Vente d'une maison aux États-Unis : règle des 2 ans sur 5

Dois-je payer de l'impôt sur le gain en capital si je vends ma maison?

Vous pouvez exclure le gain tiré de la vente de votre résidence principale jusqu'à 250 000 $, ou 500 000 $ pour un couple marié qui produit une déclaration conjointe, si les trois critères ci-dessous sont remplis et qu'aucune des deux exclusions ci-dessous ne s'applique (26 U.S.C. 121; Publication 523). Le gain correspond au prix de vente moins les frais de vente et votre coût de base rajusté américain : en général, ce que vous avez payé, plus les améliorations, moins l'amortissement. L'entretien courant, comme la peinture ou la réparation d'une fuite, n'est pas une amélioration.

Deux cas écartent automatiquement l'exclusion : une maison acquise dans un échange 1031 au cours des 5 dernières années, et un vendeur visé par l'impôt de sortie américain (Publication 523). La perte sur la vente d'une résidence principale n'est pas déductible. La loi n'impose aucun âge ni l'achat d'une autre maison, et vous pouvez utiliser de nouveau l'exclusion une fois 2 ans écoulés (26 U.S.C. 121(a) et (b)(3)).

Vendre une maison aux États-Unis n'a rien de simple si la maison a déjà été louée ou utilisée pour une entreprise, si vous vendez avant 2 ans, si les deux conjoints n'y ont pas habité, si le titre appartient à une LLC ou à une fiducie, ou après un divorce ou un décès. Dans ces cas, une partie du gain peut rester imposable.

Rassemblez les états de clôture de l'achat et de la vente, les reçus des améliorations, les dates de votre arrivée et de votre départ, l'amortissement que vous avez réclamé et tout formulaire 1099-S.

Quel impôt dois-je payer sur le gain qui dépasse l'exclusion?

Le gain imposable sur une maison détenue plus d'un an est un gain en capital à long terme, imposé à 0 %, à 15 % ou à 20 % selon le revenu; la part du gain qui provient de l'amortissement est imposée à un taux pouvant atteindre 25 % (Topic 409). Le gain imposable peut aussi entraîner l'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 % lorsque le revenu brut ajusté modifié dépasse 200 000 $ (250 000 $ pour une déclaration conjointe); le gain exclu n'y est pas soumis (IRS).

Comment compte-t-on la règle des 2 ans sur 5?

Les 5 ans se comptent à rebours à partir de la date de vente, et chaque critère de 2 ans est rempli avec 24 mois complets ou 730 jours, additionnés en un nombre quelconque de périodes (26 CFR 1.121-1(c)). La date de vente est celle de la case 1 du formulaire 1099-S; sans ce formulaire, c'est la plus rapprochée de la date du transfert du titre et de celle où l'acheteur a assumé les charges et les avantages de la propriété (Publication 523).

• La propriété et l'utilisation n'ont pas à se chevaucher. Les années où vous avez loué la maison comme locataire avant de l'acheter comptent pour le critère d'utilisation, si les deux critères sont remplis dans les 5 ans (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Les courtes absences comptent comme du temps d'habitation. Des vacances ou une absence saisonnière comptent comme du temps passé dans la maison, même si elle a été louée entre-temps. Une année sabbatique complète à l'étranger ne compte pas, selon l'exemple du règlement lui-même.
• Le séjour en établissement de soins peut compter. Un propriétaire qui devient incapable de prendre soin de lui-même, et qui a habité la maison au moins 12 mois sur les 5 ans, est réputé y habiter pendant son séjour dans un établissement de soins agréé par l'État, comme un centre d'hébergement (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Une maison de remplacement peut compter. Si une maison antérieure a été détruite ou expropriée et que vous avez reporté ce gain en achetant la maison actuelle, le temps passé dans la maison antérieure compte (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Certains titulaires du titre sont assimilés à vous. Une fiducie du cédant que la loi vous attribue, ou une entité ignorée aux fins de l'impôt qui n'a qu'un propriétaire, est assimilée à vous (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Pour les autres entités, voyez une maison détenue dans une LLC.

Règle des 2 ans sur 5 après une location : quelle part du gain puis-je encore exclure?

