विदेश में घर किराये पर देने या बेचने पर अमेरिकी कर

क्या मुझे विदेश के घर का किराया अपने अमेरिकी रिटर्न पर बताना होगा?

जी हाँ, अगर आप अमेरिकी नागरिक या निवासी हैं और अमेरिकी रिटर्न भरते हैं, तो विदेश का किराया आपकी वैश्विक आय का हिस्सा है। आम तौर पर किराया और उससे जुड़े खर्च Schedule E पर बताए जाते हैं, चाहे पैसा विदेश में ही रहे या किसी दूसरे देश में उस पर कर लगे (IRS: US residents; Schedule E instructions)।

अगर आप संपत्ति को घर की तरह इस्तेमाल करते हैं और साल में 15 दिन से कम किराये पर देते हैं, तो आप वह किराया नहीं बताते और किराये के खर्च की कटौती भी नहीं लेते (IRS: Residential Rental Property)।

किराये के खर्च में मरम्मत, बीमा, संपत्ति कर, बंधक ब्याज और मूल्यह्रास शामिल हो सकते हैं। अगर आप घर का निजी उपयोग भी करते हैं, तो इन खर्चों का केवल किराये वाला हिस्सा Schedule E पर जाता है। मेहमानों को दी गई महत्वपूर्ण सेवाएँ रिपोर्टिंग का फ़ॉर्म बदल सकती हैं; निजी उपयोग के दिन और निष्क्रिय घाटे की सीमाएँ कटौती की राशि बदल सकती हैं। इन गणनाओं के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें (IRS: Residential Rental Property; Schedule E instructions)।

किराया, खर्च और खरीद मूल्य को अमेरिकी डॉलर में कैसे बदलूँ?

अपनी लेखा पद्धति के अनुसार किराया और किराये के खर्च को तब बदलें जब वे मिले हों, चुकाए गए हों या उपार्जित हुए हों। क्रेडिट के रूप में दावा किए गए विदेशी आयकर पर विनिमय दर के अलग नियम हैं। घर बेचने के दिन की दर से उसकी खरीद लागत दोबारा तय नहीं होती (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals)।

IRS की कोई एक आधिकारिक विनिमय दर नहीं है। आम तौर पर वह किसी प्रकाशित दर को स्वीकार करता है, बशर्ते आप उसे लगातार इस्तेमाल करें। दर का स्रोत और तारीख-वार लेन-देन का रिकॉर्ड रखें। खरीद या बिक्री की तारीख की दर की जगह सालाना औसत दर नहीं चलती। जिस विदेशी आयकर पर क्रेडिट देय होने के आधार पर लिया जाता है, उस पर आम तौर पर संबंधित कर वर्ष की औसत दर लागू होती है, कुछ अपवादों के साथ; देखें अमेरिकी रिटर्न पर विदेशी आय (IRS: Yearly Average Currency Exchange Rates; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals)।

विदेश के किराये के मकान का मूल्यह्रास कैसे होता है?

विदेश के आवासीय किराये के भवन पर आम तौर पर वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली (ADS) लागू होती है: अगर भवन 2017 के अंत के बाद उपयोग में आया, तो 30 वर्ष में सीधी रेखा विधि से मूल्यह्रास, और अगर पहले उपयोग में आया, तो 40 वर्ष में। ज़मीन का मूल्यह्रास नहीं होता, और जिस संपत्ति पर ADS अनिवार्य है उस पर बोनस मूल्यह्रास नहीं लिया जा सकता। इस भवन पर section 179 की कटौती भी नहीं मिलती (IRS: How To Depreciate Property)।

पहले निजी घर रहे मकान पर मूल्यह्रास शुरू करने के लिए इस्तेमाल किया गया कम मूल्य बिक्री पर लाभ निकालने के लिए अपने-आप लागत आधार नहीं बन जाता। मूल लागत आधार, सुधार कार्य के रिकॉर्ड, उपयोग बदलने की तारीख का मूल्यांकन और मूल्यह्रास की तालिका अलग-अलग रखें (IRS: Residential Rental Property)।

क्या मैं विदेशी संपत्ति कर और बंधक ब्याज की कटौती ले सकता हूँ?

