Immobilien im Ausland: Vermietung und Verkauf, kanadische Steuer

Muss ich Miete aus einer Immobilie im Ausland angeben, wenn das Geld dort bleibt?

Ja. Wer in Kanada steuerlich ansässig ist, gibt Einkünfte aus Immobilien im Ausland für den Zeitraum an, in dem er in Kanada ansässig ist, unabhängig davon, ob er die Miete nach Kanada überweist oder auf einem ausländischen Konto lässt (CRA: Neuankömmlinge).

Für eine Immobilie in den USA siehe Mieteinnahmen in kanadischer und US-Erklärung. Form T1135 ist eine eigene Informationsmeldung: Ob Ihre Immobilie sie braucht, steht unter Meldung ausländischer Vermögenswerte.

Die Ansässigkeit in Kanada begründet die Pflicht, das Welteinkommen anzugeben. Der Standort der Immobilie und das Konto, auf dem die Miete liegt, ändern daran nichts. Wenn Sie im Laufe des Jahres umgezogen sind, geben Sie ausländische Miete an, die Sie in der Zeit Ihrer Ansässigkeit in Kanada erzielt haben. Die übrigen Einkünfte dieses Jahres finden Sie unter Ihre erste Erklärung als in Kanada Ansässiger (CRA: Neuankömmlinge).

Wie gebe ich ausländische Miete auf Form T776 an, und in welcher Währung?

Wenn Ihre Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung darstellen, geben Sie Bruttomiete und Ausgaben in kanadischen Dollar auf Form T776 an. Übertragen Sie die Bruttomiete aus Zeile 8299 in Zeile 12599 der Erklärung und das Nettoergebnis aus Vermietung (Gewinn oder Verlust) aus Zeile 9946 in Zeile 12600 der Erklärung. Bei Miteigentum geben Sie die Bruttomiete der gesamten Immobilie in Zeile 12599 an, aber nur Ihren Anteil am Nettoergebnis in Zeile 12600 (Form T776; CRA: Einkünfte aus Vermietung). Umfangreiche Leistungen für Mieter, etwa Reinigung oder Mahlzeiten, können die Einkünfte stattdessen zu betrieblichen Einkünften machen, die auf Form T2125 angegeben werden (CRA: Vermietung oder Gewerbe).

Verwenden Sie den Kurs der Bank of Canada für den jeweiligen Tag oder den nächsten davor notierten Tag. Die CRA kann für wiederkehrende Einkünfte einen Durchschnittskurs akzeptieren, wenn die Wechselkurse nicht stark schwanken. Für einen Verkauf oder eine einmalige bauliche Verbesserung gilt der Kurs des jeweiligen Tages (CRA: Währung für die Angabe in der Einkommensteuererklärung). Führen Sie eine Aufstellung, die die ausländischen Beträge mit den Einträgen in kanadischen Dollar verknüpft.

Kann ich bei einer Immobilie im Ausland Ausgaben und Abschreibung abziehen?

In Kanada ansässige Personen können nach den üblichen Regeln für Vermietung in der Regel angemessene Ausgaben abziehen, die entstanden sind, um Mieteinnahmen aus einer Immobilie im Ausland zu erzielen. Die Capital Cost Allowance (CCA, die steuerliche Abschreibung in Kanada) kann auf das Gebäude geltend gemacht werden, nicht auf das Grundstück. Sie darf keinen Gesamtverlust aus der Vermietung schaffen oder erhöhen (CRA: Einkünfte aus Vermietung).

Private Nutzung mindert die abzugsfähigen Ausgaben. Eine Kostenteilung ohne Gewinnabsicht führt möglicherweise nicht zu einem abzugsfähigen Verlust aus Vermietung. Die CCA ist freiwillig, und ein späterer Verkauf kann zuvor beanspruchte CCA als Recapture (Rückführung) wieder in die Einkünfte bringen (CRA: Einkünfte aus Vermietung). Zur CCA-Klasse des Gebäudes siehe Capital Cost Allowance.

