لمن هذا الدليل
- دافعو الضرائب الأمريكيون الذين يبيعون منزلًا يسكنون فيه أو سكنوا فيه سابقًا
- الملّاك الذين أجّروا المنزل، أو باعوه مبكرًا، أو تزوجوا، أو خدموا بعيدًا بموجب أوامر رسمية
غير مشمول هنا
- عقار كان للتأجير فقط دائمًا، ومبادلات 1031
- منزل خارج الولايات المتحدة، وإعفاء السكن الرئيسي في كندا
- ضريبة دخل الولاية على البيع
هل أدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع منزلي؟
يمكنك استثناء ربح بيع منزلك الرئيسي حتى 250,000 دولار، أو 500,000 دولار للزوجين المقدّمين إقرارًا مشتركًا، إذا تحققت الاختبارات الثلاثة أدناه ولم ينطبق أي من المانعين الواردين بعدها (26 U.S.C. 121؛ المنشور 523). الربح هو سعر البيع ناقص تكاليف البيع ناقص أساسك الضريبي المعدَّل، أي ما دفعته عادةً، مضافًا إليه التحسينات، ومنقوصًا منه أي إهلاك. الصيانة مثل الدهان أو إصلاح التسرب ليست تحسينًا.
| الاختبار | المطلوب |
|---|---|
| الملكية | ملكت المنزل 24 شهرًا على الأقل خلال 5 سنوات قبل البيع |
| السكن | سكنت فيه كمنزلك الرئيسي 24 شهرًا على الأقل خلال تلك الـ5 سنوات |
| الفترة السابقة | لم تستثنِ ربح منزل آخر خلال 2 سنوات قبل البيع |
يوجد مانعان تلقائيان: منزل اكتسبته بمبادلة 1031 خلال آخر 5 سنوات، وبائع خاضع لضريبة التخلي عن الجنسية أو الإقامة (المنشور 523). ولا تُخصم خسارة بيع المنزل الرئيسي. لا يضع القانون شرطًا للعمر ولا يلزمك بشراء منزل آخر، ويمكنك استخدام الاستثناء مرة أخرى بعد مرور 2 سنوات (26 U.S.C. 121(a) و(b)(3)).
بيع المنزل ليس بسيطًا إذا أُجِّر المنزل يومًا أو استُخدم في نشاط تجاري، أو بعته قبل مرور 2 سنوات، أو لم يسكن فيه الزوجان معًا، أو كان سند الملكية باسم شركة LLC أو صندوق استئماني، أو بعد طلاق أو وفاة. في هذه الحالات قد يبقى جزء من الربح خاضعًا للضريبة.
اجمع كشوف الإغلاق الخاصة بالشراء والبيع، وإيصالات التحسينات، وتواريخ انتقالك إلى المنزل وخروجك منه، وأي إهلاك طالبت به، وأي نموذج 1099-S.
ما الضريبة على الربح الذي يزيد عن الاستثناء؟
الربح الخاضع للضريبة من منزل ملكته أكثر من سنة واحدة هو ربح رأسمالي طويل الأجل، يخضع لنسبة 0% أو 15% أو 20% بحسب الدخل. أما الربح الناتج عن الإهلاك فيخضع لنسبة تصل إلى 25% (الموضوع 409). وقد يستحق على الربح الخاضع للضريبة أيضًا ضريبة صافي دخل الاستثمار بنسبة 3.8% إذا زاد الدخل الإجمالي المعدَّل عن 200,000 دولار (250,000 دولار للإقرار المشترك). أما الربح المستثنى فلا تُفرض عليه هذه الضريبة (IRS).
كيف تُحسب قاعدة 2 من 5 سنوات؟
تُحسب الـ5 سنوات رجوعًا من تاريخ البيع، ويتحقق كل اختبار من اختباري الـ2 سنوات بـ 24 شهرًا كاملة أو 730 يومًا، ويجوز جمعها من فترات متفرقة بأي عدد (26 CFR 1.121-1(c)). تاريخ البيع هو التاريخ في الخانة 1 من النموذج 1099-S. وإذا لم يوجد النموذج، فهو الأسبق بين يوم انتقال سند الملكية ويوم تولّى المشتري أعباء الملكية ومنافعها (المنشور 523).
