إعفاء السكن الرئيسي في كندا: متى يُعفى بيع المنزل من الضريبة

ما الذي يُعدّ سكنًا رئيسيًا؟

السكن الرئيسي هو منزل تملكه، وحدك أو مع غيرك، وسكنه بشكل معتاد خلال سنة تخصّصه أنت أو زوجك الحالي أو السابق أو شريكك بحكم الواقع أو ابنك. ويمكن أن يؤهَّل المنزل أو الشقة أو الكوخ أو وحدة في عمارة سكنية أو المنزل المتنقل أو القارب السكني؛ ولا يشترط أن يكون المكان الذي تقضي فيه معظم السنة (وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي؛ قانون ضريبة الدخل، المادة 54).

قد تحقق الإقامة القصيرة شرط السكن المعتاد، لكن الوقائع هي المعيار. والعقار المملوك أساسًا لتحقيق دخل لا يؤهَّل عادةً بإقامتك القصيرة فيه. وسكن ابنك فيه قد يؤهله أيضًا إذا استُوفيت الشروط الأخرى (نشرة CRA، الفقرات 2.10–2.11).

هل يمكن لعائلتي أن تملك أكثر من منزل معفى من الضريبة في السنة نفسها؟

يمكن لعائلتك عادةً أن تخصّص منزلًا واحدًا فقط لكل سنة، حتى لو امتلك أفرادها منازل مختلفة. وقد يبقى المكسبان محميين بالكامل عند بيع منزل وشراء آخر في السنة نفسها: فقد تغطي السنة الإضافية في الصيغة فترة التداخل إذا استُوفيت شروطها. لكنها لا تسمح بتخصيصين للسنة نفسها. ويشاركك زوجك أو شريكك بحكم الواقع في هذا الحد إذا كان زوجك أو شريكك طوال السنة. ويشاركك الابن فيه فقط إذا كان دون 18 سنة وغير متزوج وليس له شريك بحكم الواقع طوال السنة (قانون ضريبة الدخل، المادة 54).

الزوجان أو الشريكان اللذان عاشا منفصلين طوال السنة بموجب أمر قضائي أو اتفاق انفصال مكتوب يقعان خارج الوحدة العائلية لبعضهما في تلك السنة. وللابن البالغ عادةً وحدة عائلية مستقلة، لكن ذلك لا يمنح الوالد تخصيصًا إضافيًا لعقار ثانٍ يملكه الوالد (نشرة CRA، الفقرة 2.13).

نملك منزلًا وشقة أو كوخًا: أيهما نخصّص؟

سجّل السنوات المؤهلة لكل منزل والتخصيصات العائلية السابقة. وللسنوات المتداخلة، قارن بين مقدار زيادة إعفاء كل منزل لو حصل على السنة، ثم احسب النتيجتين الكاملتين، بما فيها قاعدة السنة الإضافية. وقد يكون الكوخ هو التخصيص الأفضل حتى لو قضيت وقتًا أطول في المنزل (نشرة CRA، الفقرات 2.13 و2.20 و2.28).

احتفظ بسجل سنة بسنة للمنزلين وأي تخصيصات قُدّمت سابقًا. فالاختيار يؤثر في بيع المنزل الذي تحتفظ به مستقبلًا (نشرة CRA، الفقرتان 2.13 و2.20).

كيف يُحسب الجزء المعفى من المكسب؟

احسب أولًا المكسب الرأسمالي: حصيلة البيع ناقصًا تكاليف البيع وتكلفة الأساس المعدّلة للمنزل (adjusted cost base). وتبدأ هذه التكلفة عادةً بسعر الشراء وتكاليف الاقتناء، مثل الأتعاب القانونية، ثم تضاف إليها التحسينات الرأسمالية؛ أما الإصلاحات الدورية فلا ترفعها (وكالة الإيرادات الكندية: دليل المكاسب الرأسمالية). وبالنسبة لمنزل مؤهل عادي اشتُري في سنة كنت فيها مقيمًا في كندا في أي وقت، يكون الإعفاء عادةً المكسب مضروبًا في (واحد زائد سنوات التخصيص أثناء الإقامة في كندا) مقسومًا على سنوات الملكية، بحد أقصى هو المكسب. احسب كل سنة تقويمية من الملكية، بما فيها سنتا الشراء والبيع (قانون ضريبة الدخل، المادة 40(1)–(2)؛ نشرة CRA، الفقرتان 2.20–2.21).

