Exemption pour résidence principale : vente sans impôt

Qu'est-ce qu'une résidence principale?

Une résidence principale est une habitation que vous possédez, seul ou avec quelqu'un d'autre, et dans laquelle vous, votre époux ou conjoint de fait actuel ou ancien, ou votre enfant avez habité de façon habituelle pendant une année pour laquelle vous la désignez. Une maison, un condo, un chalet, un appartement, une maison mobile ou une maison flottante peut être admissible; il n'est pas nécessaire que ce soit l'endroit où vous passez la majeure partie de l'année (ARC : résidence principale; Loi de l'impôt sur le revenu, article 54).

Y habiter brièvement peut satisfaire à la condition d'habitation ordinaire, mais les faits comptent. Un bien détenu surtout pour tirer un revenu ne sera généralement pas admissible du seul fait de votre bref séjour. L'occupation par votre enfant peut quand même suffire si les autres conditions sont remplies (Folio de l'ARC, paragraphes 2.10–2.11).

Ma famille peut-elle avoir plus d'une maison exempte d'impôt pour la même année?

Votre famille ne peut généralement désigner qu'une seule maison pour une année, même si des membres de la famille possèdent des maisons différentes. Les deux gains peuvent tout de même être entièrement à l'abri de l'impôt lorsque vous vendez une maison et en achetez une autre la même année : l'année supplémentaire de la formule peut couvrir le chevauchement si ses conditions sont remplies. Elle ne permet pas deux désignations pour la même année. Votre époux ou conjoint de fait est visé par la même limite s'il l'était tout au long de l'année. Un enfant l'est seulement s'il a moins de 18 ans, n'est pas marié et n'a pas de conjoint de fait tout au long de l'année (Loi de l'impôt sur le revenu, article 54).

Les époux ou conjoints de fait qui ont vécu séparément toute l'année en vertu d'une ordonnance judiciaire ou d'un accord de séparation écrit ne font pas partie de la même unité familiale pour cette année. Un enfant adulte a généralement une unité familiale distincte, mais cela ne donne pas au parent une désignation supplémentaire pour une deuxième propriété qu'il possède (Folio de l'ARC, paragraphe 2.13).

Nous possédons une maison et un condo ou un chalet : lequel devons-nous désigner?

Dressez la liste des années admissibles de chaque maison et des désignations familiales antérieures. Pour les années qui se chevauchent, comparez de combien l'exemption de chaque maison augmenterait si elle recevait l'année, puis calculez les deux résultats complets, y compris la règle de l'année supplémentaire. Un chalet peut être la meilleure désignation même si vous passez plus de temps dans la maison (Folio de l'ARC, paragraphes 2.13, 2.20 et 2.28).

Tenez un registre année par année des deux maisons et des désignations déjà produites. Le choix influe sur la vente future de la maison que vous gardez (Folio de l'ARC, paragraphes 2.13 et 2.20).

Comment calcule-t-on la partie exempte d'impôt du gain?

Calculez d'abord le gain en capital : le produit de la vente moins les frais de vente et le coût de base rajusté (CBR) de la maison. Ce coût de base comprend généralement le prix d'achat et les frais d'acquisition, comme les frais juridiques, et s'y ajoutent les améliorations en capital; les réparations courantes ne l'augmentent pas (ARC : guide des gains en capital). Pour une maison admissible ordinaire achetée une année où vous étiez résident du Canada à un moment quelconque, l'exemption correspond généralement au gain multiplié par (un plus les années désignées pendant lesquelles vous étiez résident du Canada) divisé par le nombre d'années de propriété, sans dépasser le gain. Comptez chaque année civile de propriété, y compris l'année d'achat et l'année de vente (Loi de l'impôt sur le revenu, article 40(1)–(2); Folio de l'ARC, paragraphes 2.20–2.21).

L'année supplémentaire est utile lorsque des maisons admissibles se chevauchent pendant un déménagement; elle ne permet pas à la famille de désigner deux maisons pour la même année. Si vous n'étiez pas résident du Canada pendant l'année d'acquisition, cette année supplémentaire ne s'applique pas. La résidence au Canada pendant les autres années désignées compte aussi (Loi de l'impôt sur le revenu, article 40(2)(b)). Un bien visé par un ancien choix relatif aux gains en capital peut exiger un autre rajustement (Folio de l'ARC, paragraphes 2.22–2.26).

Puis-je désigner un condo dans lequel habite mon enfant?

Oui, un condo que vous possédez peut satisfaire à la condition d'habitation lorsque votre enfant y habite de façon habituelle, même si vous habitez ailleurs. Vous devez tout de même désigner ce condo pour les années visées, et ces années ne peuvent pas aussi être attribuées à une autre maison de votre unité familiale (Loi de l'impôt sur le revenu, article 54; Folio de l'ARC, paragraphes 2.11–2.13).

