Immeuble locatif en copropriété : annexe E ou formulaire 1065?

Quand les copropriétaires d'un immeuble locatif produisent-ils chacun l'annexe E?

Des copropriétaires qui ne font que posséder, entretenir et louer un immeuble ne forment généralement pas une société de personnes; chaque propriétaire produit donc sa propre annexe E (formulaire 1040) pour sa part. Le règlement précise que la simple copropriété d'un bien qui est entretenu, réparé et loué ne crée pas une entité distincte (26 CFR 301.7701-1). La Publication 541 ajoute qu'il n'y a pas de société de personnes, sauf si les copropriétaires fournissent des services aux locataires. Détenir le bien comme copropriétaires indivis en parts inégales ne change pas cela, à lui seul.

Chaque propriétaire déclare ensuite seulement sa part du loyer et des dépenses à l'annexe E (instructions de l'annexe E; Publication 527).

Le cas n'est pas simple lorsque l'une de ces situations s'applique :

• L'immeuble locatif est détenu dans une LLC ou une autre entité comptant au moins deux propriétaires.
• Les propriétaires fournissent aussi des services aux locataires.
• Les propriétaires se partagent le profit ou la perte dans un rapport différent de leurs parts de propriété.
• Un propriétaire paie la plupart des coûts, détient le prêt ou perçoit les loyers; l'argent ne suit donc pas les parts.
• Une année antérieure a été produite de l'autre façon, par exemple l'annexe E pour une LLC à plusieurs membres qui n'a jamais produit le formulaire 1065.
• Un propriétaire entre, part ou vend, ou vit hors des États-Unis.

Si l'une de ces situations s'applique, la réponse dépend des faits; voyez « Votre situation est différente? » à la fin.

À rassembler avant de décider : l'acte de propriété, les documents de la LLC et la lettre d'EIN, toute entente écrite ou verbale entre les propriétaires, le relevé hypothécaire et le formulaire 1098, ainsi qu'une liste de qui a payé quoi et de qui a reçu les loyers.

Quand un immeuble locatif en copropriété devient-il une société de personnes?

Un immeuble locatif en copropriété devient une société de personnes lorsque les propriétaires exploitent ensemble une entreprise et se partagent ses profits, ou lorsqu'il est détenu dans une LLC américaine comptant au moins deux membres qui n'est pas imposée comme une société (Publication 541).

Services. L'exemple du règlement est celui de copropriétaires d'un immeuble d'appartements qui louent des espaces et fournissent aussi des services aux occupants, directement ou par l'entremise d'un mandataire (26 CFR 301.7701-1). Ni le règlement ni la Publication 541 ne précisent quels services comptent. Embaucher un gestionnaire ne crée pas à lui seul une société de personnes : la Rev. Proc. 2002-22 décrit la Revenue Ruling 75-374, où le mandataire des copropriétaires percevait les loyers, payait les dépenses et fournissait aux locataires les services habituels (chauffage, climatisation, enlèvement des ordures, stationnement non surveillé, entretien des aires communes). Ces services ont été considérés comme ceux des propriétaires eux-mêmes, mais n'étaient pas assez étendus pour faire de la copropriété une société de personnes. Une décision administrative (ruling) est une directive de l'IRS, non le règlement, et des services plus étendus, fournis par les propriétaires ou un mandataire, peuvent changer le résultat. La Publication 527 énumère séparément le nettoyage régulier, le changement des draps et le service de ménage comme des services importants pour l'annexe C; il s'agit d'un autre critère, et non d'une règle refuge ici (Publication 527).

LLC. Une LLC américaine comptant au moins deux membres est classée comme une société de personnes, sauf si elle produit le formulaire 8832 pour être imposée comme une société ou choisit le statut de société de type S (IRS; 26 CFR 301.7701-3). Appeler les propriétaires des « copropriétaires » n'y change rien; les conjoints qui détiennent la LLC en biens communautaires ont leur propre règle, plus bas. Une LLC à membre unique est ignorée aux fins de l'impôt sur le revenu, et son propriétaire utilise donc généralement l'annexe E; lorsqu'un deuxième membre se joint à elle, elle devient une société de personnes (Revenue Ruling 99-5). Pour savoir s'il faut une LLC, voyez un immeuble locatif détenu dans une LLC.

Choix d'exclusion. Des copropriétaires qui forment une société de personnes mais n'exploitent pas activement une entreprise peuvent choisir, en vertu de l'article 761(a), d'être exclus du traitement de société de personnes. Tous les membres doivent être d'accord. Le choix prend la forme d'un état joint au formulaire 1065 de la première année, produit à temps, prolongations comprises, et aucun formulaire 1065 n'est nécessaire après cette année (instructions du formulaire 1065, question 32; Publication 541). Savoir si un immeuble locatif assorti de services aux locataires y est admissible dépend des faits.

