Schedule E: Vermietungstage und private Nutzung, 14-Tage-Regel

Was sind Vermietungstage zum marktüblichen Preis auf Schedule E, Zeile 2?

Vermietungstage zum marktüblichen Preis sind die Tage, an denen eine Immobilie zu einem marktüblichen Mietpreis vermietet war. Tage privater Nutzung sind die Tage, an denen Sie, Ihre Familie, ein Miteigentümer oder jemand, der weniger als einen marktüblichen Preis zahlt, sie genutzt hat. Schedule E, Zeile 2 fragt für jede Mietimmobilie nach beiden Zahlen, und die beiden Zahlen entscheiden drei verschiedene Dinge:

Hat niemand die Immobilie privat genutzt und war jeder vermietete Tag zu einem marktüblichen Preis, gibt es keine Tage privater Nutzung und keine Tagesaufteilung: Alle Kosten sind Mietausgaben. Tage, an denen eine Immobilie inseriert war, aber leer stand, gehören zu keiner dieser Zahlen. Diese Bundesregeln nach Abschnitt 280A gelten für ein Haus, eine Wohnung, eine Eigentumswohnung, ein Mobilheim, ein Boot oder ein ähnliches Objekt; eine Erklärung des Bundesstaates und lokale Beherbergungssteuern folgen eigenen Regeln.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn Aufenthalte kostenlos oder verbilligt waren, ein Miteigentümer die Immobilie genutzt hat, es einen Haustausch gab, die Erklärung einen Verlust zeigt, es mehrere Immobilien gibt, frühere Jahre nach grober Zählung eingereicht wurden oder die Form 1099-K einer Zahlungsplattform nicht zu Ihrem Nächtekalender passt. Tragen Sie vor dem Zählen einen Kalender mit jeder Nacht, dem Gast und seiner Zahlung sowie die Jahressummen der Ausgaben zusammen.

Ein Gastgeber, der Gästen erhebliche Dienstleistungen bietet, etwa Zimmerservice, meldet stattdessen auf Schedule C (Anleitung zu Schedule E); siehe Schedule C oder Schedule E für Gastgeber.

Was zählt als Tag privater Nutzung?

Ein Tag privater Nutzung ist jeder Tag oder Teil eines Tages, an dem die Immobilie von Ihnen oder von jemandem genutzt wird, den die Regeln wie Sie behandeln (Anleitung zu Schedule E; Publication 527).

Ein Cousin oder angeheiratete Verwandte zählen nach dieser Definition nicht als „Familie“, aber ein verbilligter oder kostenloser Aufenthalt von irgendjemandem ist trotzdem private Nutzung.

Welche Tage zählen nicht als private Nutzung?

Zwei Arten von Tagen bleiben außen vor: Reparaturtage und, nur für den Wohnungstest, Tage als Hauptwohnung vor oder nach einer langen Vermietung (Publication 527).

• Reparatur- und Instandhaltungstage. Ein Tag, an dem Sie im Wesentlichen ganztägig an der Immobilie reparieren und warten (nicht verbessern), ist keine private Nutzung, auch wenn Familienmitglieder sie an diesem Tag zur Erholung nutzen.
• Tage als Hauptwohnung vor oder nach der Vermietung. Tage, an denen Sie dort als Hauptwohnung gelebt haben, vor oder nach einem Zeitraum von 12 aufeinanderfolgende Monate oder mehr, in dem sie zu einem marktüblichen Preis vermietet oder zur Vermietung gehalten wurde, zählen nicht als private Nutzung. Nach einem kürzeren solchen Zeitraum, der mit einem Verkauf oder Tausch endete, bleiben nur die Tage davor außen vor (Abschnitt 280A(d)(4)).

Die zweite Regel ändert die Kostenaufteilung nicht. Kosten für die Zeit, in der Sie dort gewohnt haben, bleiben privat, und Mietausgaben und Abschreibung beginnen an dem Tag, an dem die Immobilie in die Vermietung wechselte.

Teile ich durch vermietete Tage, inserierte Tage oder 365?

