Vendre un bien locatif au Canada : gain, récupération et perte

Quelle part du gain sur un bien locatif est imposée?

Pour un résident du Canada qui a détenu un bien locatif comme immobilisation, 50 % du gain en capital est inclus dans le revenu imposable. Il s’agit du taux d’inclusion, et non du taux d’impôt que vous payez; l’impôt réel dépend de vos autres revenus et de votre province ou territoire. La hausse proposée du taux d’inclusion a été annulée, et la Loi de l’impôt sur le revenu fixe toujours le taux à la moitié (confirmation de l’ARC).

L’immeuble peut produire à la fois un gain en capital et une récupération de la DPA. Ils mesurent des montants différents : la plus-value au-dessus du coût en capital de l’immeuble et l’annulation de la DPA déduite antérieurement. Le guide de l’ARC sur les gains en capital explique les deux calculs. Une vente après une courte période de détention peut plutôt relever des règles sur la revente rapide d’immeubles.

Comment calculer le gain en capital?

Soustrayez le coût de base rajusté du bien et les frais de vente du produit de la vente. Calculez le terrain et l’immeuble séparément afin de pouvoir aussi établir le résultat de la DPA sur l’immeuble (ARC : calcul des gains en capital).

Ne soustrayez pas le solde de l’hypothèque du gain. Rembourser un prêt change l’argent que vous recevez à la clôture, pas le coût de base rajusté du bien. Conservez les relevés d’achat et de vente ou les documents d’évaluation du transfert, les factures d’améliorations, et les factures de commissions et de frais juridiques. Le guide de l’ARC sur la location explique les frais d’achat et les frais de vente. Les réparations effectuées en prévision d’une vente ou comme condition de vente sont généralement des dépenses en capital; les réparations ordinaires qui auraient été faites de toute façon peuvent rester des dépenses courantes (ARC : dépenses courantes ou en capital).

Qu’est-ce que la récupération de la DPA, et comment est-elle imposée?

La fraction non amortie du coût en capital (FNACC) est le solde fiscal qui reste dans la catégorie de DPA de l’immeuble après les déductions passées et les autres rajustements. Une récupération peut survenir lorsque le produit net attribué à l’immeuble dépasse ce solde. La récupération est ajoutée en totalité au revenu de location dans l’année de la vente, même si l’acheteur paie plus tard (ARC : T4037).

Pour la catégorie de DPA de l’immeuble, soustrayez de la FNACC le moindre de son produit net et de son coût en capital. Un solde négatif de la catégorie est une récupération; un solde positif peut être une perte finale s’il ne reste aucun bien dans la catégorie. Le gain de l’immeuble au-dessus du coût en capital est calculé séparément. Un immeuble locatif acquis après 1971 appartient généralement à sa propre catégorie de DPA si le coût de l’immeuble, terrain exclu, est d’au moins 50 000 $. Des exceptions s’appliquent; vérifiez donc le tableau de DPA des années précédentes avant de considérer que la vente ferme la catégorie (ARC : T4036; Règlement de l’impôt sur le revenu, article 1101). Pour les catégories de DPA et les déductions passées, consultez la déduction pour amortissement.

Comment répartir le prix de vente entre le terrain et l’immeuble?

Répartissez le prix d’achat, le prix de vente et les frais connexes sur une base justifiable. Le terrain ne peut pas être amorti; la part attribuée à l’immeuble détermine la récupération de la DPA ou la perte finale, ainsi que le gain en capital de chaque partie. Lorsque les contrats ne divisent pas le prix, l’ARC donne un exemple fondé sur les évaluations municipales. Si les évaluations reflètent raisonnablement la valeur, multipliez le prix d’achat par la part du terrain dans l’évaluation à la date d’achat pour obtenir le coût du terrain; le reste est le coût de l’immeuble. Utilisez les parts à la date de la vente pour répartir le produit de la vente et les frais de vente. Une évaluation par un expert peut être nécessaire si des rénovations rendent une évaluation municipale peu fiable.

