Ganho de capital na venda de casa nos EUA: regra de 2 em 5 anos

Pago imposto sobre ganho de capital ao vender minha casa nos EUA?

Você pode excluir o ganho na venda da sua residência principal nos EUA em até $250.000, ou $500.000 para casal que entrega declaração conjunta, quando os três testes abaixo são cumpridos e nenhum dos dois impedimentos abaixo se aplica (26 U.S.C. 121; Publication 523). O ganho é o preço de venda menos os custos da venda e o seu custo-base ajustado (basis): em geral, o que você pagou, mais as melhorias, menos a depreciação. Manutenção, como pintar ou consertar vazamentos, não é melhoria.

Dois impedimentos automáticos se aplicam: casa adquirida em uma troca 1031 nos últimos 5 anos e vendedor sujeito ao imposto de expatriação (Publication 523). O prejuízo na venda de uma residência principal não é dedutível. A lei não fixa idade mínima nem exige que você compre outra casa, e a exclusão pode ser usada de novo depois de 2 anos (26 U.S.C. 121(a) e (b)(3)).

A venda de uma casa nos EUA deixa de ser simples quando o imóvel já foi alugado ou usado em um negócio, quando você vende antes de 2 anos, quando os cônjuges não moraram ambos nela, quando o título está em nome de uma LLC (empresa de responsabilidade limitada) ou de um trust (patrimônio administrado em benefício de terceiros), ou depois de um divórcio ou de uma morte. Nesses casos, parte do ganho pode ser tributável.

Reúna os documentos de fechamento da compra e da venda, os recibos das melhorias, as datas em que você se mudou para a casa e saiu dela, a depreciação que você declarou e qualquer Form 1099-S.

Que imposto pago sobre o ganho acima da exclusão?

O ganho tributável de uma casa mantida por mais de um ano é ganho de capital de longo prazo, tributado a 0%, 15% ou 20%, conforme a renda; o ganho correspondente à depreciação é tributado a até 25% (Topic 409). O ganho tributável também pode trazer o imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) de 3,8% quando a renda bruta ajustada modificada passa de $200.000 ($250.000 em declaração conjunta); o ganho excluído não traz (IRS).

Como se conta a regra de 2 em 5 anos?

Os 5 anos contam para trás a partir da data da venda, e cada teste de 2 anos é cumprido com 24 meses completos ou 730 dias, somados em qualquer número de períodos (26 CFR 1.121-1(c)). A data da venda é a data da caixa 1 do Form 1099-S (informe da venda de imóvel); sem esse formulário, é a mais antiga entre o dia em que o título foi transferido e o dia em que o comprador assumiu os ônus e os benefícios da propriedade (Publication 523).

• Propriedade e uso não precisam coincidir. Os anos em que você alugou a casa como inquilino antes de comprá-la contam para o teste de uso, se os dois testes forem cumpridos dentro dos 5 anos (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Ausências curtas contam como uso. Uma viagem de férias ou uma ausência sazonal conta como tempo morando na casa, mesmo que ela tenha sido alugada nesse meio-tempo. Um ano sabático no exterior não conta, segundo o próprio exemplo do regulamento.
• O tempo em casa de repouso pode contar. O proprietário que se torna incapaz de cuidar de si mesmo e morou na casa por pelo menos 12 meses dos 5 anos é tratado como morador enquanto estiver em uma instituição de cuidados licenciada pelo estado, como uma casa de repouso (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Uma casa substituída pode contar. Se uma casa anterior foi destruída ou desapropriada e você adiou esse ganho ao comprar a atual, o tempo na casa anterior conta (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Alguns titulares contam como você. Um grantor trust que a lei trata como seu, ou uma entidade de um único proprietário desconsiderada para fins fiscais, conta como você (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Para outras entidades, veja casa em uma LLC.

Regra de 2 em 5 anos depois de alugar a casa: quanto ainda posso excluir?

