الضريبة الأمريكية على تأجير منزل في الخارج أو بيعه

هل أُبلغ عن إيجار منزل في الخارج في إقراري الضريبي الأمريكي؟

نعم، إذا كنت مواطنًا أو مقيمًا في الولايات المتحدة وتقدّم إقرارًا ضريبيًا أمريكيًا، فإن الإيجار الأجنبي جزء من دخلك العالمي. عادةً تُدرج الإيجار والمصروفات المرتبطة به في Schedule E حتى لو بقيت الأموال في الخارج أو فرضت دولة أخرى ضريبة عليها (IRS: المقيمون في الولايات المتحدة؛ تعليمات Schedule E).

إذا كنت تستخدم العقار سكنًا لك وتؤجّره أقل من 15 يومًا خلال السنة، فلا تُبلغ عن ذلك الإيجار ولا تخصم مصروفات الإيجار (IRS: العقار السكني المؤجَّر).

يمكن أن تشمل مصروفات الإيجار الإصلاحات والتأمين وضريبة العقار وفائدة الرهن العقاري والإهلاك. وعندما تستخدم المنزل لنفسك أيضًا، لا يُدرج في Schedule E إلا الجزء الخاص بالإيجار من هذه التكاليف. وقد تغيّر الخدمات الجوهرية المقدَّمة للضيوف النموذج الواجب استخدامه، كما قد تغيّر أيام الاستخدام الشخصي وحدود الخسائر السلبية المبلغ القابل للخصم. راجع ضرائب العقارات المؤجَّرة لهذه الحسابات (IRS: العقار السكني المؤجَّر؛ تعليمات Schedule E).

كيف أحوّل الإيجار والمصروفات وثمن الشراء إلى الدولار الأمريكي؟

حوّل الإيجار ومصروفات الإيجار عند استلامها أو دفعها أو استحقاقها بحسب طريقتك المحاسبية. أما ضريبة الدخل الأجنبية المطالَب بها كائتمان فلها قواعد صرف مستقلة. وسعر الصرف يوم بيع المنزل لا يغيّر تكلفة شرائه (IRS: العملات الأجنبية وأسعار الصرف؛ IRS: الائتمان الضريبي الأجنبي للأفراد).

لا يوجد سعر صرف رسمي واحد لدى IRS، وهي تقبل عادةً سعرًا منشورًا يُستخدم باتساق. احتفظ بمصدر السعر وبسجل المعاملة مؤرَّخًا. ولا يغني المتوسط السنوي عن سعر تاريخ الشراء أو البيع. أما ضريبة الدخل الأجنبية المطالَب بها كائتمان على أساس الاستحقاق، فيُطبَّق عليها عادةً متوسط سعر السنة الضريبية المرتبطة بها، مع استثناءات؛ راجع الدخل الأجنبي في الإقرار الضريبي الأمريكي (IRS: متوسط أسعار الصرف السنوية؛ IRS: الائتمان الضريبي الأجنبي للأفراد).

كيف يُحتسب إهلاك عقار مؤجَّر في الخارج؟

يستخدم المبنى السكني المؤجَّر في الخارج عادةً نظام الإهلاك البديل (ADS): إهلاك بالقسط الثابت على مدى 30 سنة إذا بدأ استخدامه بعد نهاية 2017، أو 40 سنة إذا بدأ استخدامه قبل ذلك. الأرض لا تُهلَك، ولا يجوز للعقار الملزَم بنظام ADS أخذ الإهلاك الإضافي (bonus depreciation). كما لا يؤهَّل المبنى لخصم المادة 179 (IRS: كيفية إهلاك الممتلكات).

القيمة الأقل المستخدمة لبدء إهلاك منزل شخصي سابق لا تصبح تلقائيًا أساسه لحساب المكسب عند البيع. احتفظ بالأساس الأصلي وسجلات التحسينات وتقييم تاريخ التحويل وجدول الإهلاك كلًّا على حدة (IRS: العقار السكني المؤجَّر).

هل يمكنني خصم ضريبة العقار الأجنبية وفائدة الرهن العقاري؟

يمكن عادةً أن يخفض الجزء الخاص بالإيجار من ضريبة العقار الأجنبية وفائدة الرهن العقاري الإيجارَ المُبلَّغ عنه في Schedule E. أما ضريبة العقار الأجنبية على منزل يُستخدم شخصيًا فقط فليست خصمًا تفصيليًا؛ وضريبة العقار الأجنبية ليست ائتمانًا لضريبة الدخل الأجنبية (IRS: العقار السكني المؤجَّر؛ 26 U.S.C. §164؛ IRS: الائتمان الضريبي الأجنبي للأفراد).