Teilen Sie durch die genutzten Tage: Vermietungstage plus Tage privater Nutzung. Tage, an denen eine Immobilie zur Vermietung verfügbar, aber nicht vermietet war, sind keine Vermietungstage, und der IRS teilt nicht durch 365 (Publication 527; Abschnitt 280A(e)). Publication 527 und ihr Arbeitsblatt teilen jede gemeinsame Kostenposition auf diese Weise, auch Hypothekenzinsen und Grundsteuer. Die Tagesgrenze des Gesetzes gilt nicht für Abzüge, die unabhängig von einer Vermietung zulässig sind (Abschnitt 280A(e)(2)); für diese beiden Kosten ist daher eine andere Aufteilung möglich. Diese Seite folgt der Methode des IRS.

Eine Immobilie etwa, die 120 Tage inseriert war, davon 60 Tage vermietet wurde und an 30 weiteren Tagen privat genutzt wurde, hat einen Mietanteil von 60 von 90 Tagen. Es sind nicht 60 von 120 inserierten Tagen und nicht 60 von 365.

Zwei Tage verlangen Sorgfalt:

• Ein Tag, der zu einem marktüblichen Preis vermietet war und den Sie auch genutzt haben. Ein Mieter lässt Sie die Immobilie zum Beispiel für ein Wochenende ohne Erstattung nutzen. Für die Kostenaufteilung ist es ein Vermietungstag, für den Wohnungstest aber ein Tag privater Nutzung.
• Ein Tag, der unter einem marktüblichen Preis vermietet war. Er ist für beides ein Tag privater Nutzung. Für die 15-Tage-Regel unten bleibt er ein vermieteter Tag.

Wie teile ich Hypothekenzinsen, Steuern, Versicherung, Nebenkosten und Reparaturen auf?

Teilen Sie jede Kostenposition, die beiden Nutzungen dient, nach dem Mietanteil der Tage auf, und ordnen Sie eine Kostenposition, die nur einer Nutzung dient, dieser Nutzung zu. Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie als Wohnung gilt (Anleitung zu Schedule E; Publication 527).

Wenn Sie Einzelposten abziehen, kann der private Anteil der Hypothekenzinsen und der Grundsteuer auf Schedule A stehen, vorbehaltlich dessen Grenzen. Hypothekenzinsen für eine vermietete Zweitwohnung zählen dort nur, wenn die Immobilie als Wohnung genutzt wird, wie der nächste Abschnitt es definiert, und nur für die eine Zweitwohnung, die Sie als begünstigt behandeln (Publication 936). Der private Anteil anderer Kosten ist nicht abziehbar (Topic no. 415; Publication 527).

Wann gilt eine Mietimmobilie als meine Wohnung, und was ändert sich?

Eine Immobilie wird als Wohnung genutzt, wenn Ihre private Nutzung den höheren Wert aus 14 Tage oder 10 % der Tage übersteigt, an denen sie zu einem marktüblichen Mietpreis an andere vermietet war (Abschnitt 280A(d)). „Als Wohnung genutzt“ (Used as a Home) ist ein steuerlicher Begriff für Ihre Tage privater Nutzung; Sie müssen nicht dort wohnen. Die Prozentseite ist erst die höhere Hürde, wenn die Vermietungstage zum marktüblichen Preis über 140 liegen. Für diesen Test zählt ein Tag, an dem Sie die Immobilie auch genutzt haben, als private Nutzung, nicht als Vermietungstag.

Zu den Regeln für passive Verluste, zur Abschreibung und zu Fragen von Reparatur oder Verbesserung siehe Steuern auf Mietimmobilien.

Ich habe weniger als 15 Tage vermietet: Muss ich die Miete melden?

Nicht, wenn Sie die Immobilie als Wohnung genutzt haben. Dann melden Sie die Miete nicht, ziehen keine Mietausgaben ab und führen die Immobilie nicht auf Schedule E auf. Hypothekenzinsen, Grundsteuer und Schadenverluste folgen den üblichen Regeln von Schedule A (Anleitung zu Schedule E; Publication 527).

Zählen Sie für diese Befreiung jeden Tag, an dem die Wohnung tatsächlich an irgendjemanden vermietet war, zu jedem Preis, einschließlich bezahlter Aufenthalte unter Marktpreis und vermieteter Tage, die Sie auch genutzt haben (Abschnitt 280A(g)). Diese Summe kann höher sein als die Vermietungstage zum marktüblichen Preis in Zeile 2. Worksheet 5-1 (Arbeitsblatt) fragt nach Tagen zum marktüblichen Preis, aber das Gesetz sagt „tatsächlich vermietet“ und ist maßgeblich.

