Lãi vốn khi bán nhà ở Hoa Kỳ: quy tắc loại trừ ở 2 trong 5 năm

Bán nhà có phải đóng thuế lãi vốn không?

Khi bán nhà ở chính, bạn được loại trừ tối đa $250.000 tiền lãi, hoặc $500.000 nếu vợ chồng khai chung, khi đáp ứng ba điều kiện dưới đây và không vướng hai trường hợp bị loại (26 U.S.C. 121; Publication 523). Tiền lãi là giá bán trừ chi phí bán và giá gốc tính thuế (basis) đã điều chỉnh: thông thường là số tiền bạn đã trả, cộng chi phí cải tạo, trừ khấu hao. Bảo trì như sơn tường hay sửa chỗ dột không phải là cải tạo.

Có hai trường hợp bị loại tự động: căn nhà có được qua trao đổi 1031 trong vòng 5 năm qua, và người bán thuộc diện chịu thuế đối với người từ bỏ quốc tịch hoặc thẻ xanh (expatriate tax) (Publication 523). Khoản lỗ khi bán nhà ở chính không được khấu trừ. Luật không đặt điều kiện về tuổi và không bắt buộc phải mua nhà khác, và bạn có thể dùng lại khoản loại trừ sau khi đã qua 2 năm (26 U.S.C. 121(a) và (b)(3)).

Việc bán nhà không đơn giản khi căn nhà từng cho thuê hoặc dùng để kinh doanh, khi bạn bán trước 2 năm, khi hai vợ chồng không cùng ở, khi quyền sở hữu đứng tên LLC hoặc quỹ tín thác, hoặc sau ly hôn hay khi một người qua đời. Trong các trường hợp đó, một phần tiền lãi có thể vẫn chịu thuế.

Hãy gom sẵn bản kê quyết toán (closing statement) khi mua và khi bán, biên lai cải tạo nhà, ngày bạn dọn vào và dọn ra, khoản khấu hao bạn đã khai, và Form 1099-S nếu có.

Tôi phải đóng loại thuế nào cho phần lãi vượt mức loại trừ?

Tiền lãi chịu thuế của căn nhà sở hữu hơn một năm là lãi vốn dài hạn, chịu thuế suất 0%, 15% hoặc 20% tùy thu nhập; phần lãi tương ứng với khấu hao chịu thuế suất tối đa 25% (Topic 409). Tiền lãi chịu thuế còn có thể phát sinh thuế thu nhập từ đầu tư ròng 3,8% (net investment income tax) khi thu nhập tổng điều chỉnh đã chỉnh sửa (MAGI) trên $200.000 ($250.000 nếu khai chung); phần lãi đã được loại trừ thì không bị tính thuế này (IRS).

Quy tắc 2 trong 5 năm được tính như thế nào?

5 năm được tính ngược từ ngày bán, và mỗi điều kiện 2 năm được đáp ứng khi đủ 24 tháng tròn hoặc 730 ngày, cộng dồn từ nhiều khoảng thời gian khác nhau (26 CFR 1.121-1(c)). Ngày bán là ngày ghi ở ô 1 của Form 1099-S; nếu không có biểu mẫu này, ngày bán là ngày sớm hơn trong hai ngày: ngày chuyển quyền sở hữu hoặc ngày người mua nhận các nghĩa vụ và quyền lợi của chủ sở hữu (Publication 523).

