Hausverkauf in den USA: Kapitalgewinn und 2-von-5-Jahre-Regel

Zahle ich Kapitalgewinnsteuer, wenn ich mein Haus verkaufe?

Beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes in den USA können Sie Gewinn bis zu $250.000 steuerfrei stellen, bei Ehepaaren mit gemeinsamer Veranlagung bis zu $500.000, wenn die drei Tests unten erfüllt sind und keiner der beiden Ausschlüsse unten greift (26 U.S.C. 121; Publication 523). Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Verkaufskosten und Ihre angepassten Anschaffungskosten: im Allgemeinen der Kaufpreis plus Verbesserungen minus Abschreibungen. Instandhaltung wie Streichen oder das Abdichten von Lecks ist keine Verbesserung.

Zwei Ausschlüsse gelten automatisch: ein Haus, das in den letzten 5 Jahren in einem 1031-Tausch erworben wurde, und ein Verkäufer, für den die US-Wegzugsteuer (Exit Tax) gilt (Publication 523). Ein Verlust beim Verkauf des Hauptwohnsitzes ist nicht abzugsfähig. Das Gesetz kennt keine Altersgrenze und verlangt nicht, dass Sie ein anderes Haus kaufen; die Befreiung können Sie erneut nutzen, sobald 2 Jahre vergangen sind (26 U.S.C. 121(a) und (b)(3)).

Ein Hausverkauf ist nicht einfach, wenn das Haus je vermietet oder geschäftlich genutzt wurde, wenn Sie vor Ablauf von 2 Jahren verkaufen, wenn nicht beide Ehepartner dort gewohnt haben, wenn das Eigentum bei einer LLC oder einem Trust liegt oder nach einer Scheidung oder einem Todesfall. In diesen Fällen kann ein Teil des Gewinns steuerpflichtig bleiben.

Legen Sie die Abschlussunterlagen (Closing Statements) von Kauf und Verkauf bereit, Belege für Verbesserungen, die Daten Ihres Ein- und Auszugs, geltend gemachte Abschreibungen und jede erhaltene Form 1099-S.

Welche Steuer zahle ich auf Gewinn über dem Freibetrag?

Steuerpflichtiger Gewinn aus einem Haus, das Sie mehr als ein Jahr besessen haben, ist langfristiger Kapitalgewinn und wird je nach Einkommen mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert; Gewinn aus Abschreibungen wird mit bis zu 25 % besteuert (Topic 409). Steuerpflichtiger Gewinn kann außerdem die Net Investment Income Tax von 3,8 % (US-Steuer auf Kapitaleinkünfte) auslösen, wenn das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen über $200.000 liegt ($250.000 bei gemeinsamer Veranlagung); steuerfrei gestellter Gewinn löst sie nicht aus (IRS).

Wie wird die 2-von-5-Jahre-Regel gezählt?

Die 5 Jahre laufen vom Verkaufsdatum zurück. Jeder 2-Jahres-Test ist mit 24 vollen Monaten oder 730 Tagen erfüllt, die Sie aus beliebig vielen Zeitabschnitten zusammenzählen dürfen (26 CFR 1.121-1(c)). Verkaufsdatum ist das Datum in Feld 1 der Form 1099-S; ohne dieses Formular gilt der frühere der beiden Tage: der Tag des Eigentumsübergangs oder der Tag, an dem der Käufer Nutzen und Lasten übernommen hat (Publication 523).

• Eigentum und Nutzung müssen sich nicht überschneiden. Jahre, in denen Sie das Haus vor dem Kauf als Mieter bewohnt haben, zählen für den Nutzungstest, wenn beide Tests innerhalb der 5 Jahre erfüllt sind (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Kurze Abwesenheiten zählen als Nutzung. Urlaub oder eine saisonale Abwesenheit gilt als Zeit, in der Sie dort gewohnt haben, auch wenn das Haus in der Zwischenzeit vermietet war. Ein einjähriges Sabbatical im Ausland zählt dagegen nicht, wie das Beispiel in der Verordnung selbst zeigt.
• Zeit in einer Pflegeeinrichtung kann zählen. Ein Eigentümer, der sich nicht mehr selbst versorgen kann und in den 5 Jahren mindestens 12 Monate im Haus gewohnt hat, gilt als dort wohnend, solange er in einer staatlich zugelassenen Pflegeeinrichtung wie einem Pflegeheim lebt (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Ein ersetztes Haus kann zählen. Wurde ein früheres Haus zerstört oder enteignet und Sie haben den Gewinn aufgeschoben, indem Sie dieses Haus gekauft haben, zählt die Zeit im früheren Haus mit (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Manche Eigentümer gelten als Sie selbst. Ein Grantor Trust, den Sie steuerlich als Eigentümer behandeln, oder eine Einheit mit nur einem Eigentümer, die steuerlich nicht eigenständig ist (Disregarded Entity), zählt als Sie (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Bei anderen Einheiten lesen Sie ein Haus in einer LLC.

