Mietimmobilie in Kanada verkaufen: Gewinn, Recapture, Verlust

Welcher Teil des Gewinns aus einer Mietimmobilie wird besteuert?

Hat eine in Kanada ansässige Person eine Mietimmobilie als Kapitalvermögen gehalten, werden 50 % des Kapitalgewinns zum steuerpflichtigen Einkommen gerechnet. Das ist der steuerpflichtige Anteil (Inclusion Rate), nicht der Steuersatz, den Sie zahlen. Die tatsächliche Steuer hängt von Ihren übrigen Einkünften und Ihrer Provinz oder Ihrem Territorium ab. Der vorgeschlagene höhere Anteil wurde aufgehoben, und der Income Tax Act setzt den Anteil weiterhin bei der Hälfte fest (Bestätigung der CRA).

Beim Gebäude können sowohl ein Kapitalgewinn als auch ein CCA-Recapture entstehen. Beide messen unterschiedliche Beträge: die Wertsteigerung über die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes hinaus und die Rücknahme früher abgezogener CCA. Der Leitfaden der CRA zu Kapitalgewinnen erklärt beide Berechnungen. Ein Verkauf nach kurzer Haltedauer kann stattdessen unter die Regeln zum kurzfristigen Weiterverkauf von Immobilien fallen.

Wie berechne ich den Kapitalgewinn?

Ziehen Sie von den Verkaufserlösen die angepassten Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base) der Immobilie und die Verkaufskosten ab. Berechnen Sie Grundstück und Gebäude getrennt, damit Sie auch das CCA-Ergebnis des Gebäudes ermitteln können (CRA: Kapitalgewinne berechnen).

Ziehen Sie den Hypothekenrestbetrag nicht vom Gewinn ab. Die Rückzahlung eines Darlehens ändert den Betrag, den Sie beim Abschluss ausgezahlt bekommen, nicht die angepassten Anschaffungskosten der Immobilie. Bewahren Sie Kauf- und Verkaufsabrechnungen oder Bewertungsnachweise zur Übertragung, Rechnungen für Verbesserungen sowie Provisions- und Anwaltsrechnungen auf. Der Leitfaden der CRA zur Vermietung erklärt Anschaffungs- und Verkaufskosten. Reparaturen im Hinblick auf einen Verkauf oder als Verkaufsbedingung sind in der Regel aktivierungspflichtig. Gewöhnliche Reparaturen, die ohnehin angefallen wären, können laufende Ausgaben bleiben (CRA: laufende oder aktivierungspflichtige Ausgaben).

Was ist ein CCA-Recapture, und wie wird er besteuert?

Die Undepreciated Capital Cost (UCC, noch nicht abgeschriebener Kapitalaufwand) ist der steuerliche Restbetrag in der CCA-Klasse des Gebäudes nach früheren Abzügen und anderen Anpassungen. Ein Recapture kann entstehen, wenn der auf das Gebäude entfallende Nettoerlös diesen Restbetrag übersteigt. Der Recapture wird im Verkaufsjahr in voller Höhe zu den Mieteinkünften gerechnet, auch wenn der Käufer später zahlt (CRA: T4037).

Ziehen Sie für die CCA-Klasse des Gebäudes von der UCC den niedrigeren Betrag aus Nettoerlös und Anschaffungs- und Herstellungskosten ab. Ein negativer Klassenrestbetrag ist ein Recapture. Ein positiver Restbetrag kann ein Terminal Loss sein, wenn in der Klasse nichts mehr übrig ist. Der Gewinn des Gebäudes über die Anschaffungs- und Herstellungskosten hinaus wird gesondert berechnet. Ein nach 1971 erworbenes Mietgebäude hat in der Regel eine eigene CCA-Klasse, wenn seine Gebäudekosten ohne Grundstück mindestens $50.000 betragen. Es gelten Ausnahmen. Prüfen Sie daher die frühere CCA-Aufstellung, bevor Sie den Verkauf als Schließung der Klasse behandeln (CRA: T4036; Income Tax Regulations, Abschnitt 1101). Zu CCA-Klassen und früheren Abzügen siehe Capital Cost Allowance.

Wie teile ich den Verkaufspreis auf Grundstück und Gebäude auf?

Teilen Sie Kaufpreis, Verkaufspreis und zugehörige Kosten nachvollziehbar auf. Grundstücke lassen sich nicht abschreiben. Die Aufteilung beim Gebäude bestimmt den CCA-Recapture oder das Terminal Loss sowie den Kapitalgewinn jedes Teils. Teilen die Verträge den Preis nicht auf, nennt die CRA als Beispiel kommunale Bewertungen. Spiegeln die Bewertungen den Wert angemessen wider, multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Anteil des Grundstücks an der Bewertung zum Kaufzeitpunkt, um die Grundstückskosten zu ermitteln. Der Rest sind die Gebäudekosten. Mit den Anteilen zum Verkaufszeitpunkt teilen Sie Verkaufserlös und Verkaufskosten auf. Ein Gutachten kann nötig sein, wenn Renovierungen eine Bewertung unzuverlässig machen.

