נכס להשכרה בבעלות משותפת: Schedule E או דוח שותפות 1065?

מתי בעלים במשותף בנכס להשכרה מגישים כל אחד Schedule E?

בעלים במשותף שרק מחזיקים בנכס, מתחזקים אותו ומשכירים אותו אינם בדרך כלל שותפות, ולכן כל בעלים מגיש Schedule E (טופס 1040) משלו על חלקו. התקנות קובעות שבעלות משותפת בלבד בנכס שמתוחזק, מתוקן ומושכר אינה יוצרת ישות נפרדת (⁦26 CFR 301.7701-1⁩). פרסום 541 מוסיף שזו אינה שותפות, אלא אם הבעלים במשותף נותנים שירותים לשוכרים. החזקה כבעלים במשותף (tenants in common) בחלקים לא שווים אינה משנה זאת כשלעצמה.

כל בעלים מדווח אז רק על חלקו בשכירות ובהוצאות ב-⁠Schedule E (הוראות Schedule E; פרסום 527).

המקרה אינו פשוט כשאחד מאלה נכון:

• הנכס מוחזק ב-⁠LLC או בישות אחרת עם שני בעלים או יותר.
• הבעלים גם נותנים שירותים לשוכרים.
• הבעלים מחלקים רווח או הפסד ביחס שונה מהבעלות.
• בעלים אחד משלם את רוב העלויות, מחזיק בהלוואה או גובה את השכירות, כך שהכסף אינו עוקב אחרי החלקים.
• שנה קודמת הוגשה בדרך האחרת, למשל Schedule E ל-⁠LLC עם כמה חברים שלא הגיש מעולם טופס 1065.
• בעלים מצטרף, עוזב או מוכר, או גר מחוץ לארה״ב.

אם אחד מאלה נכון, התשובה תלויה בעובדות; ראו “המצב שלכם שונה?” בסוף העמוד.

אספו לפני שמחליטים: את השטר, מסמכי ה-⁠LLC ומכתב ה-⁠EIN, כל הסכם בין הבעלים בכתב או בעל פה, את דף המשכנתה ואת טופס 1098, ורשימה של מי שילם מה ומי קיבל את השכירות.

מתי נכס להשכרה בבעלות משותפת הופך לשותפות?

נכס להשכרה בבעלות משותפת הופך לשותפות כשהבעלים מנהלים יחד עסק ומחלקים את רווחיו, או כשהוא מוחזק ב-⁠LLC אמריקאי עם שני חברים ויותר שאינו ממוסה כחברה (פרסום 541).

שירותים. הדוגמה בתקנות היא בעלים במשותף של בניין דירות שמשכירים שטח ונותנים גם שירותים לדיירים, ישירות או דרך סוכן (⁦26 CFR 301.7701-1⁩). לא התקנות ולא פרסום 541 קובעים אילו שירותים נחשבים. העסקת מנהל אינה יוצרת שותפות כשלעצמה: Revenue Procedure 2002-22 מתאר את Revenue Ruling 75-374, שבו הסוכן של הבעלים במשותף גבה שכירות, שילם הוצאות ונתן לדיירים שירותים מקובלים (חימום, מיזוג אוויר, פינוי אשפה, חניה ללא השגחה, תחזוקת שטחים ציבוריים). השירותים האלה נחשבו לשירותים של הבעלים עצמם, אבל לא היו נרחבים דיים כדי להפוך את הבעלות המשותפת לשותפות. פסיקה מנהלית (ruling) היא הנחיה של IRS ולא תקנה, ושירותים נרחבים יותר, מצד הבעלים או מצד סוכן, עשויים לשנות את התוצאה. פרסום 527 מונה בנפרד ניקיון סדיר, החלפת מצעים ושירותי עוזרת בית כשירותים מהותיים לצורכי Schedule C; זה מבחן אחר, לא כלל הבטחה (safe harbor) כאן (פרסום 527).