- لا يلزم أن تتزامن الملكية والسكن. السنوات التي استأجرت فيها المنزل كمستأجر قبل شرائه تُحتسب ضمن اختبار السكن، بشرط تحقق الاختبارين خلال الـ5 سنوات (26 CFR 1.121-1(c)؛ الموضوع 701).
- الغياب القصير يُحسب سكنًا. تُحسب الإجازة أو الغياب الموسمي ضمن مدة السكن، حتى لو أُجِّر المنزل خلالها. أما إجازة تفرغ لمدة سنة كاملة في الخارج فلا تُحسب، بحسب مثال اللائحة نفسها.
- قد تُحتسب مدة الإقامة في دار رعاية. المالك الذي يعجز عن رعاية نفسه وسكن في المنزل 12 شهرًا على الأقل من الـ5 سنوات يُعتبر ساكنًا فيه أثناء إقامته في دار رعاية مرخّصة من الولاية، مثل دار المسنين (26 U.S.C. 121(d)(7)).
- قد يُحتسب منزل سابق استُبدل. إذا دُمّر منزل سابق أو نُزعت ملكيته للمنفعة العامة، وأجّلت ربحه بشراء هذا المنزل، فتُحتسب المدة التي قضيتها في المنزل السابق (26 U.S.C. 121(d)(5)).
- بعض أصحاب السند يُحتسبون كأنهم أنت. الصندوق الاستئماني الذي يُعدّ مانحه مالكه ضريبيًا، أو الكيان ذو المالك الواحد المُهمَل ضريبيًا، يُحتسب كأنه أنت (26 CFR 1.121-1(c)(3)). وللكيانات الأخرى، راجع منزل مملوك عبر LLC.
قاعدة 2 من 5 سنوات بعد تأجير المنزل: كم يمكنني أن أستثني؟
التأجير بعد آخر يوم سكنت فيه المنزل، داخل نافذة الـ5 سنوات، لا يخفّض الاستثناء. أما التأجير أو أي استخدام آخر اعتبارًا من 1 يناير 2009، حين لم تسكن أنت ولا زوجك أو زوجك السابق في المنزل كمنزل رئيسي، فيخفّضه إذا وقع قبل آخر يوم سكن فيه أحدكما، سواء قبل انتقالك إليه أو بين فترتي سكن: تلك الحصة من الربح تبقى خاضعة للضريبة (26 U.S.C. 121(b)(5)). وإذا بعت بعد أكثر من 3 سنوات من خروجك، فلن تكون قد سكنت فيه 2 سنوات من آخر 5 سنوات، فيضيع الاستثناء الكامل. ويحتاج الاستثناء الجزئي إلى سبب يتعلق بالعمل أو الصحة أو حدث غير متوقع (انظر أدناه).
| الحالة | الأثر على الاستثناء |
|---|---|
| سكنت 2 سنوات على الأقل، ثم أجّرت المنزل، وبعته خلال 3 سنوات من خروجك | التأجير لا يخفّض الاستثناء إذا تحققت الاختبارات الأخرى؛ ويُفرض الضريبة على الإهلاك |
| أجّرت المنزل أو استخدمته كمنزل ثانٍ قبل انتقالك إليه، أو بين فترتي سكن | يُقسَّم الربح بحسب المدة، وتبقى حصة الفترة غير السكنية خاضعة للضريبة |
| غبت مؤقتًا بسبب عمل أو صحة أو حدث غير متوقع آخر، بإجمالي لا يزيد عن 2 سنوات | لا تُحسب استخدامًا غير سكني |
| غبت بسبب مهمة رسمية ممتدة مؤهلة، حتى 10 سنوات | لا تُحسب استخدامًا غير سكني |
الحصة الخاضعة للضريبة هي عدد الأيام اعتبارًا من 1 يناير 2009 التي لم يسكن فيها أحدكما، قبل آخر يوم سكن فيه أحدكما، مقسومًا على جميع أيام ملكيتك للمنزل (المنشور 523، ورقة العمل 3). ويُستخرج أولًا الربح المساوي للإهلاك ويُفرض عليه الضريبة بشكل منفصل.