विदेशी संपत्ति कर और बंधक ब्याज का किराये वाला हिस्सा आम तौर पर Schedule E पर किराये की आय घटा सकता है। केवल निजी उपयोग वाले घर पर दिया गया विदेशी संपत्ति कर विस्तृत कटौती में नहीं आता; और विदेशी संपत्ति कर विदेशी आयकर क्रेडिट नहीं है (IRS: Residential Rental Property; 26 U.S.C. §164; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals)।

विदेश में निजी उपयोग वाले मुख्य या दूसरे घर के लिए, बंधक ब्याज Schedule A पर योग्य हो सकता है, अगर आप विस्तृत कटौती लेते हैं और ऋण किसी योग्य घर की ज़मानत पर है; सामान्य ऋण और उपयोग की सीमाएँ लागू होती हैं। जब निजी और किराये दोनों उपयोग हों, तो ब्याज को दोनों में बाँटें; रीफ़ाइनेंस से मिली जिस नकदी को निजी खर्च में लगाया गया, वह अपने-आप किराये का खर्च नहीं बन जाती (IRS: Home Mortgage Interest Deduction; IRS: Residential Rental Property)।

क्या विदेश के घर पर मैं अमेरिकी गृह-बिक्री छूट ले सकता हूँ?

जी हाँ, केवल स्थान के कारण छूट नहीं रुकती। अगर विदेश का घर आपका मुख्य निवास था, आप आम तौर पर बिक्री से पहले के पाँच सालों में से कम से कम दो साल उसके मालिक रहे और उसमें रहे, और पिछले दो सालों में किसी दूसरी बिक्री पर छूट नहीं ली, तो ये अमेरिकी सीमाएँ लागू हो सकती हैं। योग्य नौकरी-तबादले, स्वास्थ्य समस्या या अप्रत्याशित घटना के बाद आंशिक छूट मिल सकती है (26 U.S.C. §121; IRS: Selling Your Home):

अगर आप या आपके जीवनसाथी अमेरिकी सेना, Foreign Service, ख़ुफ़िया समुदाय या Peace Corps में योग्य विस्तारित ड्यूटी पर हैं, तो आप बिक्री वाले साल के रिटर्न पर पाँच साल की शर्त को अधिकतम 10 साल तक टालने का विकल्प चुन सकते हैं (IRS: Selling Your Home)।

पूरी संयुक्त सीमा के लिए, दोनों जीवनसाथियों को निवास और पिछली बिक्री की शर्तें पूरी करनी होंगी, और कम से कम एक को स्वामित्व की शर्त पूरी करनी होगी। अगर केवल एक जीवनसाथी योग्य है, तो छोटी छूट लागू हो सकती है। अगर आपके जीवनसाथी अमेरिकी कर निवासी नहीं हैं, तो संयुक्त रिटर्न की पात्रता अनिवासी से विवाहित में देखें (IRS: Selling Your Home)।

दूसरा घर या केवल किराये के लिए रखी संपत्ति योग्य नहीं है। अगर आपने बिक्री से पहले के पाँच सालों में घर समान-प्रकार की अदला-बदली (like-kind exchange) से पाया था, तो छूट उपलब्ध नहीं है। पहले किराये पर देने से मूल्यह्रास वाला लाभ कर योग्य रह सकता है, भले बाकी लाभ छूट में आ जाए। 2008 के बाद की ऐसी अवधि, जब आपने या आपके जीवनसाथी ने घर को मुख्य निवास के रूप में इस्तेमाल नहीं किया, छूट को सीमित कर सकती है, भले घर खाली रहा हो या दूसरा घर रहा हो; मुख्य निवास के रूप में आखिरी दिन के बाद का उपयोग आम तौर पर गिना नहीं जाता। अपवाद लागू होते हैं। मूल्यह्रास और उपयोग के दिनों के ब्योरे के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें (IRS: Selling Your Home)।

मुख्य घर पर कर योग्य लाभ होने या Form 1099-S मिलने पर Form 8949 और Schedule D की ज़रूरत पड़ सकती है; किराये वाले या अलग व्यावसायिक हिस्से के लिए Form 4797 की ज़रूरत पड़ सकती है। निजी घर पर हुआ घाटा कटौती योग्य नहीं है (IRS: Selling Your Home)।

मुद्रा का भाव बदलने पर मैं अमेरिकी डॉलर में लाभ कैसे निकालूँ?

बिक्री की रकम और बिक्री के खर्च को उनकी लेन-देन की तारीखों पर अमेरिकी डॉलर में बदलें, फिर उसमें से घर का समायोजित अमेरिकी डॉलर लागत आधार घटाएँ। शुरुआत खरीद की तारीख की अमेरिकी डॉलर लागत से करें; योग्य खरीद खर्च और सुधार कार्य को उनकी अपनी तारीखों पर जोड़ें, और किराये के उपयोग के लिए अनुमत या अनुमेय मूल्यह्रास घटाएँ (IRS: Foreign Currency and Currency Exchange Rates; IRS: Basis of Assets; IRS: Selling Your Home)।

स्थानीय मुद्रा में घर की कीमत वही रहने पर भी अमेरिकी डॉलर में लाभ हो सकता है। पहले अमेरिकी लाभ निकालें, फिर गृह-बिक्री छूट और किसी भी विदेशी कर क्रेडिट की जाँच करें। खरीद और बिक्री के अनुबंध, क्लोज़िंग स्टेटमेंट, सुधार कार्य के बिल, विनिमय दरें और पिछले मूल्यह्रास के रिकॉर्ड सँभालकर रखें।

विदेशी मुद्रा में लिया बंधक चुकाने पर क्या अलग अमेरिकी लाभ बनता है?