O aluguel depois do seu último dia morando na casa, dentro da janela de 5 anos, não reduz a exclusão. Já o aluguel, ou outro período, desde 1º de janeiro de 2009 em que nem você nem seu cônjuge ou ex-cônjuge moraram ali como residência principal reduz, se ocorre antes do último dia em que um de vocês morou, seja antes de vocês se mudarem, seja entre duas estadias: essa parcela do ganho continua tributável (26 U.S.C. 121(b)(5)). Se você vender mais de 3 anos depois de se mudar, não terá morado ali 2 dos 5 anos e perde a exclusão integral; uma exclusão parcial exige motivo de trabalho, saúde ou evento imprevisto (abaixo).

A parcela tributável é o número de dias desde 1º de janeiro de 2009 em que nenhum de vocês morou ali, antes do último dia em que um dos dois morou, dividido por todos os dias em que você foi proprietário da casa (Publication 523, Worksheet 3). O ganho igual à depreciação sai primeiro e é tributado à parte.

A depreciação de períodos posteriores a 6 de maio de 1997 nunca é excluída, e conta tanto se você a declarou quanto se apenas poderia tê-la declarado (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). O proprietário que alugou por anos sem depreciar o imóvel ainda tem esse valor tributado. Para depreciação, recaptura e trocas, veja impostos sobre imóveis de aluguel nos EUA.

Vendi minha casa antes de 2 anos: existe exclusão parcial?

O vendedor que não cumpre os testes de 2 anos, ou que vende em até 2 anos de uma venda anterior com ganho excluído, ainda pode excluir parte do ganho quando o motivo principal da venda é uma mudança de trabalho, a saúde ou um evento imprevisto (26 U.S.C. 121(c)). O evento pode acontecer com você, seu cônjuge, um coproprietário ou qualquer outra pessoa que morasse na casa como residência (Publication 523). Cada regra de porto seguro (safe harbor) exige que a mudança de emprego ou o evento aconteça enquanto você é proprietário e mora na casa.

Fora desses portos seguros, os fatos precisam mostrar que o evento foi o motivo principal. Pesam a favor: ele surgiu enquanto você era proprietário e morava ali, não era razoavelmente previsível quando você comprou e ocorreu pouco antes da venda (26 CFR 1.121-3). Querer uma casa maior, um aumento de salário ou a valorização do imóvel não qualificam, e uma mudança que apenas melhora a saúde em geral não é motivo de saúde.

O limite parcial é o limite integral multiplicado por uma fração: o menor entre o seu tempo como proprietário e o seu tempo morando ali, ambos dentro dos 5 anos, e o tempo desde a sua última venda com exclusão, dividido por 24 meses ou 730 dias (26 CFR 1.121-3(g)). Em uma declaração conjunta que não cumpre o teste conjunto, o valor de cada cônjuge é calculado dessa forma e somado.

Exclusão na venda de casa para casal com declaração conjunta: quem recebe o valor conjunto?

Um casal que entrega declaração conjunta nos EUA recebe até $500.000 somente quando um dos cônjuges cumpre o teste de propriedade, ambos cumprem o teste de uso e nenhum excluiu o ganho de outra casa nos últimos 2 anos (26 U.S.C. 121(b)(2)). Caso contrário, o limite do casal é a soma do que cada cônjuge receberia se fosse solteiro, considerando que cada um foi proprietário da casa pelo mesmo tempo que o outro, se este tiver sido proprietário por mais tempo.

Se um dos cônjuges é estrangeiro não residente, a declaração conjunta exige a opção de tratá-lo como residente nos EUA; veja casada ou casado com um não residente nos EUA.

Regras para cônjuges que se separam ou perdem o cônjuge (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• Separados ou divorciados: o proprietário cujo cônjuge ou ex-cônjuge tem permissão para morar na casa por um acordo de divórcio ou separação é tratado como se também morasse ali.
• Casa recebida de cônjuge ou ex-cônjuge: você conta o tempo em que ele foi proprietário, mas precisa cumprir o teste de uso por conta própria.
• Cônjuge sobrevivente: o cônjuge sobrevivente que não voltou a se casar conta a propriedade e o uso do cônjuge falecido e pode usar o limite conjunto se a casa for vendida em até 2 anos da morte e os testes conjuntos estavam cumpridos logo antes dela.