2-von-5-Jahre-Regel nach Vermietung: Wie viel kann ich noch steuerfrei stellen?

Eine Vermietung nach Ihrem letzten Wohntag im Haus, innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums, mindert den Freibetrag nicht. Eine Vermietung oder sonstige Nutzung ab 1. Januar 2009 dagegen schon, wenn weder Sie noch Ihr Ehepartner oder früherer Ehepartner dort den Hauptwohnsitz hatten und diese Zeit vor dem letzten Tag liegt, an dem einer von Ihnen dort gewohnt hat, also vor Ihrem Einzug oder zwischen zwei Wohnphasen: Dieser Anteil des Gewinns bleibt steuerpflichtig (26 U.S.C. 121(b)(5)). Wer mehr als 3 Jahre nach dem Auszug verkauft, hat nicht mehr in 2 der letzten 5 Jahre dort gewohnt und verliert den vollen Freibetrag; ein Teilbetrag setzt einen Grund aus Arbeit, Gesundheit oder einem unvorhergesehenen Ereignis voraus (siehe unten).

Der steuerpflichtige Anteil ergibt sich aus den Tagen ab 1. Januar 2009, an denen keiner von Ihnen dort gewohnt hat und die vor dem letzten Wohntag eines von Ihnen liegen, geteilt durch alle Tage, an denen Sie das Haus besessen haben (Publication 523, Worksheet 3). Gewinn in Höhe der Abschreibungen wird zuerst herausgerechnet und gesondert besteuert.

Abschreibungen für Zeiträume nach 6. Mai 1997 sind nie steuerfrei, und zwar unabhängig davon, ob Sie sie geltend gemacht haben oder nur hätten geltend machen können (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). Wer jahrelang vermietet hat, ohne abzuschreiben, versteuert diesen Betrag trotzdem. Zu Abschreibungen, Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) und Tauschgeschäften lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien.

Haus vor Ablauf von 2 Jahren verkauft: Gibt es einen Teilfreibetrag?

Wer die 2-Jahres-Tests nicht erfüllt oder innerhalb von 2 Jahren nach einem früheren steuerfreien Verkauf verkauft, kann trotzdem einen Teil des Gewinns steuerfrei stellen, wenn der Hauptgrund des Verkaufs ein Arbeitsplatzwechsel, die Gesundheit oder ein unvorhergesehenes Ereignis ist (26 U.S.C. 121(c)). Das Ereignis kann Sie, Ihren Ehepartner, einen Miteigentümer oder jede andere Person betreffen, die das Haus als Wohnsitz genutzt hat (Publication 523). Für jede Safe-Harbor-Regel muss der Jobwechsel oder das Ereignis eintreten, während Sie das Haus besitzen und bewohnen.

Außerhalb dieser Safe Harbors müssen die Tatsachen zeigen, dass das Ereignis der Hauptgrund war. Dafür sprechen: Es trat auf, während Sie dort Eigentümer waren und wohnten, war beim Kauf nicht vernünftigerweise vorhersehbar und lag kurz vor dem Verkauf (26 CFR 1.121-3). Der Wunsch nach einem größeren Haus, eine Gehaltserhöhung oder ein gestiegener Hauswert genügen nicht, und ein Umzug, der nur der allgemeinen Gesundheit dient, ist kein gesundheitlicher Grund.

Der Teilfreibetrag ist die volle Grenze mal einem Bruch: Im Zähler steht der kürzeste der drei Zeiträume – Besitzdauer, Wohndauer (beide innerhalb der 5 Jahre) und Zeit seit Ihrem letzten steuerfreien Verkauf –, im Nenner 24 Monate oder 730 Tage (26 CFR 1.121-3(g)). Bei einer gemeinsamen Erklärung, die den Test für Ehepaare nicht erfüllt, wird der Betrag für jeden Ehepartner auf diese Weise berechnet und zusammengezählt.