Sie gilt für eine Hauptwohnung ebenso wie für eine Zweitwohnung: Wenn Sie im Haus wohnen und es weniger als 15 Tage vermieten, sind Ihre eigenen Tage dort private Nutzung, die erste Bedingung ist also erfüllt (Abschnitt 280A(g)).

Die Regel braucht beide Bedingungen. Eine Zweitwohnung, die 10 Tage genutzt und 10 Tage vermietet wurde, wird nicht als Wohnung genutzt, weil 10 nicht mehr als 14 ist; die Miete wird also gemeldet und die Ausgaben werden aufgeteilt. Ein Haus, das 45 Tage genutzt und 14 Tage zu einem marktüblichen Preis plus 1 Tag mit Preisnachlass vermietet wurde, war 15 Tage vermietet, also wird die Miete gemeldet.

Wenn eine Zahlungsplattform diese Zahlungen auf einer Form 1099-K gemeldet hat, siehe Form 1099-K mit Ihren Mieteinnahmen abstimmen.

Ich habe die Immobilie als Wohnung genutzt und 15 Tage oder länger vermietet: Wie viel Verlust kann ich abziehen?

Melden Sie die gesamte Miete. Ist die Miete höher als der Mietanteil der Ausgaben und der Abschreibung, ziehen Sie alles ab und überspringen das Arbeitsblatt. Sind die Ausgaben höher, können Betriebskosten und Abschreibung die Miete nur auf null senken, aber keinen Verlust erzeugen, und der nicht zulässige Betrag wird ins nächste Jahr vorgetragen (Publication 527).

Die Vermietung einer Wohnung ist keine passive Tätigkeit (Publication 925). Diese Grenze, nicht die Regeln zu passiven Verlusten, blockiert den Überschuss, und der Überschuss kann andere Einkünfte nicht mindern. Bei einem Nettoverlust verwenden Sie Worksheet 5-1 in Publication 527, das Ausgaben in dieser Reihenfolge zulässt:

1. Zuerst in voller Höhe: direkte Mietkosten wie Maklergebühren und Werbung und, wenn Sie Einzelposten abziehen, der Mietanteil der Hypothekenzinsen, der Grundsteuer und der Schadenverluste. In der Regel zählt nur ein Verlust aus einer vom Bund oder einem Bundesstaat erklärten Katastrophe als privater Schadenverlust (Abschnitt 165(h)).
2. Zweitens bis zur Höhe der nach der ersten Gruppe verbleibenden Miete: Betriebskosten wie Reparaturen, Versicherung und Nebenkosten. Wer den Standardabzug nimmt, setzt den Mietanteil der Hypothekenzinsen und der Grundsteuer hier an, ebenso, wer Einzelposten abzieht, für jeden Teil über den Grenzen von Schedule A.
3. Drittens bis zu dem, was nach der zweiten Gruppe übrig ist: Abschreibung und ein Schadenverlust, der in der ersten Gruppe nicht zulässig war.

Was nicht zulässig ist, wird im nächsten Jahr in dieselbe Gruppe vorgetragen, unter der Grenze dieses Jahres, auch wenn Sie die Immobilie in diesem Jahr nicht als Wohnung nutzen.

Wie teile ich die Kosten, wenn ich ein Zimmer oder einen Teil meines Hauses vermiete?

Behandeln Sie den vermieteten Teil, als wäre er eine eigene Immobilie. Teilen Sie gemeinsame Kosten nach einer vernünftigen Methode auf, meist nach Wohnfläche oder Zimmerzahl, und behandeln Sie Kosten nur für den vermieteten Teil als vollständig Miete (Publication 527).

