कनाडा में किराये की संपत्ति बेचने पर कर: लाभ, recapture और हानि

किराये की संपत्ति के लाभ का कितना हिस्सा कर योग्य होता है?

कनाडा का जो निवासी किराये की संपत्ति को पूँजीगत संपत्ति के रूप में रखता था, उसके पूँजीगत लाभ का 50% कर योग्य आय में जुड़ता है। यह समावेश दर है, आपके भरे कर की दर नहीं; असली कर आपकी बाकी आय और प्रांत या क्षेत्र पर निर्भर करता है। प्रस्तावित ऊँची समावेश दर रद्द हो गई थी, और Income Tax Act अब भी दर को आधा ही रखता है (CRA की पुष्टि)।

इमारत से दोनों हो सकते हैं: पूँजीगत लाभ और CCA recapture। ये अलग राशियाँ मापते हैं: इमारत की पूँजीगत लागत से ऊपर की मूल्यवृद्धि, और पहले ली गई CCA कटौती की वापसी। CRA की पूँजीगत लाभ मार्गदर्शिका दोनों गणनाएँ समझाती है। कम अवधि तक रखने के बाद की बिक्री इसके बजाय संपत्ति फ़्लिपिंग के नियमों में आ सकती है।

पूँजीगत लाभ की गणना कैसे करूँ?

बिक्री की आय में से संपत्ति का समायोजित लागत आधार और उसे बेचने की लागत घटाएँ। ज़मीन और इमारत की गणना अलग-अलग करें, ताकि इमारत का CCA नतीजा भी निकाला जा सके (CRA: पूँजीगत लाभ की गणना)।

मॉर्गेज की बकाया राशि को लाभ में से न घटाएँ। कर्ज़ चुकाने से क्लोज़िंग पर मिलने वाली नकदी बदलती है, संपत्ति का समायोजित लागत आधार नहीं। खरीद और बिक्री के विवरण या हस्तांतरण के मूल्यांकन के रिकॉर्ड, सुधार के चालान, और कमीशन व कानूनी बिल सँभालकर रखें। CRA की किराये की मार्गदर्शिका खरीद की लागत और बिक्री की लागत समझाती है। बिक्री की तैयारी में या बिक्री की शर्त के तौर पर कराई गई मरम्मत आम तौर पर पूँजीगत खर्च होती है; जो सामान्य मरम्मत वैसे भी होती, वह चालू खर्च रह सकती है (CRA: चालू खर्च या पूँजीगत खर्च)।

CCA recapture क्या है, और उस पर कर कैसे लगता है?

अमूल्यह्रासित पूँजीगत लागत (UCC) वह कर-शेष है जो पिछली कटौतियों और अन्य समायोजनों के बाद इमारत के CCA वर्ग में बचता है। जब इमारत को बँटी शुद्ध आय उस शेष से ज़्यादा हो, तो recapture बन सकता है। recapture बिक्री के साल में किराये की आय में पूरा जुड़ता है, भले ही ख़रीदार बाद में भुगतान करे (CRA: T4037)।

इमारत के CCA वर्ग के लिए, UCC में से उसकी शुद्ध आय और उसकी पूँजीगत लागत में से जो कम हो उसे घटाएँ। वर्ग का ऋणात्मक शेष recapture है; धनात्मक शेष अंतिम हानि हो सकता है, अगर वर्ग में कोई संपत्ति न बचे। पूँजीगत लागत से ऊपर का इमारत का लाभ अलग से निकाला जाता है। 1971 के बाद ख़रीदी किराये की इमारत का आम तौर पर अपना अलग CCA वर्ग होता है, अगर ज़मीन को छोड़कर उसकी इमारत की लागत कम से कम $50,000 हो। अपवाद लागू होते हैं, इसलिए बिक्री को वर्ग का अंत मानने से पहले पिछली CCA अनुसूची जाँचें (CRA: T4036; Income Tax Regulations, धारा 1101)। CCA वर्गों और पिछले दावों के लिए देखें पूँजीगत लागत भत्ता।

बिक्री मूल्य को ज़मीन और इमारत में कैसे बाँटूँ?

खरीद मूल्य, बिक्री मूल्य और संबंधित लागतों को ठोस आधार पर बाँटें। ज़मीन का मूल्यह्रास नहीं होता; इमारत को दिया गया हिस्सा CCA recapture या अंतिम हानि के साथ-साथ हर हिस्से का पूँजीगत लाभ भी तय करता है। जहाँ अनुबंधों में मूल्य बँटा न हो, वहाँ CRA नगरपालिका मूल्यांकन के इस्तेमाल का उदाहरण देती है। अगर मूल्यांकन वास्तविक मूल्य को ठीक से दर्शाते हैं, तो खरीद मूल्य को खरीद-तिथि के मूल्यांकन में ज़मीन के हिस्से से गुणा करके ज़मीन की लागत निकालें; बाकी इमारत की लागत है। बिक्री की आय और बिक्री की लागत बाँटने के लिए बिक्री-तिथि के हिस्से इस्तेमाल करें। अगर नवीनीकरण से कोई मूल्यांकन भरोसेमंद न रहे, तो अलग मूल्यांकन (appraisal) की ज़रूरत पड़ सकती है।

सिर्फ़ recapture घटाने के लिए कोई बँटवारा न चुनें। अगर इमारत की आय उसकी लागत राशि और पूँजीगत लागत, दोनों से कम है, तो Income Tax Act की उपधारा 13(21.1) इमारत और ज़मीन का अलग बँटवारा मान सकती है, ख़ासकर जहाँ ज़मीन का मूल्य बढ़ा हो। अनुबंध, नगरपालिका मूल्यांकन और कोई भी appraisal अपने CCA रिकॉर्ड के साथ रखें।

अगर मैं किराये की संपत्ति घाटे में बेचूँ तो?