Ne choisissez pas une répartition dans le seul but de réduire la récupération. Si le produit de l’immeuble est inférieur à la fois à son coût indiqué et à son coût en capital, le paragraphe 13(21.1) de la Loi de l’impôt sur le revenu peut réputer une répartition différente entre l’immeuble et le terrain, surtout si le terrain a pris de la valeur. Conservez le contrat, les évaluations municipales et toute évaluation par un expert avec vos registres de DPA.

Que se passe-t-il si je vends le bien locatif à perte?

Une perte sur le terrain peut être une perte en capital; une perte sur un immeuble amortissable n’en est pas une. L’immeuble peut plutôt donner lieu à une perte finale si sa catégorie de DPA a un solde positif de FNACC et qu’aucun bien ne reste dans cette catégorie (ARC : vente d’un bien locatif; ARC : T4036).

Une perte en capital sur le terrain compense généralement des gains en capital, et non un salaire ni un revenu de location. Les pertes nettes en capital inutilisées peuvent généralement être reportées aux trois années d’imposition précédentes ou aux années futures (ARC : déclaration des gains et des pertes). Une perte finale réduit généralement le revenu de location et peut créer une perte locative. Si vous avez aussi un gain sur le terrain, appliquez la règle spéciale sur le produit de l’immeuble avant de demander une perte finale (ARC : T4036). Une vente à une personne affiliée peut retarder la perte si vous ou une personne affiliée possédez encore l’immeuble, ou pouvez le racheter, 30 jours plus tard (Loi de l’impôt sur le revenu, paragraphe 13(21.2)).

Puis-je étaler le gain sur plusieurs années si l’acheteur paie en plusieurs versements?

Vous pouvez demander une provision pour gains en capital à l’égard du produit de la vente payable après la fin de l’année. La provision peut étaler le gain en capital d’un bien locatif ordinaire sur au plus cinq années d’imposition, mais elle n’étale pas la récupération de la DPA (ARC : provision pour gains en capital; Loi de l’impôt sur le revenu, article 40).

La provision est limitée à la fois par le produit impayé et par le maximum annuel prévu par la loi. Vous pourriez devoir déclarer une partie du gain avant que l’acheteur fasse le dernier versement; la provision ne peut pas reporter la totalité du gain jusque-là. Vous calculez d’abord le gain complet, demandez la provision dans le formulaire T2017, réintégrez la provision de l’année précédente l’année suivante, puis calculez toute nouvelle provision. Vous ne pouvez généralement pas la demander si vous cessez d’être résident du Canada au moment requis ou si vous vendez à une société que vous contrôlez (ARC : provision pour gains en capital). Conservez la convention de vente et le calendrier des paiements.

Puis-je reporter l’impôt en achetant un autre bien locatif?

Acheter un autre bien locatif après avoir vendu volontairement un bien locatif ordinaire ne reporte pas, en soi, le gain ni la récupération. Un bien utilisé principalement pour tirer un loyer est généralement exclu de la règle sur les « anciens biens d’entreprise ». Un immeuble loué à une personne liée pour être utilisé principalement dans une entreprise autre que de location peut être admissible si les conditions relatives au bien de remplacement et au choix sont remplies (ARC : folio sur les biens de remplacement; Loi de l’impôt sur le revenu, article 248).

Une disposition involontaire, comme une destruction ou une expropriation, peut être admissible. Pour un particulier, le bien de remplacement doit généralement être acquis avant la fin de la deuxième année d’imposition suivant celle où le produit devient à recevoir; pour une vente volontaire admissible, avant la fin de la première année d’imposition suivante. Le propriétaire fait le choix dans la déclaration de l’année du remplacement, en joignant une lettre si le remplacement a lieu une autre année. Un choix valide peut reporter à la fois un gain et la récupération de la DPA (ARC : folio sur les biens de remplacement).

Un gain important peut-il déclencher l’impôt minimum de remplacement?

