캐나다 주택 매도 비과세: 주 거주용 주택 조건

주 거주용 주택이란 무엇인가요?

주 거주용 주택(principal residence)은 단독 또는 공동으로 소유한 주택으로, 본인, 현재 또는 이전 배우자나 사실혼 파트너, 또는 자녀가 지정하려는 해에 통상적으로 거주한 집입니다. 단독주택, 콘도, 별장, 아파트, 이동식 주택, 하우스보트도 해당될 수 있으며, 한 해의 대부분을 보내는 곳일 필요는 없습니다(CRA: 주 거주용 주택; Income Tax Act 제54조).

잠깐만 살아도 통상 거주 요건을 충족할 수 있지만, 사실관계가 중요합니다. 주로 수입을 얻으려고 보유한 부동산은 본인이 잠시 살았다는 이유만으로는 일반적으로 인정받지 못합니다. 다른 요건을 충족하면 자녀가 거주한 경우에도 인정받을 수 있습니다(CRA 폴리오, 문단 2.10–2.11).

같은 해에 우리 가족이 비과세 주택을 둘 이상 가질 수 있나요?

가족 구성원이 각자 다른 집을 소유하고 있어도, 한 해에 가족이 지정할 수 있는 주택은 일반적으로 한 채뿐입니다. 같은 해에 집을 팔고 다른 집을 샀다면 두 집의 양도소득이 모두 비과세될 수도 있습니다. 조건을 충족하면 계산식의 추가 한 해이 겹치는 기간을 보완할 수 있기 때문입니다. 하지만 같은 해에 두 채를 지정할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 그해 내내 배우자 또는 사실혼 파트너였다면 그 사람도 이 한도를 함께 씁니다. 자녀는 그해 내내 18세 미만이고, 미혼이며, 사실혼 파트너가 없었을 때만 이 한도를 함께 씁니다(Income Tax Act 제54조).

법원 명령이나 서면 별거 합의에 따라 그해 내내 따로 산 배우자나 파트너는 그해에 서로의 가족 단위에 속하지 않습니다. 성인 자녀는 일반적으로 별개의 가족 단위이지만, 그렇다고 부모가 소유한 두 번째 부동산에 대해 추가로 지정할 수 있는 것은 아닙니다(CRA 폴리오, 문단 2.13).

주택과 콘도 또는 별장이 있습니다. 어느 쪽을 지정해야 하나요?

각 주택의 적격 연도와 가족이 이전에 지정한 내용을 정리하세요. 겹치는 연도에는 그 연도를 배정받을 때 각 주택의 비과세액이 얼마나 늘어나는지 비교하고, 추가 한 해 규정을 포함해 두 경우의 최종 결과를 모두 계산합니다. 집에서 더 오래 지내더라도 별장을 지정하는 편이 더 유리할 수 있습니다(CRA 폴리오, 문단 2.13, 2.20, 2.28).

두 주택의 연도별 기록과 이미 제출한 지정 내용을 정리해 두세요. 이 선택은 앞으로 남은 집을 팔 때에도 영향을 줍니다(CRA 폴리오, 문단 2.13 및 2.20).

양도소득 중 비과세 부분은 어떻게 계산하나요?

먼저 양도소득을 계산합니다. 매도 대금에서 매도 비용과 주택의 조정 취득원가(adjusted cost base)를 뺀 금액입니다. 이 취득원가는 일반적으로 매입 가격과 법률 비용 같은 취득 비용에서 시작해 자본적 개량 비용을 더한 금액이며, 일상적인 수리비는 포함되지 않습니다(CRA: 양도소득 안내서). 캐나다 거주자였던 적이 있는 해에 산 일반적인 적격 주택의 비과세액은 일반적으로 양도소득에 (거주자였던 기간 중 지정한 연수에 한 해를 더한 값) ÷ 보유 연수를 곱한 금액이며, 양도소득을 한도로 합니다. 보유 연수는 매입한 해와 매도한 해를 포함해 소유한 모든 연도을 셉니다(Income Tax Act 제40조 (1)–(2)항; CRA 폴리오, 문단 2.20–2.21).

이사하면서 적격 주택의 보유 기간이 겹칠 때는 추가 한 해가 도움이 되지만, 가족이 같은 해에 두 채를 지정하게 해 주지는 않습니다. 취득한 해에 캐나다 거주자가 아니었다면 이 추가 한 해는 적용되지 않습니다. 그 밖의 지정 연도에 캐나다 거주자였는지도 중요합니다(Income Tax Act 제40조 (2)(b)항). 과거에 양도소득 선택을 한 부동산은 다른 조정이 필요할 수 있습니다(CRA 폴리오, 문단 2.22–2.26).

자녀가 사는 콘도도 지정할 수 있나요?

네. 본인이 소유한 콘도에 자녀가 통상적으로 살고 있다면, 본인이 다른 곳에 살아도 거주 요건을 충족할 수 있습니다. 그래도 해당 연도에 그 콘도를 지정해야 하며, 그 연도를 같은 가족 단위의 다른 주택에 쓸 수는 없습니다(Income Tax Act 제54조; CRA 폴리오, 문단 2.11–2.13).