الإهلاك عن الفترات بعد 6 مايو 1997 لا يُستثنى أبدًا، ويُحتسب سواء طالبت به أو كان بإمكانك المطالبة به فقط (26 U.S.C. 121(d)(6)؛ المنشور 523). والمالك الذي أجّر لسنوات دون احتساب الإهلاك تبقى هذه القيمة خاضعة للضريبة عليه. وللاطلاع على تفاصيل الإهلاك واسترداده والمبادلات، راجع ضرائب العقار المؤجَّر.
بعت منزلي قبل مرور 2 سنوات: هل هناك استثناء جزئي؟
البائع الذي لا يستوفي اختباري الـ2 سنوات، أو يبيع خلال 2 سنوات من بيع سابق استثنى ربحه، يستطيع مع ذلك استثناء جزء من الربح إذا كان السبب الرئيسي للبيع انتقالًا للعمل أو الصحة أو حدثًا غير متوقع (26 U.S.C. 121(c)). ويجوز أن يقع الحدث لك أو لزوجك أو لشريك في الملكية أو لأي شخص آخر سكن في المنزل كمسكن له (المنشور 523). ويشترط في كل ملاذ آمن أن يقع تغيير الوظيفة أو الحدث أثناء ملكيتك للمنزل وسكنك فيه.
| السبب | يُعدّ مؤهِّلًا (ملاذ آمن) عندما |
|---|---|
| العمل | يبعد مكان العمل الجديد 50 ميلًا على الأقل عن المنزل أكثر مما كان يبعد القديم، أو يبعد 50 ميلًا على الأقل عن المنزل إذا لم يكن هناك مكان عمل قديم |
| الصحة | يوصي طبيب بالانتقال لسبب صحي، بما في ذلك لتقديم الرعاية لقريب مريض أو مصاب أو لتلقيها. أما الانتقال لهذه الرعاية دون توصية طبية فيجب إثبات أنه السبب الرئيسي (انظر أدناه)؛ ويبدو المنشور 523 أكثر تساهلًا، لكن اللائحة هي الحاكمة |
| حدث غير متوقع | يُدمَّر المنزل أو تُنزع ملكيته للمنفعة العامة أو يتضرر بكارثة طبيعية أو من صنع الإنسان أو بالإرهاب؛ أو وفاة، أو طلاق أو انفصال قانوني، أو ولادات متعددة من حمل واحد، أو استحقاق تعويض البطالة، أو تغيير وظيفة يجعل الأسرة عاجزة عن تحمل تكاليف المعيشة الأساسية |
خارج هذه الملاذات الآمنة، يجب أن تُظهر الوقائع أن الحدث كان السبب الرئيسي. ومن العوامل المؤيدة: أن يقع أثناء ملكيتك للمنزل وسكنك فيه، وألا يكون متوقعًا بصورة معقولة عند الشراء، وأن يقع قبل البيع بوقت قصير (26 CFR 1.121-3). الرغبة في منزل أكبر، أو زيادة الراتب، أو ارتفاع قيمة المنزل لا تؤهِّل، والانتقال الذي يفيد الصحة العامة فقط ليس سببًا صحيًا.
الحد الجزئي هو الحد الكامل مضروبًا في كسر: الأقصر بين مدة ملكيتك ومدة سكنك، كلتاهما خلال الـ5 سنوات، والمدة منذ آخر بيع استثنيت ربحه، مقسومة على 24 شهرًا أو 730 يومًا (26 CFR 1.121-3(g)). وفي الإقرار المشترك الذي لا يستوفي الاختبار المشترك، يُحسب مبلغ كل زوج وزوجة بهذه الطريقة ثم يُجمعان.
