कनाडाई द्वारा अमेरिकी संपत्ति की बिक्री: FIRPTA और कर रिटर्न

क्लोज़िंग पर कितनी रकम कटेगी?

अमेरिकी खरीदार आम तौर पर आपके कुल बिक्री मूल्य का 15% काट लेता है। यह विथहोल्डिंग आपके लाभ पर या मॉर्गेज चुकाने के बाद बची नकदी पर नहीं होती। कम दर या शून्य विथहोल्डिंग खरीदार के इस्तेमाल की योजना और पूरी संपत्ति की कीमत पर निर्भर करती है, भले ही संपत्ति के कई मालिक हों (IRS: Form 8288 के निर्देश)।

निवास संबंधी नियमों के लिए, व्यक्तिगत खरीदार या उसके परिवार के किसी सदस्य की क्लोज़िंग के बाद के पहले दो 12-महीने के हर दौर में, संपत्ति इस्तेमाल होने वाले कुल दिनों के कम से कम 50% दिन वहाँ रहने की पक्की योजना होनी चाहिए। खाली दिन गिने नहीं जाते। आपका छुट्टियों के घर के रूप में इस्तेमाल दर तय नहीं करता। विथहोल्डिंग से छूट मिलने का मतलब यह नहीं कि लाभ पर अमेरिकी कर नहीं लगेगा (IRS: Form 8288 के निर्देश)।

क्या मैं क्लोज़िंग से पहले विथहोल्डिंग घटवा सकता हूँ?

जब मानक विथहोल्डिंग अपेक्षित अमेरिकी कर से ज़्यादा हो, तब आप IRS से Form 8288-B पर विथहोल्डिंग प्रमाणपत्र माँग सकते हैं। यह उस बिक्री पर भी लागू है जिसमें लाभ कम या शून्य हो। आवेदक फ़ॉर्म पर हस्ताक्षर करता है। जल्दी आवेदन करें: IRS के अनुसार वह आम तौर पर पूरा आवेदन और सभी पक्षों की अमेरिकी करदाता पहचान संख्या मिलने के बाद 90 दिनों के भीतर कार्रवाई करता है (IRS: Form 8288-B; विथहोल्डिंग प्रमाणपत्र)।

अगर क्लोज़िंग के दिन तक आपका आवेदन लंबित है, तो खरीदार को लिखित सूचना दें। क्लोज़िंग तक दाखिल आवेदन से खरीदार IRS के फ़ैसले तक ज़रूरी रकम रोककर रख सकता है। खरीदार को फिर भी क्लोज़िंग पर विथहोल्डिंग करनी होगी और बाद में प्रमाणपत्र या अस्वीकृति के अनुसार रकम जमा करनी होगी। खरीदार के Form 8288 और 8288-A तथा भुगतान की सामान्य अंतिम तिथि हस्तांतरण के बाद का 20वाँ दिन है, लेकिन समय पर किया गया प्रमाणपत्र आवेदन इस जमा-तिथि को IRS के फ़ैसला डाक से भेजने के बाद के 20वें दिन तक बढ़ा देता है (IRS: विथहोल्डिंग प्रमाणपत्र; IRS: Form 8288 के निर्देश)।

आवेदन के साथ बिक्री के लाभ और अधिकतम अमेरिकी कर का प्रमाण-समर्थित अनुमान देना होता है। खरीद और प्रस्तावित बिक्री के अनुबंध, क्लोज़िंग खर्च और सुधार के रिकॉर्ड, किराये पर मूल्यह्रास का इतिहास और हर पक्ष की करदाता संख्या जुटा लें। प्रमाणपत्र से सिर्फ़ कटने वाली नकदी बदलती है। यह आपके कर रिटर्न की जगह नहीं लेता।

अगर खरीदार अतिरिक्त विथहोल्डिंग पहले ही जमा कर चुका है, तो क्लोज़िंग के बाद जारी प्रमाणपत्र से जल्दी रिफ़ंड मिल सकता है। प्रमाणपत्र मिलने के बाद Form 8288-A के निर्देश का पालन करें। बिक्री वाले वर्ष का रिटर्न फिर भी आपको फ़ाइल करना होगा।

क्या बेचने के लिए मुझे ITIN चाहिए?