Freibetrag beim Hausverkauf mit gemeinsamer Veranlagung: Wer bekommt den gemeinsamen Betrag?

Ein Ehepaar mit gemeinsamer Veranlagung erhält bis zu $500.000 nur, wenn einer der Ehepartner den Eigentumstest erfüllt, beide den Nutzungstest erfüllen und keiner von beiden in den letzten 2 Jahren Gewinn aus einem anderen Haus steuerfrei gestellt hat (26 U.S.C. 121(b)(2)). Andernfalls ist die Grenze des Paares die Summe dessen, was jeder Ehepartner als Alleinstehender erhielte, wobei jeder als so lange Eigentümer gilt wie einer von beiden.

Ist ein Ehepartner nicht in den USA ansässiger Ausländer (Nonresident Alien), braucht eine gemeinsame Erklärung die Wahl, diesen Ehepartner als in den USA ansässig zu behandeln; lesen Sie verheiratet mit einem nicht in den USA ansässigen Ehepartner.

Regeln für Ehepartner, die sich trennen oder einen Ehepartner verlieren (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• Getrennt oder geschieden: Ein Eigentümer, dessen Ehepartner oder früherer Ehepartner nach einer Scheidungs- oder Trennungsvereinbarung im Haus wohnen darf, gilt ebenfalls als dort wohnend.
• Haus vom Ehepartner oder früheren Ehepartner erhalten: Sie rechnen die Besitzzeit des anderen mit, müssen den Nutzungstest aber selbst erfüllen.
• Hinterbliebener Ehepartner: Ein nicht wieder verheirateter hinterbliebener Ehepartner rechnet Besitz und Nutzung des verstorbenen Ehepartners mit und kann die gemeinsame Grenze nutzen, wenn das Haus innerhalb von 2 Jahren nach dem Tod verkauft wird und die Tests für Ehepaare unmittelbar davor erfüllt waren.

Ich besitze zwei Häuser: Welches zählt als mein Hauptwohnsitz?

Eine Person hat zur selben Zeit nur einen Hauptwohnsitz, und nur dieses Haus ist begünstigt (Publication 523). Wenn Sie in zwei Häusern wohnen, ist in der Regel das Haus Ihr Hauptwohnsitz, in dem Sie den größten Teil des Jahres leben (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

Weitere Tatsachen sprechen in dieselbe Richtung: die Adresse in Ihren Steuererklärungen, auf Führerschein, Fahrzeug und Wählerregistrierung; Ihr Arbeitsort, Ihre Bank und Ihr Postempfang; und der Wohnort Ihrer Familie. Ein Haus, zu dem Sie in verschiedenen Jahren gewechselt sind, kann der Reihe nach begünstigt sein, doch der 2-Jahres-Rückblick verhindert, dass Sie Gewinn aus beiden innerhalb von 2 Jahren steuerfrei stellen. Gewinn aus einem Haus, das die Tests nicht erfüllt, ist steuerpflichtig und kann zur Net Investment Income Tax zählen.

Ich wohne in einer Einheit eines Zweifamilienhauses oder nutze einen Teil des Hauses geschäftlich: Wie wird der Gewinn aufgeteilt?

Es kommt darauf an, ob die geschäftlich oder zur Vermietung genutzte Fläche innerhalb Ihres Wohnbereichs liegt oder eine eigene Einheit ist (26 CFR 1.121-1(e)).

Teilen Sie Preis und Anschaffungskosten so auf, wie Sie sie für die Abschreibung aufgeteilt haben, oder nach der Wohnfläche, wenn Sie nie abgeschrieben haben (Publication 523).

Militär oder Auswärtiger Dienst: Kann der 5-Jahres-Zeitraum verlängert werden?

Ja. Angehörige der uniformierten Dienste oder des Auswärtigen Dienstes (Foreign Service), Beschäftigte der Nachrichtendienste sowie Mitarbeiter oder Freiwillige des Peace Corps im Auslandseinsatz können wählen, den 5-Jahres-Zeitraum auszusetzen, solange sie oder ihr Ehepartner im qualifizierten offiziellen verlängerten Dienst sind, für bis zu 10 Jahre (26 U.S.C. 121(d)(9) und (12)).