Une location après votre dernier jour d'habitation, dans la période de 5 ans, ne réduit pas l'exclusion. En revanche, une location ou un autre usage à partir du 1er janvier 2009, pendant lesquels ni vous ni votre conjoint ou ex-conjoint n'habitiez la maison comme résidence principale, la réduit s'ils précèdent le dernier jour où l'un de vous y a habité, que ce soit avant votre emménagement ou entre deux séjours : cette part du gain reste imposable (26 U.S.C. 121(b)(5)). Si vous vendez plus de 3 ans après votre départ, vous n'avez plus habité la maison pendant 2 des 5 années et vous perdez toute l'exclusion; une exclusion partielle exige une raison liée au travail, à la santé ou à un événement imprévu (voir plus bas).

La part imposable correspond au nombre de jours, à partir du 1er janvier 2009, où ni l'un ni l'autre n'habitiez la maison, avant le dernier jour où l'un de vous y a habité, divisé par le nombre total de jours où vous avez été propriétaire (Publication 523, Worksheet 3). Le gain égal à l'amortissement est retiré en premier et imposé séparément.

L'amortissement des périodes postérieures au 6 mai 1997 n'est jamais exclu, qu'on l'ait réclamé ou qu'on aurait seulement pu le réclamer (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). Un propriétaire qui a loué pendant des années sans amortir voit tout de même ce montant imposé. Pour l'amortissement, la récupération et les échanges, voyez l'impôt sur un immeuble locatif.

J'ai vendu ma maison avant 2 ans : ai-je droit à une exclusion partielle?

Un vendeur qui ne remplit pas les critères de 2 ans, ou qui vend moins de 2 ans après une vente antérieure dont le gain a été exclu, peut tout de même exclure une partie du gain si la raison principale de la vente est un déménagement pour le travail, la santé ou un événement imprévu (26 U.S.C. 121(c)). L'événement peut toucher vous, votre conjoint, un copropriétaire ou toute autre personne qui habitait la maison comme résidence (Publication 523). Chaque règle refuge exige que le changement d'emploi ou l'événement survienne pendant que vous êtes propriétaire et que vous habitez la maison.

En dehors de ces règles refuges, les faits doivent montrer que l'événement était la raison principale. Les éléments favorables : il est survenu pendant que vous étiez propriétaire et habitiez la maison, il ne pouvait raisonnablement pas être prévu à l'achat, et il s'est produit peu avant la vente (26 CFR 1.121-3). Vouloir une maison plus grande, obtenir une hausse de salaire ou profiter de la plus-value de la maison ne donne pas droit à l'exclusion, et un déménagement qui n'améliore que la santé en général n'est pas un motif de santé.

La limite partielle est la limite complète multipliée par une fraction : la plus courte des périodes suivantes, soit votre durée de propriété et votre durée d'habitation, toutes deux dans les 5 ans, et le temps écoulé depuis votre dernière vente exclue, divisée par 24 mois ou 730 jours (26 CFR 1.121-3(g)). Sur une déclaration conjointe qui ne remplit pas le critère conjoint, le montant de chaque conjoint est calculé de cette façon, puis additionné.

Exclusion pour la vente d'une maison par des conjoints mariés produisant une déclaration conjointe : qui a droit au montant conjoint?

Un couple marié qui produit une déclaration conjointe a droit à 500 000 $ au plus seulement si l'un des conjoints remplit le critère de propriété, si les deux remplissent le critère d'utilisation et si aucun n'a exclu le gain d'une autre maison au cours des 2 dernières années (26 U.S.C. 121(b)(2)). Sinon, la limite du couple est la somme de ce que chaque conjoint obtiendrait s'il n'était pas marié, chacun étant réputé propriétaire de la maison aussi longtemps que l'un ou l'autre l'a été.

Si l'un des conjoints est un étranger non-résident, une déclaration conjointe exige un choix de traiter ce conjoint comme un résident américain; voyez marié à un non-résident.

Règles pour les conjoints qui se séparent ou qui perdent leur conjoint (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4) :

• Séparation ou divorce : le propriétaire dont le conjoint ou l'ex-conjoint peut habiter la maison selon un acte de divorce ou de séparation est réputé y habiter aussi.
• Maison reçue d'un conjoint ou d'un ex-conjoint : vous comptez le temps pendant lequel il en a été propriétaire, mais vous devez remplir vous-même le critère d'utilisation.
• Conjoint survivant : le conjoint survivant qui ne s'est pas remarié compte la propriété et l'utilisation de son défunt conjoint, et peut utiliser la limite conjointe si la maison est vendue dans les 2 ans suivant le décès et que les critères conjoints étaient remplis juste avant.

J'ai deux maisons : laquelle est ma résidence principale?