क्लोज़िंग के लिए ITIN कानूनी शर्त नहीं है, लेकिन FIRPTA विथहोल्डिंग का दावा करने या प्रमाणपत्र माँगने के लिए अमेरिकी करदाता संख्या ज़रूरी है। अगर आपके पास अमेरिकी सामाजिक सुरक्षा संख्या नहीं है और आप उसके पात्र नहीं हैं, तो Form W-7 पर ITIN के लिए आवेदन करें। ITIN न होने से खरीदार Form 8288 और 8288-A फ़ाइल करने से नहीं रुकता, लेकिन जब तक IRS के पास आपकी संख्या नहीं पहुँचती, वह आपको मुहर लगा Form 8288-A नहीं भेजता, जो विथहोल्डिंग का दावा करने के लिए चाहिए (IRS: Form 8288 के निर्देश)।

अगर ITIN की ज़रूरत सिर्फ़ इस बिक्री की वजह से है, तो कानूनी रूप से बाध्यकारी बिक्री अनुबंध होने के बाद आवेदन करें। IRS के अनुसार वह इससे पहले का आवेदन अस्वीकार कर देगा। Form W-7 का अचल संपत्ति बिक्री अपवाद एक भरा हुआ FIRPTA फ़ॉर्म और बिक्री अनुबंध या क्लोज़िंग दस्तावेज़ माँगता है, और विक्रेताओं के लिए अतिरिक्त दस्तावेज़ भी चाहिए। अगर आप प्रमाणपत्र भी माँग रहे हैं, तो IRS के निर्देशों के अनुसार भरे हुए Form W-7 और 8288-B साथ भेजें। रिटर्न फ़ाइल करने वाले रास्ते के तहत पात्र होने पर आप अपने Form 1040-NR के साथ भी आवेदन कर सकते हैं। पहचान दस्तावेज़ों और पैकेज भेजने के पते के लिए मौजूदा Form W-7 के निर्देश देखें। हर विदेशी संयुक्त विक्रेता को अपनी संख्या चाहिए।

कटी रकम वापस पाने के लिए क्या फ़ाइल करें और कब?

अपना वास्तविक अमेरिकी कर निकालने, FIRPTA कटौती का क्रेडिट लेने और अतिरिक्त रकम का रिफ़ंड माँगने के लिए बिक्री वाले वर्ष का Form 1040-NR फ़ाइल करें। बिक्री उस रिटर्न में दिखेगी जो क्लोज़िंग वाले वर्ष का है, भले ही लंबित प्रमाणपत्र की वजह से Form 8288-A में बाद की तारीख़ दिखे (IRS: FIRPTA FAQ)।

क्लोज़िंग एजेंट से कहें कि Form 8288-A पर आपका सही नाम, पता और ITIN लिखे। IRS Copy B पर मुहर लगाकर विदेशी विक्रेता को भेजता है। FIRPTA क्रेडिट को line 25f पर लेने के लिए वह प्रति अपने Form 1040-NR के साथ लगाएँ। अगर वह नहीं पहुँची, तो खरीदार की फ़ाइलिंग और ITIN की किसी कमी की जाँच करें। अगर खरीदार ने आपकी संख्या के बिना फ़ाइल किया, तो IRS कटौती के ठोस प्रमाण, जैसे क्लोज़िंग दस्तावेज़, और Form 8288 तथा 8288-A की जानकारी और आपके ITIN वाले एक बयान के साथ दावा करने की अनुमति देता है (IRS: अमेरिकी अचल संपत्ति हितों पर कर की रिपोर्टिंग और भुगतान; IRS: Form 1040-NR के निर्देश)।

मेरा अमेरिकी लाभ कैसे निकलता है?