Tenho duas casas: qual conta como residência principal?

Uma pessoa tem apenas uma residência principal por vez, e só ela se qualifica (Publication 523). Quando você mora em duas casas, aquela em que vive na maior parte do ano é, em regra, a sua residência principal (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

Outros fatos apontam na mesma direção: o endereço das suas declarações de imposto, da carteira de motorista, do carro e do título de eleitor; onde você trabalha, tem banco e recebe correspondência; e onde sua família mora. Uma casa para a qual você se mudou em anos diferentes pode se qualificar em sequência, mas o período de 2 anos impede que você exclua o ganho das duas em menos de 2 anos. O ganho em uma casa que não cumpre os testes é tributável e pode entrar no imposto sobre renda líquida de investimentos.

Moro em uma unidade de um duplex ou uso parte da casa para negócio: como o ganho é dividido?

A resposta depende de o espaço comercial ou alugado ficar dentro da sua área de moradia ou ser uma unidade separada (26 CFR 1.121-1(e)).

Divida o preço e o custo-base do mesmo modo que os dividiu para a depreciação, ou pela área construída se você nunca depreciou (Publication 523).

Militar ou Foreign Service: dá para ampliar a janela de cinco anos?

Sim. Membro das forças armadas (uniformed services) ou do Foreign Service (serviço diplomático dos EUA), funcionário da comunidade de inteligência ou funcionário ou voluntário do Peace Corps que serve no exterior pode optar por suspender a janela de 5 anos enquanto ele ou o cônjuge estiver em serviço oficial qualificado de longa duração, por até 10 anos (26 U.S.C. 121(d)(9) e (12)).

Serviço oficial qualificado de longa duração significa ordens por mais de 90 dias ou por prazo indeterminado, em um posto a pelo menos 50 milhas da casa, ou morar em alojamento do governo por ordem do governo (Topic 701). A opção vale para um imóvel por vez, pode ser revogada a qualquer momento e é feita ao entregar a declaração do ano da venda excluindo o ganho (Publication 523).

Usei a exclusão nos últimos dois anos ou recebi a casa em uma troca 1031: ainda posso excluir o ganho?

Cada situação pode bloquear a exclusão. O vendedor que excluiu o ganho de outra casa nos 2 anos anteriores a esta venda não pode excluir de novo, a menos que um motivo de trabalho, saúde ou evento imprevisto permita uma exclusão parcial (26 U.S.C. 121(b)(3)).

Uma casa adquirida em uma troca 1031 não pode usar a exclusão se for vendida em até 5 anos dessa troca. O mesmo impedimento vale para quem recebe custo-base de quem fez a troca, como um filho que ganhou a casa (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Sobre trocas, veja impostos sobre imóveis de aluguel nos EUA.

Casa recebida de presente, por escritura de um parente ou após a morte do cônjuge: qual é o custo-base e quais anos contam?

O custo-base depende de como a casa chegou a você, e os anos que contam dependem de quem a transferiu (Publication 523).

A Publication 523 conta o tempo de um proprietário anterior apenas para cônjuge, ex-cônjuge ou cônjuge falecido; com uma casa recebida de um dos pais ou de um espólio, peça que a contagem seja conferida antes de confiar nos anos do proprietário anterior. Incluir um filho no título é uma doação; veja declaração de imposto sobre doações nos EUA. O herdeiro ou inventariante que vende a casa de um dos pais deve ver declaração final e do espólio nos EUA.

Recebi um Form 1099-S pela venda da minha casa: preciso declará-lo?

Sim. Um Form 1099-S significa que a venda vai no Form 8949 e no Schedule D, mesmo que todo o ganho seja excluído (Topic 701). Sem o 1099-S, você só declara se parte do ganho for tributável, ou se optar por ser tributado agora e guardar a exclusão para uma venda futura (Publication 523). Você pode fazer ou desfazer essa opção em até 3 anos do vencimento da declaração, sem contar as prorrogações (26 CFR 1.121-4(g)).

