Người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ theo cách nào?

Mỗi cách nắm giữ bất động sản Hoa Kỳ thay đổi điều gì đối với người Canada?

Giấy tờ sở hữu (deed) cho biết chủ sở hữu hợp pháp, nhưng việc khai thuế còn tùy vào người trả tiền mua và cách mỗi nước phân loại pháp nhân. Hãy so sánh gánh nặng khai thuế hằng năm, việc dùng cho mục đích cá nhân và trường hợp qua đời trước khi chọn cách đứng tên.

Luật tiểu bang quyết định quyền sở hữu, trách nhiệm pháp lý, phí chuyển nhượng và thủ tục thừa kế. Hãy kiểm tra tiểu bang nơi bất động sản tọa lạc trước khi coi một phép so sánh ở cấp liên bang là toàn bộ câu trả lời.

Đứng tên cá nhân có ý nghĩa gì về thuế ở mỗi nước?

Với sở hữu trực tiếp, cùng một cá nhân nói chung đứng tên và khai mọi khoản tiền thuê hay lãi ở cả hai nước. Hiệp định cho phép Hoa Kỳ đánh thuế tiền thuê và lãi từ bất động sản Hoa Kỳ, trong khi Canada đánh thuế người cư trú trên thu nhập toàn cầu (hướng dẫn cư trú của CRA). Thuế thu nhập Hoa Kỳ đủ điều kiện có thể được dùng làm tín thuế nước ngoài tại Canada, trong các giới hạn của khoản tín thuế này (CRA).

Nếu bạn cho thuê, cách Hoa Kỳ xử lý tùy việc tiền thuê có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh tại Hoa Kỳ hay bạn chọn tính thuế trên thu nhập ròng (IRS). Xem Chủ sở hữu Canada của bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ về các tờ khai hằng năm. Việc bán có khấu trừ thuế và tờ khai riêng; xem Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ.

Đồng sở hữu với vợ/chồng hoặc người thân có khác không?

Đồng đứng tên trên giấy tờ tự nó không chia đôi thuế và cũng không loại bỏ rủi ro thuế di sản Hoa Kỳ. Nếu một người vợ hoặc chồng qua đời mà không phải công dân hay người có nơi cư trú cố định (domicile) tại Hoa Kỳ và người còn sống không phải công dân Hoa Kỳ, toàn bộ giá trị tài sản đồng sở hữu có quyền thừa hưởng của người sống sót (survivorship) có thể bị tính vào di sản Hoa Kỳ của người mất trước. Người còn sống có thể loại trừ phần mà họ chứng minh được là do mình đã trả, với một số ngoại lệ. Hãy giữ hồ sơ về phần đóng góp, quyền lợi pháp lý và các khoản tặng cho của từng chủ sở hữu (hướng dẫn Form 706-NA của IRS; US Code, section 2040).

Nếu phải nộp Form 706-NA, Phần III, câu hỏi 5 yêu cầu kèm Schedule E (Form 706) khi người mất có bất động sản Hoa Kỳ kèm quyền thừa hưởng, hoặc có tài sản chung của vợ chồng (community property) với người phối ngẫu còn sống (Form 706-NA).

Nếu một người vợ hoặc chồng Canada bỏ tiền cho phần của người kia, quy tắc quy thu nhập (attribution rule) của Canada có thể quy thu nhập từ phần đó trở lại cho người bỏ tiền (Income Tax Act, section 74.1). Thêm con hoặc người thân khác vào cũng cần xem xét ai thực sự sở hữu bất động sản và bản thân việc chuyển nhượng có chịu thuế hay không. Hình thức đồng sở hữu và quyền thừa hưởng khác nhau tùy tiểu bang.

Vì sao LLC Hoa Kỳ thường không phù hợp với chủ sở hữu Canada?

LLC Hoa Kỳ có một chủ sở hữu duy nhất mặc định bị bỏ qua về thuế thu nhập Hoa Kỳ, trong khi Canada coi LLC là một công ty (IRS; CRA). Sự khác biệt đó có thể làm người chịu thuế và năm tính thuế ở mỗi nước tách rời nhau, khiến việc giảm thuế nước ngoài trở nên phức tạp. Với hai chủ sở hữu, Hoa Kỳ mặc định coi LLC là hợp danh, dù có thể áp dụng quy tắc đặc biệt cho vợ chồng ở các tiểu bang theo chế độ tài sản chung. LLC có thể chọn cách đánh thuế như công ty tại Hoa Kỳ, điều này làm thay đổi các vấn đề về thuế và phân phối (IRS). LLC do người nước ngoài sở hữu cũng có thể phải báo cáo Form 5472.

