Isenção da residência principal: quando a venda é isenta

O que conta como residência principal?

Residência principal é um imóvel de que você é proprietário, sozinho ou com outra pessoa, e onde você, seu cônjuge ou parceiro em união estável (common-law) atual ou anterior, ou seu filho moraram habitualmente em um ano em que você o designa. Uma casa, condomínio, casa de campo, apartamento, casa móvel ou casa flutuante pode se qualificar; não precisa ser o lugar onde você passa a maior parte do ano (CRA: residência principal; Income Tax Act, seção 54).

Morar no imóvel por pouco tempo pode cumprir o teste de moradia habitual, mas os fatos importam. Um imóvel mantido principalmente para gerar renda geralmente não se qualifica por uma breve estadia sua. A ocupação pelo seu filho ainda pode qualificar o imóvel, se as demais condições forem atendidas (folio da CRA, parágrafos 2.10–2.11).

Minha família pode ter mais de um imóvel isento de imposto no mesmo ano?

Sua família geralmente pode designar apenas um imóvel por ano, mesmo que os familiares sejam donos de imóveis diferentes. Os dois ganhos ainda podem ficar totalmente protegidos quando você vende um imóvel e compra outro no mesmo ano: o ano extra da fórmula pode cobrir a sobreposição, se as condições forem atendidas. Isso não permite duas designações para o mesmo ano. Seu cônjuge ou parceiro em união estável (common-law) divide esse limite se foi seu cônjuge ou parceiro durante todo o ano. Um filho só o divide se tiver menos de 18 anos, for solteiro e não tiver parceiro em união estável durante todo o ano (Income Tax Act, seção 54).

Cônjuges ou parceiros que viveram separados durante o ano inteiro por ordem judicial ou acordo escrito de separação ficam fora do grupo familiar um do outro nesse ano. Um filho adulto geralmente forma um grupo familiar separado, mas isso não dá ao pai ou à mãe uma designação extra para um segundo imóvel que eles possuem (folio da CRA, parágrafo 2.13).

Temos uma casa e um condomínio ou casa de campo: qual devemos designar?

Liste os anos elegíveis de cada imóvel e as designações anteriores da família. Para os anos que se sobrepõem, compare quanto a isenção de cada imóvel aumentaria se ele recebesse o ano e depois calcule os dois resultados completos, incluindo a regra do ano extra. Uma casa de campo pode ser a melhor designação, mesmo que você passe mais tempo na casa (folio da CRA, parágrafos 2.13, 2.20 e 2.28).

Mantenha um registro ano a ano dos dois imóveis e das designações já apresentadas. A escolha afeta a futura venda do imóvel que você mantiver (folio da CRA, parágrafos 2.13 e 2.20).

Como se calcula a parte isenta do ganho?

Primeiro, calcule o ganho de capital: o valor da venda menos os custos de venda e o custo-base ajustado (adjusted cost base) do imóvel. Esse custo-base geralmente começa com o preço de compra e os custos de aquisição, como honorários advocatícios, e soma as benfeitorias de capital; reparos de rotina não o aumentam (CRA: guia de ganhos de capital). Para um imóvel comum que se qualifica, comprado em um ano em que você foi residente no Canadá em algum momento, a isenção geralmente é o ganho multiplicado por (um mais os anos designados como residente no Canadá) dividido pelos anos de propriedade, limitada ao ganho. Conte todos os anos-calendário de propriedade, incluindo o ano da compra e o da venda (Income Tax Act, seção 40(1)–(2); folio da CRA, parágrafos 2.20–2.21).

O ano extra ajuda quando imóveis elegíveis se sobrepõem durante uma mudança; ele não permite que a família designe dois imóveis para o mesmo ano. Se você não era residente no Canadá no ano da aquisição, esse ano extra não se aplica. A residência no Canadá nos outros anos designados também importa (Income Tax Act, seção 40(2)(b)). Um imóvel com uma opção histórica de ganho de capital pode exigir outro ajuste (folio da CRA, parágrafos 2.22–2.26).

Posso designar um condomínio em que meu filho mora?