تفيد السنة الإضافية عندما تتداخل منازل مؤهلة أثناء الانتقال؛ لكنها لا تتيح للعائلة تخصيص منزلين للسنة نفسها. وإذا لم تكن مقيمًا في كندا في سنة الاقتناء، فلا تنطبق هذه السنة الإضافية. وتؤثر أيضًا الإقامة في كندا خلال سنوات التخصيص الأخرى (قانون ضريبة الدخل، المادة 40(2)(b)). وقد يتطلب العقار الذي له اختيار قديم للمكاسب الرأسمالية تعديلًا آخر (نشرة CRA، الفقرات 2.22–2.26).

هل يمكنني تخصيص شقة يسكنها ابني؟

نعم، فالشقة التي تملكها يمكن أن تستوفي شرط السكن عندما يسكنها ابنك بشكل معتاد، حتى لو كنت تسكن في مكان آخر. وعليك مع ذلك تخصيص تلك الشقة للسنوات المعنية، ولا يمكن أن تذهب تلك السنوات أيضًا إلى منزل آخر في وحدتك العائلية (قانون ضريبة الدخل، المادة 54؛ نشرة CRA، الفقرات 2.11–2.13).

عمر ابنك لا يلغي شرط أن تملك أنت الشقة. وإذا كان ابنك البالغ هو المالك، فتخصيصه الخاص مسألة مستقلة. وإذا كنت تتقاضى إيجارًا، فأبلغ عن الإيجار وراجع استخدام العقار لتحقيق الدخل؛ وتقول CRA إن العقار المؤجَّر الذي يسكنه الابن يمكن أن يستوفي شرط السكن، لكن شروط الإعفاء الأخرى تبقى (نشرة CRA، الفقرات 2.9–2.11).

هل يُعفى المنزل كله من الضريبة إذا أجّرت جناحًا أو عملت من المنزل؟

تأجير غرفة أو استخدام مكتب منزلي قد يُبقي العقار كله مؤهلًا. فبحسب ممارسة CRA، يجب أن يكون استخدام العقار لتحقيق دخل ثانويًا بالنسبة للسكن فيه، دون تغيير هيكلي ودون مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA)، وهو خصم إهلاك المبنى ضريبيًا. وإنشاء جناح تأجير مستقل تغيير هيكلي قد يُخرج الجزء المؤجَّر من هذه المعاملة (نشرة CRA، الفقرات 2.58–2.60).

إذا لم يؤهَّل جزء منفصل مستخدم لتحقيق دخل، فقد يكون جزء من المكسب خاضعًا للضريبة وقد يلزم توزيع معقول. وقد يؤدي تغيير جزئي كبير في الاستخدام أيضًا إلى بيع افتراضي لذلك الجزء قبل البيع الفعلي. ويمكن لاختيار المادة 45(2) أن يؤجله: يوقّع المالك رسالة تُقدَّم مع إقرار سنة التغيير. أما عند العودة إلى الاستخدام السكني، فيحتاج اختيار المادة 45(3) إلى رسالة موقّعة من المالك تُقدَّم مع إقرار سنة البيع النهائي، أو قبل ذلك بطلب من CRA. راجع تحويل المنزل إلى عقار للإيجار لهذين الاختيارين (نشرة CRA، الفقرات 2.57–2.60.2). وللإبلاغ عن الإيجار، راجع دخل الإيجار.

ماذا لو كانت قطعتي أكبر من نصف هكتار؟

يمكن عادةً أن يؤهَّل المنزل ومساحة تصل إلى نصف هكتار من الأرض. أما الأرض التي تزيد على ذلك فتؤهَّل بالقدر الذي تثبت فيه أنها كانت ضرورية لاستخدام المنزل والانتفاع به كسكن؛ ولا تكفي الرغبة في حديقة أكبر (قانون ضريبة الدخل، المادة 54(e)؛ نشرة CRA، الفقرتان 2.32–2.33).

