Schedule E: أيام الإيجار والاستخدام الشخصي وقاعدة 14 يومًا

ما أيام الإيجار العادل في السطر 2 من Schedule E؟

أيام الإيجار العادل هي الأيام التي أُجِّر فيها العقار بسعر إيجار عادل. وأيام الاستخدام الشخصي هي الأيام التي استخدمه فيها أنت أو أسرتك أو شريك في الملكية أو شخص يدفع أقل من السعر العادل. يطلب السطر 2 من Schedule E العددين لكل عقار مؤجَّر، ويحسم العددان ثلاثة أمور منفصلة:

إذا لم يستخدم أحد العقار لأغراض شخصية وكانت كل الأيام المؤجَّرة بسعر عادل، فلا توجد أيام استخدام شخصي ولا تقسيم للأيام: كل مصروفاته مصروفات إيجار. والأيام التي كان فيها العقار معروضًا لكنه فارغ لا تدخل في أي من هذه الأعداد. وهذه القواعد الفيدرالية بموجب المادة 280A تشمل المنزل والشقة والكوندو والمنزل المتنقل والقارب وما شابهها من العقارات؛ أما إقرار الولاية وضرائب الإقامة المحلية فلها قواعدها الخاصة.

الحالة ليست بسيطة إذا كانت الإقامات مجانية أو بخصم، أو استخدم العقار شريك في الملكية، أو جرى تبادل منازل، أو أظهر الإقرار خسارة، أو كانت هناك عدة عقارات، أو قُدّمت سنوات سابقة بحساب تقريبي، أو لم يطابق النموذج ⁦1099-K⁩ الصادر عن منصة الدفع تقويم ليالي الإقامة لديك. اجمع تقويمًا لكل ليلة، ومن أقام وما دفعه، وإجماليات مصروفات السنة قبل الحساب.

المضيف الذي يقدّم خدمات كبيرة للضيوف، مثل خدمة التنظيف المنزلي، يسجّل في Schedule C بدلًا من ذلك (تعليمات Schedule E)؛ راجع Schedule C أم Schedule E للمضيف.

ما يوم الاستخدام الشخصي؟

يوم الاستخدام الشخصي هو أي يوم، أو جزء من يوم، يستخدم فيه العقار أنت أو شخص تعامله القواعد كأنه أنت (تعليمات Schedule E؛ المنشور 527).

ابن العم أو أقارب الزواج ليسوا «أسرة» بحسب هذا التعريف، لكن الإقامة المخفّضة أو المجانية لأي شخص تبقى استخدامًا شخصيًا.

ما الأيام التي لا تُحتسب استخدامًا شخصيًا؟

يُستثنى نوعان من الأيام: أيام الإصلاح، ولاختبار المسكن فقط، أيام السكن الرئيسي قبل فترة إيجار طويلة أو بعدها (المنشور 527).

• أيام الإصلاح والصيانة. اليوم الذي تعمل فيه بدوام كامل تقريبًا على إصلاح العقار وصيانته (لا تحسينه) لا يُعدّ استخدامًا شخصيًا، حتى لو استخدمه أفراد الأسرة للترفيه في ذلك اليوم.
• أيام السكن الرئيسي قبل التأجير أو بعده. الأيام التي سكنت فيها العقار بصفته سكنك الرئيسي قبل فترة مدتها 12 شهرًا متتاليًا أو أكثر أُجِّر خلالها العقار أو عُرض للإيجار بسعر عادل، أو بعدها، لا تُحتسب استخدامًا شخصيًا. وبعد فترة أقصر من ذلك انتهت ببيع أو مبادلة، تُستثنى الأيام التي سبقتها فقط (المادة ⁦280A(d)(4)⁩).

القاعدة الثانية لا تغيّر تقسيم المصروفات. فتكاليف المدة التي سكنت فيها تبقى شخصية، وتبدأ مصروفات الإيجار والإهلاك في اليوم الذي تحوّل فيه العقار إلى الاستخدام التأجيري.

