מס על הכנסה משכירות בקנדה: דיווח, הוצאות והפסדים

האם אני מדווח על שכר דירה מיחידת דיור במרתף, מחדר או משותף לדירה?

שכר דירה מיחידת דיור או מחדר חייב בדרך כלל בדיווח, גם כשהחדר נמצא בבית שלכם. שותף לדירה ששילם סכום קטן לתחזוקת הבית או לקניות עשוי להיות חלק מהסדר של חלוקת עלויות. במקרה כזה לא מדווחים על התשלום ולא מנכים הוצאות שכירות. מה שקובע הוא ההסדר ומטרתו, לא השם שנתתם לתשלום (CRA: Rental Income).

אם אתם גובים שכר דירה כדי להרוויח, שמרו רישום של שכר הדירה ושל ההוצאות הקשורות לשטח המושכר. הסדר של חלוקת עלויות לא יכול ליצור הפסד משכירות (CRA: Rental Income).

איך מדווחים על הכנסה משכירות בטופס T776?

הכנסה נטו משכירות ממוסה יחד עם שאר ההכנסה האישית בשיעורי המס הרגילים, הפדרליים והפרובינציאליים או הטריטוריאליים. אין שיעור מס אחיד נפרד לשכירות (CRA: Rental Income; CRA: Personal income tax rates). השתמשו בטופס T776 כדי לחשב הכנסה או הפסד משכירות, ואת הסכומים העבירו לדוח האישי. CRA דורשת דוח על הכנסות והוצאות משכירות, ומקבלת גם דוחות כספיים אחרים, אך ממליצה להשתמש בטופס T776 (CRA: Completing Form T776).

בדרך כלל מדווחים על שכר דירה כשהוא הורווח ועל הוצאות כשהן נוצרו, גם אם הכסף עבר ידיים מאוחר יותר. CRA מתירה שיטת מזומן רק כשהיא נותנת כמעט את אותה תוצאה נטו. שמרו חוזי שכירות, רישומי שכר דירה, חשבוניות וקבלות. אל תצרפו אותם לדוח אלא אם התבקשתם (CRA: Rental Income).

אם אתם מגישים דוח בקוויבק, יחיד שמרוויח שכר דירה כבעלים יחיד או כבעלים משותף מגיש גם טופס TP-128-V. עבור דירה מתאימה בקוויבק ששכר הדירה בגינה שולם או לתשלום ב-31 בדצמבר, המשכיר חייב להגיש טופס RL-31 ולשלוח עותקים לשוכרים עד היום האחרון של פברואר שלאחר מכן.

אילו הוצאות שכירות אפשר לנכות?

בדרך כלל אפשר לנכות הוצאות סבירות שהיו נחוצות כדי להרוויח שכר דירה, בגובה החלק ששימש להשכרה. את תשלומי המשכנתה צריך להפריד: ריבית על כסף שנלקח לקניית הנכס להשכרה או לשיפורו עשויה להיות ניתנת לניכוי, אך החזר קרן אינו ניתן לניכוי (CRA: Rental Income).

בנייה או שיפוץ גדול יכולים לשנות את הטיפול בריבית ובמס רכוש. נהלו את העלויות האלה בנפרד, כדי שיהיה אפשר לבדוק אותן (CRA: Rental Income).

האם תיקון ניתן לניכוי מיד, או שהוא הוצאה הונית?

תיקון שמחזיר את הנכס למצבו הקיים הוא בדרך כלל הוצאה שוטפת. עבודה שמוסיפה שיפור מתמשך או משפרת את הנכס מעבר למצבו הקודם היא בדרך כלל הוצאה הונית. עלותה מתווספת בדרך כלל לעלות ההונית ואינה מנוכה בבת אחת (CRA: Current or capital expenses).

מטרת העבודה ומצב הנכס חשובים יותר מגובה החשבון. על האופן שבו אפשר לנכות עלויות הוניות לאורך זמן, ראו ניכוי פחת קנדי (CCA).

איך מחלקים הוצאות כשמשכירים חלק מהבית?

אפשר לנכות רק את החלק מעלות בית משותף שקשור באופן סביר להרווחת שכר דירה. CRA מאפשרת חלוקה לפי שטח רצפה או לפי חדרים. במטבח או בסלון משותפים, שקלו מי יכול להשתמש בהם או מתי השוכר משתמש בהם (CRA: Rental Income).