Une personne n'a qu'une résidence principale à la fois, et seule cette maison est admissible (Publication 523). Si vous habitez deux maisons, celle où vous passez la plus grande partie de l'année est normalement votre résidence principale (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

D'autres faits vont dans le même sens : l'adresse sur vos déclarations de revenus, votre permis de conduire, l'immatriculation de votre voiture et votre inscription électorale; l'endroit où vous travaillez, avez votre banque et recevez votre courrier; et l'endroit où vit votre famille. Une maison habitée à tour de rôle d'une année à l'autre peut être admissible, mais la période de recul de 2 ans vous empêche d'exclure le gain sur les deux maisons à moins de 2 ans d'intervalle. Le gain sur une maison qui ne remplit pas les critères est imposable et peut compter dans l'impôt sur le revenu net de placement.

J'habite un logement d'un duplex ou j'utilise une partie de la maison pour mon entreprise : comment le gain est-il réparti?

La réponse dépend de la situation de l'espace commercial ou locatif : à l'intérieur de votre logement ou dans une unité distincte (26 CFR 1.121-1(e)).

Répartissez le prix et le coût de base de la même façon que pour l'amortissement, ou selon la superficie si vous n'avez jamais amorti (Publication 523).

Militaires ou Foreign Service : la période de cinq ans peut-elle être prolongée?

Oui. Un membre des services en uniforme ou du Foreign Service (service extérieur américain), un employé de la communauté du renseignement, ou un employé ou bénévole du Peace Corps en poste à l'étranger peut choisir de suspendre la période de 5 ans pendant que lui ou son conjoint est en service officiel prolongé admissible, jusqu'à 10 ans (26 U.S.C. 121(d)(9) et (12)).

Le service officiel prolongé admissible désigne une affectation de plus de 90 jours ou de durée indéterminée, dans un poste situé à au moins 50 milles de la maison, ou le fait de vivre dans un logement du gouvernement sur ordre du gouvernement (Topic 701). Le choix vise un seul bien à la fois, peut être révoqué en tout temps, et se fait en produisant la déclaration de l'année de la vente et en excluant le gain (Publication 523).

J'ai utilisé l'exclusion au cours des deux dernières années, ou j'ai reçu la maison dans un échange 1031 : puis-je encore exclure le gain?

Chacun de ces cas peut bloquer l'exclusion. Le vendeur qui a exclu le gain d'une autre maison au cours des 2 années précédant cette vente ne peut pas l'exclure de nouveau, sauf si une raison liée au travail, à la santé ou à un événement imprévu permet une exclusion partielle (26 U.S.C. 121(b)(3)).

Une maison acquise dans un échange 1031 ne donne pas droit à l'exclusion si elle est vendue dans les 5 ans suivant cet échange. La même règle vise la personne dont le coût de base provient de celle qui a fait l'échange, comme un enfant à qui la maison a été donnée (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Pour les échanges, voyez l'impôt sur un immeuble locatif.

Maison reçue en don, par acte d'un parent ou après le décès d'un conjoint : quel coût de base et quelles années comptent?

Le coût de base dépend de la façon dont vous avez reçu la maison, et les années qui comptent dépendent de la personne qui vous l'a transmise (Publication 523).

La Publication 523 ne compte le temps d'un propriétaire précédent que pour un conjoint, un ex-conjoint ou un conjoint décédé; pour une maison reçue d'un parent ou d'une succession, faites vérifier le calcul avant de vous fier aux années du propriétaire précédent. Ajouter un enfant au titre est un don; voyez les déclarations d'impôt sur les dons. Un héritier ou un exécuteur testamentaire qui vend la maison d'un parent devrait consulter les déclarations d'une succession et la déclaration finale.

J'ai reçu un formulaire 1099-S pour la vente de ma maison : dois-je le déclarer?

Oui. Un formulaire 1099-S signifie que la vente se déclare sur le formulaire 8949 et l'annexe D, même si tout le gain est exclu (Topic 701). Sans formulaire 1099-S, vous ne déclarez la vente que si une partie du gain est imposable, ou si vous choisissez d'être imposé maintenant pour conserver l'exclusion pour une vente ultérieure (Publication 523). Vous pouvez faire ou annuler ce choix dans les 3 ans suivant la date limite de la déclaration, prolongations non comprises (26 CFR 1.121-4(g)).