1. No Form 8949, informe o preço de venda e o custo-base como se nenhuma exclusão se aplicasse, usando a Parte II se a casa foi sua por mais de um ano.
2. Informe o código H na coluna (f) e o ganho excluído como número negativo na coluna (g). Se os custos da venda não constam do 1099-S, some-os a esse número negativo e informe o código EH (instruções do Form 8949).
3. Declare no Form 4797 o ganho correspondente à depreciação e o ganho de qualquer parte separada usada em negócio ou aluguel.
4. Um prejuízo com 1099-S também é declarado, com o código L, para que o resultado final seja zero (instruções do Schedule D).

Uma casa comprada com empréstimo de títulos hipotecários isentos ou com certificado de crédito hipotecário (mortgage credit certificate) pode gerar recaptura no Form 8828 mesmo que o ganho seja excluído. Guarde os registros de compra e de melhorias até 3 anos após o vencimento da declaração do ano da venda (Publication 523).

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos e usam dólares americanos. Os custos da venda ficam de fora para manter os números redondos.

Aluguel depois de sair da casa

Uma proprietária solteira compra uma casa por US$300.000 e mora nela por cinco anos. Depois, ela se muda e aluga o imóvel por três anos, declara US$20.000 de depreciação e vende por US$520.000.

• Anos 1 a 5: residência principal.
• Anos 6 a 8: aluguel; os 5 anos anteriores à venda incluem seus últimos 2 anos morando ali.
• Venda: o custo-base ajustado é de US$280.000 (US$300.000 menos US$20.000), então o ganho é de US$240.000.

O aluguel veio depois de ela sair da casa, portanto não reduz a exclusão. Os US$20.000 correspondentes à depreciação são tributados; os outros US$220.000 ficam abaixo do limite de US$250.000 e são excluídos.

Mudança de emprego após 14 meses

Um proprietário solteiro cujo emprego fica a 10 milhas de casa aceita um novo emprego a 300 milhas, enquanto mora ali, e vende depois de 14 meses como proprietário e morador, com ganho de US$40.000. A mudança de trabalho cumpre o porto seguro das 50 milhas. O limite parcial é 14/24 de US$250.000, cerca de US$145.800, então todo o ganho de US$40.000 é excluído.

Duas casas após o casamento

Cada cônjuge era proprietário e morava em uma casa antes do casamento. Eles se mudam para a casa dela, e ele vende a dele quando ainda tem 2 dos últimos 5 anos morando ali, com ganho de US$180.000. Na declaração conjunta, o limite da casa dele é de US$250.000, e não de US$500.000: ela nunca morou ali, e morar juntos não é motivo de trabalho, saúde nem evento imprevisto, então a parcela dela é zero. O ganho de US$180.000 dele é totalmente excluído.

E no seu caso?

• A casa foi alugada, usada em um negócio ou mantida em um trust: a divisão entre ganho tributável e excluído exige as planilhas completas; procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• O ganho passa do seu limite, ou você vendeu após um divórcio ou a morte do cônjuge: peça para conferir o limite e o custo-base com ajuda com imposto de renda de pessoa física e planeje os pagamentos com o imposto estimado trimestral.
• O imóvel sempre foi apenas de aluguel, ou você faz uma troca 1031: veja impostos sobre imóveis de aluguel nos EUA.
• A casa está em uma LLC: veja imóvel de aluguel em uma LLC.
• A casa fica fora dos EUA, ou a moeda mudou: veja imóvel no exterior.
• Você mora no Canadá e vende um imóvel nos EUA: veja canadenses que vendem imóveis nos EUA.
• Você vende uma casa no Canadá como residente canadense: veja a isenção da residência principal do Canadá.
• Você vende a casa de um dos pais como inventariante ou herdeiro: veja declaração final e do espólio nos EUA.
• A casa fica em um estado onde você não mora mais: veja limites para declaração estadual de não residente.
• Você vai doar a casa ou incluir um filho no título: veja declaração de imposto sobre doações nos EUA.