US-Immobilie als Kanadier halten: Privat, LLC oder Firma?

Was ändert sich je nach Art, wie ein Kanadier US-Immobilien hält?

Die Eigentumsurkunde (Deed) nennt den rechtlichen Eigentümer, doch die steuerliche Meldung hängt auch davon ab, wer die Immobilie bezahlt hat und wie der Rechtsträger in jedem Land eingestuft wird. Vergleichen Sie den laufenden Meldeaufwand, die private Nutzung und den Todesfall, bevor Sie sich für eine Urkunde entscheiden.

Das Recht des Bundesstaates bestimmt Eigentumstitel, Haftung, Übertragungskosten und Nachlassverfahren. Prüfen Sie den Bundesstaat, in dem die Immobilie liegt, bevor Sie einen Vergleich auf Bundesebene für die ganze Antwort halten.

Was bedeutet Eigentum in meinem eigenen Namen steuerlich in jedem Land?

Bei direktem Eigentum hält dieselbe Person den Titel und meldet Mieteinnahmen oder Gewinne in der Regel in beiden Ländern. Das Abkommen erlaubt den USA, Mieteinnahmen und Gewinne aus US-Immobilien zu besteuern, während Kanada eine ansässige Person mit ihren weltweiten Einkünften besteuert (CRA-Hinweise zur Ansässigkeit). Berechtigte US-Einkommensteuer kann eine kanadische Anrechnung ausländischer Steuern stützen, vorbehaltlich ihrer Begrenzungen (CRA).

Wenn Sie vermieten, hängt die US-Behandlung davon ab, ob die Miete mit einem US-Geschäftsbetrieb verbunden ist (Effectively Connected) oder ob Sie die Besteuerung auf Nettobasis wählen (IRS). Die jährlichen Erklärungen finden Sie unter Kanadische Eigentümer von US-Mietobjekten. Ein Verkauf hat eigene Quellensteuer und eigene Erklärungen; lesen Sie Kanadier, die US-Immobilien verkaufen.

Ist gemeinsames Eigentum mit meinem Ehepartner oder meiner Familie anders?

Ein gemeinsamer Eigentumstitel teilt die Steuer für sich genommen nicht auf und beseitigt das US-Erbschaftsteuerrisiko nicht. Stirbt ein Ehepartner ohne US-Staatsbürgerschaft oder Domizil in den USA und ist der Überlebende kein US-Staatsbürger, kann der volle Wert von gemeinsam gehaltenem Vermögen mit Anwachsungsrecht (Survivorship) zunächst vollständig in den US-Nachlass des zuerst Verstorbenen fallen. Der Überlebende kann den Anteil ausklammern, den er nachweislich bezahlt hat; es gibt Ausnahmen. Bewahren Sie Belege über die Beiträge jedes Eigentümers, den rechtlichen Anteil und Schenkungen auf (IRS-Anleitung zu Form 706-NA; US Code, Abschnitt 2040).

Ist Form 706-NA erforderlich, verlangt Part III, Frage 5 die Schedule E (Form 706), wenn der Verstorbene US-Vermögen mit Anwachsungsrecht oder Gütergemeinschaftsvermögen (Community Property) mit einem überlebenden Ehepartner hielt (Form 706-NA).

Finanziert ein kanadischer Ehepartner den Anteil des anderen, kann die kanadische Zurechnungsregel (Attribution Rule) Einkünfte aus diesem Anteil dem finanzierenden Ehepartner zurechnen (Income Tax Act, Abschnitt 74.1). Wer ein Kind oder einen anderen Verwandten als Miteigentümer aufnimmt, muss zudem prüfen, wem die Immobilie tatsächlich gehört und ob die Übertragung selbst steuerpflichtig ist. Die Form des gemeinsamen Eigentums und die Anwachsungsrechte unterscheiden sich je nach Bundesstaat.

Warum passt eine US-LLC für einen kanadischen Eigentümer oft schlecht?

