Revenus de location au Canada : impôt, dépenses et pertes

Dois-je déclarer le loyer d’un logement au sous-sol, d’une chambre ou d’un colocataire?

Le loyer d’un logement ou d’une chambre est généralement à déclarer, même si la chambre se trouve dans votre propre résidence. Un colocataire qui verse un petit montant pour l’entretien du ménage ou l’épicerie peut plutôt faire partie d’une entente de partage des frais : vous ne déclarez pas cette contribution et vous ne déduisez pas de dépenses de location. C’est l’entente et son but qui comptent, pas le nom que vous donnez au paiement (ARC : revenus de location).

Si vous demandez un loyer pour gagner un revenu, conservez un registre du loyer et des dépenses liées à l’espace loué. Une entente de partage des frais ne peut pas créer une perte locative (ARC : revenus de location).

Comment déclarer des revenus de location au moyen du formulaire T776?

Le revenu net de location est imposé avec vos autres revenus personnels aux taux fédéraux et provinciaux ou territoriaux ordinaires; il n’existe pas de taux d’impôt forfaitaire distinct pour la location (ARC : revenus de location; ARC : taux d’imposition des particuliers). Utilisez le formulaire T776 pour calculer le revenu ou la perte de location, puis reportez les montants dans votre déclaration de revenus. L’ARC exige un état des revenus et des dépenses de location et accepte d’autres états financiers, bien qu’elle recommande le formulaire T776 (ARC : remplir le formulaire T776).

En général, déclarez le loyer au moment où il est gagné et les dépenses au moment où elles sont engagées, même si l’argent change de mains plus tard. L’ARC n’autorise la méthode de la comptabilité de caisse que si elle donne presque le même résultat net. Conservez les baux, les registres de loyer, les factures et les reçus; ne les joignez pas à la déclaration, sauf si on vous le demande (ARC : revenus de location).

Si vous produisez une déclaration du Québec, un particulier qui gagne un loyer comme propriétaire unique ou copropriétaire produit aussi le formulaire TP-128-V. Pour un logement admissible situé au Québec dont le loyer est payé ou à payer le 31 décembre, le locateur doit produire un relevé 31 et en remettre des copies aux locataires au plus tard le dernier jour de février suivant.

Quelles dépenses de location puis-je déduire?

Vous pouvez généralement déduire les frais raisonnables engagés pour gagner un loyer, dans la limite de la part d’usage locatif. Les versements hypothécaires doivent être séparés : les intérêts sur l’argent emprunté pour acheter ou améliorer le bien locatif peuvent être déductibles, mais le remboursement du capital ne l’est pas (ARC : revenus de location).

Une construction ou une rénovation majeure peut changer le traitement des intérêts et de l’impôt foncier. Conservez ces coûts séparément en vue d’un examen (ARC : revenus de location).

Une réparation est-elle déductible maintenant ou s’agit-il d’une dépense en capital?

Une réparation qui remet le bien dans son état existant est habituellement une dépense courante. Des travaux qui ajoutent une amélioration durable ou rendent le bien meilleur qu’avant sont habituellement une dépense en capital; leur coût est généralement ajouté au coût en capital plutôt que déduit immédiatement (ARC : dépenses courantes ou en capital).

Le but des travaux et l’état du bien comptent plus que le montant de la facture. Pour savoir comment déduire les coûts en capital au fil du temps, consultez la déduction pour amortissement.

Comment répartir les dépenses quand je loue une partie de ma résidence?

Ne déduisez que la part d’une dépense de logement partagé qui se rapporte raisonnablement à la production du loyer. L’ARC permet une répartition selon la superficie ou le nombre de pièces; pour une cuisine ou un salon partagé, tenez compte de qui peut l’utiliser ou du moment où le locataire s’en sert (ARC : revenus de location).

Si la chambre n’est offerte en location que pendant une partie de l’année, limitez aussi les frais annuels partagés à la période d’usage locatif. Conservez les dates et le calcul fondé sur la superficie ou le nombre de pièces (ARC : économie de partage).

