قائمة أرباح وخسائر العقار المؤجَّر لتقديمها إلى المُقرِض

ماذا يطلب المُقرِض لعقار مؤجَّر: قائمة أرباح وخسائر أم Schedule E أم عقود الإيجار؟

يريد المُقرِض الإيجار والمصروفات لكل عقار مؤجَّر بما يتفق مع إقرارك المقدَّم، مع عقود الإيجار والسجلات المصرفية التي تقف خلفها. يستخدم هذا الدليل قاعدة Fannie Mae المعلنة مثالًا مشتركًا: فـدليل البيع (Selling Guide) لديها يبدأ من أحدث نموذج 1040 موقَّع لديك مع Schedule 1 وSchedule E، لا من قائمة أرباح وخسائر جديدة. أما قروض المحافظ والبنوك وقروض تغطية خدمة الدين فتضع صيغها الخاصة، وقد تطلب عقود الإيجار وكشف الإيجارات (rent roll) لكل وحدة.

اسأل المُقرِض لماذا يطلب قائمة أرباح وخسائر، وعن أي فترة وعلى أي أساس، وأي بنود يضيفها، ومن يجوز له إعدادها، وما الصيغة وموعد التسليم. فإذا كانت لتغطية الأشهر التي تلت آخر إقرار، فأعدّها لتلك الأشهر وطابقها مع الإقرار.

الحالة ليست بسيطة إذا كان هناك طلب قرض مفتوح بموعد نهائي، أو كانت الدفاتر في جدول بيانات أو متأخرة، أو اشتُري عقار أو بقي شاغرًا منذ آخر إقرار، أو كانت LLC أو شركة S تملك العقارات المؤجَّرة، أو اختلفت القائمة والإيداعات المصرفية وكشوف مدير العقار والإقرار.

اجمع قبل أن تبدأ:

• Schedule E (أو النموذج 8825) لآخر سنتين، مع جدول الإهلاك.
• عقود الإيجار وكشف الإيجارات: الوحدة، والمستأجر، والإيجار الشهري، وتواريخ العقد.
• كشوف البنك لكل حساب يتلقى الإيجار أو يدفع تكاليف العقار.
• كشوف المالك من مدير العقار.
• كشوف الرهن وفواتير ضريبة العقار وفواتير التأمين.
• إثبات دفعة مسكنك أنت (إيجارًا أو رهنًا) إن لم يظهرها تقرير الائتمان. تطلبه Fannie Mae ما لم يكن لديك إيجار سنة من العقار (القاعدة).
• كشف الإغلاق لأي عقار اشتُري منذ آخر إقرار.

ما الفترة والأساس المحاسبي اللذان يستخدمهما إعداد قائمة الأرباح والخسائر؟

استخدم الفترة التي يحددها المُقرِض، وعلى الأساس المحاسبي نفسه لإقرارك. يبلّغ معظم الأفراد عن دخل الإيجار بالطريقة النقدية: الدخل عند استلامه، والمصروفات عند دفعها، والإيجار المدفوع مقدمًا في السنة التي يصل فيها (المنشور 527). أما القائمة المبنية على أساس الاستحقاق فتضع الإيجار والفواتير في أشهر تختلف عما في Schedule E.

لا تحدد قواعد الإيجار لدى Fannie Mae هل تُستخدم الفترة من بداية السنة أم آخر 12 شهرًا. فهي تحسب متوسط نتيجة Schedule E على 12 شهرًا، أو على الأشهر التي كان العقار فيها قيد الاستخدام حين يجوز استخدام عقد الإيجار (القاعدة). اذكر الفترة والأساس في أعلى القائمة، واعرض الأشهر منفصلة ليحسب المُقرِض المتوسط. وإذا طلب المُقرِض قائمة حديثة، فراجع إثبات الدخل أمام المُقرِض.

كيف أرتّب القائمة ليطابق كل سطر Schedule E؟

خصّص لكل عقار عمودًا مستقلًا، واستخدم أسطر الدخل والمصروفات في Schedule E فئاتٍ لك، ليقع كل رقم على سطر في الإقرار. يستخدم Schedule E عمودًا منفصلًا لكل عقار، وما زاد على ثلاثة عقارات يحتاج إلى أوراق إضافية، مع المجاميع على ورقة واحدة.