استثناء بيع المنزل للمتزوجين المقدّمين إقرارًا مشتركًا: من يحصل على المبلغ المشترك؟
يحصل الزوجان المقدّمان إقرارًا مشتركًا على 500,000 دولار كحد أقصى فقط إذا استوفى أحدهما اختبار الملكية، واستوفى كلاهما اختبار السكن، ولم يستثنِ أي منهما ربح منزل آخر خلال 2 سنوات (26 U.S.C. 121(b)(2)). وإلا فحد الزوجين هو مجموع ما كان سيحصل عليه كل منهما لو كان غير متزوج، مع اعتبار كل منهما مالكًا للمنزل طوال المدة التي ملكه فيها أيٌّ منهما.
| الحالة | الحد |
|---|---|
| سكن الاثنان فيه 2 سنوات من آخر 5 سنوات، وإقرار مشترك | حتى 500,000 دولار |
| سكن أحد الزوجين فقط فيه 2 سنوات من آخر 5 سنوات، وإقرار مشترك | حتى 250,000 دولار. ويضيف الآخر مبلغًا جزئيًا فقط إذا كان البيع لسبب يتعلق بالعمل أو الصحة أو حدث غير متوقع (انظر أعلاه)؛ وإلا فلا شيء |
| باع كل من الزوجين منزلًا سكن فيه قبل الزواج | حتى 250,000 دولار عن كل منزل؛ ولا يستطيع أحد الزوجين استخدام الجزء غير المستخدم من استثناء الآخر |
| شركاء في الملكية يقدّمون إقرارات منفصلة، أو شركاء غير متزوجين | لكل منهم حتى 250,000 دولار على حصته من الربح |
إذا كان أحد الزوجين أجنبيًا غير مقيم، فيحتاج الإقرار المشترك إلى اختيار معاملته كمقيم أمريكي؛ راجع الزواج من غير مقيم.
قواعد الزوجين اللذين يفترقان أو يفقدان أحدهما (26 U.S.C. 121(d)؛ 26 CFR 1.121-4):
- الانفصال أو الطلاق: المالك الذي يُسمح لزوجه أو زوجه السابق بالسكن في المنزل بموجب وثيقة الطلاق أو الانفصال يُعتبر ساكنًا فيه أيضًا.
- منزل آلَ إليك من الزوج أو الزوج السابق: تُحتسب لك المدة التي ملكه فيها، لكن عليك أن تستوفي اختبار السكن بنفسك.
- الزوج الباقي على قيد الحياة: الزوج الباقي غير المتزوج مجددًا يحتسب ملكية الزوج المتوفى وسكنه، ويمكنه استخدام الحد المشترك إذا بيع المنزل خلال 2 سنوات من الوفاة وكانت الاختبارات المشتركة متحققة قبلها مباشرة.
أملك منزلين: أيهما يُعدّ منزلي الرئيسي؟
للشخص منزل رئيسي واحد فقط في الوقت الواحد، وهو وحده المؤهَّل (المنشور 523). وإذا كنت تسكن في منزلين، فالمنزل الذي تسكن فيه معظم السنة هو عادةً منزلك الرئيسي (26 CFR 1.121-1(b)(2)).
وتدل وقائع أخرى في الاتجاه نفسه: العنوان في إقراراتك الضريبية ورخصة القيادة وتسجيل السيارة والتسجيل الانتخابي؛ ومكان عملك وبنكك واستلامك للبريد؛ ومكان إقامة أسرتك. ويمكن أن يتأهل منزل انتقلت إليه في سنوات مختلفة بالتتابع، لكن فترة الرجوع البالغة 2 سنوات تمنعك من استثناء ربح المنزلين خلال 2 سنوات. وربح المنزل الذي لا يستوفي الاختبارات خاضع للضريبة وقد يدخل في ضريبة صافي دخل الاستثمار.