هل أقسم على الأيام المؤجَّرة أم أيام العرض أم 365؟

اقسم على الأيام المستخدمة: أيام الإيجار زائد أيام الاستخدام الشخصي. والأيام التي كان فيها العقار متاحًا للإيجار دون أن يُؤجَّر ليست أيام إيجار، ولا يقسم IRS على 365 (المنشور 527؛ المادة ⁦280A(e)⁩). ويقسّم المنشور 527 وجدول العمل فيه كل تكلفة مشتركة بهذه الطريقة، ومنها فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار. ولا ينطبق حد الأيام الوارد في القانون على الخصومات المسموحة سواء أُجِّرت الوحدة أم لا (المادة ⁦280A(e)(2)⁩)، لذلك قد يكون ممكنًا تقسيم هاتين التكلفتين بطريقة مختلفة. وتتبع هذه الصفحة طريقة IRS.

مثال: عقار عُرض للإيجار 120 يومًا، وأُجِّر منها 60 يومًا، واستُخدم شخصيًا 30 يومًا أخرى، حصة الإيجار فيه 60 من 90 يومًا. وليست 60 من 120 يوم عرض ولا 60 من 365.

يومان يحتاجان إلى انتباه:

• يوم أُجِّر بسعر عادل واستخدمته أنت أيضًا. مثلًا يسمح لك مستأجر باستخدام العقار في عطلة نهاية أسبوع دون استرداد. هو يوم إيجار في تقسيم المصروفات، لكنه يوم استخدام شخصي في اختبار المسكن.
• يوم أُجِّر بأقل من سعر عادل. هو يوم استخدام شخصي في الحالتين. ويبقى يومًا مؤجَّرًا في قاعدة الـ15 يومًا أدناه.

كيف أقسّم فوائد الرهن العقاري والضرائب والتأمين والمرافق والإصلاحات؟

اقسم كل تكلفة تخدم الاستخدامين بحصة الإيجار من الأيام، وخصّص التكلفة التي تخدم استخدامًا واحدًا لذلك الاستخدام. وينطبق هذا سواء عُدّ العقار مسكنًا أم لا (تعليمات Schedule E؛ المنشور 527).

إذا فصّلت خصوماتك، يمكن إدراج الحصة الشخصية من فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار في Schedule A، وفق حدودها. أما فوائد الرهن على منزل ثانٍ مؤجَّر فتُحتسب هناك فقط إذا كان العقار يُستخدم كمسكن، بحسب تعريفه في القسم التالي، وفقط للمنزل الثاني الواحد الذي تختار معاملته مؤهلًا (المنشور 936). والحصة الشخصية من التكاليف الأخرى غير قابلة للخصم (الموضوع رقم 415؛ المنشور 527).

متى يُعدّ الإيجار مسكنًا لي، وما الذي يتغير؟

يُستخدم العقار كمسكن عندما يتجاوز استخدامك الشخصي الأكبر من 14 يومًا أو ⁦10%⁩ من الأيام التي أُجِّر فيها للآخرين بسعر إيجار عادل (المادة ⁦280A(d)⁩). «يُستخدم كمسكن» مصطلح ضريبي يخص أيام استخدامك الشخصي؛ ولا يشترط أن تسكن فيه. وجانب النسبة المئوية هو الحد الأعلى فقط بعد أن تتجاوز أيام الإيجار بسعر عادل 140 يومًا. وفي هذا الاختبار، اليوم الذي استخدمت فيه العقار أيضًا يُحتسب استخدامًا شخصيًا لا يوم إيجار.

بشأن قواعد الخسائر السلبية والإهلاك وأسئلة الإصلاح أو التحسين، راجع ضرائب العقارات المؤجرة.

أجّرت أقل من 15 يومًا: هل أسجّل الإيجار؟

لا، إذا استخدمت العقار كمسكن. عندها لا تسجّل الإيجار، ولا تخصم مصروفات الإيجار، ولا تدرج العقار في Schedule E. وتتبع فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار وخسائر الحوادث القواعد المعتادة في Schedule A (تعليمات Schedule E؛ المنشور 527).

لهذا الإعفاء، احسب كل يوم أُجِّر فيه المنزل فعلًا لأي شخص وبأي سعر، بما في ذلك الإقامات المدفوعة بأقل من سعر السوق والأيام المؤجَّرة التي استخدمتها أنت أيضًا (المادة ⁦280A(g)⁩). وقد يزيد هذا المجموع على أيام الإيجار العادل في السطر 2. يسأل جدول العمل ⁦5-1⁩ عن أيام السعر العادل، لكن القانون يقول «أُجِّر فعلًا» وهو الحاكم.