بالنسبة لمنزل رئيسي أو ثانٍ في الخارج تستخدمه شخصيًا، قد تؤهَّل فائدة الرهن العقاري للخصم في Schedule A إذا اخترت الخصومات التفصيلية وكان القرض مضمونًا بمنزل مؤهَّل، مع الحدود المعتادة للقرض والاستخدام. قسّم الفائدة بين الاستخدام الشخصي والإيجار عندما ينطبق الاثنان؛ والنقد المستمد من إعادة التمويل والمنفَق على أغراض شخصية ليس مصروف إيجار تلقائيًا (IRS: خصم فائدة الرهن العقاري؛ IRS: العقار السكني المؤجَّر).

هل يمكنني استخدام استثناء بيع المنزل الأمريكي على منزل في الخارج؟

نعم، فموقع المنزل وحده لا يمنع الاستثناء. إذا كان المنزل الأجنبي منزلك الرئيسي، وكنت عادةً تملكه وتسكنه لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس السابقة للبيع، ولم تستخدم الاستثناء في بيع آخر خلال السنتين السابقتين، فقد تنطبق هذه الحدود الأمريكية. وقد ينطبق استثناء جزئي بعد انتقال مؤهَّل للعمل أو مشكلة صحية أو حدث غير متوقع (26 U.S.C. §121؛ IRS: بيع منزلك):

إذا كنت أنت أو زوجك/زوجتك في خدمة ممتدة مؤهَّلة مع الجيش الأمريكي أو السلك الدبلوماسي (Foreign Service) أو مجتمع الاستخبارات أو Peace Corps، يمكنك الاختيار في إقرار سنة البيع تعليقَ اختبار السنوات الخمس لمدة تصل إلى 10 سنوات (IRS: بيع منزلك).

للحصول على الحد المشترك الكامل، يجب أن يستوفي الزوجان معًا اختباري الإقامة والبيع السابق، وأن يستوفي أحدهما على الأقل اختبار الملكية. وإذا استوفى أحدهما فقط الشروط، فقد ينطبق استثناء أصغر. وإذا لم يكن زوجك/زوجتك مقيمًا ضريبيًا في الولايات المتحدة، فتحقق من أهلية الإقرار المشترك في الزواج من غير مقيم (IRS: بيع منزلك).

المنزل الثاني أو العقار المحتفَظ به للإيجار فقط لا يؤهَّل للاستثناء. ولا يتوافر الاستثناء إذا اكتسبت المنزل بتبادل من النوع نفسه (like-kind exchange) خلال السنوات الخمس السابقة للبيع. وقد يبقى مكسب الإهلاك المرتبط بالإيجار السابق خاضعًا للضريبة حتى لو استُثني باقي المكسب. وقد تحدّ من الاستثناء أيضًا مدة بعد 2008 لم تستخدم فيها أنت أو زوجك/زوجتك المنزل منزلًا رئيسيًا، حتى لو كان شاغرًا أو منزلًا ثانيًا؛ أما الاستخدام بعد آخر يوم كان فيه منزلك الرئيسي فلا يُحتسب عادةً. وتوجد استثناءات. راجع ضرائب العقارات المؤجَّرة لتفاصيل الإهلاك وأيام الاستخدام (IRS: بيع منزلك).

قد يتطلب المكسب الخاضع للضريبة من بيع المنزل الرئيسي، أو استلام النموذج 1099-S، النموذج 8949 وSchedule D؛ وقد يتطلب الجزء المؤجَّر أو الجزء التجاري المنفصل النموذج 4797. والخسارة على منزل شخصي غير قابلة للخصم (IRS: بيع منزلك).

كيف أحسب المكسب بالدولار الأمريكي عندما يتغير سعر العملة؟

حوّل متحصلات البيع وتكاليفه إلى الدولار الأمريكي بسعر تاريخ كل معاملة، ثم اطرح الأساس بالدولار الأمريكي المعدَّل للمنزل. ابدأ بتكلفة الشراء بالدولار الأمريكي في تاريخ الشراء؛ وأضف تكاليف الشراء المؤهَّلة والتحسينات بتاريخ كل منها، واطرح الإهلاك المسموح به أو الجائز للاستخدام في الإيجار (IRS: العملات الأجنبية وأسعار الصرف؛ IRS: الأساس الضريبي للأصول؛ IRS: بيع منزلك).