أسكن في وحدة من منزل ثنائي أو أستخدم جزءًا من المنزل للعمل: كيف يُقسَّم الربح؟
تتوقف الإجابة على ما إذا كانت المساحة التجارية أو المؤجَّرة داخل مساحة سكنك أو وحدة منفصلة (26 CFR 1.121-1(e)).
| المساحة | المعاملة |
|---|---|
| داخل المسكن (مكتب منزلي، غرفة إضافية مؤجَّرة) | لا تقسيم؛ يمكن أن يتأهل الربح كله، مطروحًا منه إهلاك تلك المساحة |
| وحدة أو مبنى منفصل (النصف الآخر من منزل ثنائي، أو محل أسفل شقة، أو حظيرة) | يُقسَّم الأساس وسعر البيع؛ والربح على الجزء المنفصل خاضع للضريبة ويُدرج في النموذج 4797 |
| جزء منفصل سكنت فيه لاحقًا كمنزلك 2 سنوات من آخر 5 سنوات | قد يتأهل، لكن إهلاكه السابق يخضع للضريبة، وسنواته غير السكنية منذ 1 يناير 2009 تخفّض الاستثناء |
قسّم السعر والأساس بالطريقة نفسها التي قسّمتهما بها للإهلاك، أو بحسب المساحة إذا لم تحتسب إهلاكًا قط (المنشور 523).
العسكريون أو السلك الدبلوماسي: هل يمكن تمديد نافذة الـ5 سنوات؟
نعم. يستطيع عضو الخدمات العسكرية أو السلك الدبلوماسي، أو موظف في مجتمع الاستخبارات، أو موظف أو متطوع في هيئة السلام يخدم في الخارج، أن يختار تعليق نافذة الـ5 سنوات أثناء وجوده هو أو زوجه في مهمة رسمية ممتدة مؤهلة، حتى 10 سنوات (26 U.S.C. 121(d)(9) و(12)).
المهمة الرسمية الممتدة المؤهلة تعني أوامر لأكثر من 90 يومًا أو لمدة غير محددة، في موقع خدمة يبعد 50 ميلًا على الأقل عن المنزل، أو السكن في مساكن حكومية بأوامر حكومية (الموضوع 701). ويشمل الاختيار عقارًا واحدًا في كل مرة، ويمكن إلغاؤه في أي وقت، ويتم بتقديم إقرار سنة البيع واستثناء الربح (المنشور 523).
استخدمت الاستثناء خلال آخر 2 سنوات، أو حصلت على المنزل بمبادلة 1031: هل يمكنني استثناء الربح؟
كل حالة منهما قد تمنع الاستثناء. فالبائع الذي استثنى ربح منزل آخر خلال الـ2 سنوات قبل هذا البيع لا يستطيع الاستثناء مجددًا، إلا إذا سمح سبب يتعلق بالعمل أو الصحة أو حدث غير متوقع باستثناء جزئي (26 U.S.C. 121(b)(3)).
المنزل الذي اكتُسب بمبادلة 1031 لا يجوز استخدام الاستثناء له إذا بيع خلال 5 سنوات من تلك المبادلة. وينطبق المنع نفسه على من يأتي أساسه الضريبي ممن أجرى المبادلة، مثل ابن أُهدي المنزل (26 U.S.C. 121(d)(10)؛ المنشور 523). وللمبادلات راجع ضرائب العقار المؤجَّر.
منزل وصلني هدية، أو بسند من قريب، أو بعد وفاة الزوج: ما الأساس الضريبي وأي السنوات تُحتسب؟
يعتمد الأساس الضريبي على طريقة وصول المنزل إليك، وتعتمد السنوات المحتسبة على من منحك إياه (المنشور 523).