Eine US-LLC mit einem Eigentümer wird für die US-Einkommensteuer standardmäßig nicht eigenständig besteuert (Disregarded Entity), während Kanada sie als Kapitalgesellschaft behandelt (IRS; CRA). Dieser Unterschied kann Person und Jahr der Besteuerung in beiden Ländern trennen und die Entlastung für ausländische Steuern erschweren. Bei zwei Eigentümern behandeln die USA die LLC standardmäßig als Personengesellschaft, wobei für Ehepartner in Bundesstaaten mit Gütergemeinschaft Sonderregeln gelten können. Die LLC kann die US-Besteuerung als Kapitalgesellschaft wählen, was Steuer- und Ausschüttungsfragen verändert (IRS). Eine LLC in ausländischem Eigentum kann zudem der Meldung mit Form 5472 unterliegen.

Eine LLC hält die Immobilie getrennt von ihren Mitgliedern, die nach dem Recht des Bundesstaates in der Regel nicht persönlich für ihre Schulden haften; das Recht des Bundesstaates der Immobilie und die Finanzierungsbedingungen zählen weiterhin. Die steuerliche Einstufung entscheidet nicht über die Zuordnung zum US-Nachlass. Die IRS-Hinweise zum Nachlass nennen Immobilien und Aktien von Kapitalgesellschaften, klären aber nicht jede LLC-Mitgliedschaft; lassen Sie die Nachlassfrage für die konkrete Immobilie prüfen. Zu den Meldungen und dem Doppelbesteuerungsproblem lesen Sie Kanadischer Eigentümer einer US-LLC.

Was passiert, wenn meine kanadische Kapitalgesellschaft die Immobilie kauft?

Eine kanadische Kapitalgesellschaft wird Eigentümerin und Steuerpflichtige, und ihre US-Immobilientätigkeit kann Form 1120-F erfordern und Fragen zur US-Branch-Profits-Tax aufwerfen (IRS; Anleitung zu Form 1120-F). Ihre Anteile liegen, wenn eine kanadische Kapitalgesellschaft sie ausgegeben hat, in der Regel außerhalb des US-Nachlasses (US Code, Abschnitt 2104), doch Einkünfte, Verkauf und die kanadische Steuer des Eigentümers entfallen dadurch nicht.

Nutzt ein Gesellschafter oder Familienmitglied das Haus der Gesellschaft gegen weniger als die marktübliche Miete, kann Kanada einen Vorteil in das persönliche Einkommen des Gesellschafters einbeziehen. Die CRA kann ihn mit der Marktmiete abzüglich des gezahlten Betrags bewerten (Income Tax Act, Abschnitt 15; CRA-Hinweise zur Prüfung). Bei einer Kapitalanlage-Immobilie vergleichen Sie die kanadische Steuer der Gesellschaft auf Mieteinnahmen und spätere Ausschüttungen unter Holding- und Anlagegesellschaften. Prüfen Sie die Steuererklärungen der Gesellschaft in beiden Ländern, bevor Sie eine bestehende Gesellschaft für den Kauf nutzen.

Wie sieht es mit einem Kauf über eine US-Kapitalgesellschaft aus?

Eine US-Kapitalgesellschaft meldet ihre Einkünfte in Form 1120. Kanada kann die Gesellschaft als ansässig behandeln, wenn ihre zentrale Leitung und Kontrolle in Kanada liegt, vorbehaltlich des Abkommens (CRA). Ist sie ein nicht ansässiges, beherrschtes ausländisches verbundenes Unternehmen, kann passive Miete schon vor einer Dividende laufende kanadische Einkünfte beim Gesellschafter begründen (Income Tax Act, Abschnitte 91 und 95); Dividenden haben eigene Folgen nach Abschnitt 90. Eine Kapitalgesellschaft in ausländischem Eigentum mit Geschäften mit nahestehenden Personen kann Form 5472 benötigen; kanadische Meldungen finden Sie unter Meldung ausländischer Vermögenswerte und verbundener Unternehmen.

Nutzt ein Gesellschafter das Haus der Gesellschaft ohne angemessene Zahlung, können die USA den Vorteil im Umfang der Gewinne und Rücklagen der Gesellschaft (Earnings and Profits) als Ausschüttung behandeln (IRS). Kanada kann zudem einen Gesellschaftervorteil in das persönliche Einkommen einbeziehen, möglicherweise bemessen nach der Marktmiete abzüglich der Zahlung (Income Tax Act, Abschnitt 15; CRA).

