Miễn thuế nhà ở chính: khi nào bán nhà không phải nộp thuế

Thế nào là nhà ở chính?

Nhà ở chính (principal residence) là ngôi nhà bạn sở hữu, một mình hoặc cùng người khác, mà bạn, vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung (common-law partner) hiện tại hoặc cũ, hoặc con của bạn thường xuyên sinh sống trong năm bạn chỉ định. Nhà riêng, căn hộ chung cư (condo), nhà nghỉ, căn hộ, nhà di động hoặc nhà thuyền đều có thể đủ điều kiện; không nhất thiết là nơi bạn ở phần lớn thời gian trong năm (CRA: nhà ở chính; Income Tax Act, section 54).

Ở một thời gian ngắn vẫn có thể đáp ứng điều kiện thường xuyên sinh sống, nhưng các tình tiết thực tế rất quan trọng. Bất động sản được giữ chủ yếu để tạo thu nhập thường không đủ điều kiện chỉ nhờ việc bạn ở ngắn hạn. Việc con bạn sinh sống vẫn có thể đủ điều kiện nếu các điều kiện khác được đáp ứng (folio của CRA, đoạn 2.10–2.11).

Gia đình tôi có thể có nhiều hơn một căn nhà được miễn thuế trong cùng một năm không?

Gia đình bạn thường chỉ có thể chỉ định một căn nhà cho mỗi năm, dù các thành viên sở hữu những căn nhà khác nhau. Cả hai khoản lãi vẫn có thể được miễn hoàn toàn khi bạn bán một căn nhà và mua căn khác trong cùng năm: năm cộng thêm trong công thức có thể bao phủ phần chồng lấn nếu đáp ứng điều kiện. Công thức này không cho phép chỉ định hai căn nhà cho cùng một năm. Vợ/chồng hoặc bạn đời theo luật chung của bạn chịu chung giới hạn đó nếu họ là vợ/chồng hoặc bạn đời của bạn trong suốt năm. Con chỉ chịu chung giới hạn đó nếu dưới 18 tuổi, chưa kết hôn và không có bạn đời theo luật chung trong suốt năm (Income Tax Act, section 54).

Vợ/chồng hoặc bạn đời sống tách biệt trong cả năm theo lệnh của tòa án hoặc thỏa thuận ly thân bằng văn bản không thuộc đơn vị gia đình của nhau trong năm đó. Con đã trưởng thành thường có đơn vị gia đình riêng, nhưng điều đó không cho cha mẹ thêm một lần chỉ định cho căn nhà thứ hai mà cha mẹ sở hữu (folio của CRA, đoạn 2.13).

Chúng tôi có một căn nhà và một căn hộ hoặc nhà nghỉ: nên chỉ định căn nào?

Hãy liệt kê các năm đủ điều kiện của từng căn nhà và các lần chỉ định trước đây của gia đình. Với những năm chồng lấn, hãy so sánh mức miễn thuế của từng căn nhà sẽ tăng bao nhiêu nếu được chỉ định năm đó, rồi tính cả hai kết quả đầy đủ, kể cả quy tắc năm cộng thêm. Nhà nghỉ có thể là lựa chọn chỉ định tốt hơn, ngay cả khi bạn dành nhiều thời gian ở căn nhà chính (folio của CRA, đoạn 2.13, 2.20 và 2.28).

Hãy giữ hồ sơ theo từng năm của cả hai căn nhà và mọi lần chỉ định đã nộp. Lựa chọn này ảnh hưởng đến lần bán sau của căn nhà bạn giữ lại (folio của CRA, đoạn 2.13 và 2.20).

Phần lãi được miễn thuế được tính như thế nào?