सीधी बिक्री में अमेरिकी लाभ बिक्री मूल्य में से बिक्री खर्च और समायोजित आधार घटाकर निकलता है। खरीद लागत से शुरू करें, उसमें पात्र सुधार जोड़ें और किराये के इस्तेमाल पर अनुमत या अनुमेय अमेरिकी मूल्यह्रास घटाएँ, भले ही आपने उसे किसी रिटर्न में कभी न लिया हो (IRS: Publication 551; IRS: Publication 523)।

जिस घर में आप खुद रहे, उस पर अमेरिकी मुख्य-घर लाभ छूट तभी मिल सकती है जब उसकी अलग अमेरिकी स्वामित्व और उपयोग की शर्तें पूरी हों। कनाडा में मुख्य निवास की घोषणा से अमेरिकी नतीजा तय नहीं होता। घर पर छूट होने पर भी किराये का इस्तेमाल लाभ के कुछ हिस्से को कर योग्य बना सकता है, और किराये की संपत्ति की बिक्री में पूँजीगत लाभ अनुसूचियों के अलावा Form 4797 भी लग सकता है (IRS: Publication 523; IRS: Form 1040-NR के निर्देश)।

अगर आपको अमेरिकी अचल संपत्ति पर लाभ हुआ है, तो अनिवासी विदेशियों के लिए Form 6251 के निर्देश से वैकल्पिक न्यूनतम कर भी जाँचें।

क्या राज्य भी बिक्री पर विथहोल्डिंग करता है या कर लगाता है?

संपत्ति वाला राज्य संघीय FIRPTA के ऊपर अपना कर या क्लोज़िंग पर विथहोल्डिंग लगा सकता है। क्लोज़िंग के निर्देश तय करने से पहले उस राज्य के नियम देखें जहाँ संपत्ति है; संघीय प्रमाणपत्र राज्य की विथहोल्डिंग का समाधान नहीं करता।

जैसे California में Form 593 चलता है। जिस विक्रेता को California में कर-हानि या शून्य लाभ हुआ है और जिसके पास करदाता संख्या है, वह California की विथहोल्डिंग से बचने के लिए वह नतीजा प्रमाणित कर सकता है; लाभ वाला विक्रेता वैकल्पिक गणना चुन सकता है। फ़ॉर्म क्लोज़िंग तक एस्क्रो को दें और California की किसी भी विथहोल्डिंग का दावा Form 540NR पर करें। दूसरे राज्यों के नियम अलग हैं (California FTB: Form 593 के निर्देश)।

कनाडा में बिक्री की रिपोर्ट कैसे करूँ?

अगर आप कनाडाई कर निवासी हैं, तो अपने नाम की अमेरिकी रियल एस्टेट की पूँजीगत बिक्री को अपने T1 की Schedule 3 पर कनाडाई डॉलर में दिखाएँ। किराये की संपत्ति पर पूँजीगत लाभ से अलग कनाडा का पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) रीकैप्चर या टर्मिनल लॉस भी बन सकता है; फ़ाइल करने से पहले किराये के रिकॉर्ड जाँच लें (CRA: पूँजीगत लाभ गाइड; CRA: किराये की आय गाइड)।

क्यूबेक के निवासी लाभ को अपने क्यूबेक रिटर्न की Schedule G पर भी दिखाते हैं। Form TP-772-V क्यूबेक का विदेशी कर क्रेडिट निकालता है; मुख्य निवास की घोषणा Schedule G के साथ Form TP-274-V से होती है (Revenu Québec: पूँजीगत लाभ, विदेशी कर क्रेडिट, मुख्य निवास की घोषणा)।

अमेरिका-कनाडा संधि अमेरिका को अमेरिकी अचल संपत्ति के लाभ पर कर लगाने देती है। कनाडा का निवासी होने पर भी लाभ आपके कनाडाई रिटर्न में दिखाना पड़ सकता है; राहत बिक्री को बाहर रखने से नहीं, बल्कि विदेशी कर क्रेडिट से मिल सकती है (कनाडा-अमेरिका संधि, Articles XIII और XXIV)। अगर आपने संपत्ति मुख्यतः दोबारा बेचने के लिए खरीदी थी या उसे व्यापारिक माल की तरह रखा था, तो मुनाफ़ा व्यावसायिक आय हो सकता है (CRA: रियल एस्टेट आय)।

मेरा कनाडाई लाभ अमेरिकी लाभ से अलग क्यों हो सकता है?