LLC nắm giữ bất động sản tách biệt với các thành viên, và theo luật tiểu bang các thành viên nói chung không chịu trách nhiệm cá nhân về nợ của LLC; luật tiểu bang nơi có bất động sản và điều khoản vay vẫn quan trọng. Cách phân loại thuế của LLC không quyết định nơi được coi là có tài sản cho mục đích thuế di sản Hoa Kỳ (situs). Hướng dẫn về thuế di sản của IRS liệt kê bất động sản và cổ phiếu công ty, nhưng không giải quyết mọi trường hợp phần vốn thành viên trong LLC; hãy nhờ rà soát thuế di sản riêng cho từng bất động sản. Xem Chủ sở hữu Canada của LLC Hoa Kỳ về hồ sơ khai và vấn đề đánh thuế hai lần.

Điều gì xảy ra nếu công ty Canada của tôi mua bất động sản?

Công ty Canada trở thành chủ sở hữu và người nộp thuế, còn hoạt động bất động sản tại Hoa Kỳ của công ty có thể phải nộp Form 1120-F và có thể phát sinh vấn đề thuế lợi nhuận chi nhánh của Hoa Kỳ (IRS; hướng dẫn Form 1120-F). Cổ phần do công ty Canada phát hành nói chung không được coi là tài sản nằm tại Hoa Kỳ về thuế di sản (US Code, section 2104), nhưng điều đó không làm thu nhập, việc bán hay thuế Canada của chủ sở hữu biến mất.

Nếu một cổ đông hoặc người thân dùng căn nhà của công ty mà trả tiền thuê thấp hơn giá thị trường hợp lý, Canada có thể tính một khoản lợi ích vào thu nhập cá nhân của cổ đông. CRA có thể định giá khoản này bằng tiền thuê thị trường trừ đi số tiền cổ đông đã trả (Income Tax Act, section 15; hướng dẫn kiểm tra của CRA). Với bất động sản đầu tư, hãy so sánh thuế Canada của công ty đối với tiền thuê và các khoản phân phối sau này trong công ty nắm giữ và công ty đầu tư. Hãy rà soát tờ khai công ty của cả hai nước trước khi dùng một công ty hiện có để mua.

Còn việc mua qua công ty Hoa Kỳ thì sao?

Công ty Hoa Kỳ khai thu nhập trên Form 1120. Canada có thể coi công ty là người cư trú nếu trung tâm quản lý và kiểm soát của công ty ở Canada, theo hiệp định (CRA). Nếu đó là công ty liên kết nước ngoài không cư trú do người Canada kiểm soát, thu nhập cho thuê thụ động có thể phát sinh thu nhập hiện hành tại Canada cho cổ đông ngay cả trước khi có cổ tức (Income Tax Act, section 91 và section 95); cổ tức có hậu quả riêng theo section 90. Công ty do người nước ngoài sở hữu có giao dịch với bên liên quan có thể phải nộp Form 5472; xem báo cáo tài sản nước ngoài và công ty liên kết về hồ sơ khai tại Canada.

Nếu một cổ đông dùng căn nhà của công ty mà không trả đủ tiền, Hoa Kỳ có thể coi khoản lợi ích đó là khoản phân phối, trong phạm vi lợi nhuận và lợi nhuận tích lũy của công ty (earnings and profits) (IRS). Canada cũng có thể tính lợi ích của cổ đông vào thu nhập cá nhân, có thể được đo bằng tiền thuê thị trường hợp lý trừ đi số tiền đã trả (Income Tax Act, section 15; CRA).

Điểm về thuế di sản rất dễ bị bỏ sót: cổ phần do công ty Hoa Kỳ phát hành là tài sản nằm tại Hoa Kỳ, ngay cả khi cổ đông sống ở Canada. Vì vậy, một pháp nhân lập ra để đứng tên không nhất thiết loại bỏ được rủi ro thuế di sản Hoa Kỳ của chủ sở hữu.