Der Punkt zum Nachlass wird leicht übersehen: Aktien einer US-Kapitalgesellschaft sind US-Vermögen, auch wenn der Gesellschafter in Kanada lebt. Ein Rechtsträger, der nur den Titel halten soll, beseitigt das US-Erbschaftsteuerrisiko des Eigentümers daher nicht zwingend.

Ändert ein Trust oder eine kanadische Personengesellschaft das Bild?

Ja, aber keine der beiden Bezeichnungen allein bestimmt die steuerliche Antwort. Die tatsächliche Ansässigkeit eines Trusts hängt davon ab, wo seine zentrale Leitung und Kontrolle tatsächlich stattfindet; ein nicht ansässiger Trust kann auch als in Kanada ansässig gelten, wenn er einen ansässigen Einbringenden oder Begünstigten hat (CRA-Hinweise zur Ansässigkeit von Trusts). Eine Übertragung auf einen Trust braucht zudem eine Prüfung von Nachlass und Veräußerung; US Code Abschnitt 2104 erhält die US-Zuordnung für manche Übertragungen durch einen Trust.

Eine Personengesellschaft kann zusätzliche Meldungen auf Gesellschafterebene und US-Quellensteuer mit sich bringen, wenn mit einem US-Geschäftsbetrieb verbundene Einkünfte ausländischen Gesellschaftern zuzurechnen sind (IRS). Gesellschaftsvertrag, Ansässigkeit der Gesellschafter und Nutzung der Immobilie sind alle von Bedeutung. Solche Strukturen verdienen eine grenzüberschreitende Steuerprüfung, bevor eine Urkunde oder Übertragung unterschrieben wird.

Welche Rolle spielt die US-Erbschaftsteuer bei der Wahl?

US-Immobilien gehören in der Regel zum US-Nachlass eines Eigentümers, der weder seinen Wohnsitz (Domizil) in den USA hat noch US-Staatsbürger ist (IRS-FAQ zum Nachlass). Übersteigen das US-Vermögen, der besondere Freibetrag der Schenkungsteuer und die bereinigten steuerpflichtigen Schenkungen zusammen US$60.000, reicht der Testamentsvollstrecker in der Regel innerhalb von neun Monaten nach dem Tod Form 706-NA ein; diese Einreichungsschwelle sagt nicht, dass Steuer anfällt (IRS-Anleitung).

Das Abkommen, Artikel XXIX B, gewährt dem Nachlass einer qualifizierten in Kanada ansässigen Person eine anteilige einheitliche US-Steuergutschrift (Unified Credit) und unter Bedingungen eine Ehegatten-Steuergutschrift (Marital Credit); es koordiniert auch bestimmte kanadische Steuer aus Anlass des Todes mit der US-Erbschaftsteuer. Für die Ehegatten-Steuergutschrift muss der Testamentsvollstrecker sie in der US-Nachlasserklärung wählen und auf einen US-Ehegattenabzug verzichten, bis zur Frist für die Wahl eines qualifizierten inländischen Trusts (Qualified Domestic Trust), in der Regel ein Jahr nach der Fälligkeit der Erklärung einschließlich Fristverlängerungen (Abkommen, Artikel XXIX B; US Code, Abschnitt 2056A). Die Berechnung braucht den weltweiten Nachlass, nicht nur den Wert der Immobilie. Kanada kann zusätzlich eine fiktive Veräußerung von Kapitalvermögen bei Tod annehmen (CRA).

Macht es einen Unterschied, ob ich die Immobilie vermiete oder selbst nutze?

Ja. Miete begründet laufende Meldungen von Einkünften in den USA und in Kanada; ausschließlich private Nutzung begründet in der Regel keine Mieteinkünfte. Ein überwiegend zum privaten Vergnügen genutztes Haus ist von der kanadischen Definition des bestimmten ausländischen Vermögens ausgenommen, auch wenn es zeitweise vermietet wird; eine überwiegend zur Vermietung gehaltene Immobilie kann einbezogen sein (CRA). Zur jährlichen Meldung der Einkünfte lesen Sie Kanadische Eigentümer von US-Mietobjekten, zu Form T1135 Meldung ausländischer Vermögenswerte und verbundener Unternehmen.