المصدر: نموذج Schedule E. السطر 22 هو الخسارة المسموح بها بعد حد النشاط السلبي، فهو من الإقرار لا من القائمة الشهرية. وتقسم مسودة نموذج 2026 السطر 13 إلى 13a، وهو فوائد قرض المركبة، و13b، وهو الفوائد الأخرى.

إذا شاركت في ملكية عقار مؤجَّر، فاعرض حصتك من كل سطر: فالمالك الجزئي يخصم المصروفات بحسب نسبة ملكيته (المنشور 527). وقد يغيّر الزوجان والحصص غير المتساوية طريقة التقديم؛ راجع عقار مؤجَّر بملكية مشتركة: Schedule E أم إقرار شراكة.

أضف تحت سطر الصافي كتلة قصيرة بالمبالغ التي قد يضيفها المُقرِض: الإهلاك والفوائد والضرائب والتأمين ورسوم الجمعية. فتعطي المُقرِض المدخلات دون أن يعيد حساباتك. وتنشر Fannie Mae نموذجي حساب، هما النموذج 1038 والنموذج 1038A، يجوز للمُقرِضين استخدامهما في الحساب (القواعد العامة).

وإذا كانت شراكة أو شركة S تملك العقارات المؤجَّرة، فاتبع النموذج 8825 بدلًا من ذلك. ترقيم أسطره مختلف: إجمالي الإيجارات في 2a، والفوائد في 8، وضرائب العقار في 10، والإهلاك في 14، والخصومات الأخرى في 17، ولا يوجد سطر لرسوم الإدارة.

ما الذي لا يُعد مصروفًا في القائمة؟

أصل القرض والودائع التأمينية وسحوبات المالك والتحسينات تبقى خارج أسطر المصروفات. ولكل منها موضع مختلف.

الإصلاحات تُبقي العقار في حالة تشغيل عادية، مثل إصلاح قفل أو طلاء غرفة، وتذهب إلى سطر الإصلاحات. وقد تغيّر قواعد الأمان للبنود الصغيرة والصيانة الدورية الجواب لبعض التكاليف؛ راجع ضرائب العقار المؤجَّر.

لماذا يضيف المُقرِض الإهلاك، وماذا يضيف غيره؟

يوزّع الإهلاك تكلفة المبنى على مدة استرداده، وهي عمومًا 27.5 سنة للمبنى السكني المؤجَّر (المنشور 527، المنشور 946)، فلا يخرج نقد من حسابك في السنة التي يُخصم فيها. والمُقرِض الذي يعتمد على التدفق النقدي يضيفه.

تضيف طريقة Fannie Mae أكثر من الإهلاك. فهي تضيف البنود أدناه إلى صافي Schedule E، وتقسم على عدد الأشهر، ثم تطرح الدفعة الشهرية الكاملة (القاعدة).

الدفعة الكاملة هي أصل القرض والفوائد والضرائب والتأمين والتقييمات الأخرى (القاموس). واحتساب الفوائد والضرائب والتأمين في الصافي وفي الدفعة معًا يحمّل العقار مرتين (موضوع Schedule E).

المُقرِضون الآخرون يختارون ما يضيفونه. اسأل أيها ينطبق، وضع على كل تكلفة لمرة واحدة في القائمة تسمية مع فاتورتها.

لماذا يُظهر Schedule E خسارة بينما يحتسب المُقرِض دخلًا موجبًا؟

يطرح Schedule E الإهلاك، وهو لا يكلّف نقدًا في تلك السنة، وتعيده طريقة التدفق النقدي لدى المُقرِض. فالعقار الذي يخسر في الإقرار قد يُظهر تدفقًا نقديًا موجبًا.

وقد تحدّ قواعد خسائر النشاط السلبي أيضًا من خسارة الإيجار التي يجوز لك خصمها: فـالسطر 22 في Schedule E يبيّن الخسارة المسموح بها بعد الحد. وتطلب Fannie Mae من المُقرِضين الانتباه إلى حدود الخسائر السلبية والمبالغ المرحَّلة (موضوع Schedule E).

والعكس يحدث أيضًا. فلعقار مؤجَّر ليس المسكن الرئيسي للمقترض، تضيف Fannie Mae النتيجة الموجبة إلى الدخل والنتيجة السالبة إلى الالتزامات الشهرية. ولا يُحتسب دخل الإيجار الموجب كاملًا إلا مع 12 شهرًا من خبرة التأجير. ويثبت الخبرة إقرار يُظهر 365 يومًا إيجاريًا عادلًا؛ فإذا نقصت الأيام، فقد يثبتها في بعض الحالات عقد إيجار مدته 12 شهرًا أو إقرارات سنتين. ومع خبرة أقل، لا يمكن للدخل الموجب إلا أن يقابل الدفعة (القواعد العامة).