Wie vermeide ich, auf ausländische Miete doppelt Steuern zu zahlen?

Ausländische Einkommensteuer, die Sie auf in Kanada angegebene Miete gezahlt haben, kann für eine Anrechnung ausländischer Steuer infrage kommen, in der Regel begrenzt durch die kanadische Steuer auf diese Einkünfte. Die jährliche Grundsteuer für eine Mietimmobilie ist in der Regel stattdessen eine Ausgabe, für den Zeitraum, in dem sie vermietbar war (CRA: Anrechnung ausländischer Steuer; CRA: Einkünfte aus Vermietung). Bewahren Sie den Nachweis der gezahlten ausländischen Einkommensteuer auf. Die Berechnung für Bund, Provinz und Québec finden Sie unter Ausländische Einkünfte in der kanadischen Erklärung.

Wie hoch sind meine Anschaffungskosten, wenn mir die Immobilie vor dem Umzug nach Kanada gehörte?

Bei einer Immobilie außerhalb Kanadas, die Ihnen gehörte, als Sie in Kanada steuerlich ansässig wurden, sind die kanadischen Anschaffungskosten in der Regel ihr Verkehrswert (Fair Market Value) zu diesem Zeitpunkt. Die Regel für die Einwanderung behandelt Sie so, als hätten Sie die Immobilie verkauft und sofort zum Verkehrswert wieder erworben. Ein früherer ausländischer Kaufpreis ist daher meist nicht der Ausgangswert in Kanada für einen späteren Gewinn (Income Tax Act, Abschnitt 128.1; CRA: Neuankömmlinge).

Besorgen Sie einen Nachweis über den Wert der Immobilie nahe dem Datum, an dem die Ansässigkeit in Kanada begann, bei einer Mietimmobilie mit getrennten Werten für Grundstück und Gebäude. Halten Sie den Wert in kanadischen Dollar mit dem Kurs dieses Datums fest. Spätere wertsteigernde Verbesserungen erhöhen die Anschaffungskosten der jeweiligen Immobilie, gewöhnliche Reparaturen nicht (CRA: Währung für die Angabe in der Einkommensteuererklärung; CRA: Einkünfte aus Vermietung). Bei einer Rückkehr nach Kanada oder einer ungewöhnlichen Eigentumsgeschichte kann sich die Berechnung ändern und muss geprüft werden.

Was gilt, wenn ich die Immobilie im Ausland geerbt oder geschenkt bekommen habe?

Die meisten Schenkungen und Erbschaften sind in Kanada selbst keine steuerpflichtigen Einkünfte. Spätere Mieten und ein steuerpflichtiger Verkauf sind etwas anderes (CRA: Nicht besteuerte Beträge). Die kanadischen Anschaffungskosten einer geerbten oder geschenkten Immobilie sind in der Regel ihr Verkehrswert zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs, vorbehaltlich Ausnahmen, etwa bei bestimmten Übertragungen von einem Ehepartner oder Lebenspartner. Bewahren Sie die Nachlassunterlagen oder die Schenkungsurkunde und ein Wertgutachten für dieses Datum auf (Income Tax Act, Abschnitt 69; CRA: Besondere Transaktionen).

Gehen Sie die Daten der Reihe nach durch: Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung, ein späterer Umzug nach Kanada, dann der Verkauf. Gehörte Ihnen die Immobilie, als die Ansässigkeit in Kanada begann, kann die Regel zum Verkehrswert bei der Einwanderung die kanadischen Anschaffungskosten erneut zurücksetzen. Die steuerliche Behandlung durch den ausländischen Nachlass oder den Schenker legt Ihre kanadischen Anschaffungskosten nicht von selbst fest (Income Tax Act, Abschnitt 69; Abschnitt 128.1).