बंधक और घर दो अलग लेन-देन हैं। ऋण लेने और चुकाने के बीच विनिमय दर में बदलाव से अलग मुद्रा परिणाम बन सकता है; निजी घर के बंधक की अदायगी पर, निजी लेन-देन के नियमों के तहत, कर योग्य लाभ बनता है या नहीं, यह section 988(e) के पाठ से पूरी तरह तय नहीं है। ऋण के मुद्रा परिणाम को घर की बिक्री के लाभ में न मिलाएँ (26 U.S.C. §988)।

कानून विदेशी मुद्रा के ऋण को संभावित मुद्रा लेन-देन मानता है, लेकिन कुछ निजी लेन-देन को अपने सामान्य नियमों से बाहर रखता है। निजी मुद्रा घाटा आम तौर पर कटौती योग्य नहीं होता। किराये के लिए लिए गए ऋण का व्यवहार अलग हो सकता है, क्योंकि वह आय कमाने से जुड़ा है। मूल ऋण राशि, हर मूलधन भुगतान, अदायगी विवरण, तारीखें और विनिमय दरें रखें; मुद्रा में बड़ा उतार-चढ़ाव हो तो उसकी अलग समीक्षा करवाएँ (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165)।

क्या किराये या बिक्री पर चुकाए विदेशी कर का क्रेडिट मिल सकता है?

किराये या कर योग्य बिक्री पर कानूनी रूप से देय विदेशी आयकर अमेरिकी विदेशी कर क्रेडिट के योग्य हो सकता है। किराया और अचल संपत्ति की बिक्री का लाभ आम तौर पर वहीं का स्रोत माना जाता है जहाँ संपत्ति है, लेकिन इस्तेमाल योग्य क्रेडिट इस पर निर्भर करता है कि संबंधित Form 1116 श्रेणी में विदेशी-स्रोत आय पर अमेरिकी कर कितना है। विदेशी संपत्ति कर एक खर्च है, आयकर क्रेडिट नहीं (IRS: Form 1116 instructions; IRS: Foreign Tax Credit for Individuals)।

जिस लाभ को अमेरिकी आय से बाहर रखा गया, उस पर चुकाए विदेशी कर का इस्तेमाल योग्य क्रेडिट नहीं बन सकता। क्रेडिट डॉलर के बदले डॉलर की सीधी वापसी नहीं है, और किराया सक्रिय व्यवसाय हो तो आय की श्रेणी बदल सकती है। Form 1116 और क्रेडिट की सीमाओं के लिए अमेरिकी रिटर्न पर विदेशी आय देखें (IRS: Form 1116 instructions)।

मैं अमेरिकी हूँ और कनाडा में अपना घर बेच रहा हूँ: क्या फ़र्क पड़ता है?

अमेरिकी नागरिक को अमेरिकी गृह-बिक्री छूट की जाँच करनी चाहिए, भले कनाडा उस लाभ को छूट दे। कनाडा का प्रमुख निवास (principal residence) घोषित करना एक अलग दावा है; अगर उससे उस बिक्री पर कनाडाई आयकर नहीं बनता, तो अमेरिकी कर के सामने क्रेडिट लेने के लिए उस बिक्री से कोई कनाडाई आयकर है ही नहीं (IRS: US Citizens and Resident Aliens Abroad; CRA: Principal Residence; IRS: Form 1116 instructions)।

अगर आप कनाडा के निवासी हैं, तो कनाडाई घोषणा के लिए कनाडा की प्रमुख निवास छूट देखें। अगर कनाडा की संपत्ति बेचते समय आप कनाडा के अनिवासी हैं, तो कनाडा की सूचना और स्रोत-विथहोल्डिंग प्रक्रिया के लिए अनिवासियों द्वारा कनाडाई संपत्ति की बिक्री देखें। अमेरिकी डॉलर में लाभ कनाडाई डॉलर के लाभ से अलग हो सकता है, इसलिए यह तय करने से पहले कि एक देश का कर दूसरे को घटा सकता है या नहीं, दोनों गणनाएँ तैयार रखें।

अगर अमेरिकी निवासी बनने से पहले घर मेरा था तो क्या होगा?