LLC. LLC אמריקאי עם לפחות שני חברים מסווג כשותפות, אלא אם הוא מגיש טופס 8832 כדי להיות ממוסה כחברה או בוחר במעמד של חברת S (IRS; ⁦26 CFR 301.7701-3⁩). הקריאה לבעלים “בעלים במשותף” אינה משנה זאת; לבני זוג שמחזיקים ב-⁠LLC כרכוש משותף יש כלל משלהם, בהמשך. LLC עם חבר אחד אינו מוכר לצורכי מס הכנסה, ולכן הבעלים שלו משתמש בדרך כלל ב-⁠Schedule E; כשחבר שני מצטרף, הוא הופך לשותפות (Revenue Ruling 99-5). בשאלה אם להשתמש ב-⁠LLC בכלל, ראו נכס להשכרה ב-⁠LLC.

בחירה לצאת מדיני שותפות. בעלים במשותף שהם שותפות אך אינם מנהלים עסק פעיל יכולים לבחור לפי סעיף ⁦761(a)⁩ להיות מוחרגים מהטיפול כשותפות. כל החברים חייבים להסכים. הבחירה היא הצהרה שמצורפת לטופס 1065 של השנה הראשונה שהוגש בזמן, כולל הארכות, ולא נדרש טופס 1065 אחרי אותה שנה (הוראות טופס 1065, שאלה 32; פרסום 541). אם נכס להשכרה עם שירותים לשוכרים זכאי לכך, זה תלוי בעובדות.

איך בעלים במשותף (tenants in common) בחלקים לא שווים מחלקים שכירות והוצאות?

כל בעלים מדווח על חלקו בבעלות בשכירות ומנכה את חלקו בבעלות בכל הוצאה, ב-⁠Schedule E שלו. בעלים של חצי מדווח על חצי מהשכירות (פרסום 527; הוראות Schedule E).

אחר כך חלות מגבלות הפסד בנפרד לכל בעלים, לפי הנתונים בדוח שלו. ההקלה המיוחדת להפסדי שכירות דורשת השתתפות פעילה: החזקה של לפחות ⁦10%⁩ בשווי לאורך כל השנה (כולל חלקם של בן או בת הזוג) וקבלת החלטות ניהול באופן משמעותי ובתום לב (פרסום 527; פרסום 925). בעלים עם חלק קטן אולי לא יעמוד בכך. את המגבלות ראו במסים על נכס להשכרה.

בעלים אחד משלם את החשבונות או מחזיק בהלוואה: האם זה משנה את החלוקה?

לפי פרסום 527, תשלום של יותר מחלקכם אינו מאפשר לנכות יותר מאחוז הבעלות שלכם. בעלים מנכה את ההוצאות ששילם לפי האחוז הזה, וזכאי להחזר מהבעלים האחרים על היתרה. הדוגמה שם היא בעלים של מחצית ששילם חשבון תיקון: הוא מנכה חצי וזכאי להחזר של החצי השני מהבעלים השותף (פרסום 527).

פרסום 527 אינו עוסק בשאלה אם הבעלים האחר יכול לנכות חלק שמישהו אחר מימן לפני שהוחזר לו, או איך מטפלים בחלק שלא שולם אם הבעלים לא מסדירים אותו לעולם. זה תלוי במה שהסכימו ביניהם.

שלוש מלכודות קשורות:

• משכנתה על שם אחד. אם אתם ולפחות אדם אחד נוסף (בלי לספור בן או בת זוג בדוח משותף) הייתם חבים בריבית ושילמתם אותה, והאדם האחר קיבל את טופס 1098, דווחו על חלקכם בשורה 13 של Schedule E וצרפו הצהרה שמציינת את שם מי שקיבל את הטופס (הוראות Schedule E). היעדר שמכם בהלוואה אינו אוסר את הניכוי כשלעצמו: בעלים חוקי או לפי כללי הצדק שמשלם ריבית על משכנתה על הנכס רשאי לנכות אותה גם בלי אחריות אישית על שטר החוב (⁦26 CFR 1.163-1(b)⁩), בכפוף למגבלות הרגילות על שכירות ולכלל אחוז הבעלות של פרסום 527 שלמעלה. הספרים צריכים להראות מי הבעלים של הנכס ומי שילם את הריבית.
• טופס 1099 שהונפק לבעלים אחד. בעלים שמקבל טופס 1099 על סכומים ששייכים בחלקם לאחרים הוא מקבל בשם אחרים (nominee recipient). ההוראות הכלליות קובעות שה-⁠nominee, ולא המשלם המקורי, מגיש טופס 1099 לכל בעלים אחר עם חלקו, ובן או בת זוג אינם חייבים לעשות זאת עבור בן או בת הזוג השני (הוראות כלליות לדוחות מידע מסוימים). לטופס מפלטפורמת תשלומים, ראו מדריך טופס ⁦1099-K⁩.
• הוצאות שותפות. שותף יכול לנכות הוצאות שותפות שילם ולא קיבל עליהן החזר רק אם הסכם השותפות חייב אותו לשלם אותן, ורק אם הן הוצאות עסקיות (הוראות Schedule E).