Quỹ tín thác hoặc hợp danh Canada có làm thay đổi bức tranh không?

Có, nhưng riêng tên gọi của cả hai đều không quyết định được kết quả thuế. Nơi cư trú thực tế của quỹ tín thác tùy vào nơi việc quản lý và kiểm soát trung tâm thực sự diễn ra; quỹ tín thác không cư trú cũng có thể bị coi là cư trú tại Canada khi có người đóng góp hoặc người thụ hưởng cư trú tại Canada (hướng dẫn cư trú của quỹ tín thác từ CRA). Việc chuyển tài sản vào quỹ tín thác cũng cần được rà soát về di sản và chuyển nhượng; US Code section 2104 vẫn coi tài sản là nằm tại Hoa Kỳ trong một số trường hợp chuyển qua quỹ tín thác.

Hợp danh có thể phát sinh thêm báo cáo ở cấp thành viên hợp danh và khấu trừ thuế tại Hoa Kỳ khi thu nhập liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh được phân bổ cho thành viên nước ngoài (IRS). Thỏa thuận hợp danh, nơi cư trú của các thành viên và mục đích sử dụng bất động sản đều quan trọng. Các cơ cấu này cần rà soát thuế xuyên biên giới trước khi ký giấy tờ sở hữu hoặc chuyển nhượng.

Thuế di sản Hoa Kỳ ảnh hưởng thế nào đến lựa chọn này?

Bất động sản Hoa Kỳ nói chung nằm trong di sản tại Hoa Kỳ của chủ sở hữu qua đời khi không phải công dân và không có nơi cư trú cố định (domicile) tại Hoa Kỳ (câu hỏi thường gặp về thuế di sản của IRS). Nếu tổng tài sản tại Hoa Kỳ, khoản miễn thuế quà tặng cụ thể và các khoản quà tặng chịu thuế điều chỉnh vượt quá US$60.000, người thi hành di chúc (executor) nói chung nộp Form 706-NA trong vòng chín tháng sau khi người đó qua đời; ngưỡng nộp tờ khai này không có nghĩa là phải đóng thuế (hướng dẫn của IRS).

Hiệp định, Điều XXIX B, cho di sản của người cư trú Canada đủ điều kiện một khoản tín thuế thống nhất (unified credit) của Hoa Kỳ theo tỷ lệ và, với một số điều kiện, một khoản tín thuế hôn nhân (marital credit); điều khoản này cũng phối hợp một số khoản thuế Canada phát sinh khi qua đời với thuế di sản Hoa Kỳ. Để hưởng tín thuế hôn nhân, người thi hành di chúc phải chọn khoản này trên tờ khai thuế di sản Hoa Kỳ và từ bỏ mọi khoản khấu trừ hôn nhân của Hoa Kỳ trước hạn chọn quỹ tín thác nội địa đủ điều kiện (qualified domestic trust), nói chung là một năm sau hạn nộp tờ khai kể cả thời gian gia hạn (hiệp định, Điều XXIX B; US Code, section 2056A). Phép tính cần toàn bộ di sản trên thế giới, không chỉ giá trị của bất động sản. Canada còn có thể coi riêng tài sản vốn như đã được chuyển nhượng khi người đó qua đời (CRA).

Cho thuê hay tự dùng bất động sản có khác nhau không?

Có. Tiền thuê tạo ra nghĩa vụ khai thu nhập hiện hành ở cả Hoa Kỳ và Canada; việc chỉ dùng cho mục đích cá nhân nói chung không tạo ra thu nhập cho thuê. Căn nhà chủ yếu dùng để hưởng thụ cá nhân không thuộc định nghĩa tài sản nước ngoài được chỉ định (specified foreign property) của Canada, ngay cả khi thỉnh thoảng được cho thuê; bất động sản nắm giữ chủ yếu để cho thuê có thể thuộc định nghĩa đó (CRA). Xem Chủ sở hữu Canada của bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ về việc khai thu nhập hằng năm và báo cáo tài sản nước ngoài và công ty liên kết về Form T1135.