Wählen Sie die Aufteilung nicht allein, um den Recapture zu senken. Liegt der Erlös des Gebäudes unter seinem Kostenbetrag und unter den Anschaffungs- und Herstellungskosten, kann Income Tax Act Absatz 13(21.1) eine andere Aufteilung auf Gebäude und Grundstück unterstellen, besonders wenn das Grundstück im Wert gestiegen ist. Bewahren Sie den Vertrag, die kommunalen Bewertungen und ein eventuelles Gutachten bei Ihren CCA-Unterlagen auf.

Was gilt, wenn ich die Mietimmobilie mit Verlust verkaufe?

Ein Verlust beim Grundstück kann ein Kapitalverlust sein, ein Verlust bei einem abschreibbaren Gebäude nicht. Stattdessen kann das Gebäude ein Terminal Loss ergeben, wenn seine CCA-Klasse einen positiven UCC-Restbetrag hat und in dieser Klasse kein Vermögensgegenstand mehr verbleibt (CRA: Mietimmobilie verkaufen; CRA: T4036).

Ein Kapitalverlust beim Grundstück gleicht in der Regel Kapitalgewinne aus, nicht Löhne oder Mieteinkünfte. Nicht genutzte Netto-Kapitalverluste lassen sich in der Regel auf die drei vorangegangenen Steuerjahre zurücktragen oder auf künftige Jahre vortragen (CRA: Gewinne und Verluste angeben). Ein Terminal Loss mindert in der Regel die Mieteinkünfte und kann einen Mietverlust ergeben. Haben Sie außerdem einen Gewinn beim Grundstück, wenden Sie die Sonderregel zum Erlös des Gebäudes an, bevor Sie ein Terminal Loss geltend machen (CRA: T4036). Ein Verkauf an eine verbundene Person kann den Verlust verzögern, wenn Sie oder eine verbundene Person das Gebäude 30 Tage später noch besitzen oder wieder erwerben können (Income Tax Act, Absatz 13(21.2)).

Kann ich den Gewinn auf mehrere Jahre verteilen, wenn der Käufer in Raten zahlt?

Für Erlöse, die nach Jahresende fällig werden, können Sie eine Rücklage für Kapitalgewinne (Capital Gains Reserve) geltend machen. Die Rücklage kann den Kapitalgewinn einer gewöhnlichen Mietimmobilie auf bis zu fünf Steuerjahre verteilen, verteilt den CCA-Recapture aber nicht (CRA: Rücklage für Kapitalgewinne; Income Tax Act, Abschnitt 40).

Die Rücklage ist durch den noch ausstehenden Erlös und den gesetzlichen Höchstbetrag je Jahr begrenzt. Unter Umständen müssen Sie schon vor der letzten Zahlung des Käufers einen Teil des Gewinns angeben. Die Rücklage kann nicht den gesamten Gewinn bis dahin aufschieben. Sie berechnen zuerst den vollen Gewinn, machen die Rücklage mit Form T2017 geltend, rechnen die Rücklage des Vorjahres im nächsten Jahr wieder hinzu und berechnen eine eventuelle neue Rücklage. In der Regel können Sie sie nicht geltend machen, wenn Sie zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht mehr in Kanada ansässig sind oder an eine von Ihnen kontrollierte Kapitalgesellschaft verkaufen (CRA: Rücklage für Kapitalgewinne). Bewahren Sie den Kaufvertrag und den Zahlungsplan auf.

Kann ich Steuer aufschieben, indem ich eine weitere Mietimmobilie kaufe?

Der Kauf einer weiteren Mietimmobilie nach dem freiwilligen Verkauf einer gewöhnlichen Mietimmobilie schiebt den Gewinn oder den Recapture für sich genommen nicht auf. Vermögen, das hauptsächlich zur Erzielung von Mieteinnahmen dient, ist von der Regel zum „ehemaligen Betriebsvermögen“ (former business property) in der Regel ausgenommen. Ein Gebäude, das an eine nahestehende Person zur hauptsächlichen Nutzung in einem Betrieb ohne Vermietung vermietet wird, kann sich qualifizieren, wenn die Voraussetzungen für Ersatz und Wahl erfüllt sind (CRA: Replacement Property folio; Income Tax Act, Abschnitt 248).

Eine unfreiwillige Veräußerung, etwa durch Zerstörung oder Enteignung, kann sich qualifizieren. Bei einer Privatperson muss das Ersatzvermögen in der Regel bis zum Ende des zweiten Steuerjahres erworben werden, nachdem der Erlös fällig geworden ist. Bei einem qualifizierten freiwilligen Verkauf gilt das Ende des ersten Folgejahres. Der Eigentümer übt die Wahl in der Steuererklärung für das Jahr des Ersatzes aus und legt ein Schreiben bei, wenn der Ersatz in einem anderen Jahr erfolgt. Eine wirksame Wahl kann sowohl einen Gewinn als auch einen CCA-Recapture aufschieben (CRA: Replacement Property folio).

Kann ein hoher Gewinn die alternative Mindeststeuer auslösen?