ويشمل السكن الرئيسي كما يشمل المنزل الثاني: فإذا كنت تسكن المنزل وتؤجره أقل من 15 يومًا، فأيامك فيه استخدام شخصي، فيتحقق الشرط الأول (المادة ⁦280A(g)⁩).

تتطلب القاعدة الشرطين معًا. المنزل الثاني الذي استُخدم 10 أيام وأُجِّر 10 أيام لا يُستخدم كمسكن، لأن 10 ليست أكثر من 14، فيُسجَّل الإيجار وتُقسَّم المصروفات. والمنزل الذي استُخدم 45 يومًا وأُجِّر 14 يومًا بسعر عادل ويومًا واحدًا ⁦(1)⁩ بخصم أُجِّر 15 يومًا، فيُسجَّل الإيجار.

وإذا أبلغت منصة دفع عن هذه المدفوعات في النموذج ⁦1099-K⁩، فراجع مطابقة النموذج ⁦1099-K⁩ مع إيجارك.

استخدمته كمسكن وأجّرته 15 يومًا أو أكثر: ما مقدار الخسارة التي أستطيع خصمها؟

سجّل الإيجار كله. إذا كان الإيجار أكبر من حصة الإيجار من المصروفات والإهلاك، فاخصمها كلها وتجاوز جدول العمل. وإذا كانت المصروفات أكبر، فلا تستطيع تكاليف التشغيل والإهلاك إلا خفض الإيجار إلى الصفر، ولا تنشئ خسارة، ويُرحَّل المبلغ غير المسموح إلى السنة التالية (المنشور 527).

إيجار المسكن ليس نشاطًا سلبيًا (المنشور 925). وهذا الحد، لا قواعد الخسائر السلبية، هو الذي يمنع الزيادة، ولا يمكن للزيادة أن تقاصّ دخلًا آخر. وفي حالة صافي خسارة، استخدم جدول العمل ⁦5-1⁩ في المنشور 527، الذي يسمح بالمصروفات بهذا الترتيب:

1. أولًا، بالكامل: تكاليف الإيجار المباشرة مثل رسوم الوكيل والإعلان، وإذا فصّلت خصوماتك، حصة الإيجار من فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار وخسائر الحوادث. وعادةً لا تُعدّ خسارة حادث شخصية إلا الخسارة الناتجة عن كارثة أعلنتها الحكومة الفيدرالية أو الولاية (المادة ⁦165(h)⁩).
2. ثانيًا، حتى حدود الإيجار المتبقي بعد المجموعة الأولى: تكاليف التشغيل مثل الإصلاحات والتأمين والمرافق. ومن يأخذ الخصم القياسي يضع هنا حصة الإيجار من فوائد الرهن العقاري وضرائب العقار، وكذلك من يفصّل عن أي جزء يتجاوز حدود Schedule A.
3. ثالثًا، حتى حدود المتبقي بعد الثانية: الإهلاك وأي خسارة حادث لم تُسمح في المجموعة الأولى.

وما لا يُسمح به يُرحَّل إلى المجموعة نفسها في السنة التالية، ضمن حد تلك السنة، حتى لو لم تستخدم العقار كمسكن في تلك السنة.

كيف أقسّم التكاليف عندما أؤجّر غرفة أو جزءًا من منزلي؟

عامل الجزء المؤجَّر كأنه عقار منفصل. وقسّم التكاليف المشتركة بأي طريقة معقولة، وأكثرها شيوعًا المساحة أو عدد الغرف، وعامل التكاليف الخاصة بالجزء المؤجَّر فقط على أنها إيجارية بالكامل (المنشور 527).