Trước hết, hãy tính lãi vốn: tiền bán trừ chi phí bán và giá gốc điều chỉnh (adjusted cost base) của căn nhà. Giá gốc này thường bắt đầu từ giá mua và các chi phí mua như phí luật sư, rồi cộng thêm các khoản cải tạo vốn; sửa chữa thường xuyên không làm tăng giá gốc (CRA: hướng dẫn về lãi vốn). Với căn nhà thông thường đủ điều kiện, mua vào năm mà bạn có cư trú tại Canada vào bất kỳ thời điểm nào, mức miễn thuế thường bằng khoản lãi nhân với (một cộng số năm được chỉ định trong thời gian cư trú tại Canada) chia cho số năm sở hữu, tối đa bằng khoản lãi. Hãy tính mọi năm dương lịch sở hữu, kể cả năm mua và năm bán (Income Tax Act, section 40(1)–(2); folio của CRA, đoạn 2.20–2.21).

Năm cộng thêm có ích khi các căn nhà đủ điều kiện chồng lấn trong lúc chuyển nhà; nó không cho gia đình chỉ định hai căn nhà cho cùng một năm. Nếu bạn không cư trú tại Canada trong năm mua, năm cộng thêm đó không áp dụng. Việc cư trú tại Canada trong các năm chỉ định khác cũng quan trọng (Income Tax Act, section 40(2)(b)). Bất động sản từng có lựa chọn lãi vốn trong quá khứ có thể cần thêm một điều chỉnh khác (folio của CRA, đoạn 2.22–2.26).

Tôi có thể chỉ định căn hộ chung cư mà con tôi đang ở không?

Có, căn hộ bạn sở hữu có thể đáp ứng điều kiện cư trú khi con bạn thường xuyên sống ở đó, dù bạn sống nơi khác. Bạn vẫn phải chỉ định căn hộ đó cho các năm liên quan, và những năm đó không thể đồng thời gán cho căn nhà khác trong đơn vị gia đình của bạn (Income Tax Act, section 54; folio của CRA, đoạn 2.11–2.13).

Tuổi của con không loại bỏ yêu cầu rằng bạn sở hữu căn hộ. Nếu con đã trưởng thành của bạn là chủ sở hữu, việc chỉ định của chính người con là một vấn đề riêng. Nếu bạn thu tiền thuê, hãy khai báo tiền thuê và xem xét việc dùng bất động sản để tạo thu nhập; CRA cho biết căn hộ cho con thuê vẫn có thể đáp ứng điều kiện cư trú, nhưng các điều kiện miễn thuế khác vẫn còn nguyên (folio của CRA, đoạn 2.9–2.11).

Toàn bộ căn nhà có được miễn thuế không nếu tôi cho thuê một phòng riêng hoặc làm việc tại nhà?

Cho thuê một phòng hoặc dùng văn phòng tại nhà có thể vẫn để toàn bộ bất động sản đủ điều kiện. Theo thực tiễn của CRA, việc dùng để tạo thu nhập phải là phụ so với việc ở, không thay đổi kết cấu và không khấu trừ khấu hao theo quy định CRA (capital cost allowance, CCA), tức khoản khấu trừ khấu hao thuế trên tòa nhà. Việc tạo một căn hộ cho thuê riêng biệt là thay đổi kết cấu, có thể đưa phần cho thuê ra ngoài cách xử lý này (folio của CRA, đoạn 2.58–2.60).

Nếu phần dùng để tạo thu nhập tách riêng không đủ điều kiện, một phần khoản lãi có thể chịu thuế và có thể cần phân bổ hợp lý. Việc thay đổi mục đích sử dụng một phần đáng kể cũng có thể làm phát sinh việc coi như đã bán phần đó trước lần bán thực tế. Lựa chọn theo section 45(2) có thể hoãn khoản này: chủ sở hữu ký một lá thư nộp cùng tờ khai của năm thay đổi. Với việc chuyển ngược lại sang mục đích để ở, lựa chọn theo section 45(3) thay vào đó cần thư có chữ ký của chủ sở hữu nộp cùng tờ khai của năm bán sau cùng, hoặc sớm hơn nếu CRA yêu cầu. Xem Biến nhà ở thành nhà cho thuê về các lựa chọn này (folio của CRA, đoạn 2.57–2.60.2). Về cách khai tiền thuê, xem Thu nhập cho thuê.

Nếu khu đất của tôi lớn hơn nửa hecta thì sao?