1. Sur le formulaire 8949, déclarez le prix de vente et le coût de base comme si aucune exclusion ne s'appliquait, en utilisant la partie II si vous avez été propriétaire de la maison plus d'un an.
2. Inscrivez le code H dans la colonne (f) et le gain exclu, en nombre négatif, dans la colonne (g). Si les frais de vente ne figurent pas sur le formulaire 1099-S, ajoutez-les à ce montant négatif et inscrivez le code EH (instructions du formulaire 8949).
3. Déclarez sur le formulaire 4797 le gain provenant de l'amortissement et le gain sur toute partie distincte servant à l'entreprise ou à la location.
4. Une perte accompagnée d'un formulaire 1099-S se déclare tout de même, avec le code L, de sorte que le résultat net soit nul (instructions de l'annexe D).

Une maison achetée avec un prêt financé par des obligations hypothécaires exonérées d'impôt ou avec un certificat de crédit hypothécaire peut entraîner une récupération à déclarer sur le formulaire 8828, même si le gain est exclu. Conservez les documents d'achat et d'amélioration jusqu'à 3 ans après la date limite de la déclaration de l'année de la vente (Publication 523).

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration et sont en dollars américains. Les frais de vente sont omis pour garder des chiffres ronds.

Maison louée après le départ

Une propriétaire célibataire achète une maison 300 000 $ US et y habite pendant cinq ans. Elle déménage ensuite, loue la maison pendant trois ans en réclamant 20 000 $ US d'amortissement, puis la vend 520 000 $ US.

• Années 1 à 5 : résidence principale.
• Années 6 à 8 : location; les 5 ans précédant la vente comprennent ses 2 dernières années d'habitation.
• Vente : le coût de base rajusté est de 280 000 $ US (300 000 $ US moins 20 000 $ US), donc le gain est de 240 000 $ US.

La location a suivi son départ, donc elle ne réduit pas l'exclusion. Les 20 000 $ US égaux à l'amortissement sont imposés; les autres 220 000 $ US sont sous la limite de 250 000 $ US et sont exclus.

Déménagement pour le travail après 14 mois

Un propriétaire célibataire dont l'emploi est à 10 milles de la maison accepte un nouvel emploi à 300 milles pendant qu'il y habite, puis vend après avoir été propriétaire et y avoir habité pendant 14 mois, avec un gain de 40 000 $ US. Le déménagement pour le travail remplit la règle refuge de 50 milles. La limite partielle est de 14/24 de 250 000 $ US, soit environ 145 800 $ US, donc tout le gain de 40 000 $ US est exclu.

Deux maisons après le mariage

Chaque conjoint était propriétaire d'une maison et y habitait avant le mariage. Ils emménagent dans celle de la conjointe, et le conjoint vend la sienne alors qu'il y a encore habité 2 des 5 dernières années, avec un gain de 180 000 $ US. Sur leur déclaration conjointe, la limite pour la maison du conjoint est de 250 000 $ US, et non de 500 000 $ US : la conjointe n'y a jamais habité, et emménager ensemble n'est pas une raison liée au travail, à la santé ou à un événement imprévu, donc sa part est nulle. Le gain de 180 000 $ US du conjoint est entièrement exclu.

Votre situation est différente?

• La maison a été louée, utilisée pour une entreprise ou détenue dans une fiducie : la répartition entre le gain imposable et le gain exclu exige les feuilles de calcul complètes; obtenez de l'aide pour votre déclaration de particulier.
• Le gain dépasse votre limite, ou vous avez vendu après un divorce ou le décès d'un conjoint : faites vérifier la limite et le coût de base avec de l'aide pour votre déclaration de particulier, et planifiez vos paiements avec les acomptes d'impôt estimatif trimestriels.
• Le bien n'a jamais été qu'un immeuble locatif, ou vous faites un échange 1031 : voyez l'impôt sur un immeuble locatif.
• La maison est détenue dans une LLC : voyez un immeuble locatif dans une LLC.
• La maison est hors des États-Unis, ou la devise a varié : voyez un bien à l'étranger.
• Vous vivez au Canada et vendez un bien américain : voyez les Canadiens qui vendent un immeuble américain.
• Vous vendez une maison au Canada en tant que résident canadien : voyez l'exemption pour résidence principale du Canada.
• Vous vendez la maison d'un parent comme exécuteur testamentaire ou héritier : voyez les déclarations d'une succession et la déclaration finale.
• La maison est dans un État où vous ne vivez plus : voyez les seuils de déclaration d'impôt des non-résidents par État.
• Vous donnez la maison ou ajoutez un enfant au titre : voyez les déclarations d'impôt sur les dons.