Oui. Un gain en capital imposable important peut exiger un calcul distinct de l’impôt minimum de remplacement; le résultat dépend de l’ensemble de votre déclaration, et pas seulement de la vente du bien locatif. L’ARC range les gains en capital imposables parmi les situations à vérifier et renvoie au formulaire T691. Une provision, d’autres gains, des pertes, des déductions et des crédits peuvent changer le résultat.

Les résidents du Québec peuvent aussi devoir faire un calcul de l’impôt minimum provincial dans le formulaire TP-776.42-V. Vérifiez les deux calculs avant de convenir de paiements différés ou de planifier l’usage du produit de la vente.

Comment déclarer la vente dans ma déclaration de revenus?

Déclarez la disposition en capital à l’annexe 3, même si elle entraîne une perte. Déclarez la récupération de la DPA ou la perte finale dans le formulaire T776, à l’aide du tableau de DPA de l’immeuble; chaque copropriétaire déclare sa propre part (ARC : remplir l’annexe 3; ARC : T4036).

L’ARC exige une déclaration pour une disposition en capital même sans gain imposable. L’annexe G et le formulaire TP-128-V du Québec s’appliquent à sa déclaration distincte. Rapprochez la part de chaque copropriétaire de l’état de vente et des tableaux de DPA antérieurs avant de produire la déclaration.

Exemple

Montants en dollars canadiens à titre indicatif. Un particulier a acheté un bien locatif pour 400 000 $ CA, dont 100 000 $ CA attribués au terrain et 300 000 $ CA à l’immeuble. Plus tard, 40 000 $ CA d’améliorations en capital ont porté le coût de l’immeuble à 340 000 $ CA. Le particulier a demandé 50 000 $ CA de DPA, ce qui laisse une FNACC de 290 000 $ CA. Supposons qu’il n’y ait ni autres frais d’achat ni autres biens dans la catégorie de l’immeuble.

Le bien est vendu 600 000 $ CA : 180 000 $ CA pour le terrain et 420 000 $ CA pour l’immeuble. Des frais de vente de 20 000 $ CA sont répartis ainsi : 6 000 $ CA au terrain et 14 000 $ CA à l’immeuble.

Le gain en capital total est de 140 000 $ CA, dont 70 000 $ CA sont inclus dans le revenu. Pour la DPA, soustrayez de la FNACC de 290 000 $ CA le moindre du produit net de l’immeuble de 406 000 $ CA et de son coût en capital de 340 000 $ CA. Le solde négatif de 50 000 $ CA est une récupération, incluse en totalité comme revenu de location. Ainsi, 120 000 $ CA entrent dans le revenu du particulier avant les autres déductions ou pertes. Il s’agit du revenu inclus, et non de l’impôt à payer.

Votre situation est différente?

• Le bien a déjà été votre résidence, ou vous y avez emménagé : une disposition réputée ou un choix peut changer le coût de base; consultez la transformation d’une résidence en bien locatif et l’exemption pour résidence principale.
• Vous avez détenu le bien moins de 365 jours consécutifs : les règles sur la revente rapide d’immeubles peuvent remplacer le traitement en gain en capital.
• Vous êtes non-résident, ou le bien est situé à l’extérieur du Canada : consultez la vente d’un bien canadien par un non-résident, les biens à l’extérieur du Canada ou la vente d’un immeuble américain par un Canadien.
• Le bien est neuf ou a été substantiellement rénové : vérifiez la TPS/TVH sur les biens résidentiels avant la clôture.
• Une société détient le bien locatif : consultez les sociétés de portefeuille et de placement.
• Une société de personnes détient le bien locatif : la société de personnes attribue le gain aux associés; examinez son relevé avec la préparation de déclarations de revenus.
• Vous avez omis une vente antérieure : consultez les revenus non déclarés et la divulgation volontaire.
• La vente comporte un gain important, une perte finale possible, un financement par le vendeur ou des années d’usage personnel : rassemblez les deux états de clôture, les tableaux de DPA antérieurs, les factures d’améliorations, les évaluations, ainsi que les factures juridiques et de commissions pour la préparation de déclarations de revenus.