Comment des copropriétaires indivis en parts inégales se partagent-ils le loyer et les dépenses?

Chaque propriétaire déclare sa part de propriété du loyer et déduit sa part de propriété de chaque dépense, sur sa propre annexe E. Le propriétaire d'une demi-part déclare la moitié du loyer (Publication 527; instructions de l'annexe E).

Des limites sur les pertes s'appliquent ensuite propriétaire par propriétaire, à partir des chiffres de la déclaration de chacun. L'allocation spéciale pour pertes locatives exige une participation active : détenir au moins 10 % en valeur durant toute l'année (en comptant la part du conjoint) et prendre des décisions de gestion de façon importante et de bonne foi (Publication 527; Publication 925). Un propriétaire qui détient une petite part peut ne pas y être admissible. Voyez l'impôt sur un immeuble locatif pour les limites.

Un propriétaire paie les factures ou détient le prêt : cela change-t-il le partage?

Selon la Publication 527, payer plus que votre part ne vous permet pas de déduire plus que votre pourcentage de propriété. Un propriétaire déduit les dépenses qu'il a payées selon ce pourcentage et a droit au remboursement du reste par les copropriétaires. Son exemple est celui du propriétaire d'une participation de moitié qui a payé une facture de réparation : il en déduit la moitié et a droit au remboursement de l'autre moitié par le copropriétaire (Publication 527).

La Publication 527 ne précise pas si l'autre propriétaire peut déduire une part avancée par quelqu'un d'autre avant de la rembourser, ni comment une part impayée est traitée si les propriétaires ne règlent jamais le compte. Cela dépend de ce dont ils ont convenu.

Trois pièges connexes :

• Hypothèque à un seul nom. Si vous-même et au moins une autre personne (sans compter votre conjoint dans une déclaration conjointe) étiez responsables des intérêts et les avez payés, et que l'autre personne a reçu le formulaire 1098, déclarez votre part à la ligne 13 de l'annexe E et joignez un état qui nomme la personne ayant reçu le formulaire (instructions de l'annexe E). Ne pas figurer sur le prêt n'interdit pas à lui seul la déduction : un propriétaire en titre ou bénéficiaire (equitable owner) qui paie des intérêts sur une hypothèque grevant le bien peut les déduire sans être personnellement responsable du billet (26 CFR 1.163-1(b)), sous réserve des limites habituelles des biens locatifs et de la règle du pourcentage de propriété de la Publication 527 ci-dessus. Les livres devraient montrer qui possède le bien et qui a payé les intérêts.
• Formulaire 1099 émis à un seul propriétaire. Un propriétaire qui reçoit un formulaire 1099 pour des sommes qui appartiennent en partie à d'autres est un bénéficiaire désigné (nominee). Les instructions générales précisent que c'est le bénéficiaire désigné, et non le payeur d'origine, qui produit un formulaire 1099 pour chacun des autres propriétaires, en indiquant sa part, et qu'un conjoint n'a pas à le faire pour l'autre conjoint (instructions générales pour certaines déclarations de renseignements). Pour un formulaire de plateforme de paiement, voyez le guide sur le formulaire 1099-K.
• Dépenses de la société de personnes. Un associé peut déduire les dépenses de la société de personnes qu'il a payées sans remboursement seulement si la convention de société de personnes l'obligeait à les payer, et seulement s'il s'agit de dépenses d'entreprise (instructions de l'annexe E).

Annexe E, formulaire 8825 ou annexe K-1 : que produit une LLC, et à quelle date?

Une LLC imposée comme une société de personnes produit le formulaire 1065 avec le formulaire 8825 pour l'immeuble locatif, remet une annexe K-1 à chaque propriétaire, et chacun déclare le K-1 à la partie II de l'annexe E. Toute société de personnes américaine doit produire le formulaire 1065, sauf si elle n'a ni revenu ni déduction ni crédit, et une LLC classée comme société de personnes a la même obligation de production (instructions du formulaire 1065).

Le formulaire 8825 vise seulement l'activité d'immeubles locatifs. Les locations à court terme, et les locations assorties de services personnels importants, peuvent y échapper (instructions du formulaire 1065); voyez annexe C ou annexe E pour une location à court terme.

Le formulaire 1065 d'une société de personnes dont l'année est l'année civile est dû 15 mars. Une demande de prolongation faite à temps au moyen du formulaire 7004 prolonge la production de 6 mois. Chaque K-1 est dû au plus tard le jour où la déclaration doit être produite, prolongation comprise (26 CFR 1.6031(b)-1T).