אם החדר מוצע להשכרה רק חלק מהשנה, הגבילו גם עלויות שנתיות משותפות לתקופת השימוש להשכרה. שמרו את התאריכים ואת חישוב שטח הרצפה או החדרים (CRA: Sharing economy).

עלות שקשורה אך ורק לשטח המושכר, כמו פרסום של אותו חדר, מייחסים להשכרה. עלויות של הבית כולו, כמו ביטוח, מס רכוש ושירותים, מחלקים. בטופס T776 מכניסים את סך ההוצאות ומציגים בנפרד את החלק האישי. שמרו את המדידות ואת שיטת החישוב (CRA: Rental Income). אם השכרת חלק מהבית משנה את ייעודו לצורכי מס, אפשר לדחות מכירה לכאורה על ידי חתימה על בחירה לפי סעיף 45(2) והגשתה עם הדוח לאותה שנה, בלי לתבוע CCA כל עוד היא חלה. ראו הפיכת בית להשכרה ופטור על דירת מגורים עיקרית (CRA: Capital Gains).

איך בעלים משותפים או בני זוג מדווחים יחד על שכירות?

בעלים משותפים מדווחים בדרך כלל על הכנסה או הפסד משכירות לפי חלקיהם בבעלות, והחלוקה צריכה להישאר עקבית אלא אם הבעלות משתנה. בעלות משותפת על נכס להשקעה אינה הופכת, כשלעצמה, את הבעלים לשותפות (CRA: Ownership; CRA: Rental Income).

כל בעלים משותף ממלא את החלקים הרלוונטיים בטופס T776. בבעלות משותפת רגילה, כל אחד מדווח בשורה 12599 על שכר הדירה ברוטו של הנכס כולו, ואז בשורה 12600 רק על חלקו בהכנסה או בהפסד נטו. שותפות שמנפיקה טופס T5013 פועלת לפי הוראות אחרות בטופס T776 (CRA: Rental Income; CRA: Ownership).

אם בן זוג או ילד נוספו לרישום הנכס, ייתכן שהרישום לבדו אינו קובע מי חייב במס על שכר הדירה. ראו העברת נכס לבני משפחה.

איך מוטל מס על הכנסה מהשכרה לטווח קצר, ומתי היא הכנסה מעסק?

הכנסה מלינה לטווח קצר חייבת בדיווח. מתן שטח עם שירותים בסיסיים מניב בדרך כלל הכנסה משכירות של נכס. שירותים נוספים, כמו ארוחות, ניקיון או אבטחה, יכולים להפוך אותה להכנסה מעסק, שמדווחים עליה בטופס T2125 במקום בטופס T776 (CRA: Rental income or business income). הכנסה מעסק עשויה גם להטיל תשלומי CPP או QPP, ובקוויבק גם דמי QPIP (ביטוח הורות) (CRA: Starting to work; Revenu Québec: Self-employed contributions and premiums).

בנכס למגורים שמוצע ללינות של פחות מ-90 ימים רצופים, בדקו דרישות של אישור, רישום, רישיון והיתר ברמה הפרובינציאלית והעירונית. אם ההשכרה מפרה את הכללים האלה, הניכוי הפדרלי להוצאות שאחרת היו מותרות נשלל באופן יחסי למספר הימים שבהם ההשכרה לא עמדה בדרישות בזמן שהנכס הוצע להשכרה לטווח קצר. עדיין חובה לדווח על ההכנסה. שמרו רישומי רישיון ותאריכים (Income Tax Act, section 67.7; CRA: Short-term rental deductions). על מס מכירה בלינה, ראו GST/HST על נכס למגורים.

האם הפסד משכירות יכול להקטין את המס על משכורת?

אפשר בדרך כלל לנכות הפסד משכירות מותר מהכנסה אחרת, כולל משכורת, כשההוצאות היו נחוצות כדי להרוויח הכנסה משכירות. הסדר של חלוקת עלויות אינו פעילות השכרה שמניבה הכנסה, ו-CCA אינו יכול ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו (CRA: Rental Income).

בקרקע ריקה, ריבית ומס רכוש אינם יכולים ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו, ואינם מקטינים הכנסה אחרת (CRA: Rental Income).

שמרו ראיות לשכר הדירה שגביתם, לפרסום, לחוזי השכירות ולהוצאות. גירעון שחוזר על עצמו, שימוש אישי או הנחה למשפחה יכולים לשנות אם ההפסד מותר (CRA: Rental Income).

