주택 매각 양도소득세: 5년 중 2년 거주 요건과 제외 규정

집을 팔면 양도소득세를 내야 하나요?

아래 세 가지 요건을 모두 충족하고 아래 두 가지 배제 사유에 해당하지 않으면, 주 거주지 매각 차익을 $250,000까지(부부 합산 신고는 $500,000까지) 제외할 수 있습니다(26 U.S.C. 121; Publication 523). 차익은 매각 가격에서 매각 비용과 조정 취득가액을 뺀 금액입니다. 조정 취득가액은 일반적으로 매입 가격에 개량 비용을 더하고 감가상각을 뺀 금액입니다. 페인트칠이나 누수 수리 같은 유지 비용은 개량 비용이 아닙니다.

자동으로 제외가 막히는 경우가 두 가지 있습니다. 최근 5년 안에 1031 교환으로 취득한 주택이고, 출국세(expatriate tax) 대상인 매도인입니다(Publication 523). 주 거주지를 팔아 생긴 손실은 공제되지 않습니다. 법에는 나이 요건이 없고 다른 주택을 다시 사야 한다는 조건도 없으며, 2년이 지나면 제외 제도를 다시 쓸 수 있습니다(26 U.S.C. 121(a) and (b)(3)).

주택을 임대했거나 사업에 쓴 적이 있는 경우, 2년이 되기 전에 파는 경우, 부부가 함께 살지 않은 경우, 명의가 LLC나 신탁인 경우, 이혼이나 사망 이후에 파는 경우에는 주택 매각이 간단하지 않습니다. 이런 경우에는 차익 일부가 과세될 수 있습니다.

매입과 매각 때의 결산 명세서, 개량 비용 영수증, 입주일과 이사일, 이미 공제받은 감가상각 내역, Form 1099-S를 모아 두세요.

제외 한도를 넘는 차익에는 어떤 세금이 붙나요?

1년 초과 보유한 주택의 과세 차익은 장기 양도소득이며, 소득에 따라 0%, 15%, 20%의 세율로 과세됩니다. 감가상각분에 해당하는 차익은 최대 25%로 과세됩니다(Topic 409). 수정 조정 총소득이 $200,000(부부 합산 신고는 $250,000)을 넘으면 과세 차익에 3.8% 순투자소득세(NIIT)도 붙을 수 있습니다. 제외된 차익에는 붙지 않습니다(IRS).

5년 중 2년 요건은 어떻게 계산하나요?

5년은 매각일부터 거꾸로 계산하며, 2년 요건은 각각 24개월 또는 730일을 채우면 됩니다. 여러 기간으로 나뉘어도 합산할 수 있습니다(26 CFR 1.121-1(c)). 매각일은 Form 1099-S의 1번 칸에 적힌 날짜입니다. 이 양식이 없으면 소유권이 넘어간 날과 매수인이 소유의 부담과 이익을 넘겨받은 날 중 빠른 날입니다(Publication 523).

• 소유 기간과 거주 기간이 겹치지 않아도 됩니다. 주택을 사기 전에 세입자로 살았던 기간도 5년 안에서 두 요건을 모두 채운다면 거주 요건에 포함됩니다(26 CFR 1.121-1(c); Topic 701).
• 잠시 비운 기간도 거주로 봅니다. 휴가나 계절에 따른 부재는 그동안 집을 임대했더라도 거주한 기간으로 봅니다. 규정의 예시를 보면, 해외에서 한 해 동안 보낸 안식년은 거주로 보지 않습니다.
• 요양 시설 기간도 포함될 수 있습니다. 스스로를 돌볼 수 없게 된 소유주가 5년 중 최소 12개월을 그 집에서 살았다면, 요양원 같은 주 정부 허가 요양 시설에 있는 기간도 그 집에 산 것으로 봅니다(26 U.S.C. 121(d)(7)).
• 대체한 주택도 포함될 수 있습니다. 이전 주택이 멸실되거나 수용되어 그 차익의 과세를 미루고 이 집을 샀다면, 이전 주택에서 보낸 기간도 포함됩니다(26 U.S.C. 121(d)(5)).
• 일부 명의자는 본인으로 봅니다. 본인이 소유자로 간주되는 grantor trust나 세법상 별도 과세 대상이 아닌 1인 소유 사업체는 본인으로 봅니다(26 CFR 1.121-1(c)(3)). 그 밖의 사업체는 LLC 명의 주택을 참고하세요.