قد يدعم الوصول إلى طريق عام أو حد أدنى لمساحة القطعة أو قيد على التقسيم طلبَ مساحة أكبر. اجمع القواعد ذات الصلة وسجلات العقار. وإذا لم تؤهَّل الزيادة، فوزّع المكسب بحسب القيمة، وقد يختلف ذلك عن تقسيم بسيط بحسب المساحة (نشرة CRA، الفقرات 2.34–2.37).

للأرض المستخدمة في نشاط زراعي طرق منفصلة لحساب المكسب. أحدها اختيار المادة 40(2)(c)(ii) الذي يُقدَّم برسالة يوقّعها المالك مع إقرار سنة البيع (نشرة CRA، الفقرات 2.38–2.46).

كيف أُبلغ عن البيع في إقراري؟

أبلغ عن البيع أو البيع الافتراضي وخصّص العقار حتى لو غطى الإعفاء المكسب كاملًا. وبحسب أحدث التعليمات الفيدرالية المنشورة، التي تشمل عمليات التصرف في 2025، أكمل الجزء 2 «السكن الرئيسي» من الجدول 3 والنموذج T2091(IND) لسنة البيع. ومن يقدّم إقراره ورقيًا يوقّع T2091(IND) ويرفقه؛ ومن يقدّمه إلكترونيًا يحتفظ به. وأبلغ عن أي مكسب متبقٍّ في قسم المكاسب الرأسمالية من الجدول 3. وإذا خصّصت المنزل لكل سنوات الملكية أو لكلها عدا سنة واحدة (الخانة 1 عند السطر 17900)، فأكمل القسم 1 فقط من T2091(IND)، بما فيه التخصيص والتوقيع (وكالة الإيرادات الكندية: النموذج T2091(IND)).

تطلب كيبك النموذج TP-274-V والجدول G مع إقرار كيبك لسنة البيع. وبالنسبة لسنوات التخصيص التي يغطيها اختيار تغيير الاستخدام، احتفظ بإثبات الاختيار المطابق لدى CRA. واحتفظ بكشوف الشراء والبيع وإيصالات التحسينات وتواريخ السكن والإقرارات السابقة وقائمة بمنازل العائلة الأخرى وسنوات التخصيص. ولا يمكن عادةً المطالبة بخسارة على منزل مستخدم شخصيًا (وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي).

إذا قدّمت أنت أو زوجك أو شريكك بحكم الواقع النموذج T664 أو T664 (Seniors) لمنزل اقتُني قبل 23 فبراير 1994، فاستخدم النموذج T2091(IND)-WS للتحقق من تعديل الاختيار القديم (نشرة CRA، الفقرات 2.22–2.25).

نسيت الإبلاغ عن البيع أو تخصيصه: ماذا أفعل الآن؟

إذا قُدّر إقرار سنة البيع، فاطلب من CRA كتابةً قبول التخصيص المتأخر وتعديل ذلك الإقرار. اشرح سبب التأخر وأرفق الجدول 3 والنموذج T2091(IND) مصححين. أرسل الطلب عبر خدمة «إرسال المستندات» لدى CRA أو بالبريد إلى مركز الضرائب التابع لك؛ فخدمة «تغيير إقراري» وحدها لا تستطيع تقديم اختيار أو تعديله (وكالة الإيرادات الكندية: إعفاء دافع الضرائب، الفقرات 55 و58–60؛ وكالة الإيرادات الكندية: تغيير الإقرار). والقبول تقديري، وقد تُطبَّق غرامة. والغرامة الفيدرالية هي الأقل بين 8,000 دولار و100 دولار عن كل شهر كامل من الموعد الأصلي حتى تقديم طلب مرضٍ (قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.2) و(3.21) و(3.5)).

