Schedule C und Hypothek: Was Kreditgeber zum Gewinn addieren

Wie ermittelt ein Kreditgeber für eine Hypothek das Einkommen aus Schedule C?

Ein Kreditgeber geht vom Reingewinn in Ihrem eingereichten Schedule C aus und passt ihn dann zu einer Cashflow-Zahl an. Er geht nicht von Ihrer Buchhaltung aus. Nach dem Selling Guide von Fannie Mae (US-Hypothekenfinanzierer), dem Regelwerk für Kreditgeber, die Kredite an Fannie Mae verkaufen, rechnet der Kreditgeber Abschreibung, Substanzverringerung (Depletion), betriebliche Nutzung der Wohnung, Abschreibung immaterieller Werte (Amortization) und Schadensverluste hinzu und zieht nicht wiederkehrende Einkünfte und den Ausschluss für Bewirtungskosten ab. Echte Abzüge können also weniger anrechenbares Einkommen kosten, als es scheint.

Zusammenzutragen sind: unterschriebene Bundessteuererklärungen für zwei Jahre mit allen Schedules, eine Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Jahr (Year-to-Date), alle Schedules K-1 (Gewinnanteilsmitteilungen) und die Kontoauszüge, die ein Kreditgeber verlangen kann.

Das sind die Regeln von Fannie Mae. Ein von der FHA (Federal Housing Administration, staatliche US-Hypothekenversicherung) versicherter Kredit folgt dem eigenen Handbuch von HUD, andere Programme haben eigene Regeln, und ein Kreditgeber kann mehr als die Mindestunterlagen verlangen (Selling Guide B3-3.1-01). Fragen Sie, welches Kreditprogramm und welches Arbeitsblatt Ihr Kreditgeber nutzt, bevor Sie etwas ändern.

Fiel eine Vorabgenehmigung (Pre-Approval) niedriger aus als erwartet und steht ein Abschlusstermin fest, lesen Sie die Abschnitte zu Hinzurechnungen und Änderungen, bevor Sie Erklärung oder Buchhaltung ändern. Ihr Fall ist auch nicht einfach, wenn Ihr Einkommen gesunken ist, Sie weniger als zwei Jahre selbstständig sind, das Einkommen aus einer S Corporation oder Personengesellschaft stammt, Ihre neueste Erklärung nicht eingereicht ist oder Buchhaltung und Erklärung voneinander abweichen.

Welche Abzüge aus Schedule C kann ein Kreditgeber hinzurechnen?

Fannie Mae weist den Kreditgeber an, fünf wiederkehrende Posten aus Schedule C hinzuzurechnen: Abschreibung, Substanzverringerung (Depletion), betriebliche Nutzung einer Wohnung, Abschreibung immaterieller Werte (Amortization) und Schadensverluste (Selling Guide B3-3.6-03). Der Kreditgeber hält die Analyse in der Cash Flow Analysis von Fannie Mae (Form 1084) oder einem gleichwertigen Formular fest (Selling Guide B3-3.5-01); fragen Sie, welches er genutzt hat und was er hinzugerechnet hat. Die Anleitung zu Schedule C zeigt, wo jeder Posten steht.

Zeile 13 fasst Abschreibung und Abzug nach Abschnitt 179 zusammen, während der Selling Guide von Abschreibung spricht. Fragen Sie, ob der Kreditgeber die ganze Zeile hinzurechnet, besonders nach einem großen einmaligen Kauf von Ausrüstung. Ziehen Sie die Standard-Meilenpauschale (Standard Mileage Rate) ab, zeigt Zeile 13 für dieses Fahrzeug keine Abschreibung, obwohl die Abschreibung im Satz enthalten ist (Publication 463). Bewahren Sie Ihr Fahrtenbuch auf und fragen Sie, ob der Kreditgeber diesen Teil zählt. Zum Abzug für das Home Office selbst siehe Home Office: vereinfacht oder tatsächlich.

Andere Aufwendungen in Schedule C stehen nicht auf dieser Liste. Der Selling Guide weist den Kreditgeber gesondert an, den Cashflow um einen nicht wiederkehrenden Verlust zu bereinigen, etwa einen außergewöhnlichen einmaligen Aufwand (Selling Guide B3-3.6-01).