האם אפשר לתבוע הפסד כשאני משכיר לבני משפחה בפחות ממחיר השוק?

אין לתבוע הפסד משכירות כשההפסד נובע מכך שאתם גובים מקרוב משפחה או מאדם אחר שאתם מכירים פחות ממה שהייתם גובים משוכר שאינו קשור אליכם. תרומה קטנה של משק הבית לקניות או לתחזוקה היא חלוקת עלויות: אל תדווחו עליה כשכר דירה ואל תתבעו הוצאות שכירות (CRA: Rental Income).

קרוב משפחה ששילם את אותו שכר דירה כמו שוכרים אחרים יכול להיות מקרה שונה, אם אתם מצפים להרוויח. תעדו שכר דירה דומה, את ההסכם ואת התשלומים בפועל. לפי CRA, במקרה כזה אפשר לתבוע הפסד (CRA: Rental Income).

האם הכנסה משכירות תחייב אותי לשלם מס במקדמות?

הכנסה משכירות יכולה להוביל למקדמות אם נוכה מעט מס במקומות אחרים. לצורך מקדמות של CRA, השוו לסף החל את המס נטו שאתם חייבים בדוח ל-CRA, לא את שכר הדירה ברוטו. צריך לעמוד גם במבחן של השנה הנוכחית וגם באותו מבחן באחת משתי השנים הקודמות (CRA: Who has to pay tax instalments).

אלה הספים ש-CRA פרסמה לשנת המס של הדף (CRA: Who has to pay tax instalments). תושבי קוויבק עשויים להידרש גם למקדמות פרובינציאליות נפרדות, לפי מס ההכנסה נטו לתשלום בקוויבק. ראו Revenu Québec: Instalment payments. תזכורת מ-CRA היא קריאה לחשב, ואינה הוכחה שהמס של השנה הנוכחית יעלה על הסף.

דוגמה

בדולרים קנדיים להמחשה: בעלים משכיר יחידת דיור נפרדת במרתף בסכום של C$18,000 במהלך שנה. היחידה תופסת רבע משטח הרצפה של הבית. מס הרכוש, הביטוח, השירותים וריבית המשכנתה המותרת של הבית כולו מסתכמים ב-C$12,000, ולכן החלק של ההשכרה הוא C$3,000. תיקון של C$1,000 קשור ליחידה בלבד. בטופס T776, סך ההוצאות הוא C$13,000, החלק האישי הוא C$9,000, וההוצאות הניתנות לניכוי הן C$4,000. שכר הדירה נטו הוא C$18,000 פחות C$4,000, כלומר C$14,000. הבעלים שומר את חישוב שטח הרצפה ואת הקבלות. שיפור מאוחר יותר או מימון מחדש לצרכים אישיים ידרשו טיפול נפרד.

המצב שלכם שונה?

• שנה ראשונה של השכרה, שימוש מעורב בבית, כמה יחידות או לינות קצרות: אספו חוזי שכירות, רישומי שכר דירה ורישומי פלטפורמות, חשבונות מס רכוש וביטוח, דפי ריבית על משכנתה, קבלות, חישובי שטח רצפה ורישיונות מקומיים עבור הכנת דוחות מס.
• קניתם ציוד או שיפרתם את הבניין: ראו ניכוי פחת קנדי (CCA). מכרתם נכס להשכרה: ראו מכירת נכס להשכרה.
• עזבתם את הבית והשכרתם אותו: ראו הפיכת בית להשכרה. השכרתם רק חלק מהבית: בדקו את הפטור על דירת מגורים עיקרית לפני מכירה.
• הנכס נמצא מחוץ לקנדה: ראו נכס מחוץ לקנדה, או בעלים קנדים של נכס להשכרה בארצות הברית לנכס אמריקאי. אתם גרים עכשיו מחוץ לקנדה: ראו משכירים שהם תושבי חוץ.
• הוספתם בני משפחה לרישום הנכס או משכירים להם: ראו העברת נכס לבני משפחה. אתם מחזיקים נכסים להשכרה דרך חברה: ראו חברות אחזקות והשקעות.
• CRA שאלה על הפסד: ראו בדיקות וביקורות. פספסתם שכר דירה בדוחות קודמים: ראו הכנסה שלא דווחה וגילוי מרצון. אתם שוקלים אם לקבל עזרה: ראו מתי צריך רואה חשבון למס.