कनाडा में लेन-देन के हर हिस्से को उसके होने की तारीख़ की विनिमय दर से बदला जाता है: बिक्री की रकम बिक्री की तारीख़ की दर से, समायोजित लागत आधार खरीद की तारीख़ की दर से, और बिक्री खर्च व सुधार खर्च होने के समय की दर से। इसलिए दोनों देशों के मूल्यह्रास नियमों के फ़र्क़ को छोड़ भी दें, तब भी कनाडाई डॉलर का लाभ अमेरिकी डॉलर के लाभ से ज़्यादा या कम हो सकता है (CRA: पूँजीगत लाभ गाइड)।

विनिमय दरें और तारीख़ें दोनों क्लोज़िंग विवरणों और सुधार की रसीदों के साथ रखें। अगर कनाडा के निवासी बनते समय संपत्ति आपके पास थी, तो कनाडा आम तौर पर उस तारीख़ के उचित बाज़ार मूल्य को आपकी शुरुआती लागत मानता है। उस तारीख़ का मूल्यांकन संभालकर रखें; कनाडा के बाहर की संपत्ति देखें (CRA: कनाडा में नए आए लोग)।

लाभ पर दो बार कर देने से कैसे बचूँ?

पहले बिक्री पर अंतिम अमेरिकी संघीय कर और राज्य का कोई भी आयकर निकालें, फिर कनाडाई रिटर्न में शामिल आय पर चुकाए पात्र अमेरिकी कर के लिए कनाडा का विदेशी कर क्रेडिट देखें। FIRPTA कटौती अमेरिकी कर की ओर किया गया भुगतान है, अंतिम कर नहीं। जो रकम अमेरिका लौटा चुका है या लौटाएगा, वह कनाडाई क्रेडिट के लिए चुकाया गया विदेशी कर नहीं गिना जाता (CRA: विदेशी कर क्रेडिट फ़ोलियो, paragraph 1.33)।

कनाडाई रिटर्न अमेरिकी रिटर्न से पहले देय हो सकता है। कनाडा में फ़ाइल करने के समय तक अमेरिकी कर की गणना तैयार रखें, और अगर बाद में अमेरिकी रिफ़ंड से पात्र क्रेडिट बदलता है, तो कनाडाई रिटर्न में बदलाव का अनुरोध करें (CRA: रिटर्न बदलना)। संघीय क्रेडिट पात्र अमेरिकी गैर-व्यावसायिक आय पर लगने वाले कनाडाई संघीय कर तक सीमित है; जो विदेशी गैर-व्यावसायिक कर क्रेडिट में इस्तेमाल न हो सके, उसे किसी दूसरे वर्ष में आगे नहीं ले जाया जा सकता (CRA: विदेशी कर क्रेडिट फ़ोलियो, paragraphs 1.24 और 1.74)। अंतिम अमेरिकी रिटर्न, राज्य रिटर्न, कटौती की पर्चियाँ, भुगतान का प्रमाण और रिफ़ंड नोटिस संभालकर रखें। Form T2209 और प्रांतीय क्रेडिट की गणना के लिए कनाडाई रिटर्न पर विदेशी आय देखें (CRA: संघीय विदेशी कर क्रेडिट)।

क्या अमेरिका में मेरा छुट्टियों का घर मेरा कनाडाई मुख्य निवास हो सकता है?