Ja. Ein hoher steuerpflichtiger Kapitalgewinn kann eine gesonderte Berechnung der alternativen Mindeststeuer (Alternative Minimum Tax) erfordern. Das Ergebnis hängt von Ihrer gesamten Steuererklärung ab, nicht nur vom Verkauf der Mietimmobilie. Die CRA nennt steuerpflichtige Kapitalgewinne unter den zu prüfenden Fällen und verwendet Form T691. Eine Rücklage, andere Gewinne, Verluste, Abzüge und Steuergutschriften können das Ergebnis ändern.

In Québec ansässige Personen müssen unter Umständen zusätzlich eine Mindeststeuer der Provinz mit Form TP-776.42-V berechnen. Prüfen Sie beide Berechnungen, bevor Sie einen Zahlungsaufschub vereinbaren oder den Verkaufserlös verplanen.

Wie gebe ich den Verkauf in meiner Steuererklärung an?

Geben Sie die Veräußerung des Vermögens in Schedule 3 an, auch wenn sie einen Verlust ergibt. Den CCA-Recapture oder ein Terminal Loss geben Sie in Form T776 an, anhand der CCA-Aufstellung des Gebäudes. Jeder Miteigentümer gibt seinen eigenen Anteil an (CRA: Schedule 3 ausfüllen; CRA: T4036).

Die CRA verlangt eine Steuererklärung für die Veräußerung von Vermögen, auch ohne steuerpflichtigen Gewinn. Schedule G und TP-128-V in Québec betreffen die gesonderte Steuererklärung der Provinz. Gleichen Sie den Anteil jedes Miteigentümers vor der Einreichung mit der Verkaufsabrechnung und den früheren CCA-Aufstellungen ab.

Beispiel

Beträge zur Veranschaulichung in kanadischen Dollar. Eine Privatperson kaufte eine Mietimmobilie für C$400.000 und ordnete C$100.000 dem Grundstück und C$300.000 dem Gebäude zu. Später erhöhten Investitionen von C$40.000 die Kosten des Gebäudes auf C$340.000. Die Person machte C$50.000 CCA geltend, sodass C$290.000 UCC übrig blieben. Es werden keine weiteren Anschaffungskosten und keine weiteren Vermögensgegenstände in der Klasse des Gebäudes angenommen.

Die Immobilie wird für C$600.000 verkauft: C$180.000 für das Grundstück und C$420.000 für das Gebäude. Von den Verkaufskosten über C$20.000 werden C$6.000 dem Grundstück und C$14.000 dem Gebäude zugeordnet.

Der gesamte Kapitalgewinn beträgt C$140.000, davon werden C$70.000 zu den Einkünften gerechnet. Für die CCA ziehen Sie von der UCC von C$290.000 den niedrigeren Betrag aus dem Nettoerlös des Gebäudes von C$406.000 und den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes von C$340.000 ab. Der negative Betrag von C$50.000 ist der Recapture und wird in voller Höhe als Mieteinkünfte angesetzt. Damit gehen C$120.000 vor anderen Abzügen oder Verlusten in die Einkünfte der Person ein. Das sind angesetzte Einkünfte, nicht die Steuerrechnung.

Bei Ihnen anders?

• Die Immobilie war einmal Ihr Zuhause, oder Sie sind eingezogen: Eine fiktive Veräußerung oder eine Wahl kann die Anschaffungskosten ändern. Siehe Eigenheim in eine Mietimmobilie umwandeln und Befreiung für den Hauptwohnsitz.
• Sie haben die Immobilie weniger als 365 aufeinanderfolgende Tage gehalten: Die Regeln zum kurzfristigen Weiterverkauf von Immobilien können die Behandlung als Kapitalgewinn ersetzen.
• Sie sind nicht ansässig, oder die Immobilie liegt außerhalb Kanadas: siehe Nicht ansässige Verkäufer kanadischer Immobilien, Immobilien außerhalb Kanadas oder Kanadier, die US-Immobilien verkaufen.
• Die Immobilie ist neu oder wurde umfassend renoviert: Lesen Sie vor dem Abschluss GST/HST auf Wohnimmobilien.
• Eine Kapitalgesellschaft besitzt die Mietimmobilie: siehe Holding- und Anlagegesellschaften.
• Eine Personengesellschaft besitzt die Mietimmobilie: Die Personengesellschaft weist den Gewinn den Gesellschaftern zu. Prüfen Sie ihre Aufstellung mit der Erstellung von Steuererklärungen.
• Sie haben einen früheren Verkauf nicht angegeben: siehe Nicht angegebene Einkünfte und freiwillige Offenlegung.
• Der Verkauf hat einen hohen Gewinn, ein mögliches Terminal Loss, eine Verkäuferfinanzierung oder Jahre mit privater Nutzung: Sammeln Sie für die Erstellung von Steuererklärungen beide Abschlussabrechnungen, frühere CCA-Aufstellungen, Rechnungen für Verbesserungen, Bewertungen sowie Anwalts- und Provisionsrechnungen.