| طريقة حصولك على المنزل | الأساس الابتدائي | مدة المالك السابق |
|---|---|---|
| هدية، بما فيها سند من أحد الوالدين | عادةً الأساس المعدَّل للمانح؛ وتوجد قواعد خاصة إذا كانت القيمة أقل منه، أو إذا دُفعت ضريبة هدايا | لا يذكر المنشور 523 قاعدة تحتسب سنوات المانح، باستثناء الزوج أو الزوج السابق |
| ميراث | عادةً قيمة المنزل في تاريخ الوفاة | لا يذكر المنشور 523 قاعدة تحتسب سنوات المتوفى، باستثناء الزوج المتوفى |
| من الزوج أو في الطلاق | عادةً الأساس المعدَّل للزوج | تُحتسب مدة ملكيته؛ وعليك استيفاء اختبار السكن بنفسك |
| منزل مشترك بعد وفاة أحد الزوجين | نصف الأساس القديم زائد نصف القيمة عند الوفاة؛ وفي ولايات الملكية المجتمعية عادةً كامل القيمة عند الوفاة | تُحتسب ملكية الزوج المتوفى وسكنه إذا لم تتزوج مجددًا |
يحتسب المنشور 523 مدة المالك السابق فقط للزوج أو الزوج السابق أو الزوج المتوفى؛ ففي المنزل الآتي من أحد الوالدين أو من تركة، اطلب التحقق من الحساب قبل الاعتماد على سنوات المالك السابق. وإضافة ابن إلى السند هدية؛ راجع إقرارات ضريبة الهدايا. ومن يرث منزل أحد الوالدين أو ينفّذ التركة ويبيعه فليراجع إقرارات التركة والإقرار الأخير.
استلمت النموذج 1099-S عن بيع منزلي: هل يجب أن أُبلغ عنه؟
نعم. النموذج 1099-S يعني أن البيع يُدرج في النموذج 8949 وSchedule D حتى لو كان الربح كله مستثنى (الموضوع 701). وبدون 1099-S، لا تُبلغ عن البيع إلا إذا كان جزء من الربح خاضعًا للضريبة، أو إذا اخترت دفع الضريبة الآن والاحتفاظ بالاستثناء لبيع لاحق (المنشور 523). ويمكنك إجراء هذا الاختيار أو التراجع عنه خلال 3 سنوات من الموعد النهائي للإقرار، دون احتساب التمديدات (26 CFR 1.121-4(g)).
- في النموذج 8949، أبلغ عن سعر البيع والأساس كأنه لا يوجد استثناء، واستخدم الجزء II إذا ملكت المنزل أكثر من سنة.
- أدخل الرمز H في العمود (f) والربح المستثنى كرقم سالب في العمود (g). وإذا لم تكن تكاليف البيع في 1099-S، فأضفها إلى ذلك الرقم السالب وأدخل الرمز EH (تعليمات النموذج 8949).
- أبلغ عن الربح الناتج عن الإهلاك، وعن الربح على أي جزء تجاري أو مؤجَّر منفصل، في النموذج 4797.
- الخسارة المقترنة بنموذج 1099-S تُبلغ عنها أيضًا، بالرمز L، حتى تُصفّر في المحصلة (تعليمات Schedule D).
المنزل المشترى بقرض من سندات رهن معفاة من الضريبة أو بشهادة ائتمان رهني قد يستحق عليه استرداد في النموذج 8828 حتى لو كان الربح مستثنى. واحتفظ بسجلات الشراء والتحسينات حتى مرور 3 سنوات على الموعد النهائي لإقرار سنة البيع (المنشور 523).
مثال
هذه الأمثلة للتوضيح وتستخدم الدولار الأمريكي. تُركت تكاليف البيع جانبًا لتبقى الأرقام مستديرة.
التأجير بعد الخروج من المنزل
مالكة غير متزوجة تشتري منزلًا بمبلغ 300,000 دولار وتسكن فيه خمس سنوات. ثم تخرج منه وتؤجّره ثلاث سنوات، وتطالب بإهلاك قدره 20,000 دولار، وتبيعه بمبلغ 520,000 دولار.
- السنوات 1 إلى 5: منزل رئيسي.
- السنوات 6 إلى 8: تأجير؛ وتتضمن الـ5 سنوات السابقة للبيع آخر 2 سنوات من سكنها فيه.
