פטור על דירת מגורים עיקרית בקנדה: מתי מכירת בית פטורה ממס

מהי דירת מגורים עיקרית?

דירת מגורים עיקרית היא בית שבבעלותכם, לבד או עם אחרים, ושאתם, בן או בת הזוג שלכם (נוכחיים או לשעבר, נשואים או ידועים בציבור) או הילד שלכם התגוררתם בו בדרך כלל בשנה שאתם מייעדים אותו. בית, דירה, בקתה, דירה בבניין, בית נייד או סירת מגורים יכולים להתאים. אין צורך שזה המקום שבו אתם מבלים את רוב השנה (CRA: דירת מגורים עיקרית; Income Tax Act, סעיף 54).

מגורים קצרים יכולים לעמוד במבחן המגורים הרגיל, אבל העובדות קובעות. נכס שמוחזק בעיקר כדי להניב הכנסה לא יזכה בדרך כלל בגלל שהייה קצרה שלכם בו. מגורים של הילד שלכם יכולים עדיין להתאים אם שאר התנאים מתקיימים (הנחיית CRA, פסקאות 2.10–2.11).

האם למשפחה שלי יכול להיות יותר מבית אחד פטור ממס לאותה שנה?

המשפחה שלכם יכולה לייעד בדרך כלל רק בית אחד לכל שנה, גם אם בני משפחה שונים הם בעלי בתים שונים. ועדיין, כשמוכרים בית אחד וקונים אחר באותה שנה, ייתכן ששני הרווחים יהיו מוגנים במלואם: השנה הנוספת בנוסחה יכולה לכסות את החפיפה אם התנאים שלה מתקיימים. היא לא מאפשרת שני ייעודים לאותה שנה. בן או בת הזוג שלכם (נשואים או ידועים בציבור) חולקים איתכם את המגבלה הזו אם היו בני זוג לאורך כל השנה. ילד חולק אותה רק אם הוא מתחת לגיל 18, לא נשוי וללא בן או בת זוג ידועים בציבור לאורך כל השנה (Income Tax Act, סעיף 54).

בני זוג שחיו בנפרד לאורך כל השנה לפי צו בית משפט או הסכם פרידה בכתב אינם נחשבים ליחידה משפחתית אחת באותה שנה. ילד בוגר נחשב בדרך כלל ליחידה משפחתית נפרדת, אבל זה לא נותן להורה ייעוד נוסף לנכס שני שבבעלותו (הנחיית CRA, פסקה 2.13).

יש לנו בית ודירה או בקתה. את איזה מהם לייעד?

רושמים את השנים הזכאיות של כל בית ואת הייעודים המשפחתיים הקודמים. בשנים חופפות משווים בכמה יעלה הפטור של כל בית אם יקבל את השנה, ואז מחשבים את שתי התוצאות המלאות, כולל כלל השנה הנוספת. בקתה יכולה להיות הייעוד הטוב יותר גם אם אתם מבלים יותר זמן בבית (הנחיית CRA, פסקאות 2.13, 2.20 ו-2.28).

מנהלים רישום של כל שנה לשני הבתים ושל כל ייעוד שכבר הוגש. הבחירה משפיעה על המכירה העתידית של הבית שתשמרו (הנחיית CRA, פסקאות 2.13 ו-2.20).

איך מחשבים את החלק הפטור ממס ברווח?

קודם מחשבים את רווח ההון: תמורת המכירה פחות עלויות המכירה ובסיס העלות המותאם של הבית. בסיס העלות מתחיל בדרך כלל במחיר הרכישה ובעלויות הרכישה, כמו שכר טרחת עורך דין, ומוסיפים אליו שיפורי הון. תיקונים שוטפים לא מגדילים אותו (CRA: מדריך רווחי הון). בבית רגיל שמתאים לפטור ונרכש בשנה שבה הייתם תושבי קנדה בשלב כלשהו, הפטור הוא בדרך כלל הרווח כפול (אחד ועוד שנים מיועדות שבהן הייתם תושבי קנדה) חלקי שנות הבעלות, עד תקרה של הרווח. סופרים כל שנת לוח של בעלות, כולל שנת הרכישה ושנת המכירה (Income Tax Act, סעיף 40(1)–(2); הנחיית CRA, פסקאות 2.20–2.21).

השנה הנוספת עוזרת כששני בתים זכאים חופפים בזמן מעבר. היא לא מאפשרת למשפחה לייעד שני בתים לאותה שנה. אם לא הייתם תושבי קנדה בשנת הרכישה, השנה הנוספת לא חלה. גם תושבות קנדית בשאר השנים המיועדות חשובה (Income Tax Act, סעיף 40(2)(b)). נכס שחלה עליו בחירה היסטורית בנוגע לרווחי הון יכול לדרוש התאמה נוספת (הנחיית CRA, פסקאות 2.22–2.26).

האם אפשר לייעד דירה שהילד שלי גר בה?