• Thời gian sở hữu và thời gian ở không cần trùng nhau. Những năm bạn thuê căn nhà đó trước khi mua vẫn được tính vào điều kiện sử dụng, miễn là cả hai điều kiện được đáp ứng trong vòng 5 năm (26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• Vắng mặt ngắn hạn vẫn tính là đang ở. Kỳ nghỉ hoặc thời gian đi vắng theo mùa vẫn được tính là thời gian ở trong nhà, kể cả khi nhà được cho thuê trong lúc đó. Một năm nghỉ phép dài ở nước ngoài thì không được tính, theo ví dụ trong chính quy định.
• Thời gian ở cơ sở chăm sóc có thể được tính. Chủ nhà không còn tự chăm sóc được bản thân, và đã ở trong nhà ít nhất 12 tháng trong 5 năm, được coi là vẫn ở nhà khi sống trong cơ sở chăm sóc có giấy phép của tiểu bang, chẳng hạn viện dưỡng lão (26 U.S.C. 121(d)(7)).
• Căn nhà thay thế có thể được tính. Nếu căn nhà trước bị phá hủy hoặc bị thu hồi và bạn đã hoãn phần lãi đó bằng cách mua căn nhà này, thời gian ở căn nhà trước được tính (26 U.S.C. 121(d)(5)).
• Một số bên đứng tên được coi là chính bạn. Quỹ tín thác của người lập quỹ (grantor trust) mà bạn được coi là chủ sở hữu, hoặc pháp nhân một chủ bị bỏ qua về thuế, được coi là chính bạn (26 CFR 1.121-1(c)(3)). Với các loại pháp nhân khác, xem nhà đứng tên LLC.

Quy tắc 2 trong 5 năm sau khi cho thuê nhà: tôi còn được loại trừ bao nhiêu?

Cho thuê sau ngày cuối cùng bạn ở trong nhà, trong khung 5 năm, không làm giảm khoản loại trừ. Còn thời gian cho thuê hoặc dùng vào việc khác mà bạn, vợ/chồng hoặc vợ/chồng cũ đều không ở như nhà ở chính thì có làm giảm, nếu thời gian đó nằm trước ngày cuối cùng một trong hai người ở, dù là trước khi dọn vào hay giữa hai đợt ở. Ngày 1 tháng 1 năm 2009 là mốc bắt đầu tính; phần lãi tương ứng vẫn chịu thuế (26 U.S.C. 121(b)(5)). Nếu bạn bán sau hơn 3 năm kể từ khi dọn đi, bạn không còn ở đủ 2 trong 5 năm, nên mất toàn bộ khoản loại trừ; muốn được loại trừ một phần thì phải có lý do về công việc, sức khỏe hoặc sự việc không lường trước (xem bên dưới).

Tỷ lệ phần lãi chịu thuế bằng số ngày mà cả hai vợ chồng đều không ở, nằm trước ngày cuối cùng một trong hai người ở, chia cho tổng số ngày bạn sở hữu căn nhà. Ngày 1 tháng 1 năm 2009 là mốc bắt đầu tính (Publication 523, Worksheet 3). Phần lãi bằng số khấu hao được tách ra trước và chịu thuế riêng.

Khấu hao của các giai đoạn sau ngày 6 tháng 5 năm 1997 không bao giờ được loại trừ, và vẫn tính dù bạn đã khai hay chỉ có thể khai (26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). Chủ nhà cho thuê nhiều năm mà không khai khấu hao vẫn bị tính thuế trên số tiền đó. Về khấu hao, thu hồi khấu hao (recapture) và các giao dịch trao đổi, xem thuế bất động sản cho thuê.

Bán nhà trước 2 năm: tôi có được loại trừ một phần không?

Người bán không đáp ứng điều kiện 2 năm, hoặc bán trong vòng 2 năm sau lần bán đã được loại trừ trước đó, vẫn có thể loại trừ một phần tiền lãi khi lý do chính của việc bán là chuyển chỗ làm, sức khỏe hoặc một sự việc không lường trước (26 U.S.C. 121(c)). Sự việc đó có thể xảy ra với bạn, vợ/chồng, đồng sở hữu hoặc bất kỳ ai khác sống trong nhà như nơi ở của họ (Publication 523). Mỗi trường hợp mặc định hợp lệ (safe harbor) đòi hỏi việc đổi công việc hoặc sự việc xảy ra trong lúc bạn còn sở hữu và đang ở trong nhà.

Ngoài các trường hợp mặc định hợp lệ này, các tình tiết phải cho thấy sự việc là lý do chính. Các yếu tố có lợi gồm: sự việc phát sinh khi bạn đang sở hữu và ở trong nhà, không thể lường trước một cách hợp lý khi bạn mua nhà, và xảy ra không lâu trước khi bán (26 CFR 1.121-3). Muốn nhà lớn hơn, được tăng lương hoặc giá nhà tăng thì không đủ điều kiện, và việc chuyển nhà chỉ để tốt cho sức khỏe nói chung không phải là lý do sức khỏe.