Un formulaire 1065 tardif ou incomplet, dû en 2027, peut coûter 260 $ pour chaque personne qui était associée à un moment de l'année, pour chaque mois ou partie de mois après la date limite, prolongations comprises, jusqu'à 12 mois, sauf si le défaut est dû à un motif raisonnable. L'IRS ajuste le montant chaque année; une déclaration due une autre année comporte donc un montant différent. L'article 6698 établit la pénalité contre la société de personnes (instructions du formulaire 1065; Rev. Proc. 2025-32).

Des propriétaires peuvent-ils partager le profit différemment de leur part de propriété?

Des copropriétaires qui ne sont pas associés déclarent le loyer et les dépenses selon leur part de propriété (Publication 527). Les éléments d'une société de personnes suivent sa convention de société de personnes, qui peut être écrite ou verbale et différer des pourcentages de propriété (Publication 541). Si la convention est muette, ou si une répartition n'a pas d'effet économique substantiel, la part de chaque associé suit sa participation dans la société de personnes (instructions du formulaire 1065). La façon de fixer les parts est expliquée dans l'imposition des sociétés de personnes.

Savoir si des copropriétaires qui se partagent le loyer dans un rapport différent de celui de l'acte de propriété demeurent de simples copropriétaires, ou sont devenus une société de personnes, dépend des faits; ni la Publication 541 ni le règlement ne prévoit de règle refuge. Un tel partage est un signe qu'il vaut la peine de régler la convention et le type d'entité avant de produire la déclaration.

Qu'en est-il d'un couple marié ou d'une LLC familiale?

Des conjoints qui produisent une déclaration conjointe et détiennent en copropriété un immeuble locatif qui n'est pas une société de personnes le déclarent dans leur déclaration conjointe et ne produisent pas le formulaire 1065. S'il s'agit d'une société de personnes, par exemple parce que les conjoints fournissent aussi des services aux locataires, ils peuvent choisir une coentreprise admissible (qualified joint venture, QJV) plutôt que de produire le formulaire 1065. Le choix exige que les deux conjoints participent de façon importante et ne vaut pas pour un immeuble locatif détenu dans une LLC ou une autre entité créée par une loi d'État. Ils le font dans la déclaration conjointe en cochant la case QJV à la ligne 2 de l'annexe E, et le révoquer exige la permission de l'IRS (instructions de l'annexe E; Publication 527). Les États de biens communautaires ont leur propre règle pour une LLC détenue par des conjoints (IRS). Voyez les LLC de conjoints et de familles.

Une LLC détenue par des proches qui ne sont pas des conjoints est une LLC à plusieurs membres comme les autres.

Que doivent montrer les livres pour que la part de chaque propriétaire soit démontrable?

Les livres devraient montrer la part de chaque propriétaire, ce que chacun a investi et retiré, et chaque paiement entre propriétaires. L'IRS accepte tout système de tenue des registres qui montre clairement les revenus et les dépenses, et s'attend à des registres qui appuient ce que la déclaration indique (tenue des registres selon l'IRS).

• Un seul grand livre pour l'immeuble : les loyers reçus et chaque dépense, par date et par payeur.
• Un tableau de la part de chaque propriétaire et de la date de tout changement de part.
• Les sommes que les propriétaires ont payées personnellement pour l'immeuble, et chaque remboursement entre propriétaires.
• Les loyers versés à chaque propriétaire.
• La convention entre les propriétaires, ou la convention d'exploitation de la LLC.
• Les relevés hypothécaires, les formulaires 1098 et tout formulaire 1099, en indiquant à qui appartient chaque montant.

Pour la mise en place, voyez les registres et les reçus d'un immeuble locatif et un compte bancaire distinct pour chaque immeuble locatif.

Et si les propriétaires ont produit leurs déclarations de la mauvaise façon?

Une LLC comptant au moins deux membres qui n'a jamais produit le formulaire 1065 a peut-être omis une déclaration pour chaque année où elle avait des revenus ou des déductions, sauf si elle était imposée comme une société. La pénalité pour production tardive compte chaque associé pour chaque mois, jusqu'au plafond (instructions du formulaire 1065). Si les propriétaires ont produit l'annexe E pour ces années, produire les déclarations manquantes remplace la part directe de chaque propriétaire par un montant de K-1, et un propriétaire dont les chiffres diffèrent peut devoir modifier sa déclaration. Un allègement existe dans certains cas; voyez l'allègement de la pénalité pour déclaration tardive d'une société de personnes et rattraper des déclarations d'entreprise non produites.

Le cas inverse, un formulaire 1065 produit pour des copropriétaires qui n'ont jamais été une société de personnes, n'est abordé ni dans les instructions du formulaire 1065 ni dans la Publication 541. Savoir s'il faut cesser de le produire, et comment, dépend des faits et des années produites.

Si un formulaire 1065 ou un K-1 produit montre un mauvais partage, voyez corriger une déclaration d'entreprise produite.