Ngôi nhà và tối đa nửa hecta đất thường có thể đủ điều kiện. Phần đất vượt quá chỉ đủ điều kiện trong phạm vi bạn chứng minh được là cần thiết để sử dụng và hưởng ngôi nhà như nơi ở; muốn có sân rộng hơn là chưa đủ (Income Tax Act, section 54(e); folio của CRA, đoạn 2.32–2.33).

Đường tiếp cận đường công cộng, diện tích lô đất tối thiểu hoặc hạn chế phân lô có thể hỗ trợ yêu cầu hưởng thêm đất. Hãy thu thập các quy định và hồ sơ bất động sản liên quan. Nếu phần vượt quá không đủ điều kiện, hãy phân bổ khoản lãi theo giá trị, có thể khác với cách chia theo diện tích đơn giản (folio của CRA, đoạn 2.34–2.37).

Đất dùng trong hoạt động nông nghiệp có các phương pháp tính lãi riêng. Một trong số đó là lựa chọn theo section 40(2)(c)(ii), thực hiện bằng thư do chủ sở hữu ký nộp cùng tờ khai của năm bán (folio của CRA, đoạn 2.38–2.46).

Tôi khai báo việc bán nhà trên tờ khai như thế nào?

Hãy khai báo việc bán hoặc coi như bán và chỉ định bất động sản, ngay cả khi mức miễn thuế bao phủ toàn bộ khoản lãi. Theo hướng dẫn liên bang mới nhất đã công bố, áp dụng cho các lần chuyển nhượng năm 2025, hãy hoàn tất Part 2, Principal residence, của Schedule 3 và Form T2091(IND) cho năm bán. Người nộp bản giấy ký và đính kèm T2091(IND); người nộp điện tử giữ lại. Hãy khai phần lãi còn lại trong mục lãi vốn của Schedule 3. Nếu bạn chỉ định nhà cho tất cả các năm sở hữu hoặc tất cả trừ một năm (box 1 ở line 17900), chỉ cần hoàn tất Section 1 của T2091(IND), gồm cả phần chỉ định và chữ ký (CRA: Form T2091(IND)).

Quebec yêu cầu Form TP-274-V và Schedule G kèm theo tờ khai Quebec của năm bán. Với các năm chỉ định thuộc lựa chọn thay đổi mục đích sử dụng, hãy giữ bằng chứng về lựa chọn tương ứng với CRA. Hãy giữ bản kê mua và bán, biên lai cải tạo, ngày sinh sống, các tờ khai trước và danh sách những căn nhà khác của gia đình cùng các năm chỉ định. Khoản lỗ trên nhà dùng cho mục đích cá nhân thường không được khai (CRA: nhà ở chính).

Nếu bạn hoặc vợ/chồng hay bạn đời theo luật chung đã nộp Form T664 hoặc T664 (Seniors) cho căn nhà có được trước ngày 23 tháng 2 năm 1994, hãy dùng Form T2091(IND)-WS để kiểm tra điều chỉnh theo lựa chọn trong quá khứ (folio của CRA, đoạn 2.22–2.25).

Tôi quên khai hoặc chỉ định việc bán nhà: giờ phải làm gì?

Nếu tờ khai của năm bán đã được ấn định thuế, hãy yêu cầu CRA bằng văn bản chấp nhận việc chỉ định trễ và điều chỉnh tờ khai đó. Hãy giải thích vì sao trễ và đính kèm Schedule 3 và Form T2091(IND) đã sửa. Gửi yêu cầu qua CRA Submit documents hoặc gửi thư đến trung tâm thuế của bạn; riêng chức năng Change my return không thể lập hoặc sửa một lựa chọn (CRA: miễn giảm cho người nộp thuế, đoạn 55 và 58–60; CRA: sửa tờ khai). Việc chấp nhận do CRA quyết định, và có thể bị phạt. Tiền phạt liên bang là mức thấp hơn giữa $8.000 hoặc $100 cho mỗi tháng trọn vẹn từ hạn nộp ban đầu đến khi có đơn đạt yêu cầu (Income Tax Act, section 220(3.2), (3.21) và (3.5)).