قد يحقق المنزل مكسبًا بالدولار الأمريكي حتى لو لم يتغير سعره بالعملة المحلية. احسب المكسب الأمريكي أولًا، ثم اختبر استثناء بيع المنزل وأي ائتمان ضريبي أجنبي. واحتفظ بعقود الشراء والبيع وكشوف الإقفال وفواتير التحسينات وأسعار الصرف وسجلات الإهلاك السابقة.

هل ينشأ مكسب أمريكي منفصل عندما أسدّد رهنًا عقاريًا بعملة أجنبية؟

الرهن العقاري والمنزل معاملتان منفصلتان. فقد يُنتج تغيّر أسعار الصرف بين الاقتراض والسداد نتيجة عملة مستقلة؛ أما ما إذا كان سداد رهن منزل شخصي ينتج مكسبًا خاضعًا للضريبة بموجب قواعد المعاملات الشخصية فلا يحسمه نص المادة 988(e) بالكامل. لا تدمج نتيجة العملة الخاصة بالقرض في مكسب بيع المنزل (26 U.S.C. §988).

يعامل القانون الدَّين بعملة أجنبية بوصفه معاملة عملة محتملة، لكنه يستثني بعض المعاملات الشخصية من قواعده العامة. وخسارة العملة الشخصية غير قابلة للخصم عادةً. أما قرض العقار المؤجَّر فقد يُعامل بشكل مختلف لارتباطه بتحقيق الدخل. احتفظ بمبلغ القرض الأصلي وكل دفعة من أصل الدين وكشف السداد والتواريخ وأسعار الصرف؛ وتحتاج التحركات الكبيرة في العملة إلى مراجعة مستقلة (26 U.S.C. §988؛ 26 U.S.C. §165).

هل يمكنني المطالبة بائتمان عن الضريبة الأجنبية المدفوعة على الإيجار أو البيع؟

قد تؤهَّل ضريبة الدخل الأجنبية المستحقة قانونًا على الإيجار أو على بيع خاضع للضريبة للحصول على ائتمان ضريبي أجنبي أمريكي. ويُنسب الإيجار ومكسب بيع العقار عادةً إلى مكان وجود العقار، لكن الائتمان القابل للاستخدام يعتمد على الضريبة الأمريكية على الدخل ذي المصدر الأجنبي في فئة النموذج 1116 المعنية. وضريبة العقار الأجنبية مصروف وليست ائتمانًا لضريبة الدخل (IRS: تعليمات النموذج 1116؛ IRS: الائتمان الضريبي الأجنبي للأفراد).

قد لا تنتج الضريبة الأجنبية المدفوعة على مكسب مستثنى من الدخل الأمريكي ائتمانًا قابلًا للاستخدام. والائتمان ليس استردادًا بسيطًا دولارًا مقابل دولار، وقد تتغير فئة الدخل عندما يكون الإيجار نشاطًا تجاريًا فعليًا. راجع الدخل الأجنبي في الإقرار الضريبي الأمريكي للنموذج 1116 وحدود الائتمان (IRS: تعليمات النموذج 1116).

أنا أمريكي وأبيع منزلي في كندا: ما الذي يختلف؟

على المواطن الأمريكي أن يفحص استثناء بيع المنزل الأمريكي حتى لو أعفت كندا المكسب. وتعيين المسكن الرئيسي في كندا مطالبة منفصلة؛ فإذا لم يترك أي ضريبة دخل كندية على البيع، فلا توجد ضريبة دخل كندية من هذا البيع تُحتسب ائتمانًا مقابل الضريبة الأمريكية (IRS: المواطنون والأجانب المقيمون في الخارج؛ CRA: المسكن الرئيسي؛ IRS: تعليمات النموذج 1116).

إذا كنت مقيمًا في كندا، فراجع إعفاء المسكن الرئيسي في كندا لمعرفة التعيين الكندي. وإذا كنت غير مقيم في كندا عند بيع عقار كندي، فراجع بيع غير المقيمين عقارًا كنديًا لمعرفة إجراءات الإشعار والاستقطاع في كندا. وقد يختلف المكسب بالدولار الأمريكي عن المكسب بالدولار الكندي، فأعدّ الحسابين قبل أن تقرر ما إذا كانت ضريبة أي من البلدين تعوّض الأخرى.

ماذا لو كنت أملك المنزل قبل أن أصبح مقيمًا في الولايات المتحدة؟

يبدأ الأساس الأمريكي في منزل مشترى عادةً بتكلفته الأصلية، لا بقيمته يوم أصبحت مقيمًا في الولايات المتحدة. وصيرورتك مقيمًا لا تنشئ بحد ذاتها عملية شراء جديدة ولا إعادة ضبط عامة للأساس الأمريكي. وتحتاج وقائع الاكتساب الخاصة أو الاختيارات الخاصة إلى مراجعة مستقلة (26 U.S.C. §1012؛ IRS: الأساس الضريبي للأصول).