Was zieht ein Kreditgeber vom Einkommen aus Schedule C ab?

Ein Kreditgeber zieht Einkünfte ab, die nicht wiederkehren, und jeden Ausschluss für Bewirtungskosten (Selling Guide B3-3.6-03).

Nicht wiederkehrende Einkünfte. Schedule C kann Einkünfte enthalten, die nicht aus den Gewinnen des Unternehmens stammen. Zeile 6 sammelt Geschäftseinkünfte, die nirgends sonst gemeldet werden, etwa zurückgewonnene uneinbringliche Forderungen, Schrottverkäufe und geschäftliche Preise und Auszeichnungen (Anleitung). Ein einmaliger Posten dort ist von der Art, die ein Kreditgeber herausnehmen kann.

Ausschluss für Bewirtungskosten. Zeile 24b zeigt nur den abziehbaren Teil geschäftlicher Mahlzeiten, in den meisten Fällen 50 % dessen, was Sie ausgegeben haben (Anleitung). Das Thema im Selling Guide weist den Kreditgeber an, einen solchen Ausschluss abzuziehen, nennt aber keine Berechnung. Fragen Sie, welche Zahl aus Schedule C das Arbeitsblatt des Kreditgebers verwendet.

Was gebe ich einem Kreditgeber, wenn ich keine Gehaltsabrechnungen habe?

Ein selbstständiger Kreditnehmer belegt Einkommen mit eingereichten Bundessteuererklärungen, nicht mit Gehaltsabrechnungen. Fannie Mae lässt den Kreditgeber unterschriebene Erklärungen mit allen zugehörigen Schedules oder IRS-Transkripte davon verwenden (Selling Guide B3-3.5-01). Transkripte ersetzen sie nur, wenn sie genug Details enthalten, um das Einkommen zu belegen, und der Kreditgeber braucht möglicherweise weniger Unterlagen, wenn die automatisierte Validierung von Fannie Mae Ihr Einkommen aus Schedule C bestätigt (Selling Guide B3-3.1-02).

Wollen Sie Geschäftsgeld für die Anzahlung, Abschlusskosten oder Rücklagen verwenden, muss der Kreditgeber prüfen, dass die Entnahme dem Unternehmen nicht schadet, und kann mehrere Monate Geschäftskontoauszüge oder eine aktuelle Bilanz verlangen (Selling Guide B3-3.5-01).

Wie viele Jahre Erklärungen braucht ein Kreditgeber?

Fannie Mae verlangt vom Kreditgeber in der Regel, Einkünfte für zwei Jahre zu dokumentieren, aus Ihren unterschriebenen Erklärungen oder IRS-Transkripten (Selling Guide B3-3.5-01).

Bei geringerer Historie kann der Kreditgeber Ihr Einkommen dennoch anrechnen, wenn Ihre jüngsten unterschriebenen Erklärungen Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit im aktuellen Unternehmen über volle 12 Monate zeigen. Die Akte muss außerdem früheres Einkommen auf gleicher oder höherer Höhe belegen, in einem Bereich mit denselben Produkten oder Dienstleistungen oder in einer Anstellung mit ähnlichen Aufgaben, und der Kreditgeber muss Ihre Erfahrung und die Schulden des Unternehmens abwägen.

Ein Kreditgeber darf ein Jahr Erklärungen statt zwei akzeptieren, wenn das Unternehmen fünf Jahre lang besteht und Sie während dieser ganzen Zeit eine Beteiligung von 25 % oder mehr halten.

„Letztes Jahr“ (Most Recent Year) bedeutet die letzte Erklärung, die beim IRS hätte eingereicht sein sollen, und die Kreditakte muss immer die letzte Erklärung enthalten, die Sie eingereicht haben. Bewerben Sie sich früh im Jahr, ist die neueste Erklärung womöglich noch nicht fällig oder eingereicht. Was der Kreditgeber dann braucht, hängt davon ab, wann Sie sich bewerben und wann der Kredit ausgezahlt wird (Auszahlungsdatum) (Selling Guide B1-1-03).

Die Daten verschieben sich, wenn der IRS eine Einreichungsfrist verschiebt.

Was ist, wenn mein Einkommen gegenüber dem Vorjahr gesunken ist?