Wie wird der Verkauf einer Immobilie im Ausland in Kanada besteuert und angegeben?

Bei einem Kapitalvermögen, das Sie als in Kanada steuerlich ansässige Person verkaufen, berechnen Sie den Gewinn in kanadischen Dollar: Verkaufserlös abzüglich angepasster Anschaffungskosten (Adjusted Cost Base, in der Regel der kanadische Kaufpreis oder fiktive Wert plus zulässige Erwerbskosten und Verbesserungen) und Verkaufskosten. Geben Sie den Verkauf in Schedule 3 an, auch wenn der Erlös im Ausland bleibt. Ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn gehört in Zeile 12700. Ein Mietgebäude kann außerdem auf Form T776 eine Rückführung der CCA (Recapture) auslösen (CRA: Schedule 3 ausfüllen; CRA: Einkünfte aus Vermietung).

Geben Sie Grundstück und Mietgebäude in Schedule 3 getrennt an. Ein Verlust bei einer privat genutzten Immobilie ist in der Regel nicht abzugsfähig. Ein abschreibbares Mietgebäude kann keinen Kapitalverlust erzeugen. Ein Terminal Loss kann aber abzugsfähig sein, wenn die CCA-Klasse einen positiven Saldo hat und kein Vermögen dieser Klasse mehr vorhanden ist (CRA: Schedule 3 ausfüllen). Die Fremdwährung kann den Gewinn in kanadischen Dollar verändern, auch wenn sich der Preis in Fremdwährung kaum verändert hat. Ein Hypothekensaldo mindert den Gewinn der Immobilie nicht. Die Rückzahlung einer Hypothek in Fremdwährung kann einen gesonderten Währungsgewinn oder -verlust auslösen. Bewahren Sie daher die Unterlagen zur Kreditaufnahme und Rückzahlung auf (Income Tax Act, Abschnitt 39(2)).

Zu einem Verkauf in den USA siehe Verkauf von US-Immobilien als Kanadier mit Informationen zu Quellensteuer und US-Erklärungen.

Kann ein Haus im Ausland unter die Principal Residence Exemption fallen?

Ja. Ein Haus im Ausland kann für ein Jahr infrage kommen, in dem Sie in Kanada ansässig waren, wenn Sie es besaßen, bestimmt haben und Sie, Ihr derzeitiger oder früherer Ehepartner oder Lebenspartner oder Ihr Kind dort gewöhnlich gewohnt haben. Wenn nur ein Elternteil allein dort wohnt, erfüllt das Ihre Voraussetzung des Wohnens nicht. Ihre Familie kann für dasselbe Jahr in der Regel keine andere Immobilie bestimmen (CRA: Principal Residence).

Wenn Sie ein Haus verkaufen, das zu irgendeinem Zeitpunkt Ihr Hauptwohnsitz war, füllen Sie Part 2 von Schedule 3 und Form T2091(IND) aus, auch wenn die Befreiung den gesamten Gewinn abdeckt. Legen Sie das Formular einer Papiererklärung bei. Bei elektronischer Abgabe bewahren Sie es auf (CRA: Angaben zum Hauptwohnsitz; Form T2091(IND)).

Die Formel der Befreiung zählt qualifizierende Bestimmungsjahre, in denen Sie in Kanada ansässig waren. Das zusätzliche Jahr hängt davon ab, ob Sie im Jahr des maßgeblichen Erwerbs oder des fiktiven Wiedererwerbs ansässig waren. Ein Haus, das vor der Einwanderung gekauft wurde, kann bei der Ankunft als wieder erworben gelten. Prüfen Sie dieses Datum daher, bevor Sie die Formel anwenden (Income Tax Act, Abschnitt 40; Abschnitt 128.1; CRA: Principal Residence).