Mức giới hạn một phần bằng mức giới hạn đầy đủ nhân với một phân số. Tử số là khoảng thời gian ngắn nhất trong ba khoảng: thời gian sở hữu và thời gian ở (cả hai trong vòng 5 năm), và thời gian kể từ lần bán được loại trừ gần nhất; mẫu số là 24 tháng hoặc 730 ngày (26 CFR 1.121-3(g)). Với tờ khai chung không đáp ứng điều kiện chung, số tiền của từng người được tính theo cách này rồi cộng lại.

Khoản loại trừ khi bán nhà cho vợ chồng khai chung: ai được hưởng mức dành cho khai chung?

Vợ chồng khai chung chỉ được loại trừ tối đa $500.000 khi một trong hai người đáp ứng điều kiện sở hữu, cả hai đều đáp ứng điều kiện sử dụng, và không ai loại trừ tiền lãi của căn nhà khác trong vòng 2 năm (26 U.S.C. 121(b)(2)). Nếu không, mức giới hạn của hai vợ chồng bằng tổng số mỗi người sẽ được hưởng nếu còn độc thân, trong đó mỗi người được coi là sở hữu căn nhà trong thời gian dài nhất mà một trong hai người đã sở hữu.

Nếu một người là người nước ngoài không cư trú, tờ khai chung cần có lựa chọn coi người đó là người cư trú Hoa Kỳ; xem kết hôn với người không cư trú.

Quy tắc cho vợ chồng chia tay hoặc mất vợ/chồng (26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4):

• Ly thân hoặc ly hôn: chủ nhà có vợ/chồng hoặc vợ/chồng cũ được phép ở trong nhà theo văn bản ly hôn hoặc ly thân thì cũng được coi là đang ở trong nhà.
• Nhà nhận từ vợ/chồng hoặc vợ/chồng cũ: bạn được tính thời gian họ đã sở hữu, nhưng phải tự đáp ứng điều kiện sử dụng.
• Vợ/chồng còn sống: người còn sống chưa tái hôn được tính thời gian sở hữu và sử dụng của người đã mất, và được dùng mức giới hạn khai chung nếu bán nhà trong vòng 2 năm sau khi người kia qua đời và các điều kiện khai chung đã được đáp ứng ngay trước đó.

Tôi có hai căn nhà: căn nào được coi là nhà ở chính?

Mỗi người chỉ có một nhà ở chính tại một thời điểm, và chỉ căn đó đủ điều kiện (Publication 523). Khi bạn sống ở hai căn nhà, căn bạn ở nhiều tháng nhất trong năm thường là nhà ở chính (26 CFR 1.121-1(b)(2)).

Các tình tiết khác cũng cho thấy điều tương tự: địa chỉ trên tờ khai thuế, bằng lái xe, đăng ký xe và đăng ký cử tri; nơi bạn làm việc, giao dịch ngân hàng và nhận thư; và nơi gia đình bạn sống. Nếu bạn đổi căn ở qua các năm khác nhau, từng căn có thể lần lượt đủ điều kiện, nhưng quy tắc 2 năm trước đó không cho bạn loại trừ tiền lãi của cả hai căn trong vòng 2 năm. Tiền lãi của căn nhà không đáp ứng điều kiện chịu thuế và có thể được tính vào thuế thu nhập từ đầu tư ròng.

Tôi ở một căn trong nhà song lập (duplex) hoặc dùng một phần nhà để kinh doanh: tiền lãi được chia như thế nào?

Câu trả lời phụ thuộc vào việc phần dùng để kinh doanh hoặc cho thuê nằm trong khu vực bạn ở hay là một căn riêng biệt (26 CFR 1.121-1(e)).

Hãy chia giá bán và giá gốc theo đúng cách bạn đã chia khi tính khấu hao, hoặc theo diện tích sàn nếu bạn chưa từng khấu hao (Publication 523).

Quân nhân hoặc nhân viên ngoại giao: khung năm năm có thể kéo dài không?