Căn nhà tại Hoa Kỳ do cá nhân hoặc đồng sở hữu đứng tên có thể đủ điều kiện là nhà ở chính (principal residence) của bạn tại Canada; căn nhà do công ty sở hữu không phải là nhà do chính bạn sở hữu (CRA). Xem Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ về kết quả khi bán và biến nhà ở thành nhà cho thuê về thay đổi mục đích sử dụng. Ở Hoa Kỳ lâu cũng có thể làm thay đổi tình trạng cư trú về thuế của chính bạn; xem người Canada tránh đông và tình trạng cư trú Hoa Kỳ.

Sau khi mua, tôi có thể đổi cách đứng tên không?

Có, nhưng đổi giấy tờ sở hữu có thể được coi là chuyển nhượng dù không có giao dịch bán lấy tiền. IRS coi quà tặng và các hình thức chuyển nhượng quyền lợi bất động sản Hoa Kỳ khác là các trường hợp có thể thuộc FIRPTA. Canada có thể coi việc chuyển cho một công ty là giao dịch theo giá trị thị trường hợp lý. Lựa chọn theo section 85 có thể hoãn khoản lãi tại Canada đối với tài sản đủ điều kiện chuyển lấy cổ phần cho công ty Canada chịu thuế; lựa chọn này không áp dụng khi chuyển cho công ty Hoa Kỳ và tự nó không hoãn thuế Hoa Kỳ. Chủ sở hữu và công ty Canada cùng ký Form T2057 chậm nhất vào hạn nộp tờ khai nào đến trước giữa hai bên cho năm chuyển nhượng. Thuế chuyển nhượng của tiểu bang và điều khoản khoản vay cũng có thể thay đổi; hãy kiểm tra tiểu bang nơi có bất động sản và bên cho vay.

Trước khi ký chuyển nhượng, hãy chuẩn bị giấy tờ sở hữu, chi phí mua và cải tạo, giá trị hiện tại, số dư thế chấp, phần đóng góp của từng chủ sở hữu và mục đích sử dụng mới dự kiến. Hãy so sánh chi phí thuế của việc chuyển với chi phí giữ nguyên; xem Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ về quy định chuyển nhượng của Hoa Kỳ.

Ví dụ

Số tiền minh họa bằng đô la Hoa Kỳ; không tính thuế. Hai vợ chồng cư trú tại Canada mua một căn nhà nghỉ tại Hoa Kỳ giá US$400.000. Một người góp US$300.000 và người kia góp US$100.000. Sau đó họ cân nhắc đưa căn nhà vào một LLC Hoa Kỳ vì giá trị bất động sản tăng lên US$600.000.

Người thứ nhất góp 75% giá mua; người thứ hai góp 25%. Áp dụng các tỷ lệ này vào giá trị sau này, ta có US$450.000 và US$150.000. Đó không phải là phần sở hữu tự động hay khoản thuế di sản phải nộp: giấy tờ sở hữu, các khoản đóng góp sau này và bằng chứng về nguồn tiền vẫn quan trọng (US Code, section 2040). Chuyển quyền sở hữu vào LLC có thể tạo ra một giao dịch chuyển nhượng và cần rà soát cách phân loại ở hai nước. Các tài sản khác tại Hoa Kỳ và di sản toàn cầu của họ cũng quan trọng đối với việc rà soát thuế di sản.

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn sẽ cho thuê: xem Chủ sở hữu Canada của bất động sản cho thuê tại Hoa Kỳ về tờ khai hằng năm và các lựa chọn.
• Bạn dự định bán hoặc chuyển quyền sở hữu: xem Người Canada bán bất động sản Hoa Kỳ trước khi hoàn tất giao dịch.
• Bạn đã sở hữu qua LLC Hoa Kỳ: xem Chủ sở hữu Canada của LLC Hoa Kỳ về hồ sơ khai và sự không khớp về thuế.
• Bạn cần quyết định Form T1135 có áp dụng không: xem báo cáo tài sản nước ngoài và công ty liên kết.
• Bạn ở Hoa Kỳ trong thời gian dài: xem người Canada tránh đông và tình trạng cư trú Hoa Kỳ.
• Bạn có nhiều bất động sản cho thuê, di sản toàn cầu lớn, quỹ tín thác hoặc sở hữu qua công ty: hãy chuẩn bị giấy tờ sở hữu, hồ sơ pháp nhân, lịch sử nguồn tiền, giá trị hiện tại, khoản nợ và mục đích sử dụng dự kiến để nhận rà soát thuế xuyên biên giới.