هل أعرض كل عقار على حدة أم مجتمعة، وكيف أعرض الوحدة الشاغرة أو العقار المشترى حديثًا؟

اعرض كل عقار مؤجَّر في عمود مستقل مع عمود للمجموع. تحسب Fannie Mae كل عقار مؤجَّر غير العقار الجاري تمويله على حدة، ثم تجمع النتائج (القواعد العامة).

الوحدة المحتفظ بها للإيجار والخالية تبقى في القائمة بمصروفاتها وإيجار صفر في أشهر الشغور. وتتيح IRS للمالك خصم المصروفات العادية والإهلاك على عقار محتفظ به للإيجار أثناء شغوره، لكن لا تتيح خصم الإيجار الضائع (المنشور 527). وحين يكون العقار خارج الخدمة جزءًا من السنة، تجعل Fannie Mae المُقرِض يتحقق من أن Schedule E يُظهر أقل من 365 يومًا إيجاريًا عادلًا، ومن أن الإصلاحات تعكس أعمال تجديد (القاعدة).

وللعقار المشترى حديثًا، اعرض تاريخ الإغلاق وتاريخ جاهزية العقار ومتاحيته للإيجار، فمنه يبدأ الإهلاك ومصروفات الإيجار (المنشور 527)؛ وراجع مصروفات الإيجار قبل أول مستأجر للتكاليف السابقة. وأرفق به عقد الإيجار وكشف الإغلاق وإيداعات شهرين. وإذا لم يكن العقار بعد في Schedule E مقدَّم، تحتسب Fannie Mae 75% من إيجار العقد وتطرح الدفعة الكاملة (القاعدة).

ماذا لو كانت LLC أو شراكة أو شركة S تملك العقارات المؤجَّرة؟

تتبع القائمة حينئذ طريقة تقديم الكيان. فالـ LLC ذات المالك الواحد التي لم تختر معاملة الشركات كيان مُهمَل: يُبلَّغ عن نشاطها عمومًا في إقرار مالكها، وتكون العقارات المؤجَّرة عادةً في Schedule E، فينطبق الترتيب أعلاه. أما الـ LLC ذات العضوين أو أكثر فهي شراكة ما لم تختر معاملة الشركات، ولا يستطيع الزوجان المالكان عبر LLC اختيار معاملة المشروع المشترك المؤهل (تعليمات Schedule E). وفي ولاية تطبق نظام الملكية المشتركة للزوجين، يجوز للزوجين اللذين هما المالكان الوحيدان لـ LLC ويحتفظان بها ملكية مشتركة بينهما معاملتها كيانًا مُهمَلًا بدلًا من ذلك؛ وتقبل IRS الموقفين، ويُعد التغيير اللاحق تحويلًا (IRS). وتبلّغ الشراكة أو شركة S في النموذج 8825.

تقرأ Fannie Mae دخل الإيجار المبلَّغ عنه عبر شراكة أو شركة S على أنه دخل عمل حر لا Schedule E، وتطبق قواعد مستندات العمل الحر كاملة حين يظهر أيضًا دخل عادي في Schedule K-1 (القاعدة). راجع إثبات الدخل أمام المُقرِض ودخل Schedule C للحصول على رهن.

كيف أطابق القائمة مع كشوف البنك وكشف مدير العقار والإقرار المقدَّم؟

يجب أن يرجع كل سطر إلى سجل مصرفي، وأن تطابق مجاميع كل سنة الإقرار المقدَّم أو يكون لعدم المطابقة سبب مكتوب.