Có. Thành viên lực lượng quân phục, Foreign Service (ngành ngoại giao), nhân viên cộng đồng tình báo, hoặc nhân viên hay tình nguyện viên Peace Corps phục vụ ở nước ngoài có thể chọn tạm dừng khung 5 năm trong thời gian họ hoặc vợ/chồng làm nhiệm vụ chính thức kéo dài đủ điều kiện, tối đa 10 năm (26 U.S.C. 121(d)(9) và (12)).

Nhiệm vụ chính thức kéo dài đủ điều kiện nghĩa là lệnh điều động trên 90 ngày hoặc không có thời hạn, đến nơi công tác cách nhà ít nhất 50 dặm, hoặc ở nhà công vụ theo lệnh của chính phủ (Topic 701). Lựa chọn này áp dụng cho từng bất động sản, có thể hủy bất cứ lúc nào, và được thực hiện bằng cách nộp tờ khai của năm bán nhà và loại trừ khoản lãi (Publication 523).

Đã dùng khoản loại trừ trong hai năm qua, hoặc nhận nhà qua trao đổi 1031: tôi còn loại trừ được tiền lãi không?

Mỗi trường hợp đều có thể chặn khoản loại trừ. Người bán đã loại trừ tiền lãi của căn nhà khác trong 2 năm trước lần bán này thì không được loại trừ nữa, trừ khi lý do về công việc, sức khỏe hoặc sự việc không lường trước cho phép loại trừ một phần (26 U.S.C. 121(b)(3)).

Căn nhà có được qua trao đổi 1031 không được dùng khoản loại trừ nếu bán trong vòng 5 năm kể từ lần trao đổi đó. Quy tắc này cũng áp dụng cho người có giá gốc tính thuế lấy từ người đã thực hiện trao đổi, chẳng hạn người con được tặng căn nhà (26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). Về các giao dịch trao đổi, xem thuế bất động sản cho thuê.

Nhà nhận được do tặng, do làm giấy tờ chuyển nhượng từ người thân, hoặc sau khi vợ/chồng qua đời: giá gốc nào và những năm nào được tính?

Giá gốc tùy vào cách bạn có căn nhà, và những năm được tính tùy vào người đã trao nhà cho bạn (Publication 523).

Publication 523 chỉ tính thời gian của chủ cũ đối với vợ/chồng, vợ/chồng cũ hoặc vợ/chồng đã mất; với căn nhà nhận từ cha mẹ hoặc từ di sản, hãy nhờ kiểm tra cách tính trước khi dựa vào số năm của chủ cũ. Thêm tên con vào giấy tờ sở hữu là một khoản quà tặng; xem tờ khai thuế quà tặng. Người thừa kế hoặc người thi hành di chúc bán nhà của cha mẹ nên xem tờ khai di sản và tờ khai cuối cùng.

Tôi nhận được Form 1099-S khi bán nhà: tôi có phải khai không?

Có. Khi có Form 1099-S, việc bán nhà phải khai trên Form 8949 và Schedule D, kể cả khi toàn bộ tiền lãi được loại trừ (Topic 701). Nếu không có Form 1099-S, bạn chỉ phải khai khi một phần tiền lãi chịu thuế, hoặc khi bạn chọn chịu thuế ngay để giữ khoản loại trừ cho lần bán sau (Publication 523). Bạn có thể đưa ra hoặc hủy lựa chọn này trong vòng 3 năm kể từ hạn nộp tờ khai, không tính thời gian gia hạn (26 CFR 1.121-4(g)).

1. Trên Form 8949, hãy khai giá bán và giá gốc như thể không có khoản loại trừ nào, dùng Part II nếu bạn sở hữu căn nhà hơn một năm.
2. Ghi mã H ở cột (f) và ghi phần lãi được loại trừ dưới dạng số âm ở cột (g). Nếu chi phí bán không có trên Form 1099-S, hãy cộng chúng vào số âm đó và ghi mã EH (Instructions for Form 8949).
3. Khai phần lãi từ khấu hao, và phần lãi của bất kỳ phần kinh doanh hoặc cho thuê riêng biệt nào, trên Form 4797.
4. Khoản lỗ có Form 1099-S vẫn phải khai, với mã L, để kết quả bù trừ về không (Instructions for Schedule D).