Schedule E, טופס 8825 או ⁦K-1⁩: מה LLC מגיש, ועד מתי?

LLC שממוסה כשותפות מגיש טופס 1065 עם טופס 8825 לנכס להשכרה, נותן לכל בעלים Schedule K-1, וכל בעלים מדווח על ה-⁠⁦K-1⁩ ב-⁠Schedule E, חלק II. כל שותפות אמריקאית חייבת להגיש טופס 1065, אלא אם אין לה הכנסות, ניכויים או זיכויים, ולכן אותה חובה חלה על LLC שמסווג כשותפות (הוראות טופס 1065).

טופס 8825 מכסה רק פעילות של נדל״ן להשכרה. השכרות לטווח קצר, והשכרות עם שירותים אישיים משמעותיים, עשויות להיות מחוצה לו (הוראות טופס 1065); ראו Schedule C או Schedule E להשכרה לטווח קצר.

טופס 1065 של שותפות בשנה קלנדרית מועד הגשתו 15 במרץ. בקשת הארכה שהוגשה בזמן בטופס 7004 מאריכה את ההגשה ב-⁠6 חודשים. כל ⁦K-1⁩ מגיע עד היום שבו הדוח נדרש להיות מוגש, כולל כל הארכה (⁦26 CFR 1.6031(b)-1T⁩).

טופס 1065 שהוגש באיחור או באופן חלקי ושמועדו בשנת 2027 עלול לעלות ⁦$260⁩ לכל מי שהיה שותף בשלב כלשהו בשנה, לכל חודש או חלק מחודש אחרי המועד כולל הארכות, עד 12 חודשים, אלא אם ההפרה נובעת מסיבה סבירה. IRS מעדכן את הסכום מדי שנה, ולכן לדוח שמועדו בשנה אחרת יש סכום שונה. סעיף 6698 קובע את הקנס על השותפות (הוראות טופס 1065; Revenue Procedure 2025-32).

האם הבעלים יכולים לחלק רווח באופן שונה מהבעלות?

בעלים במשותף שאינם שותפים מדווחים על שכירות והוצאות לפי חלק הבעלות (פרסום 527). הפריטים של שותפות נקבעים לפי הסכם השותפות, שיכול להיות בכתב או בעל פה ויכול להיות שונה מאחוזי הבעלות (פרסום 541). אם ההסכם שותק, או שהקצאה חסרה השפעה כלכלית מהותית, חלקו של כל שותף נקבע לפי האינטרס שלו בשותפות (הוראות טופס 1065). את קביעת החלקים ראו בכיצד ממסים שותפויות.

האם בעלים במשותף שמחלקים שכירות ביחס שונה מהשטר נשארים בעלים במשותף בלבד, או שהפכו לשותפות, תלוי בעובדות; לא פרסום 541 ולא התקנות קובעים כלל הבטחה (safe harbor). חלוקה כזו היא סימן שכדאי להסדיר את ההסכם ואת סוג הישות לפני ההגשה.

ומה לגבי בני זוג או LLC משפחתי?

בני זוג שמגישים דוח משותף ומחזיקים יחד בנכס להשכרה שאינו שותפות מדווחים עליו בדוח המשותף ואינם מגישים טופס 1065. אם זו שותפות, למשל מפני שבני הזוג גם נותנים שירותים לשוכרים, הם עשויים לבחור ב-⁠qualified joint venture (QJV) במקום להגיש טופס 1065. הבחירה דורשת ששני בני הזוג משתתפים באופן מהותי ואינה מתאימה לנכס להשכרה שמוחזק ב-⁠LLC או בישות אחרת לפי דיני המדינה. עושים אותה בדוח המשותף בסימון תיבת QJV בשורה 2 של Schedule E, וביטולה דורש אישור של IRS (הוראות Schedule E; פרסום 527). במדינות עם רכוש משותף של בני זוג יש כלל משלהן ל-⁠LLC בבעלות בני זוג (IRS). ראו LLC של בני זוג ושל משפחה.