1. سوِّ كل حساب يتلقى الإيجار أو يدفع تكاليف العقار حتى تاريخ نهاية القائمة. وتخبر IRS الأنشطة التجارية بأن كشف البنك ودفتر الشيكات والدفاتر يجب أن تتفق.
2. سجّل الإيجار الإجمالي ورسوم المدير منفصلين، لا الإيداع الصافي. راجع تحويل كشف المالك إلى دفاتر.
3. صنّف كل إيداع إيجارًا أو وديعة مستأجر أو متحصلات قرض أو أموال مالك.
4. قارن الفوائد بالنموذج 1098 الصادر عن مُقرِض رهنك، وأبقِ أصل القرض خارج القائمة. تتبع الفوائد طريقة استخدام أموال القرض، فالفائدة على نقد سحبته للإنفاق الشخصي ليست مصروف إيجار (التعليمات). وإذا كانت دفعتك تتضمن حساب ضمان (escrow)، فقسّمها إلى أصل وفائدة وضمان؛ ويبيّن دليل الحسابات للعقار المؤجَّر أين يذهب كل منها.
5. خذ الإهلاك من جدول الإهلاك الضريبي (السطر 18). وإذا خلت الدفاتر من رقم السنة الحالية، فضع عليه علامة تقدير أو اعرضه في كتلة البنود المضافة فقط.
6. ضع قائمة آخر سنة مقدَّمة بجانب Schedule E، سطرًا بسطر. واشرح كل فرق: قيد إهلاك وقت إعداد الضريبة، أو تكلفة عدّها الإقرار تحسينًا، أو حد الخسارة السلبية.

هل يمكن لقالب جدول بيانات أو برنامج محاسبة إنتاج هذه القائمة؟

نعم، إذا تتبّع كل عقار على حدة، واستخدم أسطر Schedule E من الجدول أعلاه، وقدّم التقرير على أساس إقرارك، وهو عادةً نقدي. في جدول البيانات، استخدم عمودًا لكل عقار والأشهر عبر الصفحة، وقائمة بالإيداعات خلف كل سطر إيجار. راجع جدول بيانات أم برنامج لدفاتر الإيجار ودليل الحسابات للعقار المؤجَّر.

من يعدّ القائمة، وهل تحتاج إلى توقيع CPA أو كشف من IRS؟

تطلب مواضيع الإيجار لدى Fannie Mae إقرارات موقَّعة وعقود إيجار وأدلة مصرفية، ولا تشترط توقيع CPA. وقبول المُقرِض قائمة تعدّها بنفسك قراره هو، فاسأله قبل أن تدفع لأحد.

تشترط Fannie Mae على المُقرِض أن يستخدم أي كشف من IRS يتلقاه قبل الإغلاق للتحقق مما قدمته له (القاعدة)، فقد تبرز قائمة تخالف الإقرار المقدَّم. ولكشوف IRS والنموذج ⁦4506-C⁩ وخطابات CPA، راجع إثبات الدخل أمام المُقرِض.

ماذا لو كانت دفاتري متأخرة أو لا تتطابق الأرقام؟

القائمة التي تخالف الإقرار أو الإيداعات تستدعي الأسئلة، وحين يُستخدم عقد إيجار تشترط Fannie Mae شرح أي فرق بين الإيجار الموثق وعقد الإيجار (القواعد العامة). سوِّ ما تستطيع. وسجّل كل فرق متبقٍ حسب العقار والفترة مع سببه، ولا تعدّل القائمة لفرض التطابق.

إذا كانت هناك أشهر ناقصة، فأعد بناءها من كشوف البنك وكشوف المدير قبل أن تعدّ أي شيء؛ راجع استكمال دفاتر العقار المؤجَّر المتأخرة.

بعض الحالات تحتاج إلى تقدير مهني: إقرار أغفل إيجارًا، أو سنوات عدة من الدفاتر المفقودة، أو إيداعات مختلطة بأموال شخصية (راجع حساب مصرفي منفصل لكل عقار مؤجَّر)، أو فرق لا تستطيع تفسيره من السجلات.

مثال

تستخدم هذه الأمثلة الدولار الأمريكي وأرقامًا مقرَّبة. وتختلف المُقرِضون؛ والحسابات تتبع طريقة Fannie Mae المنشورة.

ثلاثة عقارات مؤجَّرة مع الإهلاك

لدى مؤجِّر ثلاثة عقارات في آخر Schedule E مقدَّم، كلها مؤجَّرة السنة كلها، بإيجار 90,000 دولار ومصروفات نقدية 66,000 دولار (فوائد 30,000 دولار، وضرائب 12,000 دولار، وتأمين 5,000 دولار، وإصلاحات 8,000 دولار، وإدارة 7,200 دولار، وأخرى 3,800 دولار) وإهلاك 22,000 دولار. صافي Schedule E هو 90,000 دولار − 66,000 دولار − 22,000 دولار = 2,000 دولار. وقبل الإهلاك يكون 24,000 دولار.