כן. דירה שבבעלותכם יכולה לעמוד בתנאי המגורים כשהילד שלכם גר בה בדרך כלל, גם אם אתם גרים במקום אחר. עדיין עליכם לייעד את הדירה לשנים הרלוונטיות, ואת אותן שנים אי אפשר לייעד גם לבית אחר ביחידה המשפחתית שלכם (Income Tax Act, סעיף 54; הנחיית CRA, פסקאות 2.11–2.13).

גילו של הילד לא מבטל את הדרישה שאתם הבעלים של הדירה. אם הילד הבוגר הוא הבעלים, הייעוד של הילד הוא שאלה נפרדת. אם אתם גובים שכר דירה, מדווחים עליו ובודקים את השימוש להכנסה בנכס. CRA אומרת שנכס מושכר שבו גר ילד יכול עדיין לעמוד בתנאי המגורים, אבל שאר תנאי הפטור נשארים (הנחיית CRA, פסקאות 2.9–2.11).

האם כל הבית פטור ממס אם אני משכיר יחידה או עובד מהבית?

השכרת חדר או שימוש במשרד ביתי יכולים להשאיר את כל הנכס זכאי. לפי הנוהג של CRA, השימוש להכנסה חייב להיות משני למגורים, בלי שינוי מבני ובלי ניכוי פחת (CCA), ניכוי הפחת של הבניין לצורכי מס. הקמת יחידת השכרה עצמאית היא שינוי מבני שיכול להוציא את החלק המושכר מהטיפול הזה (הנחיית CRA, פסקאות 2.58–2.60).

אם חלק נפרד שמשמש להכנסה לא זכאי, חלק מהרווח עשוי להיות חייב במס ותידרש חלוקה סבירה. שינוי חלקי מהותי בשימוש יכול גם לגרום למכירה לכאורה של אותו חלק לפני המכירה בפועל. בחירה לפי סעיף 45(2) יכולה לדחות אותה: הבעלים חותם על מכתב שמוגש עם הדוח של שנת השינוי. בשינוי חזרה לשימוש למגורים, בחירה לפי סעיף 45(3) דורשת במקום זאת מכתב חתום של הבעלים עם הדוח של שנת המכירה בסופו של דבר, או מוקדם יותר לפי דרישת CRA. על הבחירות האלה ראו הפיכת בית להשכרה (הנחיית CRA, פסקאות 2.57–2.60.2). על דיווח שכר הדירה ראו הכנסה משכירות.

מה אם החלקה שלי גדולה מחצי הקטר?

הבית ועד חצי הקטר של קרקע יכולים להיות זכאים בדרך כלל. קרקע מעבר לכך זכאית רק במידה שתוכיחו שהיה צורך בה כדי להשתמש בבית ולהנות ממנו כמקום מגורים. רצון בחצר גדולה יותר אינו מספיק (Income Tax Act, סעיף 54(e); הנחיית CRA, פסקאות 2.32–2.33).

גישה לדרך ציבורית, גודל מגרש מינימלי או הגבלת חלוקה למגרשים יכולים לתמוך בתביעה לקרקע גדולה יותר. יש לאסוף את הכללים הרלוונטיים ואת רישומי הנכס. אם העודף לא זכאי, מחלקים את הרווח לפי שווי, שיכול להיות שונה מחלוקה פשוטה לפי שטח (הנחיית CRA, פסקאות 2.34–2.37).

לקרקע שמשמשת עסק חקלאי יש שיטות נפרדות לחישוב הרווח. אחת מהן היא בחירה לפי סעיף 40(2)(c)(ii), שנעשית במכתב חתום של הבעלים עם הדוח של שנת המכירה (הנחיית CRA, פסקאות 2.38–2.46).

איך מדווחים על המכירה בדוח?

מדווחים על מכירה או על מכירה לכאורה ומייעדים את הנכס גם כשהפטור מכסה את כל הרווח. לפי ההוראות הפדרליות האחרונות שפורסמו, שחלות על מכירות ב-2025, ממלאים את חלק 2, Principal residence, של Schedule 3 ושל טופס T2091(IND) לשנת המכירה. מי שמגיש בנייר חותם ומצרף את T2091(IND). מי שמגיש אלקטרונית שומר אותו. כל רווח שנותר מדווחים בחלק רווחי ההון של Schedule 3. אם מייעדים את הבית לכל שנות הבעלות או לכולן חוץ מאחת (תיבה 1 בשורה 17900), ממלאים רק את סעיף 1 של T2091(IND), כולל הייעוד והחתימה (CRA: טופס T2091(IND)).

קוויבק דורשת טופס TP-274-V ו-Schedule G עם הדוח בקוויבק לשנת המכירה. לשנות ייעוד שחלה עליהן בחירה בגין שינוי שימוש, שומרים הוכחה לבחירה התואמת מול CRA. שומרים מסמכי רכישה ומכירה, קבלות שיפורים, תאריכי מגורים, דוחות קודמים ורשימה של בתים אחרים במשפחה ושל שנות ייעוד. הפסד על בית לשימוש אישי אי אפשר בדרך כלל לתבוע (CRA: דירת מגורים עיקרית).