Ein Rückgang wird nicht nach einer Formel entschieden, aber er führt zu einer genaueren Prüfung. Fannie Mae weist den Kreditgeber an, sich auf Ertragstrends und Einkommensquellen zu konzentrieren, zu bestätigen, dass jede Quelle stabil ist und voraussichtlich anhält, und Einkommen wegzulassen, das nicht stabil erscheint (Selling Guide B3-3.6-01). Bei der Analyse von Geschäftseinkommen misst der Kreditgeber die Entwicklung von Bruttoeinkommen, Aufwendungen und steuerpflichtigem Einkommen von Jahr zu Jahr (Selling Guide B3-3.5-01).

Keines der beiden Themen legt eine Formel fest, welches Jahr ein Kreditgeber verwendet. Der Kreditgeber kann Trends mit der Comparative Income Analysis von Fannie Mae (Form 1088), dem Income Calculator oder einer anderen Methode messen, die die Tragfähigkeit des Unternehmens fair zeigt (Selling Guide B3-3.5-01); fragen Sie daher, welche Ihr Kreditgeber nutzt. Halten Sie eine einfache Erklärung bereit, etwa einen verlorenen Kunden, einen einmaligen Aufwand oder eine saisonale Lücke, und, wenn die Tatsachen es stützen, eine Aufstellung für das laufende Jahr, die den Stand des Einkommens zeigt. Für einen Eigentümer von 25 % oder mehr einer S Corporation oder Personengesellschaft nennt Fannie Mae einen ausdrücklichen Test des Ertragstrends; siehe den Abschnitt zu S Corporation und Personengesellschaft.

Will ein Kreditgeber für Hypotheken eine Gewinn- und Verlustrechnung?

Ein Kreditgeber für Hypotheken braucht für die meisten Unternehmen keine Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Jahr, kann aber eine verlangen, wenn der Antrag mehr als 120 Tage nach Ende des Steuerjahres des Unternehmens datiert und er die Aufstellung braucht, um zu beurteilen, ob das Einkommen stabil ist oder anhält (Selling Guide B3-3.7-04). Für ein Unternehmen mit Kalenderjahr ist das etwa Ende April.

Die Aufstellung darf geprüft oder ungeprüft sein, und eine typische sieht aus wie Schedule C. Das Thema verlangt keine Unterschrift eines CPA, und ob ein Kreditgeber eine selbst erstellte Aufstellung akzeptiert, entscheidet er; Einkommen als Selbstständiger gegenüber Kreditgebern belegen behandelt, wer eine erstellen darf.

Zeigen Sie Abschreibung, Substanzverringerung (Depletion), betriebliche Nutzung der Wohnung und einmalige Posten auf eigenen Zeilen, damit der Kreditgeber dieselben Anpassungen wie bei Ihren Erklärungen anwenden kann, und verwenden Sie die Kategorien aus Schedule C, damit Aufstellung und Erklärung zusammenpassen (Kontenplan für Schedule C).

Warum holt der Kreditgeber IRS-Transkripte, und was muss übereinstimmen?

Der Kreditgeber nutzt Transkripte, um die Erklärung, die Sie ihm gegeben haben, mit dem abzugleichen, was der IRS hat. Der IRS stellt einem Kreditgeber Steuerunterlagen nur mit Ihrer Einwilligung bereit, über den Income Verification Express Service: Sie autorisieren die Anforderung in Ihrem IRS-Konto oder über den Kreditgeber mit Form 4506-C.

Fannie Mae verlangt ein unterschriebenes Form 4506-C von jedem Kreditnehmer, dessen Einkommen verwendet wird, mit Ausnahmen wie Einkommen, das ihre automatisierte Validierung bestätigt. Eine Anforderung deckt eine Formularnummer der Erklärung ab, sodass eine persönliche und eine geschäftliche Erklärung getrennte Formulare brauchen (Selling Guide B3-3.1-02).

Ihre Kopien der Erklärung, Ihre Gewinn- und Verlustrechnung und das Transkript sollten zueinander passen. Ein Steuererklärungs-Transkript (Return Transcript) zeigt die meisten Einzelposten wie eingereicht und spiegelt spätere Änderungen nicht wider, während ein Konto-Transkript (Account Transcript) spätere Anpassungen zeigt (Anleitung zum Formular). Weicht ein Transkript von dem ab, was Sie dem Kreditgeber gegeben haben, bewahrt der Kreditgeber die Erklärung oder Dokumentation der Abweichung in der Akte auf.