إذا أصبحت مقيمًا في الولايات المتحدة خلال السنة، فإن الإيجار ذا المصدر الأجنبي المستلَم، أو بيع منزل أجنبي، قبل بدء إقامتك يقع عادةً خارج الضريبة الأمريكية. ويمكن لاختيار الإقامة في السنة الأولى أن يقدّم تاريخ بدء إقامتك: أرفق بيانك بالنموذج 1040 بعد استيفاء اختبار الإقامة الفعلية للسنة التالية، واطلب تمديد مهلة التقديم عند الحاجة. وإذا كان أحد الزوجين غير مقيم لجزء من السنة وكان أحدهما على الأقل مواطنًا أو مقيمًا في الولايات المتحدة في نهاية السنة، فيجوز لهما معًا اختيار الإقامة طوال السنة في إقرار مشترك ببيان يوقّعه الاثنان؛ ويجب عادةً تقديم الاختيار المعدَّل خلال ثلاث سنوات من الإقرار الأصلي أو سنتين من دفع الضريبة، أيهما أبعد. راجع إقرارك الضريبي الأمريكي الأول (IRS: الدليل الضريبي الأمريكي للأجانب).

ابحث عن سجلات الشراء الأصلية وسعر الصرف في التاريخ المحدد، حتى لو جرى الشراء قبل سنوات طويلة من إقامتك في الولايات المتحدة. وإذا كان المنزل موروثًا أو مهدًى إليك، فإن أساس الهبات والميراث يخضع لقواعد مختلفة. وإذا تحوّل لاحقًا إلى عقار للإيجار، فاحصل أيضًا على قيمته السوقية العادلة عند بدء الإيجار؛ فهذه القيمة مهمة للإهلاك، وليست بالضرورة لمكسب البيع (IRS: العقار السكني المؤجَّر).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي (C$) والدولار الأمريكي (US$)، دون رسوم أو تحسينات أو استخدام للإيجار: اشتريت منزلًا في كندا بمبلغ C$400,000 عندما كان C$1 يساوي US$0.70. فيكون أساسه الأمريكي US$280,000. ثم بعته بالمبلغ نفسه C$400,000 عندما كان C$1 يساوي US$0.80، فكانت المتحصلات US$320,000 والمكسب US$40,000.

لا يوجد مكسب في السعر بالدولار الكندي، لكن يوجد مكسب بالدولار الأمريكي. وإذا استوفى المنزل اختبارات المنزل الرئيسي الأمريكية، فقد يُستثنى المكسب. أما إذا كان منزلًا ثانيًا، فالمكسب خاضع عادةً للضريبة في الولايات المتحدة. وسداد أي رهن عقاري كندي يحتاج إلى مراجعة عملة مستقلة.

هل وضعك مختلف؟

• كنت تعيش في كندا وأنت تملك المنزل: راجع الأمريكيون المقيمون في كندا لمعرفة الإقرارين.
• استُؤجر العقار أو استُخدم شخصيًا جزءًا من السنة: راجع ضرائب العقارات المؤجَّرة لمعرفة Schedule E والخسائر والإهلاك.
• تفرض كندا ضريبة أو استقطاعًا على البيع: استخدم إعفاء المسكن الرئيسي في كندا أو بيع غير المقيمين عقارًا كنديًا، بحسب الحالة.
• أنت مقيم في كندا وتملك عقارًا خارج كندا: راجع العقارات خارج كندا لمعرفة الإقرار الكندي.
• ورثت المنزل أو تلقيته هدية: راجع أساس الهبات والميراث.
• تملك المنزل مباشرةً: لا يُبلَّغ عن المنزل نفسه في FBAR ولا في النموذج 8938. وقد يجب الإبلاغ عن حساب أجنبي يحتفظ بالإيجار أو بمتحصلات البيع؛ راجع الإبلاغ عن الحسابات الأجنبية (IRS: مقارنة النموذج 8938 وFBAR).
• يخضع البيع للضريبة في البلدين، أو تحركت العملة بحدة، أو سددت قرضًا بعملة أجنبية: أحضر كشفي الإقفال وسجلات القرض وأسعار الصرف والإقرارات الأجنبية وسجلات دفع الضريبة أو استردادها إلى الضرائب العابرة للحدود.