LLC בבעלות קרובים שאינם בני זוג הוא LLC עם כמה חברים כמו כל אחר.

מה הספרים צריכים להראות כדי שחלקו של כל בעלים יהיה ניתן להוכחה?

הספרים צריכים להראות את חלקו של כל בעלים, מה כל בעלים הכניס ומה לקח, וכל תשלום בין הבעלים. IRS מקבל כל מערכת רישומים שמראה בבירור הכנסות והוצאות, ומצפה לרישומים שתומכים במה שהדוח מדווח (שמירת רישומים של IRS).

• ספר חשבונות אחד לנכס: שכירות שנכנסה וכל הוצאה, לפי תאריך ולפי מי ששילם.
• טבלה של חלקו של כל בעלים ושל התאריך שבו חלק כלשהו השתנה.
• כסף שבעלים שילמו מכיסם עבור הנכס, וכל החזר בין בעלים.
• שכירות ששולמה לכל בעלים.
• הסכם הבעלים, או הסכם התפעול של ה-⁠LLC.
• דפי משכנתה, טפסי 1098 וכל טופס 1099, עם ציון למי שייך כל סכום.

להקמה, ראו רישומים וקבלות לנכס להשכרה וחשבון בנק נפרד לכל נכס להשכרה.

מה אם הבעלים הגישו עד עכשיו בדרך הלא נכונה?

LLC עם שני חברים או יותר שלא הגיש מעולם טופס 1065 עשוי היה להחמיץ דוח לכל שנה שבה היו לו הכנסות או ניכויים, אלא אם היה ממוסה כחברה. קנס האיחור סופר כל שותף לכל חודש, עד התקרה (הוראות טופס 1065). אם הבעלים הגישו Schedule E לאותן שנים, הגשת הדוחות החסרים מחליפה את החלק הישיר של כל בעלים בסכום מ-⁠⁦K-1⁩, ובעלים שהנתונים שלו שונים עשוי להצטרך להגיש דוח מתוקן. במקרים מסוימים קיימת הקלה; ראו הקלה בקנס על דוח שותפות מאוחר והשלמת דוחות עסקיים שלא הוגשו.

המצב ההפוך, טופס 1065 שהוגש עבור בעלים במשותף שמעולם לא היו שותפות, אינו מוסדר בהוראות טופס 1065 או בפרסום 541. אם ואיך להפסיק תלוי בעובדות ובשנים שהוגשו.

אם טופס 1065 או ⁦K-1⁩ שהוגשו מציגים חלוקה שגויה, ראו תיקון דוח עסקי שהוגש.

מה קורה כשבעלים אחד עוזב או מוכר?

בעלים במשותף שמוכר מדווח על המכירה שלו; ב-⁠LLC שממוסה כשותפות, בעלים שעוזב מוכר זכות בשותפות ומקבל ⁦K-1⁩ לשנה שבה הוא עוזב.

בעלות משותפת, בלי שותפות. המוכר מדווח על המכירה בדוח שלו; ראו מכירת נכס להשכרה. האחרים ממשיכים לדווח לפי חלק הבעלות, ולכן הספרים צריכים את התאריך שבו החלקים השתנו.

LLC שממוסה כשותפות. בעלים שמוכר את כל זכותו מדווח על מכירת זכות בשותפות (פרסום 541). השותפות חייבת לתת ⁦K-1⁩ לכל מי שהיה שותף בשלב כלשהו בשנה (הוראות טופס 1065).

אם בעלים אחד קונה את חלקו של האחר ב-⁠LLC עם שני חברים, השותפות מסתיימת ויש להגיש טופס 1065 אחרון עד היום ה-⁠15 בחודש ה-⁠3 שאחרי החודש שבו השותפות מסיימת את פעילותה, מועד שטופס 7004 שהוגש בזמן יכול להאריך; ההכנסה של ה-⁠LLC עוברת אז לדוח של הבעלים שנשאר (פרסום 541; Revenue Ruling 99-6). ראו קניית חלקו של שותף.