Sie können Ihre eigenen Transkripte in Ihrem IRS-Onlinekonto ansehen, um zu sehen, was der Kreditgeber sehen wird. Zur Anforderung selbst siehe Einkommen als Selbstständiger gegenüber Kreditgebern belegen.

Soll ich meine Erklärung ändern oder meine Buchhaltung anpassen, um mehr Einkommen zu zeigen?

Ändern Sie nur, um echte Fehler zu beheben, nie, um Einkommen für einen Kredit aufzublähen, und passen Sie die Buchhaltung nicht an einen Kredit an. Führen Sie sie so, dass sich eine Aufstellung mit der Erklärung abstimmen lässt und Unterschiede erklärt sind.

Ein Aufwand in Schedule C muss üblich und notwendig sein. Ein Abzug, der zulässig war und belegt ist, ist kein Fehler, und ihn nur zu entfernen, um den gemeldeten Gewinn zu erhöhen, würde auch die Steuer auf diesen Gewinn erhöhen. Auf die Abschreibung zu verzichten, löscht sie ebenfalls nicht: Der IRS mindert die Basis (den steuerlichen Wert) eines Wirtschaftsguts um die zulässige oder zulässig gewesene Abschreibung, je nachdem, welche höher ist (Publication 946). Folgt Ihr Kreditgeber der Methode von Fannie Mae, rechnet er Abschreibung und den Abzug für die Wohnung hinzu; diese Zeilen können also weniger anrechenbares Einkommen kosten, als es scheint.

Ist die Erklärung wirklich falsch, etwa weil private Kosten abgezogen wurden, Einkünfte fehlen oder ein Aufwand vergessen wurde, korrigieren Sie sie nach ihrem eigenen Maßstab (Änderung wegen Fehlern bei Betriebsausgaben, Änderung wegen weggelassener Einkünfte in früheren Erklärungen) und führen Sie einen Satz Unterlagen, der die Erklärung stützt (Aufbewahrung von Unterlagen für Selbstständige). Ein Kreditgeber arbeitet mit den Erklärungen, die Sie eingereicht haben; Einkommen, das nie in eine Erklärung gelangt ist, steht daher nicht in den Unterlagen, auf die er sich stützt. Weggelassene Einkünfte sollten in der Regel korrigiert werden, ob ein Kredit ansteht oder nicht, mit Steuer plus Zinsen und möglicherweise einem Zuschlag. Ist die ursprüngliche Frist noch nicht abgelaufen, ersetzt eine bis dahin eingereichte und bezahlte korrigierte Erklärung die ursprüngliche und vermeidet Zuschläge und Zinsen (IRS Topic 308). Sprechen Sie vor einer Änderung mit einem Fachmann, nicht erst nach dem Antrag.

Fragen Sie den Kreditgeber, ob er die Änderungserklärung und ein Konto-Transkript will: Ein Steuererklärungs-Transkript zeigt die Erklärung wie eingereicht, nicht spätere Änderungen. Eine Änderung braucht außerdem Zeit. Der IRS bittet Sie, für eine Form 1040-X (Änderungserklärung) 8 bis 12 Wochen einzuplanen, und manche dauern bis zu 16 Wochen (IRS-FAQ). Ein Abschlusstermin wartet womöglich nicht.

Wie Ausrüstung in der nächsten Erklärung abgezogen wird, ist eine Steuerentscheidung, die Sie mit Ihrem Ersteller der Steuererklärung nach steuerlichen Gesichtspunkten treffen. Sie verändert den steuerpflichtigen Gewinn und damit Ihre vierteljährlichen Steuervorauszahlungen.

Wie liest ein Kreditgeber eine S Corporation oder Personengesellschaft statt Schedule C?