Die Tagesaufteilung oben gilt nur, wenn der vermietete Teil auch privat genutzt wird. Wenn Sie ein Zimmer ganzjährig vermieten und nie nutzen, gibt es keine Tage privater Nutzung: Teilen Sie gemeinsame Kosten nach Fläche oder Zimmern auf und melden Sie eine gewöhnliche Vermietung, mit ihren Vermietungstagen zum marktüblichen Preis und null Tagen privater Nutzung in Zeile 2. Ein Gästezimmer, das Sie an manchen Wochenenden vermieten und an anderen selbst nutzen, hat eigene Vermietungstage und Tage privater Nutzung. Ein Zimmer, das regelmäßig für zahlende Gäste verfügbar ist und das ein Eigentümer nicht als Wohnung nutzt, wird als hotelartiger Raum behandelt, nicht als Wohneinheit; die Tagesaufteilung und die Wohnungsgrenzen gelten dafür nicht.

Ist die Vermietung an einen Verwandten oder unter Marktpreis private Nutzung?

Meist ja: Ein Tag, an dem jemand zu weniger als einem marktüblichen Mietpreis mietet, ist private Nutzung, Verwandter oder nicht (Publication 527). Die Tabelle oben zeigt die eine Ausnahme für Familie.

Ein marktüblicher Mietpreis ist in der Regel das, was eine fremde Person zahlen würde. Eine Miete, die deutlich unter der vergleichbarer Objekte in der Nähe liegt, ist nicht marktüblich; vergleichen Sie Nutzung, Größe, Zustand, Ausstattung und Lage. Davon getrennt gilt: Eine Vermietung, die nicht mit Gewinnabsicht betrieben wird, ist keine Vermietung auf Schedule E; melden Sie die Miete auf Schedule 1 (Form 1040), Zeile 8j, ohne Abzug von Mietausgaben. Wer Einzelposten abzieht, kann Hypothekenzinsen (für eine Haupt- oder Zweitwohnung), Grundsteuer und Schadenverluste weiterhin auf Schedule A ansetzen (Publication 527). In einem Jahr, in dem Sie die Immobilie als Wohnung genutzt haben, gilt statt dieser Regel Abschnitt 280A (Abschnitt 280A(f)(3)). Eine neue Vermietung kann die Gewinnfrage aufschieben, indem sie Form 5213 innerhalb von 3 Jahren nach dem Fälligkeitstermin der Erklärung des ersten Jahres einreicht oder innerhalb von 60 Tagen nach einer schriftlichen Mitteilung des IRS, die den Abzug ablehnen will, je nachdem, was früher eintritt.

Beispiel

Diese Beispiele verwenden US-Dollar und runde Zahlen.

Hütte am See mit kostenlosem Aufenthalt der Familie

Eine Hütte wird 60 Tage zu einem marktüblichen Preis vermietet. Der Eigentümer nutzt sie 20 Tage, und ein Geschwister bleibt 10 Tage kostenlos, die private Nutzung beträgt also 30 Tage. Der Mietanteil beträgt 60 von 90 Tagen, also zwei Drittel.

Die Jahresausgaben betragen US$12.000: Hypothekenzinsen 4.500, Grundsteuer 1.500, Nebenkosten, Versicherung und Reparaturen 3.000 und Abschreibung 3.000. Nach der Methode des IRS beträgt der Mietanteil US$8.000: Zinsen 3.000, Steuer 1.000, Betriebskosten 2.000 und Abschreibung 2.000. Die übrigen US$2.000 an Zinsen und Steuer sind privat und gehören auf Schedule A, wenn der Eigentümer Einzelposten abzieht.

Eine private Nutzung von 30 Tagen übersteigt den höheren Wert aus 14 Tagen oder 6 Tagen (10 % von 60), die Hütte wird also als Wohnung genutzt. Die erhaltene Miete beträgt US$6.000:

• Zieht der Eigentümer Einzelposten ab, sind Zinsen und Steuer von 4.000 zuerst zulässig, sodass 2.000 Miete übrig bleiben.
• Betriebskosten von 2.000 passen in diesen Betrag.
• Abschreibung von 2.000 ist in diesem Jahr nicht zulässig und wird vorgetragen.

Schedule E zeigt Miete von 6.000 und Ausgaben von 6.000, also weder Einkünfte noch Verlust. Beim Standardabzug rücken Zinsen und Steuer in die zweite Gruppe, und das Ergebnis ist hier dasselbe.