- البيع: الأساس المعدَّل 280,000 دولار (300,000 دولار ناقص 20,000 دولار)، فيكون الربح 240,000 دولار.
جاء التأجير بعد خروجها، فلا يخفّض الاستثناء. المبلغ 20,000 دولار المساوي للإهلاك خاضع للضريبة؛ أما الـ 220,000 دولار الباقية فهي تحت حد 250,000 دولار وتُستثنى.
الانتقال للعمل بعد 14 شهرًا
مالك غير متزوج يبعد عمله 10 أميال عن منزله، ويقبل وظيفة جديدة على بعد 300 ميل أثناء سكنه فيه، ثم يبيع بعد أن ملك المنزل وسكن فيه 14 شهرًا، وربحه 40,000 دولار. ينطبق على الانتقال للعمل الملاذ الآمن البالغ 50 ميلًا. والحد الجزئي هو 14/24 من 250,000 دولار، أي نحو 145,800 دولار، فيُستثنى الربح كله البالغ 40,000 دولار.
منزلان بعد الزواج
ملك كل من الزوجين منزلًا وسكن فيه قبل الزواج. انتقلا إلى منزلها، وباع هو منزله وكان لا يزال قد سكن فيه 2 سنوات من آخر 5 سنوات، وربحه 180,000 دولار. في إقرارهما المشترك، حد منزله 250,000 دولار وليس 500,000 دولار: فهي لم تسكن فيه قط، والانتقال إلى السكن معًا ليس سببًا يتعلق بالعمل أو الصحة أو حدثًا غير متوقع، فتكون حصتها صفرًا. وربحه البالغ 180,000 دولار مستثنى كله.
هل حالتك مختلفة؟
- أُجِّر المنزل، أو استُخدم في نشاط تجاري، أو يملكه صندوق استئماني: يحتاج تقسيم الربح بين الخاضع للضريبة والمستثنى إلى أوراق العمل الكاملة؛ احصل على مساعدة ضريبية للأفراد.
- الربح يزيد عن حدك، أو بعت بعد طلاق أو وفاة الزوج: اطلب التحقق من الحد والأساس الضريبي مع مساعدة ضريبية للأفراد، وخطّط للدفعات مع الضريبة التقديرية ربع السنوية.
- العقار كان للتأجير فقط دائمًا، أو تجري مبادلة 1031: راجع ضرائب العقار المؤجَّر.
- المنزل مملوك عبر LLC: راجع عقار مؤجَّر في LLC.
- المنزل خارج الولايات المتحدة، أو تغيّرت العملة: راجع العقار في الخارج.
- تقيم في كندا وتبيع عقارًا أمريكيًا: راجع الكنديون الذين يبيعون عقارات أمريكية.
- تبيع منزلًا في كندا بصفتك مقيمًا كنديًا: راجع إعفاء السكن الرئيسي في كندا.
- تبيع منزل أحد الوالدين بصفتك منفّذ التركة أو وريثًا: راجع إقرارات التركة والإقرار الأخير.
- المنزل في ولاية لم تعد تقيم فيها: راجع حدود تقديم إقرار الولاية لغير المقيمين.