Sim, um condomínio de que você é proprietário pode cumprir a condição de moradia habitual quando seu filho mora nele habitualmente, mesmo que você more em outro lugar. Você ainda precisa designar esse condomínio para os anos relevantes, e esses anos não podem ir também para outro imóvel do seu grupo familiar (Income Tax Act, seção 54; folio da CRA, parágrafos 2.11–2.13).

A idade do seu filho não elimina a exigência de que você seja o proprietário do condomínio. Se o seu filho adulto for o proprietário, a designação dele é uma questão separada. Se você cobra aluguel, declare o aluguel e revise o uso do imóvel para gerar renda; a CRA diz que um imóvel alugado e ocupado pelo filho ainda pode cumprir a condição de moradia habitual, mas as demais condições da isenção continuam valendo (folio da CRA, parágrafos 2.9–2.11).

O imóvel inteiro é isento se eu alugar uma suíte ou trabalhar em casa?

Alugar um quarto ou usar um escritório em casa pode manter o imóvel inteiro elegível. Pela prática da CRA, o uso para gerar renda deve ser secundário em relação à moradia, sem alteração estrutural e sem capital cost allowance (CCA), a dedução de depreciação fiscal do edifício. Criar uma suíte de aluguel independente é uma alteração estrutural que pode deixar a parte alugada fora desse tratamento (folio da CRA, parágrafos 2.58–2.60).

Se uma parte separada usada para gerar renda não se qualifica, parte do ganho pode ser tributável e pode ser necessária uma divisão razoável. Uma mudança parcial substancial de uso também pode gerar uma venda presumida dessa parte antes da venda real. Uma opção da seção 45(2) pode adiar esse efeito: o proprietário assina uma carta entregue com a declaração do ano da mudança. Para uma volta ao uso residencial, uma opção da seção 45(3) exige, em vez disso, a carta assinada do proprietário com a declaração do ano da eventual venda, ou antes, se a CRA exigir. Veja Como transformar sua casa em imóvel de aluguel para essas opções (folio da CRA, parágrafos 2.57–2.60.2). Para saber como declarar o aluguel, veja Rendimentos de aluguel.

E se o meu terreno for maior que meio hectare?

A casa e até meio hectare de terreno geralmente podem se qualificar. O terreno além disso só se qualifica na medida em que você demonstre que era necessário para usar e desfrutar da casa como residência; querer um quintal maior não basta (Income Tax Act, seção 54(e); folio da CRA, parágrafos 2.32–2.33).

O acesso a uma via pública, um tamanho mínimo de lote ou uma restrição de desmembramento pode sustentar o pedido de mais terreno. Reúna as regras relevantes e os registros do imóvel. Se o excesso não se qualificar, divida o ganho por valor, o que pode ser diferente de uma simples divisão por área (folio da CRA, parágrafos 2.34–2.37).

O terreno usado em uma atividade agrícola tem métodos de cálculo do ganho separados. Um deles é a opção da seção 40(2)(c)(ii), feita por carta assinada pelo proprietário e entregue com a declaração do ano da venda (folio da CRA, parágrafos 2.38–2.46).

Como declaro a venda na minha declaração?

Declare a venda ou a venda presumida e designe o imóvel, mesmo quando a isenção cobre o ganho inteiro. Pelas instruções federais mais recentes publicadas, que cobrem as alienações de 2025, preencha a Parte 2, Principal residence, da Schedule 3 e o Form T2091(IND) do ano da venda. Quem entrega em papel assina e anexa o T2091(IND); quem entrega eletronicamente o guarda. Declare qualquer ganho restante na seção de ganhos de capital da Schedule 3. Se você designar o imóvel para todos os anos de propriedade ou para todos menos um (quadro 1 da linha 17900), preencha apenas a Seção 1 do T2091(IND), incluindo a designação e a assinatura (CRA: Form T2091(IND)).

Quebec exige o Form TP-274-V e a Schedule G com a declaração de Quebec do ano da venda. Para os anos de designação cobertos por uma opção de mudança de uso, guarde a prova da opção correspondente da CRA. Guarde os extratos de compra e de venda, os recibos de benfeitorias, as datas de ocupação, as declarações anteriores e uma lista dos outros imóveis da família e dos anos de designação. Uma perda na venda de um imóvel de uso pessoal geralmente não pode ser deduzida (CRA: residência principal).