Qualifizierter offizieller verlängerter Dienst bedeutet: Einsatzbefehl für mehr als 90 Tage oder auf unbestimmte Zeit an einem Dienstort, der mindestens 50 Meilen vom Haus entfernt ist, oder Wohnen in staatlichen Unterkünften auf staatlichen Befehl (Topic 701). Die Wahl gilt jeweils für eine Immobilie, kann jederzeit widerrufen werden und wird getroffen, indem Sie die Erklärung für das Verkaufsjahr einreichen und den Gewinn steuerfrei stellen (Publication 523).

Befreiung in den letzten zwei Jahren genutzt oder Haus aus einem 1031-Tausch erhalten: Kann ich trotzdem Gewinn steuerfrei stellen?

Beides kann die Befreiung ausschließen. Wer in den 2 Jahren vor diesem Verkauf Gewinn aus einem anderen Haus steuerfrei gestellt hat, kann dies nicht erneut tun, es sei denn, ein Grund aus Arbeit, Gesundheit oder einem unvorhergesehenen Ereignis erlaubt einen Teilbetrag (26 U.S.C. 121(b)(3)).

Ein Haus, das in einem 1031-Tausch erworben wurde, kann die Befreiung nicht nutzen, wenn es innerhalb von 5 Jahren nach diesem Tausch verkauft wird. Dieselbe Sperre gilt für jemanden, dessen Anschaffungskosten von der Person stammen, die den Tausch vorgenommen hat, zum Beispiel ein Kind, dem das Haus geschenkt wurde (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Zu Tauschgeschäften lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien.

Haus geschenkt bekommen, per Urkunde von einem Verwandten erhalten oder nach dem Tod des Ehepartners: Welche Anschaffungskosten und welche Jahre zählen?

Die Anschaffungskosten hängen davon ab, wie Sie das Haus erhalten haben, und die zählenden Jahre davon, wer es Ihnen gegeben hat (Publication 523).

Publication 523 rechnet die Zeit eines früheren Eigentümers nur bei einem Ehepartner, früheren Ehepartner oder verstorbenen Ehepartner an; bei einem Haus von einem Elternteil oder aus einem Nachlass lassen Sie die Zählung prüfen, bevor Sie sich auf die Jahre des früheren Eigentümers verlassen. Ein Kind in die Eigentumsurkunde aufzunehmen ist eine Schenkung; lesen Sie Schenkungsteuererklärungen. Ein Erbe oder Testamentsvollstrecker, der das Haus eines Elternteils verkauft, sollte Nachlass und Abschlusserklärungen lesen.

Ich habe eine Form 1099-S für meinen Hausverkauf erhalten: Muss ich sie melden?

Ja. Eine Form 1099-S bedeutet, dass der Verkauf in Form 8949 und Schedule D gehört, auch wenn der gesamte Gewinn steuerfrei ist (Topic 701). Ohne 1099-S melden Sie nur, wenn ein Teil des Gewinns steuerpflichtig ist oder wenn Sie sich entscheiden, jetzt versteuert zu werden und die Befreiung für einen späteren Verkauf zu behalten (Publication 523). Diese Wahl können Sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Fälligkeitstermin der Erklärung treffen oder widerrufen, Fristverlängerungen nicht eingerechnet (26 CFR 1.121-4(g)).

1. Tragen Sie in Form 8949 Verkaufspreis und Anschaffungskosten so ein, als gäbe es keine Befreiung, und nutzen Sie Part II, wenn Sie das Haus länger als ein Jahr besessen haben.
2. Tragen Sie den Code H in Spalte (f) ein und den steuerfrei gestellten Gewinn als negative Zahl in Spalte (g). Stehen die Verkaufskosten nicht auf der 1099-S, addieren Sie sie zu diesem negativen Betrag und tragen Sie den Code EH ein (Instructions for Form 8949).
3. Melden Sie Gewinn aus Abschreibungen und Gewinn auf einen getrennten geschäftlichen oder vermieteten Teil in Form 4797.
4. Ein Verlust mit 1099-S wird trotzdem gemeldet, und zwar mit dem Code L, damit er sich auf null ausgleicht (Instructions for Schedule D).

Ein Haus, das mit einem Darlehen aus steuerfreien Hypothekenanleihen oder mit einem Hypothekenzertifikat (Mortgage Credit Certificate) gekauft wurde, kann auch bei steuerfrei gestelltem Gewinn eine Rückforderung (Recapture) in Form 8828 auslösen. Bewahren Sie Kauf- und Verbesserungsbelege bis 3 Jahre nach dem Fälligkeitstermin der Erklärung für das Verkaufsjahr auf (Publication 523).