Imputez à la location tout coût qui vise uniquement l’espace loué, comme la publicité pour cette chambre. Répartissez les coûts de l’ensemble de la résidence, comme l’assurance, l’impôt foncier et les services publics. Dans le formulaire T776, inscrivez le total des dépenses et indiquez séparément la part personnelle; conservez vos mesures et votre méthode (ARC : revenus de location). Si la location d’une partie de votre résidence change son usage aux fins de l’impôt, vous pouvez reporter une vente réputée en signant un choix selon le paragraphe 45(2) et en le joignant à votre déclaration de cette année-là, sans demander de DPA tant qu’il s’applique; consultez la transformation d’une résidence en bien locatif et l’exemption pour résidence principale (ARC : gains en capital).

Comment des copropriétaires ou des conjoints déclarent-ils ensemble un bien locatif?

Les copropriétaires déclarent généralement le revenu ou la perte de location selon leur quote-part de propriété, et la répartition devrait rester la même, sauf si la propriété change. Posséder ensemble un immeuble de placement ne fait pas, en soi, des propriétaires une société de personnes (ARC : propriété; ARC : revenus de location).

Chaque copropriétaire remplit les parties applicables du formulaire T776. Dans une copropriété ordinaire, chacun déclare le loyer brut de tout l’immeuble à la ligne 12599, puis seulement sa part du revenu net ou de la perte nette à la ligne 12600. Une société de personnes qui produit un feuillet T5013 suit d’autres instructions du formulaire T776 (ARC : revenus de location; ARC : propriété).

Si un conjoint ou un enfant a été ajouté au titre de propriété, le titre seul peut ne pas déterminer qui est imposé sur le loyer. Consultez le transfert de biens à des membres de la famille.

Comment le revenu de location de courte durée est-il imposé, et quand devient-il un revenu d’entreprise?

Le revenu tiré de l’hébergement de courte durée doit être déclaré. Fournir un espace avec des services de base produit habituellement un revenu de location de biens; des services supplémentaires, comme les repas, le ménage ou la sécurité, peuvent en faire un revenu d’entreprise, déclaré dans le formulaire T2125 plutôt que dans le formulaire T776 (ARC : revenu de location ou revenu d’entreprise). Un revenu d’entreprise peut aussi entraîner des cotisations au RPC ou au RRQ et, au Québec, des cotisations au RQAP (ARC : commencer à travailler; Revenu Québec : cotisations et primes des travailleurs autonomes).

Pour un bien résidentiel offert pour des séjours de moins de 90 jours consécutifs, vérifiez les exigences provinciales et municipales en matière d’autorisation, d’enregistrement, de licence et de permis. Si l’exploitation enfreint ces règles, la déduction fédérale des dépenses par ailleurs admissibles est refusée en proportion du nombre de jours de non-conformité pendant lesquels le bien était offert en location de courte durée. Le revenu doit quand même être déclaré. Conservez les documents de licence et les dates (Loi de l’impôt sur le revenu, article 67.7; ARC : déductions pour la location de courte durée). Pour la taxe de vente sur l’hébergement, consultez la TPS/TVH sur les biens résidentiels.

Une perte locative peut-elle réduire l’impôt sur mon salaire?

Une perte locative admissible peut généralement être déduite d’autres revenus, y compris un salaire, lorsque les dépenses ont été engagées pour gagner un revenu de location. Une entente de partage des frais n’est pas une exploitation locative qui produit un revenu, et la déduction pour amortissement ne peut pas créer ni augmenter une perte locative (ARC : revenus de location).

Pour un terrain vacant, les intérêts et l’impôt foncier ne peuvent pas créer ni augmenter une perte locative, ni réduire d’autres revenus (ARC : revenus de location).

Conservez les preuves du loyer demandé, de la publicité, des baux et des dépenses. Un manque à gagner récurrent, un usage personnel ou un rabais accordé à un proche peuvent changer l’admissibilité de la perte (ARC : revenus de location).

Puis-je déduire une perte quand je loue à un proche sous le loyer du marché?