Ein persönlich oder gemeinsam gehaltenes US-Haus kann als Ihr kanadischer Hauptwohnsitz (Principal Residence) gelten; ein Haus im Eigentum einer Kapitalgesellschaft ist nicht Ihr persönlich gehaltenes Haus (CRA). Das Ergebnis eines Verkaufs finden Sie unter Kanadier, die US-Immobilien verkaufen, Änderungen der Nutzung unter Vom Wohnhaus zur Vermietung. Lange Aufenthalte in den USA können Ihre eigene steuerliche Ansässigkeit verändern; lesen Sie Snowbirds und US-Ansässigkeit.

Kann ich nach dem Kauf ändern, wie die Immobilie gehalten wird?

Ja, aber eine Änderung der Eigentumsurkunde kann auch ohne Barverkauf als Veräußerung zählen. Der IRS behandelt Schenkungen und andere Übertragungen von Rechten an US-Immobilien als mögliche FIRPTA-Veräußerungen. Kanada kann eine Übertragung auf eine Gesellschaft zum Marktwert ansetzen. Eine Wahl nach Abschnitt 85 kann den kanadischen Gewinn auf berechtigtes Vermögen aufschieben, das gegen Aktien auf eine steuerpflichtige kanadische Kapitalgesellschaft übertragen wird; sie gilt nicht für eine Übertragung auf eine US-Kapitalgesellschaft und schiebt die US-Steuer nicht selbst auf. Eigentümer und kanadische Kapitalgesellschaft unterschreiben gemeinsam Form T2057 bis zur früheren ihrer Fristen für die Steuererklärung des Übertragungsjahres. Auch Übertragungssteuern des Bundesstaates und Darlehensbedingungen können sich ändern; klären Sie das mit dem Bundesstaat der Immobilie und dem Kreditgeber.

Bevor Sie eine Übertragung unterschreiben, stellen Sie Urkunde, Kauf- und Verbesserungskosten, aktuellen Wert, Hypothekenstand, Beiträge der Eigentümer und die geplante neue Nutzung zusammen. Vergleichen Sie die Steuerkosten der Übertragung mit den Kosten, die Immobilie unverändert zu lassen; die US-Regeln zur Übertragung finden Sie unter Kanadier, die US-Immobilien verkaufen.

Beispiel

Nur Beispielbeträge in US-Dollar; es wird keine Steuer berechnet. Zwei in Kanada ansässige Ehepartner kaufen ein US-Ferienhaus für US$400.000. Ein Ehepartner bringt US$300.000 auf, der andere US$100.000. Später erwägen sie, es in eine US-LLC einzubringen, weil der Wert der Immobilie auf US$600.000 steigt.

Der erste Ehepartner hat 75 % des Preises finanziert, der zweite 25 %. Auf den späteren Wert angewandt ergeben diese Anteile US$450.000 und US$150.000. Das sind weder automatische Eigentumsanteile noch eine Erbschaftsteuerrechnung: Urkunde, spätere Beiträge und Finanzierungsnachweise zählen weiterhin (US Code, Abschnitt 2040). Die Übertragung des Titels auf eine LLC kann eine Veräußerung auslösen und erfordert eine Prüfung der Einstufung in beiden Ländern. Auch ihr übriges US-Vermögen und ihre weltweiten Nachlässe zählen für die Prüfung des Nachlasses.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie werden vermieten: lesen Sie Kanadische Eigentümer von US-Mietobjekten zu jährlichen Erklärungen und Wahlrechten.
• Sie planen einen Verkauf oder eine Übertragung des Titels: lesen Sie vor dem Abschluss Kanadier, die US-Immobilien verkaufen.
• Sie besitzen die Immobilie bereits über eine US-LLC: lesen Sie Kanadischer Eigentümer einer US-LLC zur Abweichung bei Meldung und Steuer.
• Sie müssen klären, ob Form T1135 gilt: lesen Sie Meldung ausländischer Vermögenswerte und verbundener Unternehmen.
• Sie verbringen lange Zeiträume in den USA: lesen Sie Snowbirds und US-Ansässigkeit.
• Sie haben mehrere Mietobjekte, einen großen weltweiten Nachlass, einen Trust oder Eigentum über eine Kapitalgesellschaft: stellen Sie Urkunden, Unterlagen der Rechtsträger, Finanzierungsverlauf, aktuelle Werte, Schulden und geplante Nutzung für eine grenzüberschreitende Steuerprüfung zusammen.