L'âge de votre enfant n'élimine pas l'exigence que vous soyez propriétaire du condo. Si votre enfant adulte en est plutôt propriétaire, sa propre désignation est une autre question. Si vous exigez un loyer, déclarez-le et examinez l'usage locatif du bien; l'ARC indique qu'un logement locatif occupé par un enfant peut tout de même satisfaire à la condition d'habitation, mais les autres conditions de l'exemption demeurent (Folio de l'ARC, paragraphes 2.9–2.11).

Toute la maison est-elle exempte d'impôt si je loue un logement ou si je travaille de chez moi?

Louer une chambre ou utiliser un bureau à domicile peut laisser tout l'immeuble admissible. Selon la pratique de l'ARC, l'usage à des fins de revenu doit être accessoire à l'habitation, sans modification structurelle et sans déduction pour amortissement (DPA), la déduction fiscale pour l'amortissement du bâtiment. Aménager un logement locatif autonome constitue une modification structurelle qui peut placer la partie louée hors de ce traitement (Folio de l'ARC, paragraphes 2.58–2.60).

Si une partie distincte utilisée pour tirer un revenu n'est pas admissible, une partie du gain peut être imposable et une répartition raisonnable peut être nécessaire. Un changement d'usage partiel important peut aussi déclencher une disposition réputée de cette partie avant la vente réelle. Un choix prévu au paragraphe 45(2) peut la reporter : le propriétaire signe une lettre jointe à la déclaration de l'année du changement. Pour un retour à l'usage résidentiel, un choix prévu au paragraphe 45(3) exige plutôt la lettre signée du propriétaire, jointe à la déclaration de l'année de la vente éventuelle, ou plus tôt sur demande de l'ARC. Consultez Transformer une maison en logement locatif pour ces choix (Folio de l'ARC, paragraphes 2.57–2.60.2). Pour savoir comment déclarer le loyer, consultez Revenus de location.

Que faire si mon terrain dépasse un demi-hectare?

La maison et jusqu'à un demi-hectare de terrain peuvent généralement être admissibles. Le terrain au-delà de cette superficie n'est admissible que dans la mesure où vous établissez qu'il était nécessaire à l'usage et à la jouissance de la maison comme résidence; vouloir une cour plus grande ne suffit pas (Loi de l'impôt sur le revenu, article 54(e); Folio de l'ARC, paragraphes 2.32–2.33).

L'accès à une route publique, une superficie minimale de lot ou une restriction de lotissement peut appuyer une demande visant plus de terrain. Rassemblez les règles pertinentes et les documents sur la propriété. Si l'excédent n'est pas admissible, répartissez le gain selon la valeur, ce qui peut différer d'une simple répartition selon la superficie (Folio de l'ARC, paragraphes 2.34–2.37).

Un terrain utilisé dans une entreprise agricole est assujetti à des méthodes distinctes de calcul du gain. L'une d'elles est un choix prévu au sous-alinéa 40(2)(c)(ii), fait au moyen d'une lettre signée du propriétaire jointe à la déclaration de l'année de la vente (Folio de l'ARC, paragraphes 2.38–2.46).

Comment déclarer la vente dans ma déclaration de revenus?

Déclarez une vente ou une disposition réputée et désignez le bien, même lorsque l'exemption couvre tout le gain. Selon les plus récentes instructions fédérales publiées, qui visent les dispositions de 2025, remplissez la partie 2, Résidence principale, de l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) pour l'année de la vente. Les personnes qui produisent sur papier signent et joignent le formulaire T2091(IND); celles qui produisent par voie électronique le conservent. Déclarez tout gain restant dans la section des gains en capital de l'annexe 3. Si vous désignez la maison pour toutes les années de propriété ou pour toutes sauf une (case 1 de la ligne 17900), ne remplissez que la section 1 du formulaire T2091(IND), y compris sa désignation et sa signature (ARC : formulaire T2091(IND)).

Le Québec exige le formulaire TP-274-V et l'annexe G avec la déclaration du Québec pour l'année de la vente. Pour les années de désignation visées par un choix de changement d'usage, conservez la preuve du choix correspondant fait auprès de l'ARC. Conservez les relevés d'achat et de vente, les reçus des améliorations, les dates d'occupation, les déclarations antérieures et une liste des autres maisons de la famille et des années de désignation. Une perte sur une maison à usage personnel ne peut généralement pas être déduite (ARC : résidence principale).

Si vous, ou votre époux ou conjoint de fait, avez produit le formulaire T664 ou T664 (Aînés) pour une maison acquise avant le 23 février 1994, utilisez le formulaire T2091(IND)-WS pour vérifier le rajustement lié à l'ancien choix (Folio de l'ARC, paragraphes 2.22–2.25).