Aucune perte locative n’est permise lorsque vous perdez de l’argent parce que vous demandez moins à un proche ou à une connaissance que ce que vous demanderiez à un locataire sans lien de dépendance. Une petite contribution du ménage pour l’épicerie ou l’entretien est un partage de frais : ne la déclarez pas comme loyer et ne demandez pas de dépenses de location (ARC : revenus de location).

Un proche qui paie le même loyer que les autres locataires peut être un cas différent si vous comptez réaliser un profit. Documentez les loyers comparables, l’entente et les paiements réels; l’ARC indique qu’une perte peut alors être déduite (ARC : revenus de location).

Un revenu de location m’obligera-t-il à verser des acomptes provisionnels?

Un revenu de location peut entraîner des acomptes provisionnels si trop peu d’impôt est retenu ailleurs. Pour les acomptes de l’ARC, comparez l’impôt net à payer de votre déclaration fédérale, et non le loyer brut, au seuil applicable. Le critère de l’année courante et le même critère pour l’une ou l’autre des deux années précédentes doivent tous deux être respectés (ARC : qui doit verser des acomptes provisionnels).

Ce sont les seuils publiés par l’ARC pour l’année d’imposition de la page (ARC : qui doit verser des acomptes provisionnels). Les résidents du Québec peuvent aussi devoir verser des acomptes provinciaux distincts, fondés sur l’impôt du Québec net à payer; consultez Revenu Québec : versements d’acomptes provisionnels. Un rappel de l’ARC est une invitation à faire le calcul, pas une preuve que le seuil de l’année courante sera dépassé.

Exemple

Montants en dollars canadiens à titre indicatif : un propriétaire loue un logement distinct au sous-sol pour 18 000 $ CA pendant une année. Le logement occupe le quart de la superficie de la maison. L’impôt foncier, l’assurance, les services publics et les intérêts hypothécaires admissibles de toute la maison totalisent 12 000 $ CA, de sorte que la part locative est de 3 000 $ CA. Une réparation de 1 000 $ CA ne concerne que le logement loué. Dans le formulaire T776, le total des dépenses est de 13 000 $ CA, la part personnelle est de 9 000 $ CA et les dépenses déductibles sont de 4 000 $ CA. Le loyer net est de 18 000 $ CA moins 4 000 $ CA, soit 14 000 $ CA. Le propriétaire conserve le calcul de la superficie et les reçus. Une amélioration ultérieure ou un refinancement à des fins personnelles exigerait un traitement distinct.

Votre situation est différente?

• Première année de location, usage mixte de la résidence, plusieurs logements ou séjours de courte durée : rassemblez les baux, les relevés des loyers et des plateformes, les factures d’impôt foncier et d’assurance, les relevés d’intérêts hypothécaires, les reçus, les calculs de superficie et les licences locales pour la préparation de déclarations de revenus.
• Vous avez acheté de l’équipement ou amélioré l’immeuble : consultez la déduction pour amortissement. Vous avez vendu un bien locatif : consultez la vente d’un bien locatif.
• Vous avez déménagé et loué votre ancienne résidence : consultez la transformation d’une résidence en bien locatif. Vous n’avez loué qu’une partie de votre résidence : vérifiez l’exemption pour résidence principale avant une vente.
• Le bien est situé à l’extérieur du Canada : consultez les biens à l’extérieur du Canada, ou les propriétaires canadiens d’un bien locatif aux États-Unis pour un bien américain. Vous vivez maintenant à l’extérieur du Canada : consultez les propriétaires non-résidents.
• Vous avez ajouté des proches au titre de propriété ou vous leur louez : consultez le transfert de biens à des membres de la famille. Vous détenez des biens locatifs par l’intermédiaire d’une société : consultez les sociétés de portefeuille et de placement.
• L’ARC vous a interrogé sur une perte : consultez les examens et les vérifications. Vous avez omis des loyers dans des déclarations passées : consultez les revenus non déclarés et la divulgation volontaire. Vous hésitez à demander de l’aide : consultez quand faire appel à un comptable fiscaliste.