Ein Kreditgeber liest Ihr Schedule K-1 und die Geschäftserklärung und prüft dann, ob Ihnen das Geld zur Verfügung stand. Ein Eigentümer einer S Corporation kann zusätzlich Löhne oder Dividenden erhalten, getrennt vom Anteil laut K-1 (Selling Guide B3-3.7-02). Eine LLC mit einem Mitglied, die der IRS als nicht eigenständig behandelt, meldet in der Erklärung ihres Eigentümers, und ein einzelner Eigentümer kann Schedule C nutzen (Publication 334); die Abschnitte zu Schedule C oben gelten dann in der Regel. Die Zeilen unten beschreiben Unternehmen, die Form 1065 (US-Informationserklärung einer Personengesellschaft) oder Form 1120-S (US-Steuererklärung einer S Corporation) einreichen.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und verwenden US-Dollar. Die endgültige Zahl eines Kreditgebers kann abweichen.

Wenn der Kreditgeber Abschreibung und Wohnungsnutzung hinzurechnet

Schedule C einer Freiberuflerin zeigt US$48.000 Reingewinn nach US$9.000 Abschreibung und US$3.000 für die betriebliche Nutzung der Wohnung. Rechnet der Kreditgeber nach der Regel von Fannie Mae beides hinzu, wird die Zahl US$48.000 + US$9.000 + US$3.000 = US$60.000 vor weiteren Anpassungen. Ein einmaliger Posten oder der Ausschluss für Bewirtungskosten würde dann abgezogen.

Das Einkommen ist gesunken

Der Gewinn aus Schedule C eines Beraters betrug US$70.000 zwei Jahre vor dem Antrag und US$50.000 im letzten Jahr. Der Kreditgeber prüft den Rückgang bei Bruttoeinkommen, Aufwendungen und Gewinn, kann eine Aufstellung für das laufende Jahr und eine Erklärung verlangen und entscheidet, welche Zahl stabil ist. Die beiden hier zitierten Themen des Selling Guide sagen nicht, welche Zahl er verwendet; fragen Sie daher, welche Methode er nutzt und was er sehen muss.

Unter zwei Jahren Selbstständigkeit

Ein Fahrer gründet eine LLC, die wie ein Einzelunternehmer besteuert wird, und beginnt im Juli von Jahr 1. Die Erklärung für Jahr 1 zeigt sechs Monate und US$20.000 Gewinn. Die Erklärung für Jahr 2 zeigt zwölf Monate und US$50.000. Das sind 18 Monate Selbstständigkeit, weniger als zwei Jahre. Sobald die Erklärung für Jahr 2 eingereicht ist, zeigt die neueste Erklärung volle 12 Monate. Der Kreditgeber kann das Einkommen dann berücksichtigen, wenn die Akte auch früheres Einkommen auf gleicher oder höherer Höhe im selben Arbeitsfeld belegt, etwa US$55.000 im Jahr als angestellter Fahrer vor der LLC. Er wägt außerdem alle Schulden ab, die das Unternehmen aufgenommen hat.

Anders in Ihrem Fall?

• Eine Vorabgenehmigung fiel zu niedrig aus und ein Abschlusstermin steht fest: Welche Abzüge Ihr Kreditgeber hinzurechnet, was eine Aufstellung für das laufende Jahr zeigen sollte und wie die nächste Erklärung geplant wird, hängt von Ihrer Erklärung und der Methode des Kreditgebers ab. Holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung für eine Aufstellung, die zu Ihrer Erklärung passt, und Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen, bevor Sie Erklärung oder Buchhaltung ändern.
• Ihre Buchhaltung ist im Rückstand oder passt nicht zur Erklärung: Eine Aufstellung, die der Erklärung oder den Einzahlungen widerspricht, kann Fragen auslösen. Siehe Überfällige Buchhaltung aufholen und Von der Buchhaltung zur Geschäftssteuererklärung und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Eine Erklärung ist nicht eingereicht oder Jahre fehlen: Ein Kreditgeber braucht die Erklärungen oder Transkripte der Jahre, auf die er sich stützt. Siehe Aufwendungen in Schedule C für nicht eingereichte Jahre und holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Ihr Einkommen stammt aus einer S Corporation oder Personengesellschaft: siehe Wie S Corporations besteuert werden und Wie Personengesellschaften besteuert werden und holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer.
• Ihr Einkommen ist Miete, oder Sie brauchen einen Geschäftskredit, keine Hypothek: siehe Gewinn- und Verlustrechnung einer Mietimmobilie für einen Kreditgeber, Jahresabschlüsse für einen Bankkredit und Abschlüsse für SBA-Kredite.