בעלים או קונה שגר מחוץ לארה״ב מוסיף כללי ניכוי במקור והגשה שהעמוד הזה אינו מכסה; ראו משכירי נכסים שהם תושבי חוץ.

דוגמה

כל הסכומים בדולרים אמריקאיים ומובאים להמחשה.

שלושה חברים, בעלים במשותף

שלושה חברים מחזיקים דופלקס כבעלים במשותף (tenants in common), ⁦25%⁩, ⁦25%⁩ ו-⁠⁦50%⁩. הוא מכניס ⁦$48,000⁩ שכירות ויש לו ⁦$30,000⁩ הוצאות. הם מחזיקים בו על שמם ואינם נותנים לשוכרים שירותים, ולכן על פי העובדות האלה אין דוח שותפות. ההכנסה נטו היא ⁦$18,000⁩. כל אחד מדווח על חלק ב-⁠Schedule E שלו: ⁦$4,500⁩, ⁦$4,500⁩ ו-⁠⁦$9,000⁩.

אותם שלושה, ב-⁠LLC

השלושה מכניסים את הדופלקס ל-⁠LLC, עם אותה שכירות ואותן הוצאות. LLC אמריקאי עם שלושה חברים וללא בחירה להיחשב חברה הוא שותפות כברירת מחדל. בשנה קלנדרית הוא מגיש טופס 1065 עם טופס 8825 עד 15 במרץ הבא ונותן שלושה ⁦K-1⁩, וכל בעלים מדווח על ה-⁠⁦K-1⁩ שלו ב-⁠Schedule E, חלק II. אם ההסכם שומר על החלוקה ⁦25%⁩, ⁦25%⁩ ו-⁠⁦50%⁩, הסכומים זהים למקרה הראשון, אבל עכשיו הם נגזרים מההסכם. אם הדוח מוגש באיחור, הקנס סופר את שלושת השותפים לכל חודש.

בעלים אחד משלם על תיקון

אחות מחזיקה ב-⁠⁦60%⁩ ואחיה ב-⁠⁦40%⁩ מנכס להשכרה, על שמם ללא LLC. היא משלמת ⁦$10,000⁩ על תיקון. היא מנכה ⁦$6,000⁩, חלקה בחשבון. ה-⁠⁦$4,000⁩ האחרים הם חלקו של אחיה. פרסום 527 רואה בה זכאית להחזר שלהם, ולכן בספרים מופיעה יתרה של ⁦$4,000⁩ שהוא חייב לה עד שישלם. אם הוא יכול לנכות אותם לפני כן, לא מוסדר שם.

המצב שלכם שונה?

• ה-⁠LLC שלכם לא הגיש מעולם טופס 1065, או ששנה קודמת הוגשה בדרך האחרת: הקנס רץ לכל שותף לכל חודש, ולכן סוג הישות והשנים שלא הוגשו באים קודם. ראו הקלה בקנס על דוח שותפות מאוחר וקבלו עזרה במס עסקי.
• החלקים לא שווים והכסף או העלויות אינם עוקבים אחריהם: החלוקה קובעת את הדוח של כל בעלים ואת הספרים. קבלו עזרה במס עסקי עם ההסכם, והנהלת חשבונות שמראה את חלקו של כל בעלים.
• אתם קונים יחד ועדיין לא סגרתם: אופן ההחזקה בבעלות והאם משתמשים ב-⁠LLC קובעים את הדוח. ראו נכס להשכרה ב-⁠LLC וקבלו עזרה במס עסקי לפני הסגירה.
• בעלים מצטרף, עוזב, מוכר או גר בחו״ל: ראו קניית חלקו של שותף ומשכירי נכסים שהם תושבי חוץ, וקבלו עזרה במס עסקי לפני השינוי.
• אתם נשואים או שה-⁠LLC הוא משפחתי: ראו LLC של בני זוג ושל משפחה.
• אתם נותנים לאורחים שירותים כמו במלון: ראו Schedule C או Schedule E להשכרה לטווח קצר.
• לכל נכס להשכרה יש LLC משלו: ראו ספרים ל-⁠LLC לכל נכס להשכרה.
• הנכס הוא חלק מעסק פעיל: ראו חלוקת הבעלות בין שותפים ב-⁠LLC וכיצד ממסים שותפויות.