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung und verwenden US-Dollar. Verkaufskosten sind weggelassen, damit die Zahlen rund bleiben.

Nach dem Auszug vermietet

Eine alleinstehende Eigentümerin kauft ein Haus für US$300.000 und wohnt fünf Jahre darin. Dann zieht sie aus, vermietet es drei Jahre lang, macht US$20.000 Abschreibung geltend und verkauft für US$520.000.

• Jahre 1 bis 5: Hauptwohnsitz.
• Jahre 6 bis 8: Vermietung; die 5 Jahre vor dem Verkauf enthalten ihre letzten 2 Wohnjahre dort.
• Verkauf: Die angepassten Anschaffungskosten betragen US$280.000 (US$300.000 minus US$20.000), der Gewinn also US$240.000.

Die Vermietung kam nach ihrem Auszug und mindert den Freibetrag daher nicht. Die US$20.000 in Höhe der Abschreibung werden besteuert; die übrigen US$220.000 liegen unter der Grenze von US$250.000 und sind steuerfrei.

Jobwechsel nach 14 Monaten

Eine alleinstehende Eigentümerin, deren Arbeitsplatz 10 Meilen vom Haus entfernt liegt, nimmt eine neue Stelle 300 Meilen entfernt an, während sie dort wohnt, und verkauft, nachdem sie das Haus 14 Monate besessen und bewohnt hat, mit einem Gewinn von US$40.000. Der Arbeitsplatzwechsel erfüllt das Safe Harbor von 50 Meilen. Die Teilgrenze beträgt 14/24 von US$250.000, rund US$145.800, sodass der gesamte Gewinn von US$40.000 steuerfrei ist.

Zwei Häuser nach der Heirat

Beide Ehepartner besaßen vor der Heirat je ein Haus und wohnten darin. Sie ziehen in ihr Haus, und er verkauft seines, solange er dort noch in 2 der letzten 5 Jahre gewohnt hat, mit einem Gewinn von US$180.000. In ihrer gemeinsamen Erklärung beträgt die Grenze für sein Haus US$250.000, nicht US$500.000: Sie hat dort nie gewohnt, und das gemeinsame Einziehen ist kein Grund aus Arbeit, Gesundheit oder einem unvorhergesehenen Ereignis, daher ist ihr Anteil null. Sein Gewinn von US$180.000 ist vollständig steuerfrei.

Anders in Ihrem Fall?

• Das Haus war vermietet, geschäftlich genutzt oder liegt in einem Trust: Die Aufteilung zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Gewinn erfordert die vollständigen Berechnungsbögen; holen Sie sich Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen.
• Der Gewinn liegt über Ihrer Grenze, oder Sie haben nach einer Scheidung oder dem Tod eines Ehepartners verkauft: Lassen Sie Grenze und Anschaffungskosten mit Hilfe bei der Einkommensteuer für Privatpersonen prüfen und planen Sie Zahlungen mit den vierteljährlichen Vorauszahlungen (Estimated Tax).
• Die Immobilie war immer nur eine Mietimmobilie, oder Sie planen einen 1031-Tausch: lesen Sie Steuern auf Mietimmobilien.
• Das Haus gehört einer LLC: lesen Sie Mietimmobilie in einer LLC.
• Das Haus liegt außerhalb der USA, oder die Währung hat sich verschoben: lesen Sie Immobilien im Ausland.
• Sie leben in Kanada und verkaufen eine Immobilie in den USA: lesen Sie Kanadier, die Immobilien in den USA verkaufen.
• Sie verkaufen als in Kanada ansässige Person ein Haus in Kanada: lesen Sie Kanadas Befreiung für den Hauptwohnsitz (Principal Residence Exemption).
• Sie verkaufen das Haus eines Elternteils als Testamentsvollstrecker oder Erbe: lesen Sie Nachlass und Abschlusserklärungen.
• Das Haus liegt in einem Bundesstaat, in dem Sie nicht mehr leben: lesen Sie Schwellenwerte für Steuererklärungen als Nichtansässiger im Bundesstaat.
• Sie verschenken das Haus oder nehmen ein Kind in die Eigentumsurkunde auf: lesen Sie Schenkungsteuererklärungen.