لا ينطبق تقسيم الأيام أعلاه إلا إذا كان الجزء المؤجَّر يُستخدم شخصيًا أيضًا. فإذا أجّرت غرفة بدوام كامل ولا تستخدمها أبدًا، فلا توجد أيام استخدام شخصي: قسّم التكاليف المشتركة بالمساحة أو بعدد الغرف وسجّل إيجارًا عاديًا، مع أيام الإيجار العادل وصفر من أيام الاستخدام الشخصي في السطر 2. أما غرفة الضيوف التي تؤجّرها في بعض عطلات نهاية الأسبوع وتستخدمها بنفسك في غيرها فلها أيام إيجار وأيام استخدام شخصي خاصة بها. والغرفة المتاحة بانتظام للضيوف الدافعين والتي لا يستخدمها المالك كمسكن تُعامَل كمساحة شبيهة بالفنادق لا كوحدة سكنية، فلا ينطبق عليها تقسيم الأيام ولا حدود المسكن.

هل التأجير لقريب أو بأقل من سعر السوق استخدام شخصي؟

غالبًا نعم: اليوم المؤجَّر لأي شخص بأقل من سعر الإيجار العادل استخدام شخصي، سواء كان قريبًا أم لا (المنشور 527). ويبيّن الجدول أعلاه الاستثناء الوحيد للأسرة.

سعر الإيجار العادل هو عادةً ما يدفعه شخص لا تربطك به صلة. والإيجار الأقل بكثير من العقارات المشابهة القريبة ليس عادلًا؛ قارن الاستخدام والمساحة والحالة والتأثيث والموقع. وبصورة منفصلة، فإن الإيجار الذي لا يُدار بقصد الربح ليس إيجار Schedule E: سجّل الإيجار في Schedule 1 (النموذج 1040)، السطر 8j، دون خصم مصروفات إيجار. ويستطيع من يفصّل خصوماته أن يأخذ فوائد الرهن العقاري (على سكن رئيسي أو ثانٍ) وضرائب العقار وخسائر الحوادث في Schedule A (المنشور 527). وفي سنة استخدمت فيها العقار كمسكن تنطبق المادة 280A بدل هذه القاعدة (المادة ⁦280A(f)(3)⁩). ويمكن للإيجار الجديد تأجيل مسألة الربح بتقديم النموذج 5213 خلال 3 سنوات من الموعد النهائي لإقرار السنة الأولى، أو خلال 60 يومًا من إشعار كتابي من IRS يقترح عدم السماح بالخصومات، أيهما أسبق.

مثال

تستخدم هذه الأمثلة الدولار الأمريكي وأرقامًا مقرَّبة.

كوخ على البحيرة مع إقامة أسرية مجانية

يُؤجَّر كوخ بسعر عادل 60 يومًا. يستخدمه المالك 20 يومًا ويقيم فيه أخ أو أخت 10 أيام مجانًا، فيكون الاستخدام الشخصي 30 يومًا. حصة الإيجار 60 من 90 يومًا، أي الثلثان.

المصروفات السنوية 12,000 دولار: فوائد الرهن العقاري 4,500، وضريبة العقار 1,500، والمرافق والتأمين والإصلاحات 3,000، والإهلاك 3,000. وبطريقة IRS تكون حصة الإيجار 8,000 دولار: الفوائد 3,000، والضريبة 1,000، وتكاليف التشغيل 2,000، والإهلاك 2,000. أما الـ2,000 دولار الأخرى من الفوائد والضريبة فهي شخصية وتذهب إلى Schedule A إذا فصّل المالك خصوماته.

الاستخدام الشخصي البالغ 30 يومًا أكثر من الأكبر بين 14 يومًا و6 أيام (⁦10%⁩ من 60)، فيُستخدم الكوخ كمسكن. الإيجار المستلم 6,000 دولار:

• إذا فصّل المالك خصوماته، تُسمح الفوائد والضريبة وقدرهما 4,000 أولًا، فيبقى 2,000 من الإيجار.
• وتكاليف التشغيل البالغة 2,000 تدخل ضمن ذلك.
• والإهلاك البالغ 2,000 غير مسموح هذه السنة ويُرحَّل.

يُظهر Schedule E إيجارًا 6,000 ومصروفات 6,000، فلا دخل ولا خسارة. وبالخصم القياسي تنتقل الفوائد والضريبة إلى المجموعة الثانية وتكون النتيجة نفسها هنا.