אם אתם או בן או בת הזוג שלכם (נשואים או ידועים בציבור) הגשתם טופס T664 או T664 (Seniors) לבית שנרכש לפני 23 בפברואר 1994, השתמשו בטופס T2091(IND)-WS כדי לבדוק את ההתאמה בגין הבחירה ההיסטורית (הנחיית CRA, פסקאות 2.22–2.25).

שכחתי לדווח על המכירה או לייעד אותה. מה עושים?

אם נקבעה שומה לדוח של שנת המכירה, מבקשים מ-CRA בכתב לקבל את הייעוד המאוחר ולתקן את הדוח. מסבירים למה הוא מאוחר וכוללים Schedule 3 וטופס T2091(IND) מתוקנים. שולחים את הבקשה דרך CRA Submit documents או בדואר למרכז המס שלכם. Change my return לבדו לא יכול לבצע בחירה או לתקן אותה (CRA: הקלות לנישום, פסקאות 55 ו-58–60; CRA: תיקון דוח). הקבלה היא לפי שיקול דעת, וייתכן קנס. הקנס הפדרלי הוא הנמוך מבין $8,000 או $100 לכל חודש מלא מהמועד המקורי ועד הגשת בקשה מספקת (Income Tax Act, סעיף 220(3.2), (3.21) ו-(3.5)).

בקשה פדרלית לייעוד מאוחר צריכה בדרך כלל להיעשות תוך עשר שנות לוח מסוף שנת המס (Income Tax Act, סעיף 220(3.2)). אם מכירת נדל״ן הושמטה, CRA יכולה להוציא שומה חדשה על המכירה גם אחרי התקופה הרגילה. אחרי שדוח מתוקן מדווח עליה, החוק קובע חלון נוסף של שלוש שנים לשומה חדשה על אותה מכירה (Income Tax Act, סעיף 152(4)(b.3)).

בקוויבק יש לשאול את Revenu Québec איך מתקנים ייעוד שהוחמץ. הקנס שהיא קובעת על אי-שליחת TP-274-V הוא $100 לחודש, עד $5,000 (Revenu Québec).

דוגמה

הסכומים להמחשה בלבד, בדולרים קנדיים. משפחה קנתה בקתה ב-C$200,000 בשנה 1 ומכרה אותה ב-C$500,000 בשנה 10, בלי עלויות מכירה ובלי שיפורים. הם היו הבעלים במשך עשר שנות לוח, כולל שנת הרכישה ושנת המכירה. הרווח הוא C$300,000. הבקתה הייתה זכאית לשש שנים שהמשפחה בחרה לייעד, ואף בן משפחה לא ייעד נכס אחר לאותן שנים. הם היו תושבי קנדה בשנת הרכישה ובכל שנה מיועדת.

הפטור הפדרלי הוא C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000. רווח ההון שנותר הוא C$90,000, לפני החלת כללי שיעור ההכללה ברווחי הון. המשפחה לא יכולה להשתמש באותן שש שנות ייעוד לבית שלה כשתמכור אותו בהמשך. מכירת הבקתה עדיין נרשמת ב-Schedule 3 ובטופס T2091(IND) (Income Tax Act, סעיף 40(2)(b); CRA: דירת מגורים עיקרית).

המצב שלכם שונה?

• מכרתם אחרי שהחזקתם את הנכס פחות מ-365 ימים רצופים: הרווח עשוי להיחשב הכנסה מעסק לפי כלל ה-flipping של נכסי מגורים, בכפוף לחריגים. ראו flipping של נכסים ומכירות של זכויות הקצאה.
• עזבתם את הבית והשכרתם אותו, או עברתם לגור בנכס מושכר: שינוי שימוש יכול ליצור מכירה לכאורה או בחירה. ראו הפיכת בית להשכרה.
• נתתם את הבית במתנה או הוספתם ילד לרישום הבעלות: העברה יכולה להיחשב מכירה. ראו העברת נכס לבני משפחה.
• הבית שלכם נמצא מחוץ לקנדה: יש לבחון בנפרד את מעמד התושבות ואת מיקום הנכס. ראו נכס מחוץ לקנדה.
• הייתם תושבי חוץ כשמכרתם נכס בקנדה: ייתכן שחלים כללי ניכוי במקור ואישור סילוק. ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
• אתם אזרחי ארצות הברית שמוכרים בית בקנדה: ארצות הברית עשויה למסות גם את המכירה. ראו מס אמריקאי על נכס בחו״ל.
• בניתם את הבית או שיפצתם אותו באופן מהותי: GST/HST יכול לשנות את המכירה. ראו GST/HST על נכסי מגורים.
• CRA כבר יצרה איתכם קשר: השיבו למכתב לפני המועד שנקבע בו. ראו בדיקות, ביקורות וגילוי מרצון.
• יש לכם שני בתים, חלק שמשמש להכנסה או ייעוד מאוחר: כדאי לאסוף את רישומי הרכישה והמכירה של שני הנכסים, שנות המגורים, עלויות השיפורים והייעודים הקודמים לקבלת הכנת דוחות מס.