Căn nhà mua bằng khoản vay từ trái phiếu thế chấp miễn thuế hoặc bằng giấy chứng nhận tín thuế thế chấp có thể phải hoàn lại ưu đãi (recapture) trên Form 8828 dù tiền lãi được loại trừ. Hãy giữ hồ sơ mua nhà và cải tạo nhà đến 3 năm sau hạn nộp tờ khai của năm bán nhà (Publication 523).

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Hoa Kỳ. Chi phí bán được bỏ qua để số liệu tròn.

Cho thuê sau khi dọn đi

Một chủ nhà độc thân mua nhà với giá US$300.000 và ở trong năm năm. Sau đó cô dọn đi và cho thuê ba năm, khai US$20.000 khấu hao, rồi bán với giá US$520.000.

• Năm 1 đến năm 5: nhà ở chính.
• Năm 6 đến năm 8: cho thuê; 5 năm trước ngày bán gồm 2 năm cuối cô còn ở trong nhà.
• Khi bán: giá gốc đã điều chỉnh là US$280.000 (US$300.000 trừ US$20.000), nên tiền lãi là US$240.000.

Việc cho thuê xảy ra sau khi cô dọn đi, nên không làm giảm khoản loại trừ. US$20.000 bằng số khấu hao chịu thuế; US$220.000 còn lại nằm dưới mức giới hạn US$250.000 và được loại trừ.

Chuyển việc sau 14 tháng

Một chủ nhà độc thân có nơi làm việc cách nhà 10 dặm nhận công việc mới cách đó 300 dặm khi đang ở trong nhà, và bán nhà sau khi sở hữu và ở 14 tháng, với tiền lãi US$40.000. Việc chuyển chỗ làm đáp ứng mặc định hợp lệ 50 dặm. Mức giới hạn một phần là 14/24 của US$250.000, khoảng US$145.800, nên toàn bộ US$40.000 tiền lãi được loại trừ.

Hai căn nhà sau khi kết hôn

Mỗi người từng sở hữu và ở một căn nhà trước khi kết hôn. Họ dọn vào nhà của vợ, và chồng bán nhà của mình khi anh vẫn còn ở đủ 2 trong 5 năm gần nhất, với tiền lãi US$180.000. Trên tờ khai chung, mức giới hạn cho căn nhà của anh là US$250.000, không phải US$500.000: vợ chưa từng ở đó, và việc dọn về ở chung không phải là lý do công việc, sức khỏe hay sự việc không lường trước, nên phần của vợ bằng không. US$180.000 tiền lãi của anh được loại trừ hoàn toàn.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Căn nhà đã cho thuê, dùng để kinh doanh hoặc đứng tên quỹ tín thác: việc chia tiền lãi chịu thuế và tiền lãi được loại trừ cần dùng đầy đủ các bảng tính; hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Tiền lãi vượt mức giới hạn của bạn, hoặc bạn bán nhà sau ly hôn hay khi vợ/chồng qua đời: hãy nhờ kiểm tra mức giới hạn và giá gốc qua hỗ trợ thuế cá nhân, và lên kế hoạch nộp thuế với thuế nộp tạm tính hằng quý.
• Bất động sản chỉ dùng để cho thuê, hoặc bạn đang trao đổi 1031: xem thuế bất động sản cho thuê.
• Căn nhà đứng tên LLC: xem bất động sản cho thuê đứng tên LLC.
• Căn nhà ở ngoài Hoa Kỳ, hoặc tiền tệ đã thay đổi: xem bất động sản ở nước ngoài.
• Bạn sống ở Canada và đang bán bất động sản tại Hoa Kỳ: xem người Canada bán bất động sản tại Hoa Kỳ.
• Bạn đang bán nhà tại Canada với tư cách người cư trú Canada: xem miễn thuế nhà ở chính của Canada.
• Bạn đang bán nhà của cha mẹ với tư cách người thi hành di chúc hoặc người thừa kế: xem tờ khai di sản và tờ khai cuối cùng.
• Căn nhà ở tiểu bang mà bạn không còn sống: xem ngưỡng phải nộp tờ khai thuế tiểu bang cho người không cư trú.
• Bạn đang tặng nhà hoặc thêm tên con vào giấy tờ sở hữu: xem tờ khai thuế quà tặng.