ज़मीन पर हुआ घाटा पूँजीगत हानि हो सकता है; मूल्यह्रास योग्य इमारत पर नहीं। इमारत से इसके बजाय अंतिम हानि (terminal loss) बन सकती है, अगर उसके CCA वर्ग में UCC का धनात्मक शेष है और उस वर्ग में कोई संपत्ति नहीं बची (CRA: किराये की संपत्ति बेचना; CRA: T4036)।

ज़मीन की पूँजीगत हानि आम तौर पर पूँजीगत लाभ के मुक़ाबले कटती है, वेतन या किराये की आय के मुक़ाबले नहीं। बची हुई शुद्ध पूँजीगत हानि आम तौर पर पिछले तीन कर वर्षों में या आगे के किसी भी वर्ष में ले जाई जा सकती है (CRA: लाभ और हानि की रिपोर्टिंग)। अंतिम हानि आम तौर पर किराये की आय घटाती है और किराये का घाटा बना सकती है। अगर ज़मीन पर आपका लाभ भी है, तो अंतिम हानि माँगने से पहले इमारत की आय का विशेष नियम लागू करें (CRA: T4036)। किसी संबद्ध व्यक्ति को बिक्री से हानि टल सकती है, अगर 30 दिन बाद भी आप या कोई संबद्ध व्यक्ति इमारत का मालिक है या उसे दोबारा ख़रीद सकता है (Income Tax Act, उपधारा 13(21.2))।

अगर ख़रीदार किस्तों में भुगतान करे, तो क्या मैं लाभ को कई सालों में बाँट सकता हूँ?

साल के अंत के बाद देय बिक्री-आय के लिए आप पूँजीगत लाभ reserve का दावा कर सकते हैं। यह reserve साधारण किराये की संपत्ति के पूँजीगत लाभ को अधिकतम पाँच कर वर्षों में बाँट सकता है, लेकिन CCA recapture को नहीं बाँटता (CRA: पूँजीगत लाभ reserve; Income Tax Act, धारा 40)।

reserve की सीमा अभी न मिली बिक्री-आय और सालाना वैधानिक अधिकतम, दोनों से तय होती है। ख़रीदार का अंतिम भुगतान आने से पहले आपको कुछ लाभ रिपोर्ट करना पड़ सकता है; reserve पूरे लाभ को तब तक नहीं टाल सकता। आप पहले पूरे लाभ की गणना करते हैं, Form T2017 पर reserve का दावा करते हैं, पिछले साल का reserve अगले साल वापस जोड़ते हैं, और कोई नया reserve निकालते हैं। अगर आप ज़रूरी समय पर कनाडा के निवासी नहीं रहते या अपनी नियंत्रित कंपनी को बेचते हैं, तो आम तौर पर आप इसका दावा नहीं कर सकते (CRA: पूँजीगत लाभ reserve)। बिक्री समझौता और भुगतान कार्यक्रम रखें।

क्या दूसरी किराये की संपत्ति खरीदकर मैं कर टाल सकता हूँ?

साधारण किराये की संपत्ति स्वेच्छा से बेचने के बाद दूसरी किराये की संपत्ति ख़रीदने से, अपने आप, लाभ या recapture नहीं टलता। जो संपत्ति मुख्य रूप से किराया कमाने के लिए इस्तेमाल होती है, वह आम तौर पर "पूर्व व्यावसायिक संपत्ति" (former business property) नियम से बाहर रहती है। जो इमारत किसी संबंधित व्यक्ति को मुख्य रूप से ग़ैर-किराया कारोबार के उपयोग के लिए किराये पर दी गई हो, वह योग्य हो सकती है, अगर प्रतिस्थापन और चुनाव की शर्तें पूरी हों (CRA: प्रतिस्थापन संपत्ति folio; Income Tax Act, धारा 248)।

अनैच्छिक निपटान, जैसे संपत्ति का नष्ट होना या अधिग्रहण, योग्य हो सकता है। किसी व्यक्ति के लिए प्रतिस्थापन संपत्ति आम तौर पर आय देय होने के बाद दूसरे कर वर्ष के अंत तक ख़रीदनी होती है; योग्य स्वैच्छिक बिक्री के लिए अगले कर वर्ष के अंत तक। मालिक प्रतिस्थापन वर्ष के रिटर्न पर चुनाव करता है, और अगर प्रतिस्थापन किसी और साल में हो तो एक पत्र संलग्न करता है। वैध चुनाव लाभ और CCA recapture, दोनों को टाल सकता है (CRA: प्रतिस्थापन संपत्ति folio)।

क्या बड़ा लाभ वैकल्पिक न्यूनतम कर (alternative minimum tax) ला सकता है?