खरीदे हुए घर का अमेरिकी लागत आधार आम तौर पर उसकी मूल लागत से शुरू होता है, न कि आपके अमेरिकी निवासी बनने के दिन के मूल्य से। निवासी बनने भर से नई खरीद नहीं बनती और अमेरिकी लागत आधार का सामान्य रीसेट भी नहीं होता। विशेष अधिग्रहण या विकल्प से जुड़े तथ्यों की अलग समीक्षा चाहिए (26 U.S.C. §1012; IRS: Basis of Assets)।

अगर आप साल के दौरान अमेरिकी निवासी बने, तो निवास शुरू होने से पहले मिला विदेशी-स्रोत किराया या विदेश के घर की बिक्री आम तौर पर अमेरिकी कर के दायरे से बाहर है। पहले साल का निवास विकल्प आपकी शुरुआत की तारीख को पहले खिसका सकता है: अगले साल का पर्याप्त उपस्थिति परीक्षण पूरा करने के बाद अपना बयान Form 1040 के साथ संलग्न करें, और ज़रूरत हो तो फ़ाइलिंग विस्तार माँगें। अगर साल के कुछ हिस्से में जीवनसाथी अनिवासी थे और साल के अंत में कम से कम एक जीवनसाथी अमेरिकी नागरिक या निवासी है, तो दोनों संयुक्त रिटर्न पर, दोनों के हस्ताक्षर वाले बयान के साथ, पूरे साल के निवास का विकल्प चुन सकते हैं; संशोधित विकल्प आम तौर पर मूल रिटर्न के तीन साल के भीतर या कर भुगतान के दो साल के भीतर, जो बाद में हो, दाखिल करना होता है। देखें अमेरिका में आपका पहला कर रिटर्न (IRS: US Tax Guide for Aliens)।

मूल खरीद के रिकॉर्ड और उस तारीख की विनिमय दर ढूँढें, भले खरीद अमेरिकी निवास से कई साल पहले हुई हो। अगर घर विरासत में मिला या उपहार में आया, तो उपहार और विरासत का लागत आधार अलग नियमों से तय होता है। अगर वह बाद में किराये का मकान बना, तो किराये का उपयोग शुरू होने के समय उसका बाज़ार मूल्य भी लें; यह मूल्य मूल्यह्रास के लिए मायने रखता है, बिक्री के लाभ के लिए ज़रूरी नहीं (IRS: Residential Rental Property)।

उदाहरण

कनाडाई डॉलर (C$) और अमेरिकी डॉलर (US$) में उदाहरण के लिए आँकड़े, बिना शुल्क, सुधार कार्य या किराये के उपयोग के: आपने C$400,000 में कनाडा का घर खरीदा, जब C$1 बराबर US$0.70 था। उसका अमेरिकी लागत आधार US$280,000 है। आपने उसे उतने ही C$400,000 में बेचा, जब C$1 बराबर US$0.80 था, यानी US$320,000 की प्राप्ति और US$40,000 का लाभ।

कनाडाई डॉलर में कीमत का कोई लाभ नहीं है, पर अमेरिकी डॉलर में लाभ है। अगर घर अमेरिकी मुख्य-निवास की शर्तें पूरी करता है, तो लाभ छूट में आ सकता है। अगर वह दूसरा घर था, तो लाभ आम तौर पर अमेरिका में कर योग्य है। कनाडाई बंधक की किसी भी अदायगी की मुद्रा के लिहाज़ से अलग समीक्षा करनी होगी।

आपके मामले में फ़र्क है?

• घर के मालिक रहते हुए आप कनाडा में रहे: दोनों रिटर्न के लिए कनाडा में रहने वाले अमेरिकी देखें।
• साल के कुछ हिस्से में संपत्ति किराये पर दी गई या निजी उपयोग में रही: Schedule E, घाटे और मूल्यह्रास के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें।
• कनाडा बिक्री पर कर लगाता है या स्रोत पर काटता है: स्थिति के अनुसार कनाडा की प्रमुख निवास छूट या अनिवासियों द्वारा कनाडाई संपत्ति की बिक्री देखें।
• आप कनाडा के निवासी हैं और संपत्ति कनाडा के बाहर है: कनाडाई रिटर्न के लिए कनाडा के बाहर की संपत्ति देखें।
• आपको घर विरासत में या उपहार में मिला: उपहार और विरासत का लागत आधार देखें।
• घर सीधे आपके नाम है: घर को खुद FBAR या Form 8938 पर नहीं बताया जाता। किराया या बिक्री की रकम रखने वाला विदेशी खाता रिपोर्ट करने योग्य हो सकता है; देखें विदेशी खाता रिपोर्टिंग (IRS: Form 8938 and FBAR comparison)।
• बिक्री पर दोनों देशों में कर लगता है, मुद्रा तेज़ी से बदली, या आपने विदेशी मुद्रा का ऋण चुकाया: दोनों क्लोज़िंग स्टेटमेंट, ऋण के रिकॉर्ड, विनिमय दरें, विदेशी रिटर्न और कर भुगतान या रिफ़ंड के रिकॉर्ड सीमा-पार कर सेवा के पास लाएँ।