Ganancia de capital al vender su casa: la regla de 2 de 5 años

¿Pago impuesto sobre ganancias de capital cuando vendo mi casa?

En EE. UU., usted puede excluir la ganancia por la venta de su vivienda principal hasta $250,000, o $500,000 si es una pareja casada con declaración conjunta, cuando cumple las tres pruebas siguientes y no se aplica ninguno de los dos impedimentos que se explican más abajo (26 U.S.C. 121; Publication 523). La ganancia es el precio de venta menos los costos de la venta y su base fiscal ajustada: por lo general, lo que pagó, más las mejoras, menos la depreciación. El mantenimiento, como pintar o reparar goteras, no es una mejora.

Hay dos impedimentos automáticos: una casa adquirida en un intercambio 1031 en los últimos 5 años y un vendedor sujeto al impuesto de expatriación (Publication 523). La pérdida por la venta de una vivienda principal no es deducible. La ley no fija una edad mínima ni exige comprar otra casa, y la exclusión puede usarse otra vez cuando pasan 2 años (26 U.S.C. 121(a) y (b)(3)).

Vender una casa no es sencillo si alguna vez se alquiló o se usó para un negocio, si vende antes de 2 años, si los cónyuges no vivieron ambos allí, si el título está a nombre de una LLC o un fideicomiso, o después de un divorcio o un fallecimiento. En esos casos, una parte de la ganancia puede quedar gravada.

Reúna los estados de cierre de la compra y de la venta, los recibos de las mejoras, las fechas en que se mudó y se fue, la depreciación que haya reclamado y cualquier Form 1099-S.

¿Qué impuesto pago por la ganancia que supera la exclusión?

En EE. UU., la ganancia gravable de una casa que tuvo más de un año es ganancia de capital a largo plazo y tributa a 0%, 15% o 20%, según sus ingresos; la ganancia que proviene de la depreciación tributa hasta a 25% (Topic 409). La ganancia gravable también puede generar el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8% cuando el ingreso bruto ajustado modificado supera $200,000 ($250,000 en declaración conjunta); la ganancia excluida no lo genera (IRS).

¿Cómo se cuenta la regla de 2 de 5 años?

Los 5 años se cuentan hacia atrás desde la fecha de venta, y cada prueba de 2 años se cumple con 24 meses completos o 730 días, sumados en cualquier cantidad de períodos (26 CFR 1.121-1(c)). La fecha de venta es la que aparece en la casilla 1 del Form 1099-S; si no hay ese formulario, es la más temprana entre el día en que pasó el título y el día en que el comprador asumió las cargas y los beneficios de la propiedad (Publication 523).

• La propiedad y el uso no tienen que coincidir en el tiempo. Los años en que alquiló la casa como inquilino antes de comprarla cuentan para la prueba de uso, si ambas pruebas se cumplen dentro de los 5 años (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Las ausencias cortas cuentan como uso. Unas vacaciones o una ausencia de temporada cuentan como tiempo vivido en la casa, aunque se haya alquilado mientras tanto. Un año sabático completo en el extranjero no cuenta, según el propio ejemplo del reglamento.
• El tiempo en un centro de cuidados puede contar. Un propietario que ya no puede cuidarse solo y vivió en la casa al menos 12 meses de los 5 años se considera residente de la casa mientras está en un centro de cuidados con licencia estatal, como un asilo de ancianos (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Una casa reemplazada puede contar. Si una casa anterior fue destruida o expropiada y usted difirió esa ganancia al comprar esta, el tiempo en la casa anterior cuenta (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Algunos titulares cuentan como usted. Un fideicomiso del otorgante que la ley le atribuye a usted, o una entidad de un solo propietario que se ignora para efectos fiscales, cuenta como usted (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Para otras entidades, vea una casa en una LLC.

Regla de 2 de 5 años después de alquilar la casa: ¿cuánto puedo excluir todavía?