يجب عادةً تقديم طلب التخصيص المتأخر على المستوى الفيدرالي خلال عشر سنوات تقويمية بعد نهاية السنة الضريبية (قانون ضريبة الدخل، المادة 220(3.2)). وإذا أُغفل بيع عقار، فيجوز لـ CRA إعادة تقدير البيع بعد المدة العادية؛ وبعد أن يُبلغ إقرار معدّل عنه، ينص القانون على نافذة إضافية لإعادة التقدير مدتها ثلاث سنوات لذلك التصرف (قانون ضريبة الدخل، المادة 152(4)(b.3)).

وفي كيبك، اسأل Revenu Québec عن كيفية تصحيح تخصيص فاتك. وغرامتها المعلنة على عدم إرسال TP-274-V هي 100 دولار شهريًا، بحد أقصى 5,000 دولار (Revenu Québec).

مثال

مبالغ توضيحية بالدولار الكندي. اشترت عائلة كوخًا بمبلغ 200,000 دولار كندي في السنة 1 وباعته بمبلغ 500,000 دولار كندي في السنة 10، دون تكاليف بيع أو تحسينات. وامتلكته خلال عشر سنوات تقويمية، بما فيها سنتا الشراء والبيع. فيكون المكسب 300,000 دولار كندي. وأُهِّل الكوخ لست سنوات اختارت العائلة تخصيصها؛ ولم يخصّص أي فرد من العائلة عقارًا آخر لتلك السنوات. وكان أفرادها مقيمين في كندا في سنة الاقتناء وفي كل سنة تخصيص.

الإعفاء الفيدرالي هو 300,000 دولار كندي × (1 + 6) ÷ 10 = 210,000 دولار كندي. ويكون المكسب الرأسمالي المتبقي 90,000 دولار كندي قبل تطبيق قواعد إدراج المكاسب الرأسمالية. ولا تستطيع العائلة استخدام سنوات التخصيص الست نفسها لمنزلها عندما تبيعه لاحقًا. ويبقى بيع الكوخ مُدرجًا في الجدول 3 والنموذج T2091(IND) (قانون ضريبة الدخل، المادة 40(2)(b)؛ وكالة الإيرادات الكندية: السكن الرئيسي).

هل وضعك مختلف؟

• بعتَ بعد أقل من 365 يومًا متتاليًا من الملكية: قد يكون المكسب دخل أعمال بموجب قاعدة قلب العقارات السكنية، مع استثناءات. راجع قلب العقارات وبيع حقوق الشراء قبل الإتمام.
• انتقلت من المنزل وأجّرته، أو انتقلت إلى عقار مؤجَّر: قد ينشأ عن تغيير الاستخدام بيع افتراضي أو اختيار. راجع تحويل المنزل إلى عقار للإيجار.
• وهبتَ المنزل أو أضفتَ ابنك إلى سند الملكية: قد يُعدّ النقل تصرفًا. راجع نقل العقار إلى أفراد العائلة.
• منزلك خارج كندا: تحتاج حالة الإقامة وموقع العقار إلى مراجعة منفصلة. راجع عقار خارج كندا.
• كنتَ غير مقيم عندما بعتَ عقارًا كنديًا: قد تنطبق قواعد الاستقطاع وشهادة التخليص الضريبي (clearance certificate). راجع غير المقيمين الذين يبيعون عقارًا كنديًا.
• أنت مواطن أمريكي تبيع منزلًا كنديًا: قد تفرض الولايات المتحدة ضريبة على البيع أيضًا. راجع الضريبة الأمريكية على العقار في الخارج.
• بنيتَ المنزل أو جدّدته تجديدًا جوهريًا: قد تغيّر ضريبة GST/HST البيع. راجع ضريبة GST/HST على العقار السكني.
• تواصلت معك CRA بالفعل: ردّ على الرسالة والتزم بموعدها. راجع المراجعات والتدقيق والإفصاح الطوعي.
• لديك منزلان، أو جزء مستخدم لتحقيق دخل، أو تخصيص متأخر: اجمع سجلات شراء وبيع العقارين وسنوات السكن وتكاليف التحسينات والتخصيصات السابقة من أجل إعداد الإقرارات الضريبية.