Que se passe-t-il quand un propriétaire part ou vend?

Un copropriétaire qui vend déclare sa propre vente; dans une LLC imposée comme une société de personnes, un propriétaire qui part vend une participation dans la société de personnes et reçoit un K-1 pour l'année de son départ.

Copropriété, sans société de personnes. Le vendeur déclare la vente dans sa propre déclaration; voyez vendre un immeuble locatif. Les autres continuent de déclarer selon leur part de propriété; les livres doivent donc indiquer la date où les parts ont changé.

LLC imposée comme une société de personnes. Un propriétaire qui vend toute sa participation déclare la vente d'une participation dans une société de personnes (Publication 541). La société de personnes doit remettre un K-1 à chaque personne qui en était associée à un moment de l'année (instructions du formulaire 1065).

Si un propriétaire rachète la part de l'autre dans une LLC de deux membres, la société de personnes prend fin et un formulaire 1065 final est dû le 15e jour du 3e mois suivant le mois au cours duquel la société de personnes prend fin, une date qu'un formulaire 7004 produit à temps peut prolonger; le revenu de la LLC passe ensuite dans la déclaration du propriétaire restant (Publication 541; Revenue Ruling 99-6). Voyez racheter la part d'un associé.

Un propriétaire ou un acheteur qui vit hors des États-Unis ajoute des règles de retenue et de production que cette page ne couvre pas; voyez les propriétaires non-résidents d'un immeuble locatif.

Exemple

Tous les montants sont en dollars américains et sont illustratifs.

Trois amis, copropriétaires indivis

Trois amis détiennent un duplex comme copropriétaires indivis, à 25 %, 25 % et 50 %. Il rapporte 48 000 $ de loyers et entraîne 30 000 $ de dépenses. Ils le détiennent en leur nom propre et ne fournissent aucun service aux locataires; sur ces faits, il n'y a donc pas de déclaration de société de personnes. Le revenu net est de 18 000 $. Chacun déclare une part sur sa propre annexe E : 4 500 $, 4 500 $ et 9 000 $.

Les mêmes trois, dans une LLC

Les trois mettent le duplex dans une LLC, avec les mêmes loyers et dépenses. Une LLC américaine de trois membres sans choix de société est une société de personnes par défaut. Pour une année civile, elle produit le formulaire 1065 avec le formulaire 8825 au plus tard le 15 mars suivant et remet trois K-1, et chaque propriétaire déclare son K-1 à la partie II de l'annexe E. Si la convention maintient le partage de 25 %, 25 % et 50 %, les montants correspondent au premier cas, mais ils découlent maintenant de la convention. Si la déclaration est tardive, la pénalité compte les trois associés pour chaque mois.

Un propriétaire paie une réparation

Une sœur détient 60 % et son frère 40 % d'un immeuble locatif, en leur nom propre, sans LLC. Elle paie une réparation de 10 000 $. Elle déduit 6 000 $, sa part de la facture. Les autres 4 000 $ sont la part de son frère. La Publication 527 la traite comme ayant droit au remboursement de cette somme; les livres montrent donc un solde de 4 000 $ qu'il lui doit jusqu'à ce qu'il la rembourse. Savoir s'il peut la déduire avant cela n'y est pas abordé.

Votre situation est différente?

• Votre LLC n'a jamais produit le formulaire 1065, ou une année passée a été produite de l'autre façon : la pénalité s'applique par associé et par mois; le type d'entité et les années non produites passent donc en premier. Voyez l'allègement de la pénalité pour déclaration tardive d'une société de personnes et obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises.
• Les parts sont inégales et l'argent ou les coûts ne les suivent pas : le partage détermine la déclaration de chaque propriétaire et les livres. Obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises à partir de la convention, et de la tenue de livres qui montre la part de chaque propriétaire.
• Vous achetez ensemble et n'avez pas encore conclu la transaction : la façon dont le titre est détenu et le recours ou non à une LLC déterminent la déclaration. Voyez un immeuble locatif détenu dans une LLC et obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises avant la conclusion.
• Un propriétaire entre, part ou vend, ou vit à l'étranger : voyez racheter la part d'un associé et les propriétaires non-résidents d'un immeuble locatif, et obtenez de l'aide en fiscalité des entreprises avant le changement.
• Vous êtes mariés, ou la LLC est une LLC familiale : voyez les LLC de conjoints et de familles.
• Vous offrez aux clients des services de type hôtelier : voyez annexe C ou annexe E pour une location à court terme.
• Chaque immeuble locatif a sa propre LLC : voyez les livres d'une LLC par immeuble locatif.
• Le bien fait partie d'une entreprise en exploitation : voyez partager la propriété entre associés d'une LLC et l'imposition des sociétés de personnes.