अमेरिकी घर उस वर्ष के लिए कनाडा में मुख्य निवास की घोषणा के योग्य हो सकता है जिसमें वह आपके पास था और आप कनाडा के निवासी थे, बशर्ते उस वर्ष आप, आपके जीवनसाथी या साथी, पूर्व जीवनसाथी या साथी, या आपका बच्चा सामान्यतः उसमें रहा हो। थोड़े समय का प्रवास भी गिना जा सकता है, लेकिन जो घर मुख्यतः किराया कमाने के लिए रखा गया हो, उसकी और बारीकी से जाँच चाहिए। आपका परिवार उसी वर्ष के लिए कोई दूसरा घर घोषित नहीं कर सकता (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो, paragraphs 2.10-2.13 और 2.74)। छूट का दावा करने के लिए बिक्री को Schedule 3 पर दिखाएँ और बिक्री वाले वर्ष के रिटर्न के साथ Form T2091(IND) पर घर की घोषणा करें; क्यूबेक के निवासी Schedule G और Form TP-274-V भी इस्तेमाल करते हैं (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो, paragraph 2.15; Revenu Québec: घोषणा)। गणना के लिए मुख्य निवास छूट देखें। कनाडा की घोषणा से अमेरिकी कर या FIRPTA विथहोल्डिंग अपने आप खत्म नहीं होती।

घर को किराये की संपत्ति में बदलने या किराये की संपत्ति को घर में बदलने से कनाडा में कल्पित बिक्री हो सकती है। हस्ताक्षरित उपधारा 45(2) का चुनाव बदलाव वाले वर्ष के रिटर्न के साथ जाता है; हस्ताक्षरित उपधारा 45(3) का चुनाव आख़िर में होने वाली बिक्री के वर्ष के रिटर्न के साथ जाता है, या CRA माँगे तो उससे पहले। कनाडा का CCA इन चुनावों को रद्द कर सकता है या उन पर रोक लगा सकता है (CRA: मुख्य निवास फ़ोलियो, paragraphs 2.48 और 2.54-2.55)।

अगर संपत्ति संयुक्त स्वामित्व में है या घाटे में बिक रही है तो?

संयुक्त बिक्री में क्लोज़िंग से पहले हर मालिक की अमेरिकी कर स्थिति और हिस्सा तय करें। अगर अमेरिकी और विदेशी व्यक्ति साथ बेचते हैं, तो खरीदार पूँजी योगदान के आधार पर मिली राशि बाँटता है और विदेशी मालिकों के हिस्सों पर कटौती करता है; इस नियम के लिए पति-पत्नी को बराबर योगदान देने वाला माना जाता है। अगर सभी विक्रेता विदेशी हैं, तो FIRPTA आम तौर पर पूरी मिली राशि पर लागू होता है। निवास की कीमत वाली जाँच फिर भी पूरी संपत्ति की कीमत पर होती है (IRS: Form 8288 के निर्देश)। हर विदेशी मालिक के पास अलग Form 8288-A होना चाहिए, वह क्रेडिट में सिर्फ़ अपना हिस्सा ले, और आम तौर पर अलग Form 1040-NR फ़ाइल करे (IRS: क्रेडिट सत्यापन)। संयुक्त विदेशी विक्रेताओं को क्लोज़िंग के 10वें दिन तक खरीदार से कहना होगा कि Form 8288-A पर उनका तय क्रेडिट बँटवारा दिखाए; वरना खरीदार क्रेडिट बराबर बाँट देता है (26 CFR 1.1445-1(f)(3)(iv))।

घाटा होने से FIRPTA कटौती अपने आप नहीं रुकती। अगर मानक रकम अपेक्षित कर से ज़्यादा होगी, तो विथहोल्डिंग प्रमाणपत्र माँगें। व्यक्तिगत इस्तेमाल वाले घर का घाटा आम तौर पर किसी भी देश में कटौती योग्य नहीं होता; किराये की संपत्ति के घाटे पर अलग नियम लागू होते हैं और उसके मूल्यह्रास का इतिहास फिर भी मायने रखता है (IRS: Publication 523; CRA: पूँजीगत लाभ गाइड)।