Eigentumswohnung für ein Festival vermietet

Eine Eigentumswohnung wird 10 Tage während eines Festivals zu einem marktüblichen Preis vermietet und bringt US$4.000 ein. Der Eigentümer hat sie 45 Tage genutzt. Das ist mehr als der höhere Wert aus 14 Tagen oder 1 Tag (10 % von 10), sie wird also als Wohnung genutzt. Weil sie weniger als 15 Tage vermietet war, werden die US$4.000 nicht gemeldet und keine Mietausgaben abgezogen. Hypothekenzinsen und Grundsteuer folgen den Regeln von Schedule A.

Ein früheres Zuhause ein Jahr lang vermietet

Ein Eigentümer wohnt bis zum 31. März von Jahr 1 in einem Haus, vermietet es vom 1. April von Jahr 1 bis zum 31. März von Jahr 2 (12 Monate) zu einem marktüblichen Preis und zieht dann wieder ein.

• Jahr 1: Die Tage von Januar bis März als Hauptwohnung sind keine private Nutzung, weil die Vermietung 12 aufeinanderfolgende Monate dauert; das Jahr ist also eine reguläre Vermietung. Mietausgaben und Abschreibung beginnen am 1. April, sodass neun Zwölftel der Jahreskosten wie Hypothekenzinsen, Grundsteuer und Versicherung Mietausgaben sind. Der Anteil von Zinsen und Steuer für Januar bis März ist privat, für Schedule A, wenn der Eigentümer Einzelposten abzieht. Die Abschreibung wird auf den niedrigeren Betrag aus Marktwert des Hauses oder angepassten Anschaffungskosten am 1. April berechnet (Publication 527; siehe Steuern auf Mietimmobilien).
• Jahr 2: Die Vermietung von Januar bis März ist eine reguläre Vermietung. Die Tage nach dem Wiedereinzug sind keine private Nutzung. Mietausgaben umfassen nur die drei Mietmonate.

Anders in Ihrem Fall?

• Die Tageszählung bestimmt einen Verlust, oder frühere Jahre wurden nach grober Zählung eingereicht: Die Summen entscheiden über den Verlust und das, was vorgetragen wird, und eine falsche Zählung in einem eingereichten Jahr kann eine geänderte Erklärung erfordern. Siehe Änderung einer Erklärung bei Fehlern bei den Ausgaben und holen Sie sich Steuerhilfe für Privatpersonen.
• Sie haben Miteigentümer, mehrere Immobilien oder eine LLC, der die Immobilie gehört: Zeile 2 hat für jede Immobilie eigene Zahlen, und die Tage eines Miteigentümers zählen bei jedem Eigentümer mit. Siehe Vermietung im Miteigentum und Mietimmobilie in einer LLC, und holen Sie sich bei den Zahlen Steuerhilfe für Privatpersonen.
• Sie leben in Kanada und besitzen diese Immobilie: siehe Kanadier mit US-Mietimmobilie dazu, was in jedem Land eingereicht wird, zum Einbehalt auf die Bruttomiete, den ein Zahler vornehmen kann, und zur Wahl der Besteuerung des Nettoeinkommens, und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie haben keinen Kalender oder Ihre Buchhaltung hängt hinterher: Rekonstruieren Sie die Tage und Kosten aus Buchungen, Auszahlungen und Kontoauszügen. Siehe Buchhaltung für eine Mietimmobilie nachholen, Unterlagen und Belege für Mietimmobilien und Buchhaltungshilfe.
• Eine Form 1099-K weist mehr aus, als Sie an Miete verdient haben, oder passt nicht zu Ihrem Tageprotokoll: Folgen Sie dem Ratgeber zur Form 1099-K und siehe Auszahlungen brutto oder netto verbuchen. Stimmen die Summen dann immer noch nicht mit Ihren Buchungen überein, holen Sie sich Buchhaltungshilfe.
• Sie vermieten Ihr Haus für einige Tage an Ihre eigene Firma: siehe die Augusta-Regel.
• Sie möchten Mietverluste mit Lohn verrechnen: siehe die Nachweise für die Regeln zur Kurzzeitvermietung.
• Sie erbringen Dienstleistungen für Gäste: siehe Schedule C oder Schedule E für Gastgeber.
• Sie verkaufen ein Haus, das Sie vermietet haben: siehe den Freibetrag beim Hausverkauf.
• Gäste schulden möglicherweise Sales Tax oder Beherbergungssteuer: siehe Sales Tax auf Mieten.