Se você ou seu cônjuge ou parceiro em união estável (common-law) apresentou o Form T664 ou o T664 (Seniors) para um imóvel adquirido antes de 23 de fevereiro de 1994, use o Form T2091(IND)-WS para conferir o ajuste da opção histórica (folio da CRA, parágrafos 2.22–2.25).

Esqueci de declarar ou designar a venda: o que fazer agora?

Se a declaração do ano da venda já foi processada (assessed), peça por escrito que a CRA aceite a designação tardia e ajuste essa declaração. Explique por que ela está atrasada e inclua a Schedule 3 e o Form T2091(IND) corrigidos. Envie o pedido pelo serviço Submit documents da CRA ou por correio ao seu centro fiscal; o serviço Change my return, sozinho, não pode fazer nem revisar uma opção (CRA: alívio ao contribuinte, parágrafos 55 e 58–60; CRA: como alterar uma declaração). A aceitação é discricionária e pode haver multa. A multa federal é o menor valor entre $8.000 e $100 multiplicado pelo número de meses completos, da data de vencimento original até um pedido satisfatório (Income Tax Act, seção 220(3.2), (3.21) e (3.5)).

O pedido federal de designação tardia geralmente deve ser feito em até dez anos-calendário após o fim do ano fiscal (Income Tax Act, seção 220(3.2)). Se a venda de um imóvel foi omitida, a CRA pode lançar novamente a venda além do prazo normal; depois que uma declaração retificadora a informa, a lei prevê mais três anos para um novo lançamento dessa alienação (Income Tax Act, seção 152(4)(b.3)).

Em Quebec, pergunte ao Revenu Québec como corrigir uma designação não feita. A multa indicada por ele por não enviar o TP-274-V é de $100 por mês, até $5.000 (Revenu Québec).

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares canadenses. Uma família comprou uma casa de campo por C$200.000 no Ano 1 e a vendeu por C$500.000 no Ano 10, sem custos de venda nem benfeitorias. Ela foi proprietária do imóvel durante dez anos-calendário, incluindo o ano da compra e o da venda. O ganho é de C$300.000. A casa de campo se qualificou por seis anos que a família escolheu designar; nenhum familiar designou outro imóvel para esses anos. Eles eram residentes no Canadá no ano da aquisição e em cada ano designado.

A isenção federal é C$300.000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210.000. O ganho de capital restante é C$90.000, antes de aplicar as regras de inclusão de ganhos de capital. A família não pode usar os mesmos seis anos de designação para a sua casa quando a vender mais tarde. A venda da casa de campo ainda vai na Schedule 3 e no Form T2091(IND) (Income Tax Act, seção 40(2)(b); CRA: residência principal).

É diferente no seu caso?

• Você vendeu depois de manter o imóvel por menos de 365 dias consecutivos: o ganho pode ser renda de atividade empresarial pela regra de flipping de imóveis residenciais, sujeita a exceções. Veja Flipping de imóveis e venda de contratos de cessão.
• Você se mudou e alugou a casa, ou passou a morar em um imóvel que era de aluguel: uma mudança de uso pode gerar uma venda presumida ou uma opção. Veja Como transformar sua casa em imóvel de aluguel.
• Você doou a casa ou incluiu um filho no título: uma transferência pode contar como alienação. Veja Transferência de imóveis para familiares.
• Sua casa fica fora do Canadá: a situação de residência e a localização do imóvel exigem uma análise separada. Veja Imóveis fora do Canadá.
• Você era não residente quando vendeu um imóvel canadense: podem se aplicar regras de retenção e de certificado de liberação. Veja Não residentes que vendem imóveis no Canadá.
• Você é cidadão dos EUA e vende uma casa no Canadá: os EUA também podem tributar a venda. Veja Imposto dos EUA sobre imóveis no exterior.
• Você construiu ou reformou substancialmente a casa: o GST/HST pode alterar a venda. Veja GST/HST sobre imóveis residenciais.
• A CRA já entrou em contato com você: responda à carta dentro do prazo indicado. Veja Revisões, auditorias e divulgação voluntária.
• Você tem duas casas, uma parte usada para gerar renda ou uma designação tardia: reúna os registros de compra e de venda dos dois imóveis, os anos de ocupação, os custos de benfeitorias e as designações anteriores para a preparação da declaração.