J'ai oublié de déclarer ou de désigner la vente : que faire?

Si la déclaration de l'année de la vente a fait l'objet d'une cotisation, demandez par écrit à l'ARC d'accepter la désignation tardive et de modifier cette déclaration. Expliquez le motif du retard et joignez l'annexe 3 et le formulaire T2091(IND) corrigés. Envoyez la demande au moyen de « Soumettre des documents » de l'ARC ou par la poste à votre centre fiscal; « Modifier ma déclaration » seul ne permet ni de faire ni de modifier un choix (ARC : allègement pour les contribuables, paragraphes 55 et 58–60; ARC : modifier une déclaration). L'acceptation est discrétionnaire, et une pénalité peut s'appliquer. La pénalité fédérale est la moindre des sommes suivantes : 8 000 $ ou 100 $ pour chaque mois complet écoulé entre la date limite initiale et une demande satisfaisante (Loi de l'impôt sur le revenu, article 220(3.2), (3.21) et (3.5)).

La demande fédérale de désignation tardive doit généralement être présentée dans les dix années civiles suivant la fin de l'année d'imposition (Loi de l'impôt sur le revenu, article 220(3.2)). Si la vente d'un bien immobilier a été omise, l'ARC peut établir une nouvelle cotisation à l'égard de la vente au-delà du délai normal; après qu'une déclaration modifiée l'a déclarée, la Loi prévoit un délai supplémentaire de trois ans pour une nouvelle cotisation visant cette disposition (Loi de l'impôt sur le revenu, article 152(4)(b.3)).

Pour le Québec, demandez à Revenu Québec comment corriger une désignation omise. La pénalité qu'il indique pour l'omission d'envoyer le formulaire TP-274-V est de 100 $ par mois, jusqu'à concurrence de 5 000 $ (Revenu Québec).

Exemple

Montants fictifs en dollars canadiens. Une famille a acheté un chalet pour 200 000 $ CA pendant l'année 1 et l'a vendu 500 000 $ CA pendant l'année 10, sans frais de vente ni améliorations. Elle l'a possédé pendant dix années civiles, y compris l'année d'achat et l'année de vente. Le gain est de 300 000 $ CA. Le chalet était admissible pendant six années que la famille a choisi de désigner; aucun membre de la famille n'a désigné un autre bien pour ces années. La famille résidait au Canada pendant l'année d'acquisition et pendant chaque année désignée.

L'exemption fédérale est de 300 000 $ CA × (1 + 6) ÷ 10 = 210 000 $ CA. Le gain en capital restant est de 90 000 $ CA avant l'application des règles d'inclusion des gains en capital. La famille ne peut pas utiliser les mêmes six années de désignation pour sa maison lorsqu'elle la vendra plus tard. La vente du chalet doit tout de même figurer à l'annexe 3 et au formulaire T2091(IND) (Loi de l'impôt sur le revenu, article 40(2)(b); ARC : résidence principale).

Votre situation est différente?

• Vous avez vendu après l'avoir détenue moins de 365 jours consécutifs : le gain peut constituer un revenu d'entreprise selon la règle sur la revente rapide d'immeubles résidentiels, sous réserve d'exceptions. Consultez Revente rapide et cession de contrat de prévente.
• Vous avez déménagé et loué la maison, ou emménagé dans un logement locatif : un changement d'usage peut entraîner une disposition réputée ou un choix. Consultez Transformer une maison en logement locatif.
• Vous avez donné la maison ou ajouté un enfant sur le titre : un transfert peut être considéré comme une disposition. Consultez Transférer des biens à des membres de la famille.
• Votre maison est à l'extérieur du Canada : le statut de résidence et l'emplacement du bien exigent un examen distinct. Consultez Biens à l'extérieur du Canada.
• Vous étiez non-résident lorsque vous avez vendu un bien canadien : des règles de retenue et de certificat de conformité peuvent s'appliquer. Consultez Non-résidents qui vendent un bien canadien.
• Vous êtes citoyen américain et vendez une maison canadienne : les États-Unis peuvent aussi imposer la vente. Consultez Impôt américain sur les biens à l'étranger.
• Vous avez construit la maison ou l'avez rénovée en profondeur : la TPS/TVH peut modifier la vente. Consultez TPS/TVH sur les immeubles résidentiels.
• L'ARC vous a déjà contacté : répondez à la lettre dans le délai indiqué. Consultez Examens, vérifications et divulgation volontaire.
• Vous avez deux maisons, une partie utilisée pour tirer un revenu ou une désignation tardive : rassemblez les documents d'achat et de vente des deux propriétés, les années d'occupation, le coût des améliorations et les désignations antérieures pour la préparation de votre déclaration.