자녀의 나이와 관계없이 콘도를 본인이 소유해야 한다는 요건은 그대로입니다. 성인 자녀가 소유자라면 자녀 본인의 지정은 별개의 문제입니다. 임대료를 받는다면 임대 소득을 신고하고 부동산의 소득 사용 여부를 검토하세요. CRA는 자녀가 사는 임대 주택도 거주 요건을 충족할 수 있다고 하지만, 비과세의 다른 요건은 그대로 적용됩니다(CRA 폴리오, 문단 2.9–2.11).

방 하나를 세놓거나 재택근무를 하면 집 전체가 비과세인가요?

방 하나를 세놓거나 홈오피스를 써도 부동산 전체가 적격으로 남을 수 있습니다. CRA 실무에 따르면 소득 사용이 거주보다 부차적이어야 하고, 구조 변경이 없어야 하며, 건물에 대한 세법상 감가상각 공제인 자본비용 공제(CCA)를 받지 않아야 합니다. 독립된 임대용 공간을 만드는 것은 구조 변경에 해당해, 임대 부분이 이 처리에서 제외될 수 있습니다(CRA 폴리오, 문단 2.58–2.60).

소득 사용 부분을 따로 떼어 인정받지 못하면 양도소득 일부가 과세될 수 있고, 합리적인 안분이 필요할 수 있습니다. 상당한 부분의 용도가 바뀌면 실제 매도 전에 그 부분이 팔린 것으로 보는 간주 매도가 발생할 수도 있습니다. 제45조 (2)항 선택으로 이를 이연할 수 있으며, 소유자가 서명한 서한을 용도 변경이 있었던 해의 신고서와 함께 제출합니다. 거주용으로 되돌리는 경우에는 제45조 (3)항 선택을 위해 소유자가 서명한 서한을 나중에 매도하는 해의 신고서와 함께 제출하거나, 그보다 먼저 CRA가 요구하면 냅니다. 이 선택에 관해서는 주택을 임대로 전환할 때를 참고하세요(CRA 폴리오, 문단 2.57–2.60.2). 임대료 신고 방법은 임대 소득을 참고하세요.

대지가 반 헥타르보다 넓으면 어떻게 되나요?

주택과 반 헥타르까지의 토지는 일반적으로 적격입니다. 그보다 넓은 토지는 주택을 거주용으로 사용하고 누리는 데 필요했다는 것을 입증한 범위에서만 인정되며, 더 넓은 마당을 원했다는 것만으로는 부족합니다(Income Tax Act 제54조 (e)호; CRA 폴리오, 문단 2.32–2.33).

공공 도로 접근, 최소 필지 크기, 분할 제한은 더 넓은 토지를 인정받는 근거가 될 수 있습니다. 관련 규정과 부동산 기록을 모아 두세요. 초과분이 인정되지 않으면 양도소득을 가치 기준으로 안분하며, 이는 단순한 면적 비율과 다를 수 있습니다(CRA 폴리오, 문단 2.34–2.37).

농업 사업에 쓴 토지는 양도소득을 계산하는 별도의 방법이 있습니다. 그중 하나가 제40조 (2)(c)(ii)호 선택이며, 소유자가 서명한 서한을 매도한 해의 신고서와 함께 제출합니다(CRA 폴리오, 문단 2.38–2.46).

매도는 신고서에 어떻게 신고하나요?

비과세로 양도소득 전체가 포함되더라도 매도 또는 간주 매도를 신고하고 부동산을 지정해야 합니다. 2025년 처분에 해당하는 가장 최근의 연방 안내에 따르면, 매도한 해에 Schedule 3의 Part 2(주 거주용 주택)와 Form T2091(IND)를 작성합니다. 종이로 신고하는 사람은 T2091(IND)에 서명해 첨부하고, 전자 신고하는 사람은 보관합니다. 남은 양도소득은 Schedule 3의 양도소득 부분에 신고합니다. 모든 보유 연도 또는 한 해를 뺀 모든 연도에 주택을 지정한다면(1번 칸, 17900번 줄), T2091(IND)의 Section 1 부분만 작성하면 되며 지정과 서명을 포함합니다(CRA: Form T2091(IND)).

퀘벡은 매도한 해의 퀘벡 신고서와 함께 Form TP-274-V와 Schedule G를 요구합니다. 용도 변경 선택이 적용되는 지정 연도는 해당하는 CRA 선택의 증빙을 보관하세요. 매입·매도 내역서, 개량 영수증, 거주 날짜, 이전 신고서, 가족이 소유한 다른 주택과 지정 연도 목록도 보관합니다. 개인 용도로 쓴 주택의 손실은 일반적으로 공제받을 수 없습니다(CRA: 주 거주용 주택).