شقة كوندو مؤجَّرة لمهرجان

تؤجَّر شقة كوندو بسعر عادل 10 أيام خلال مهرجان وتدرّ 4,000 دولار. استخدمها المالك 45 يومًا. وهذا أكثر من الأكبر بين 14 يومًا ويوم واحد ⁦(1)⁩ (⁦10%⁩ من 10)، فهي تُستخدم كمسكن. ولأنها أُجِّرت أقل من 15 يومًا، فلا تُسجَّل الـ4,000 دولار ولا تُخصم مصروفات إيجار. وتتبع فوائد الرهن العقاري وضريبة العقار قواعد Schedule A.

منزل كان مسكنًا وأُجِّر لمدة سنة

يسكن مالك منزلًا حتى 31 مارس من السنة 1، ويؤجره بسعر عادل من 1 أبريل من السنة 1 حتى 31 مارس من السنة 2 (12 شهرًا)، ثم يعود للسكن فيه.

• السنة 1: أيام يناير إلى مارس بصفتها سكنًا رئيسيًا ليست استخدامًا شخصيًا، لأن الإيجار يستمر 12 شهرًا متتالية، فتكون السنة إيجارًا عاديًا. وتبدأ مصروفات الإيجار والإهلاك في 1 أبريل، فتسعة أجزاء من اثني عشر من التكاليف السنوية مثل فوائد الرهن العقاري وضريبة العقار والتأمين تكون مصروف إيجار. وحصة يناير إلى مارس من الفوائد والضريبة شخصية، وتذهب إلى Schedule A إذا فصّل المالك خصوماته. ويُحسب الإهلاك على الأقل من القيمة السوقية العادلة للمنزل أو أساسه المعدّل في 1 أبريل (المنشور 527؛ راجع ضرائب العقارات المؤجرة).
• السنة 2: إيجار يناير إلى مارس إيجار عادي. والأيام بعد العودة للسكن ليست استخدامًا شخصيًا. وتغطي مصروفات الإيجار أشهر الإيجار الثلاثة فقط.

هل حالتك مختلفة؟

• عدد الأيام هو الذي يحدد الخسارة، أو قُدّمت سنوات سابقة بحساب تقريبي: المجاميع هي التي تحسم الخسارة وما يُرحَّل، وقد يتطلب العدد الخاطئ في سنة مقدَّمة إقرارًا معدّلًا. راجع تعديل الإقرار بسبب أخطاء في المصروفات واحصل على مساعدة في الضرائب الفردية.
• لديك شركاء في الملكية أو عدة عقارات أو LLC تملك العقار: للسطر 2 أعداد خاصة بكل عقار، وأيام الشريك في الملكية تُحتسب على كل المالكين. راجع العقارات المؤجرة المملوكة بالشراكة وعقار مؤجَّر ضمن LLC، واحصل على مساعدة في الضرائب الفردية في الأعداد.
• تقيم في كندا وتملك هذا العقار: راجع الكنديون الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا في الولايات المتحدة لمعرفة ما يُقدَّم في كل بلد، والاستقطاع على الإيجار الإجمالي الذي قد يطبّقه الدافع، واختيار صافي الدخل، واحصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
• ليس لديك تقويم أو دفاترك متأخرة: أعد بناء الأيام والتكاليف من الحجوزات والدفعات وكشوف الحساب المصرفي. راجع استكمال دفاتر العقار المؤجَّر المتأخرة وسجلات العقار المؤجَّر وإيصالاته ومساعدة في مسك الدفاتر.
• يظهر في النموذج ⁦1099-K⁩ أكثر من الإيجار الذي كسبته، أو لا يطابق سجل أيامك: اتبع دليل النموذج ⁦1099-K⁩ وراجع تسجيل دفعات Airbnb بالإجمالي أم بالصافي. وإذا بقيت المجاميع غير مطابقة لحجوزاتك، فاحصل على مساعدة في مسك الدفاتر.
• تؤجّر منزلك لشركتك الخاصة لبضعة أيام: راجع قاعدة Augusta.
• تريد استخدام خسائر الإيجار مقابل الأجور: راجع سجلات قواعد الإيجار قصير الأجل.
• تقدّم خدمات للضيوف: راجع Schedule C أم Schedule E للمضيف.
• تبيع منزلًا كنت تؤجّره: راجع إعفاء بيع المنزل.
• قد يدين الضيوف بضريبة مبيعات أو إشغال: راجع ضريبة المبيعات على الإيجار.