資者本人的稅表；請參閱最後一份基金稅表。

第一份 1065 表快到期或已經逾期怎麼辦？

曆年制項目一般須於 3 月 15 日 或之前提交 1065 表並提供 K-1；及時提交 7004 表一般可把兩者都延至 9 月 15 日，但須遵守週末和假日規則。如果已經逾期，請盡快完成稅表和 K-1，然後檢視罰款減免。對於須於 2027 年提交的稅表，聯邦罰款為：稅務年度內任何時候曾是合夥人的每一人，每月或不足一月按一個月計，罰 $260，最多 12 個月，即使項目虧損也一樣。請參閱第一個稅務年度、逾期申報罰款與減免，若有漏報年度，請參閱補報未提交的稅表。IRS：申報日期；K-1 提供期限；7004 表填表說明；Revenue Procedure 2025-32，第 4.55 節；26 USC 6698。

對於原截止日期在 2027 年 1 月 1 日 當天或之後的原稅表，如果在原截止日期後 三年 內提交，且已提交所需申報（或沒有申報義務），並在 前三年 內沒有不符資格的罰款，也沒有享受過自動減免或首次減免，IRS 的自動罰款豁免可能免除逾期稅表罰款。這項豁免不涵蓋逾期的 K-1。IRS：自動罰款豁免。

逾期的 K-1 可能另外產生罰款，就 2027 年到期的每份報表計算：如果在截止日期後 30 天 內提供，罰 $60；超過該期間但於 規定提供年度的 8 月 1 日 或之前提供，罰 $130；否則罰 $340，故意漠視的情況除外。請參閱逾期 K-1 與減免。Revenue Procedure 2025-32，第 4.58 節；26 USC 6722。

示例

舉例說明：一個曆年制公寓項目在第一年有 35 名投資者合夥人，加上發起人的普通合夥人實體，合共 36 名合夥人。所有金額均以美元計。項目申報折舊虧損，沒有任何分派，在沒有有效延期的情況下，晚了整整三個月才提交應交的 1065 表。項目在同一天向全部 36 名合夥人提供正確的 K-1，即超過 30 天，但在截止年度的 8 月 1 日之前。

按每名合夥人每月 $260 的適用逾期稅表罰款計算，減免前的罰款為 36 × 3 × $260 = $28,080。發起人實體也算作合夥人，而稅務虧損並不免除申報義務。IRS：適用罰款率；26 USC 6698。

另外，減免前的 K-1 逾期罰款為 36 × $130 = $4,680，兩者合計 $32,760。如果這個第一年的項目符合自動豁免條件，$28,080 的稅表罰款可能不會被評定；$4,680 的 K-1 罰款則按其本身的減免規則處理。IRS：自動豁免；IRS：K-1 罰款率。

您的情況不同？

• 多個項目、外國投資者或漏報年度：分配、預扣稅和以往年度的錯誤可能影響許多投資者的稅表；請攜帶實體清單、營運協議、交割結算單、成本分離研究、貸款文件、資本記錄和以往的稅表，參閱基金稅務與會計。
• 一位所有者以 LLC 持有出租房產：請先參閱以 LLC 持有出租房產。
• 投資者詢問虧損能否使用：請參閱業務虧損。
• 項目結束並發出最終 K-1：請收集投資者以往的 K-1 和計稅基礎歷史，並參閱最後一份基金稅表。
• 發起人為收費實體選擇稅務身份：在改變結構之前，請先參閱S 公司的資格與選擇。
• 加拿大投資者：請參閱美國 LLC 的加拿大合夥人，把美國預扣稅和加拿大申報分開處理。