En EE. UU., el alquiler posterior a su último día de vivienda en la casa, dentro de la ventana de 5 años, no reduce la exclusión. En cambio, sí la reduce el alquiler u otro uso desde 1 de enero de 2009 en que ni usted ni su cónyuge o excónyuge vivieron allí como vivienda principal, si ocurre antes del último día en que alguno de ustedes vivió allí, ya sea antes de mudarse o entre dos estancias: esa parte de la ganancia sigue siendo gravable (26 U.S.C. 121(b)(5)). Si vende más de 3 años después de mudarse, ya no vivió allí 2 de los 5 años, así que pierde la exclusión completa; una exclusión parcial exige una razón de trabajo, salud o un hecho imprevisto (vea más abajo).

La parte gravable es el número de días desde 1 de enero de 2009 en que ninguno de los dos vivió allí, antes del último día en que alguno lo hizo, dividido entre todos los días en que fue propietario de la casa (Publication 523, Worksheet 3). La ganancia igual a la depreciación se separa primero y se grava aparte.

La depreciación de los períodos posteriores a 6 de mayo de 1997 nunca se excluye, y cuenta aunque no la haya reclamado y solo hubiera podido hacerlo (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). Un propietario que alquiló durante años sin depreciar igual paga impuesto sobre ese monto. Para la depreciación, la recuperación y los intercambios, vea impuestos de una propiedad de alquiler.

Vendí mi casa antes de 2 años: ¿hay una exclusión parcial?

En EE. UU., un vendedor que no cumple las pruebas de 2 años, o que vende dentro de los 2 años de una venta anterior con exclusión, aún puede excluir parte de la ganancia cuando la razón principal de la venta es un cambio de trabajo, la salud o un hecho imprevisto (26 U.S.C. 121(c)). El hecho puede afectarlo a usted, a su cónyuge, a un copropietario o a cualquier otra persona que viviera en la casa como residencia (Publication 523). Cada puerto seguro exige que el cambio de trabajo o el hecho ocurra mientras usted es propietario y vive en la casa.

Fuera de estos puertos seguros, los hechos deben mostrar que el suceso fue la razón principal. Pesan a su favor estos factores: que surgió mientras usted era propietario y vivía allí, que no se pudo prever razonablemente cuando compró y que ocurrió poco antes de la venta (26 CFR 1.121-3). Querer una casa más grande, un aumento de sueldo o un alza en el valor de la casa no califican, y una mudanza que solo mejora la salud en general no es una razón de salud.

El límite parcial es el límite completo multiplicado por una fracción: el menor entre el tiempo que fue propietario, el tiempo que vivió allí (ambos dentro de los 5 años) y el tiempo desde su última venta con exclusión, dividido entre 24 meses o 730 días (26 CFR 1.121-3(g)). En una declaración conjunta que no cumple la prueba conjunta, el monto de cada cónyuge se calcula así y se suman.

Exclusión por venta de casa para matrimonios con declaración conjunta: ¿quién recibe el monto conjunto?

En EE. UU., una pareja casada con declaración conjunta recibe hasta $500,000 solo cuando alguno de los cónyuges cumple la prueba de propiedad, ambos cumplen la prueba de uso y ninguno excluyó la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores (26 U.S.C. 121(b)(2)). De lo contrario, el límite de la pareja es la suma de lo que recibiría cada cónyuge si fuera soltero, y se considera que cada uno fue propietario de la casa tanto tiempo como lo fue cualquiera de los dos.

Si uno de los cónyuges es extranjero no residente, la declaración conjunta exige elegir que se le trate como residente de EE. UU.; vea casado con un no residente.

Reglas para cónyuges que se separan o pierden a su cónyuge (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• Separados o divorciados: un propietario cuyo cónyuge o excónyuge tiene permiso de vivir en la casa según un documento de divorcio o separación se considera también residente de esa casa.
• Casa recibida de un cónyuge o excónyuge: cuenta el tiempo que fue propietario, pero usted mismo debe cumplir la prueba de uso.
• Cónyuge sobreviviente: un cónyuge sobreviviente que no se ha vuelto a casar cuenta la propiedad y el uso del cónyuge fallecido, y puede usar el límite conjunto si vende la casa dentro de los 2 años posteriores al fallecimiento y las pruebas conjuntas se cumplían justo antes.