تُجرى طريقة Fannie Mae لكل عقار على حدة وتُجمع النتائج. وعلى المجاميع المجمَّعة:

1. أضف الإهلاك والفوائد والضرائب والتأمين: ⁦2,000 + 22,000 + 30,000 + 12,000 + 5,000 = 71,000⁩ دولار في السنة، أو نحو 5,917 دولارًا في الشهر.
2. اطرح الدفعة الشهرية الكاملة، 5,000 دولار (60,000 دولار في السنة: فوائد 30,000 دولار، وأصل قرض 13,000 دولار، وضرائب 12,000 دولار، وتأمين 5,000 دولار).
3. صافي دخل الإيجار نحو 917 دولارًا في الشهر، ولا يُحتسب كاملًا إلا مع 12 شهرًا من خبرة التأجير.

ولو كان الإهلاك 27,000 دولار، لأظهر Schedule E خسارة 3,000 دولار، لكن التدفق النقدي قبل الإهلاك يبقى 24,000 دولار.

إعادة تمويل مبنى ثنائي

يعيد مؤجِّر تمويل مبنى ثنائي استثماري (لا وحدة فيه مسكنه) يؤجَّر بـ 4,000 دولار في الشهر؛ والدفعة الكاملة الجديدة، مع الضرائب والتأمين، 3,200 دولار. إذا كان المبنى في آخر Schedule E مقدَّم، يبدأ المُقرِض من التدفق النقدي في ذلك الإقرار، موزَّعًا بمتوسط شهري، ثم يطرح الدفعة، فيجب أن تتفق القائمة والإقرار. وإن لم يكن فيه، يأخذ المُقرِض ⁦75%⁩ من إيجار العقد، أي 3,000 دولار، ويطرح الدفعة (قاعدة إعادة التمويل): −200 دولار في الشهر، ويُحتسب التزامًا. وفي الحالتين، يجب أن يدعم جدول إيجار المقيّم (النموذج 1007 أو 1025) الإيجار، ويحتاج عقد الإيجار إلى إيداعات حديثة تطابقه. وإذا سكن المؤجِّر في إحدى الوحدتين، فلا يُحتسب إيجارها، وتضيف Fannie Mae إيجار الوحدة الأخرى إلى الدخل والدفعة الكاملة إلى الالتزامات دون مقاصة (القواعد العامة).

عقار مؤجَّر اشتُري في منتصف السنة

يشتري مؤجِّر عقارًا رابعًا في يونيو، قبل طلب القرض بأكثر من 45 يومًا بكثير، ويوقّع عقد إيجار مدته 12 شهرًا. وتُظهر قائمة بداية السنة حتى تاريخه إيجار ستة أشهر له. والعقار ليس في أي Schedule E مقدَّم، فيطلب المُقرِض عقد الإيجار وكشف الإغلاق وإيداعات شهرين تطابق عقد الإيجار. أما العقارات الثلاثة الأولى فتأتي من الإقرار المقدَّم.

حالتك مختلفة؟

• طلب القرض مفتوح ودفاترك متأخرة، أو في جدول بيانات، أو لا تطابق الإقرار أو كشوف المدير: القائمة الجاهزة للمُقرِض تحتاج إلى دفاتر مسوّاة أولًا. راجع استكمال دفاتر العقار المؤجَّر المتأخرة، أو اطلب مساعدة في مسك الدفاتر مع قائمة المُقرِض ومهلته والإقرارات المقدَّمة والكشوف.
• تملك LLC أو شراكة أو شركة S العقارات المؤجَّرة: راجع دفاتر LLC لكل عقار مؤجَّر وإثبات الدخل أمام المُقرِض.
• لديك أيضًا دخل عمل حر عليك إثباته: راجع دخل Schedule C للحصول على رهن.
• تُرك إيجار خارج إقرار، أو لم تُقدَّم سنوات إيجار: راجع التعديل لدخل تُرك خارج الإقرارات السابقة واستكمال الإقرارات غير المقدَّمة.
• الإيجار قصير الأجل، أو تقدم للمستأجرين خدمات كبيرة مثل خدمة التنظيف: تحدد هذه الخدمات هل مكانه Schedule C بدلًا من Schedule E (التعليمات)، ولدى Fannie Mae قاعدة منفصلة حين يكون الإيجار قصير الأجل لوحدة واحدة هو العقار الجاري تمويله.
• لست متأكدًا مما يُعد إصلاحًا أو تحسينًا أو إهلاكًا: راجع ضرائب العقار المؤجَّر.