उदाहरण

छुट्टियों के घर की बिक्री का उदाहरण; जब तक C$ न लिखा हो, सभी बिक्री राशियाँ अमेरिकी डॉलर में हैं। आपने संपत्ति US$400,000 में खरीदी, जब एक अमेरिकी डॉलर C$1.25 का था। आप उसे US$600,000 में बेचते हैं, जब एक अमेरिकी डॉलर C$1.35 का है, और उसी दर पर US$40,000 बिक्री खर्च चुकाते हैं। किराये का इस्तेमाल, मूल्यह्रास या सुधार नहीं हुआ। व्यक्तिगत खरीदार उसमें रहने की योजना रखता है।

खरीदार निवास नियम के तहत US$600,000 की कुल कीमत पर US$60,000 काट लेता है। घर बिक्री की किसी भी उपलब्ध छूट से पहले आपका अमेरिकी लाभ US$160,000 है: US$600,000 में से US$40,000 बिक्री खर्च और US$400,000 लागत घटाने पर। अगर बिक्री से आपका अंतिम अमेरिकी कर US$25,000 है, तो Form 1040-NR फ़ाइल करने पर कटी रकम में से US$35,000 वापस मिल सकते हैं।

कनाडा की किसी भी मुख्य निवास छूट से पहले आपका कनाडाई लाभ C$256,000 है: C$810,000 बिक्री राशि में से C$54,000 बिक्री खर्च और C$500,000 खरीद लागत घटाने पर। कनाडाई विदेशी कर क्रेडिट के लिए US$60,000 की कटी रकम से नहीं, अंतिम अमेरिकी कर से शुरू करें। क्रेडिट की असली रकम कनाडाई रिटर्न पर निर्भर करती है।

आपकी स्थिति अलग है?

• संपत्ति किराये पर थी: पिछला अमेरिकी मूल्यह्रास और कनाडा का CCA बिक्री को बदल सकते हैं, और छूटे हुए किराये के रिटर्न पर ध्यान देना होगा। अमेरिकी किराये की संपत्ति वाले कनाडाई देखें।
• संपत्ति LLC, कंपनी, साझेदारी, ट्रस्ट या संपदा के नाम है: करदाता और फ़ाइलिंग बदल सकती हैं। कनाडाई को अमेरिकी संपत्ति कैसे रखनी चाहिए देखें, और LLC के लिए अमेरिकी LLC का कनाडाई मालिक देखें।
• आप लंबे समय अमेरिका में रहे हैं: आपकी अमेरिकी निवास स्थिति रिटर्न को बदल सकती है। स्नोबर्ड और अमेरिकी निवास देखें।
• आप विदेशी संपत्ति की पुरानी रिपोर्टें जाँच रहे हैं: विदेशी संपत्ति और सहयोगी कंपनी रिपोर्टिंग देखें।
• 26 सितंबर 1980 को यह संपत्ति आपके पास थी और आप कनाडा के निवासी थे: संधि का Article XIII(9) अमेरिका में कर योग्य लाभ घटा सकता है, बशर्ते स्वामित्व और संपत्ति के अपवाद लागू न हों (कनाडा-अमेरिका संधि)।
• संपत्ति कनाडा के बाहर है, लेकिन अमेरिका में नहीं: कनाडा के बाहर की संपत्ति देखें।
• संयुक्त मालिकों में विवाद है, संपदा का मामला है, घाटा है, या क्लोज़िंग के पास भी प्रमाणपत्र लंबित है: सीमा-पार कर सहायता के लिए दोनों क्लोज़िंग विवरण, टाइटल और योगदान के रिकॉर्ड, सुधार की रसीदें, पिछले अमेरिकी रिटर्न, मूल्यह्रास की सूचियाँ, ITIN और राज्य की विथहोल्डिंग के फ़ॉर्म जुटा लें।