Tengo dos casas: ¿cuál cuenta como mi vivienda principal?

En EE. UU., una persona tiene una sola vivienda principal a la vez, y solo esa casa califica (Publication 523). Cuando vive en dos casas, la casa donde pasa la mayor parte del año es, por lo general, su vivienda principal (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

Otros datos apuntan en la misma dirección: la dirección de sus declaraciones de impuestos, licencia de conducir, auto y registro de votante; dónde trabaja, tiene su banco y recibe su correo; y dónde vive su familia. Una casa a la que se mudó en años distintos puede calificar por turnos, pero el período anterior de 2 años le impide excluir la ganancia de ambas dentro de 2 años. La ganancia de una casa que no cumple las pruebas es gravable y puede contar para el impuesto sobre los ingresos netos de inversión.

Vivo en una unidad de un dúplex o uso parte de la casa para un negocio: ¿cómo se divide la ganancia?

La respuesta depende de si el espacio del negocio o del alquiler está dentro de su área de vivienda o es una unidad aparte (26 CFR 1.121-1(e)).

Divida el precio y la base fiscal de la misma forma en que los dividió para la depreciación, o por superficie si nunca depreció (Publication 523).

Militares o Servicio Exterior: ¿se puede ampliar la ventana de cinco años?

Sí. En EE. UU., un miembro de los servicios uniformados o del Servicio Exterior, un empleado de la comunidad de inteligencia, o un empleado o voluntario del Cuerpo de Paz que sirve en el extranjero puede elegir suspender la ventana de 5 años mientras él o su cónyuge están en servicio oficial prolongado calificado, hasta por 10 años (26 U.S.C. 121(d)(9) y (12)).

El servicio oficial prolongado calificado significa órdenes por más de 90 días o por tiempo indefinido, en un puesto ubicado al menos a 50 millas de la casa, o vivir en alojamiento del gobierno por órdenes del gobierno (Topic 701). La elección cubre una propiedad a la vez, puede revocarse en cualquier momento y se hace al presentar la declaración del año de la venta y excluir la ganancia (Publication 523).

Usé la exclusión en los últimos dos años, o recibí la casa en un intercambio 1031: ¿puedo excluir la ganancia?

Cada situación puede impedir la exclusión. En EE. UU., un vendedor que excluyó la ganancia de otra casa en los 2 años anteriores a esta venta no puede excluir otra vez, salvo que una razón de trabajo, salud o un hecho imprevisto permita una exclusión parcial (26 U.S.C. 121(b)(3)).

Una casa adquirida en un intercambio 1031 no puede usar la exclusión si se vende dentro de los 5 años siguientes a ese intercambio. El mismo impedimento aplica a quien recibe su base fiscal de la persona que hizo el intercambio, como un hijo a quien se le regaló la casa (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Para los intercambios, vea impuestos de una propiedad de alquiler.

Casa recibida como regalo, por escritura de un familiar o tras la muerte de un cónyuge: ¿qué base fiscal y qué años cuentan?

En EE. UU., la base fiscal depende de cómo recibió la casa, y los años que cuentan dependen de quién se la dio (Publication 523).

La Publication 523 cuenta el tiempo de un propietario anterior solo cuando es un cónyuge, excónyuge o cónyuge fallecido; si la casa viene de un padre o madre o de una sucesión, pida que revisen el cálculo antes de apoyarse en los años del propietario anterior. Agregar a un hijo al título es un regalo; vea declaraciones del impuesto sobre donaciones. Un heredero o albacea que vende la casa de un padre o madre debe ver declaraciones de sucesión y finales.

Recibí un Form 1099-S por la venta de mi casa: ¿tengo que declararla?

Sí. En EE. UU., un Form 1099-S significa que la venta se declara en el Form 8949 y el Schedule D aunque toda la ganancia esté excluida (Topic 701). Sin un Form 1099-S, solo la declara si una parte de la ganancia es gravable, o si decide pagar el impuesto ahora y conservar la exclusión para una venta futura (Publication 523). Puede hacer o deshacer esa elección dentro de los 3 años posteriores a la fecha de vencimiento de la declaración, sin contar las prórrogas (26 CFR 1.121-4(g)).