हाँ। बड़ा कर योग्य पूँजीगत लाभ अलग वैकल्पिक न्यूनतम कर की गणना ज़रूरी बना सकता है; नतीजा आपके पूरे रिटर्न पर निर्भर करता है, सिर्फ़ किराये की बिक्री पर नहीं। CRA जाँचने योग्य स्थितियों में कर योग्य पूँजीगत लाभ को गिनाती है और Form T691 इस्तेमाल करती है। reserve, अन्य लाभ, हानियाँ, कटौतियाँ और क्रेडिट नतीजा बदल सकते हैं।

क्यूबेक के निवासियों को Form TP-776.42-V पर प्रांतीय न्यूनतम कर की गणना भी करनी पड़ सकती है। भुगतान टालने पर सहमत होने या बिक्री की आय का बजट बनाने से पहले दोनों गणनाएँ जाँचें।

बिक्री को अपने रिटर्न में कैसे रिपोर्ट करूँ?

पूँजीगत निपटान Schedule 3 पर रिपोर्ट करें, भले ही उससे हानि हो। CCA recapture या अंतिम हानि Form T776 पर रिपोर्ट करें, इमारत की CCA अनुसूची के आधार पर; हर सह-स्वामी अपना हिस्सा रिपोर्ट करता है (CRA: Schedule 3 भरना; CRA: T4036)।

CRA कर योग्य लाभ न होने पर भी पूँजीगत निपटान के लिए रिटर्न माँगती है। क्यूबेक के Schedule G और TP-128-V उसके अलग रिटर्न को कवर करते हैं। फ़ाइल करने से पहले हर सह-स्वामी का हिस्सा बिक्री विवरण और पिछली CCA अनुसूचियों से मिलाएँ।

उदाहरण

कनाडाई डॉलर में उदाहरण। एक व्यक्ति ने किराये की संपत्ति C$400,000 में खरीदी, जिसमें C$100,000 ज़मीन को और C$300,000 इमारत को बाँटे गए। बाद में C$40,000 के पूँजीगत सुधार से इमारत की लागत C$340,000 हो गई। उसने C$50,000 का CCA लिया, जिससे UCC C$290,000 बचा। मान लें इमारत के वर्ग में कोई और खरीद लागत या संपत्ति नहीं है।

संपत्ति C$600,000 में बिकती है: ज़मीन के C$180,000 और इमारत के C$420,000। C$20,000 की बिक्री की लागत में से C$6,000 ज़मीन को और C$14,000 इमारत को बाँटे जाते हैं।

कुल पूँजीगत लाभ C$140,000 है, जिसमें से C$70,000 आय में जुड़ता है। CCA के लिए, C$290,000 UCC में से इमारत की C$406,000 शुद्ध आय और C$340,000 पूँजीगत लागत में से जो कम है उसे घटाएँ। C$50,000 का ऋणात्मक शेष recapture है, जो पूरा किराये की आय के रूप में जुड़ता है। इस तरह अन्य कटौतियों या हानियों से पहले C$120,000 व्यक्ति की आय में आता है। यह आय में जुड़ी राशि है, कर का बिल नहीं।

आपके मामले में अलग है?

• संपत्ति कभी आपका घर थी, या आप उसमें रहने गए: कल्पित बिक्री या चुनाव से लागत आधार बदल सकता है; देखें घर को किराये की संपत्ति में बदलना और मुख्य निवास छूट।
• आपने संपत्ति लगातार 365 दिनों से कम रखी: संपत्ति फ़्लिपिंग के नियम पूँजीगत लाभ के व्यवहार की जगह ले सकते हैं।
• आप अनिवासी हैं, या संपत्ति कनाडा के बाहर है: देखें कनाडाई संपत्ति बेचने वाले अनिवासी, कनाडा के बाहर की संपत्ति या अमेरिकी अचल संपत्ति बेचने वाले कनाडाई।
• संपत्ति नई है या उसका बड़ा नवीनीकरण हुआ है: क्लोज़िंग से पहले आवासीय संपत्ति पर GST/HST जाँचें।
• किराये की संपत्ति किसी कंपनी की है: देखें होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ।
• किराये की संपत्ति किसी साझेदारी की है: साझेदारी लाभ को साझेदारों में बाँटती है; उसका विवरण कर तैयारी के साथ देखें।
• आपसे पहले की कोई बिक्री छूट गई: देखें अघोषित आय और स्वैच्छिक प्रकटीकरण।
• बिक्री में बड़ा लाभ, संभावित अंतिम हानि, विक्रेता वित्तपोषण या निजी उपयोग के साल हैं: कर तैयारी के लिए दोनों क्लोज़िंग विवरण, पिछली CCA अनुसूचियाँ, सुधार के चालान, मूल्यांकन, और कानूनी व कमीशन बिल इकट्ठा करें।