- تهدي المنزل أو تضيف ابنًا إلى السند: راجع إقرارات ضريبة الهدايا.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| استثناء مكسب بيع المسكن، غير متزوج الحد الأقصى للمكسب المستثنى عند بيع مسكن رئيسي مملوك ومستخدم مسكناً رئيسياً خلال 2 من السنوات الـ5 السابقة للبيع؛ وغير مرتبط بالتضخم | 250,000 دولار | IRS: المنشور 523، بيع منزلك تم التحقق |
| استثناء مكسب بيع المسكن، متزوجان يقدمان إقراراً مشتركاً الحد الأقصى للمكسب المستثنى في إقرار مشترك يستوفي قواعد الملكية والاستخدام المشتركين؛ وغير مرتبط بالتضخم | 500,000 دولار | IRS: المنشور 523، بيع منزلك تم التحقق |
| فترة الاحتفاظ التي تجعل المكسب أو الخسارة الرأسمالية الأمريكية طويلة الأجل سنة واحدة أو أقل تُعدّ قصيرة الأجل؛ وتُحتسب فترة الاحتفاظ من اليوم التالي للاقتناء حتى يوم التصرف شاملًا؛ وتنطبق استثناءات على بعض الممتلكات | أكثر من سنة واحدة | IRS: الموضوع رقم 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| أدنى معدل فيدرالي على معظم صافي الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل يسري على الجزء الواقع ضمن شريحة الدخل الخاضع للضريبة ذات المعدل الصفري. | 0% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| المعدل الفيدرالي المتوسط على معظم صافي الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل يسري فوق الشريحة ذات المعدل الصفري حتى الحد الأعلى للدخل الخاضع للضريبة ضمن الشريحة ذات المعدل المتوسط. | 15% | IRS: Revenue Procedure 2025-32، المادة 4.03 تم التحقق |
| أعلى معدل فيدرالي على معظم صافي المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل يُطبَّق فوق الحد الأعلى لدخل الأرباح الرأسمالية الخاضع للضريبة بمعدل 15%؛ وقد تكون لفئات الأرباح الخاصة معدلات مختلفة | 20% | IRS: الموضوع 409، الأرباح والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| الحد الأقصى لمعدل الضريبة على مكسب المادة 1250 غير المسترد يُطبَّق على الجزء المؤهل المرتبط بالإهلاك من ربح العقار بموجب المادة 1250 | 25% | IRS: الموضوع 409، المكاسب والخسائر الرأسمالية تم التحقق |
| معدل ضريبة دخل الاستثمار الصافي المعدل على المبلغ الأقل من صافي دخل الاستثمار أو الدخل الإجمالي المعدَّل الذي يزيد عن حد حالة التقديم | 3.8% | IRS: ضريبة دخل الاستثمار الصافي تم التحقق |
| حد ضريبة دخل الاستثمار الصافي، غير متزوج أو رب أسرة الدخل الإجمالي المعدل (MAGI)؛ وغير مرتبط بالتضخم | 200,000 دولار | IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة صافي دخل الاستثمار تم التحقق |
| حد ضريبة دخل الاستثمار الصافي، متزوجان يقدمان إقراراً مشتركاً الدخل الإجمالي المعدل (MAGI)؛ وغير مرتبط بالتضخم | 250,000 دولار | IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة صافي دخل الاستثمار تم التحقق |
| التاريخ الذي يبدأ منه تقليل الاستخدام غير السكني لاستثناء بيع المنزل الفترات السابقة لهذا التاريخ ليست فترات استخدام غير مؤهل بموجب المادة 121(b)(5)؛ وتنطبق على المبيعات بعد 31 ديسمبر 2008 | 1 يناير 2009 | 26 U.S.C. 121(b)(5)(C) تم التحقق |
| حد استثناء بيع المسكن لإهلاك العقار المؤجر لا يمكن استبعاد المكسب المنسوب إلى الإهلاك المسموح به أو الجائز خصمه للفترات بعد هذا التاريخ بموجب المادة 121 | 6 مايو 1997 | IRS: المنشور 523 تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: المنشور 523، بيع منزلك
- 26 U.S.C. 121: استثناء الربح من بيع السكن الرئيسي
- 26 CFR 1.121-1: الملكية والاستخدام والسكن الرئيسي
- 26 CFR 1.121-2: الحدود المالية والإقرارات المشتركة
- 26 CFR 1.121-3: الحد الأقصى المخفَّض للاستثناء
- 26 CFR 1.121-4: قواعد خاصة
- IRS: الموضوع 701، بيع منزلك
- IRS: تعليمات النموذج 8949
- IRS: تعليمات Schedule D (النموذج 1040)
- IRS: الموضوع 409، الأرباح والخسائر الرأسمالية
- IRS: أسئلة وأجوبة عن ضريبة صافي دخل الاستثمار
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.