1. En el Form 8949, declare el precio de venta y la base fiscal como si no se aplicara ninguna exclusión, y use la Parte II si fue propietario de la casa más de un año.
2. Anote el código H en la columna (f) y la ganancia excluida como número negativo en la columna (g). Si los costos de venta no aparecen en el Form 1099-S, súmelos a ese número negativo y anote el código EH (instrucciones del Form 8949).
3. Declare en el Form 4797 la ganancia proveniente de la depreciación y la ganancia de cualquier parte separada del negocio o del alquiler.
4. Una pérdida con un Form 1099-S también se declara, con el código L, de modo que el neto sea cero (instrucciones del Schedule D).

Una casa comprada con un préstamo de bonos hipotecarios exentos de impuestos o con un certificado de crédito hipotecario puede deber una recuperación en el Form 8828 aunque la ganancia esté excluida. Conserve los registros de la compra y de las mejoras hasta 3 años después de la fecha de vencimiento de la declaración del año de la venta (Publication 523).

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos y usan dólares estadounidenses. Se omiten los costos de venta para que las cifras sean redondas.

Alquilada después de mudarse

Una propietaria soltera compra una casa por US$300,000 y vive en ella cinco años. Luego se muda, la alquila durante tres años, reclama US$20,000 de depreciación y la vende por US$520,000.

• Años 1 a 5: vivienda principal.
• Años 6 a 8: alquiler; los 5 años anteriores a la venta incluyen sus últimos 2 años viviendo allí.
• Venta: la base fiscal ajustada es US$280,000 (US$300,000 menos US$20,000), por lo que la ganancia es US$240,000.

El alquiler llegó después de que se mudó, así que no reduce la exclusión. Se grava el monto de US$20,000 igual a la depreciación; los otros US$220,000 están por debajo del límite de US$250,000 y se excluyen.

Cambio de trabajo a los 14 meses

Un propietario soltero cuyo trabajo está a 10 millas de su casa acepta un nuevo empleo a 300 millas mientras vive allí, y vende después de ser propietario y vivir en la casa 14 meses, con una ganancia de US$40,000. El cambio de trabajo cumple el puerto seguro de 50 millas. El límite parcial es 14/24 de US$250,000, unos US$145,800, así que toda la ganancia de US$40,000 se excluye.

Dos casas después del matrimonio

Cada cónyuge era propietario de una casa y vivía en ella antes de casarse. Se mudan a la de ella, y él vende la suya cuando todavía tiene 2 de los últimos 5 años de vivienda allí, con una ganancia de US$180,000. En su declaración conjunta, el límite de la casa de él es US$250,000, no US$500,000: ella nunca vivió allí, y mudarse juntos no es una razón de trabajo, salud ni un hecho imprevisto, así que la parte de ella es cero. La ganancia de US$180,000 de él se excluye por completo.

¿Su caso es distinto?

• La casa se alquiló, se usó para un negocio o está en un fideicomiso: la división entre ganancia gravable y excluida requiere las hojas de cálculo completas; consiga ayuda con impuestos personales.
• La ganancia supera su límite, o vendió después de un divorcio o de la muerte de su cónyuge: pida que revisen el límite y la base fiscal con ayuda con impuestos personales, y planifique los pagos con los impuestos estimados trimestrales.
• La propiedad siempre fue de alquiler, o usted hace un intercambio 1031: vea impuestos de una propiedad de alquiler.
• La casa está en una LLC: vea propiedad de alquiler en una LLC.
• La casa está fuera de EE. UU., o cambió la moneda: vea propiedades en el extranjero.
• Vive en Canadá y vende una propiedad en EE. UU.: vea canadienses que venden bienes inmuebles en EE. UU..
• Vende una casa en Canadá como residente canadiense: vea la exención por residencia principal de Canadá.
• Vende la casa de un padre o madre como albacea o heredero: vea declaraciones de sucesión y finales.
• La casa está en un estado donde ya no vive: vea umbrales de declaración estatal para no residentes.
• Va a regalar la casa o a agregar a un hijo al título: vea declaraciones del impuesto sobre donaciones.