Yêu cầu chỉ định trễ ở cấp liên bang thường phải được đưa ra trong vòng mười năm dương lịch sau khi kết thúc năm thuế (Income Tax Act, section 220(3.2)). Nếu một lần bán bất động sản bị bỏ sót, CRA có thể ấn định lại việc bán đó ngoài thời hạn thông thường; sau khi tờ khai điều chỉnh khai việc bán đó, Đạo luật quy định thêm một khoảng thời gian ba năm để ấn định lại lần chuyển nhượng đó (Income Tax Act, section 152(4)(b.3)).

Đối với Quebec, hãy hỏi Revenu Québec cách sửa lại việc quên chỉ định. Mức phạt họ nêu cho việc không gửi TP-274-V là $100 mỗi tháng, tối đa $5.000 (Revenu Québec).

Ví dụ

Số tiền minh họa, tính bằng đô la Canada. Một gia đình mua nhà nghỉ với giá C$200.000 vào Năm 1 và bán với giá C$500.000 vào Năm 10, không có chi phí bán hay cải tạo. Họ sở hữu trong mười năm dương lịch, kể cả năm mua và năm bán. Khoản lãi là C$300.000. Nhà nghỉ đủ điều kiện trong sáu năm mà gia đình chọn chỉ định; không thành viên nào trong gia đình chỉ định bất động sản khác cho những năm đó. Họ cư trú tại Canada trong năm mua và mỗi năm chỉ định.

Mức miễn thuế liên bang là C$300.000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210.000. Khoản lãi vốn còn lại là C$90.000 trước khi áp dụng quy tắc tỷ lệ lãi vốn tính thuế. Gia đình không thể dùng cùng sáu năm chỉ định đó cho ngôi nhà ở khi sau này bán nhà đó. Việc bán nhà nghỉ vẫn được khai trên Schedule 3 và Form T2091(IND) (Income Tax Act, section 40(2)(b); CRA: nhà ở chính).

Trường hợp của bạn khác?

• Bạn bán sau khi nắm giữ chưa đến 365 ngày liên tục: khoản lãi có thể là thu nhập kinh doanh theo quy tắc mua đi bán lại nhà ở (flipping), trừ các ngoại lệ. Xem Mua đi bán lại nhà và nhượng hợp đồng.
• Bạn đã dọn ra ngoài và cho thuê nhà, hoặc dọn vào nhà đang cho thuê: thay đổi mục đích sử dụng có thể dẫn đến việc coi như bán hoặc một lựa chọn. Xem Biến nhà ở thành nhà cho thuê.
• Bạn tặng nhà hoặc thêm tên con vào giấy tờ sở hữu: việc chuyển giao có thể bị coi là chuyển nhượng (disposition). Xem Chuyển bất động sản cho người thân.
• Nhà của bạn nằm ngoài Canada: tình trạng cư trú và vị trí bất động sản cần được xem xét riêng. Xem Bất động sản ngoài Canada.
• Bạn là người không cư trú khi bán bất động sản tại Canada: có thể áp dụng quy tắc khấu trừ và giấy chứng nhận thuế (clearance certificate). Xem Người không cư trú bán bất động sản tại Canada.
• Bạn là công dân Hoa Kỳ bán nhà ở Canada: Hoa Kỳ cũng có thể đánh thuế việc bán này. Xem Thuế Hoa Kỳ trên bất động sản ở nước ngoài.
• Bạn tự xây hoặc cải tạo lớn căn nhà: GST/HST có thể ảnh hưởng đến việc bán. Xem GST/HST trên bất động sản nhà ở.
• CRA đã liên hệ với bạn: hãy trả lời thư và tuân thủ hạn trong thư. Xem Rà soát, kiểm tra thuế và tự nguyện khai báo.
• Bạn có hai căn nhà, một phần dùng để tạo thu nhập hoặc một lần chỉ định trễ: hãy chuẩn bị hồ sơ mua và bán của cả hai bất động sản, các năm sinh sống, chi phí cải tạo và các lần chỉ định trước đây cho chuẩn bị thuế.