Eine Immobilie, die hauptsächlich zur Erzielung von Miete gehalten wird, qualifiziert sich in der Regel nicht allein dadurch, dass Sie sich dort kurz aufgehalten haben. Ein Wechsel zwischen Wohnnutzung und Vermietung kann eine fiktive Veräußerung auslösen. Eine unterschriebene Wahl nach Absatz 45(2) für den Wechsel vom Wohnhaus zur Vermietung gehört zur Erklärung für das Jahr der Änderung. Eine unterschriebene Wahl nach Absatz 45(3) für den Wechsel von der Vermietung zum Wohnhaus gehört zur Erklärung für den späteren Verkauf, oder früher, wenn die CRA sie verlangt. Die Geltendmachung von CCA beendet eine Wahl nach 45(2) und kann eine Wahl nach 45(3) ausschließen. Die Regeln finden Sie unter Haus in eine Mietimmobilie umwandeln, die Bestimmung von Jahren unter Principal Residence Exemption (CRA: Principal Residence).

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung. Alle Beträge sind kanadische Dollar. Angenommen, die Immobilie ist Kapitalvermögen, und keine Principal Residence Exemption greift.

Ein Eigentümer zahlte C$220.000 für eine Mietimmobilie im Ausland, bevor er in Kanada steuerlich ansässig wurde. Ihr Verkehrswert bei der Ankunft betrug C$300.000, davon C$100.000 für das Grundstück und C$200.000 für das Gebäude. Nach der Ankunft ergeben im ersten Jahr der Ansässigkeit C$24.000 Miete abzüglich C$9.000 abzugsfähiger Ausgaben C$15.000 Nettoeinkünfte aus Vermietung vor CCA auf Form T776. Zeile 12599 der Erklärung zeigt C$24.000 Bruttomiete, und Zeile 12600 zeigt C$15.000 Nettoeinkünfte. Dass die Miete im Ausland bleibt, schiebt die Angabe nicht auf.

Im folgenden Jahr verkauft der Eigentümer für C$360.000: C$120.000 für das Grundstück und C$240.000 für das Gebäude. Die Verkaufskosten betragen C$10.000, aufgeteilt in C$3.000 und C$7.000. Ohne spätere Verbesserungen oder CCA betragen die getrennten Gewinne in Schedule 3 C$17.000 für das Grundstück (C$120.000 abzüglich C$100.000 und C$3.000) und C$33.000 für das Gebäude (C$240.000 abzüglich C$200.000 und C$7.000). Der Gesamtgewinn beträgt C$50.000. Der frühere Kaufpreis von C$220.000 ist nicht der Ausgangswert in Kanada. Eine mögliche Anrechnung ausländischer Steuer braucht eine eigene Berechnung.

Bei Ihnen anders?

• Die Immobilie liegt in den USA: Nutzen Sie US-Mietimmobilien für die jährlichen Erklärungen und Verkauf von US-Immobilien für einen Verkauf.
• Sie sind unsicher, ob Sie in Kanada steuerlich ansässig sind: Beginnen Sie mit Steuerliche Ansässigkeit in Kanada.
• Sie sind erst kürzlich nach Kanada gezogen: Siehe Ihre erste Erklärung als Ansässiger. Sammeln Sie die Eigentumsurkunde, das Einwanderungsdatum und die Bewertung zum Ankunftsdatum.
• Sie haben die Immobilie geerbt, ihre Nutzung geändert, CCA geltend gemacht oder eine Hypothek in Fremdwährung zurückgezahlt: Sammeln Sie die Nachlass- oder Schenkungsunterlagen, Bewertungen, Erklärungen zur Vermietung und Kreditunterlagen, bevor Sie sich an die Erstellung von Steuererklärungen wenden.
• Sie sind US-Staatsbürger: Siehe US-Steuer auf Immobilien im Ausland.
• Sie haben Miete, einen Verkauf oder die Meldung ausländischer Vermögenswerte versäumt: Siehe Nicht angegebene Einkünfte und freiwillige Offenlegung und Meldung ausländischer Vermögenswerte.