1994년 2월 23일 전에 취득한 주택에 대해 본인이나 배우자 또는 사실혼 파트너가 Form T664 또는 T664(Seniors)를 제출했다면, Form T2091(IND)-WS로 과거 선택에 따른 조정을 확인하세요(CRA 폴리오, 문단 2.22–2.25).

매도를 신고하거나 지정하는 것을 잊었습니다. 어떻게 하나요?

매도한 해의 신고서에 대한 결정이 이미 나왔다면, CRA에 서면으로 늦은 지정을 인정하고 해당 신고서를 조정해 달라고 요청하세요. 늦은 이유를 설명하고, 수정한 Schedule 3과 Form T2091(IND)를 포함합니다. 요청은 CRA의 서류 제출(Submit documents) 서비스나 관할 세무서로 우편 발송합니다. 신고서 변경(Change my return)만으로는 선택을 하거나 고칠 수 없습니다(CRA: 납세자 구제, 문단 55, 58–60; CRA: 신고서 변경). 수락은 재량이며 가산세가 붙을 수 있습니다. 연방 가산세는 $8,000과, 원래 기한부터 만족스러운 신청 시점까지 지난 개월 수(만 한 달 단위)마다 $100를 곱한 금액 중 적은 금액입니다(Income Tax Act 제220조 (3.2), (3.21), (3.5)항).

연방 늦은 지정 요청은 일반적으로 과세연도 말부터 10년 이내에 해야 합니다(Income Tax Act 제220조 (3.2)항). 부동산 매도를 빠뜨렸다면 CRA는 통상 기간이 지난 후에도 그 매도를 다시 결정할 수 있습니다. 수정 신고서로 이를 신고한 후에는 그 처분에 대해 법에 따라 3년의 재결정 기간이 더 있습니다(Income Tax Act 제152조 (4)(b.3)호).

퀘벡은 지정 누락을 어떻게 바로잡는지 Revenu Québec에 문의하세요. TP-274-V를 보내지 않았을 때의 가산세는 한 달에 $100이며 최대 $5,000까지라고 밝히고 있습니다(Revenu Québec).

예시

금액은 설명용이며 캐나다 달러입니다. 한 가족이 별장을 C$200,000에 사고(1년 차), C$500,000에 팔았고(10년 차), 매도 비용과 개량 비용은 없습니다. 매입한 해와 매도한 해를 포함해 달력 연도 기준 10년을 보유했습니다. 양도소득은 C$300,000입니다. 이 별장은 가족이 지정하기로 한 6년 동안 적격이었고, 그 연도에 다른 부동산을 지정한 가족은 없습니다. 취득한 해와 지정한 모든 연도에 캐나다 거주자였습니다.

연방 비과세액은 C$300,000 × (1 + 6) ÷ 10 = C$210,000입니다. 양도소득 중 남은 C$90,000은 양도소득 포함 비율 규정을 적용하기 전의 금액입니다. 가족이 나중에 살던 주택을 팔 때는 이 6년을 그 주택의 지정 연도로 쓸 수 없습니다. 별장 매도는 그래도 Schedule 3과 Form T2091(IND)에 신고합니다(Income Tax Act 제40조 (2)(b)항; CRA: 주 거주용 주택).

상황이 다른가요?

• 연속 365일보다 짧게 보유하고 팔았다면: 예외가 아닌 한 주택 단기 매매 규정에 따라 그 양도소득이 사업 소득이 될 수 있습니다. 주택 단기 매매와 분양권 전매를 참고하세요.
• 이사하면서 집을 임대했거나, 임대 주택으로 이사했다면: 용도가 바뀌면 간주 매도가 생기거나 선택이 필요할 수 있습니다. 주택을 임대로 전환할 때를 참고하세요.
• 집을 증여했거나 자녀를 명의에 추가했다면: 이전은 처분으로 볼 수 있습니다. 가족에게 부동산 이전하기를 참고하세요.
• 집이 캐나다 밖에 있다면: 거주 지위와 부동산 소재지를 따로 검토해야 합니다. 캐나다 밖 부동산을 참고하세요.
• 캐나다 부동산을 팔 때 비거주자였다면: 원천징수와 증명서 규정이 적용될 수 있습니다. 캐나다 부동산을 파는 비거주자를 참고하세요.
• 미국 시민이 캐나다 주택을 판다면: 미국에서도 그 매도에 세금을 매길 수 있습니다. 해외 부동산에 대한 미국 세금을 참고하세요.
• 주택을 직접 지었거나 대규모로 개조했다면: GST/HST 때문에 매도 처리가 달라질 수 있습니다. 주거용 부동산의 GST/HST를 참고하세요.
• CRA에서 이미 연락을 받았다면: 통지서와 그 기한에 대응하세요. 검토, 세무조사, 자발적 신고를 참고하세요.
• 주택이 둘이거나, 소득 사용 부분이 있거나, 늦은 지정이 필요하다면: 두 부동산의 매입·매도 기록, 거주 연도, 개량 비용, 이전 지정 내용을 준비해 세금 신고 준비 상담을 받으세요.