임대한 적이 있는 주택, 5년 중 2년 요건에서 얼마를 제외할 수 있나요?

5년 기간 안이라도 마지막으로 거주한 날 이후의 임대는 제외액을 줄이지 않습니다. 반면 2009년 1월 1일부터 본인도 배우자나 전 배우자도 주 거주지로 살지 않은 임대 등의 기간은, 둘 중 누군가 마지막으로 거주한 날보다 앞서 있다면 줄입니다. 입주 전이든 두 거주 기간 사이든 마찬가지이며, 그 비율만큼의 차익은 과세됩니다(26 U.S.C. 121(b)(5)). 이사 나간 지 3년이 넘어 팔면 5년 중 2년을 거주하지 못한 것이 되어 전액 제외는 받을 수 없습니다. 일부 제외는 업무, 건강, 예상치 못한 사유가 있어야 합니다(아래 참고).

과세되는 몫은 2009년 1월 1일부터 본인도 배우자도 거주하지 않은 기간 중 두 사람 중 누군가 마지막으로 거주한 날보다 앞선 일수를, 주택을 소유한 전체 일수로 나눈 비율입니다(Publication 523, Worksheet 3). 감가상각분에 해당하는 차익은 먼저 빼서 따로 과세합니다.

1997년 5월 6일 이후 기간의 감가상각은 제외되지 않으며, 실제로 공제받았는지 또는 공제받을 수 있었는지와 상관없이 포함됩니다(26 U.S.C. 121(d)(6); Publication 523). 여러 해 임대하면서 감가상각을 하지 않았더라도 그 금액은 과세됩니다. 감가상각, 환수, 교환에 관한 자세한 내용은 임대 부동산 세금을 참고하세요.

2년 전에 집을 팔았어요. 일부 제외를 받을 수 있나요?

2년 요건을 채우지 못했거나 이전에 제외받은 매각 후 2년 안에 파는 경우에도, 매각의 주된 이유가 업무상 이동, 건강, 예상치 못한 사건이라면 차익 일부를 제외할 수 있습니다(26 U.S.C. 121(c)). 그 사건은 본인, 배우자, 공동 소유자, 또는 그 집을 주거지로 쓴 다른 사람에게 생긴 것이어도 됩니다(Publication 523). 각 세이프하버는 본인이 그 집을 소유하고 거주하는 동안 직장 변동이나 사건이 생겨야 적용됩니다.

이 세이프하버에 해당하지 않으면, 그 사건이 주된 이유였음을 사실관계로 보여 주어야 합니다. 유리하게 작용하는 요소는 다음과 같습니다. 집을 소유하고 거주하는 동안 생겼고, 집을 살 때는 합리적으로 예측할 수 없었으며, 매각 직전에 일어났다는 점입니다(26 CFR 1.121-3). 더 큰 집을 원하는 경우, 급여 인상, 집값 상승은 해당하지 않으며, 전반적인 건강에만 도움이 되는 이사는 건강상의 이유가 아닙니다.

일부 한도는 전체 한도에 비율을 곱한 금액입니다. 비율은 5년 안에서 소유한 기간, 거주한 기간, 마지막 제외 매각 이후 기간 중 가장 짧은 기간을 24개월 또는 730일로 나눈 값입니다(26 CFR 1.121-3(g)). 부부 합산 신고가 합산 요건을 채우지 못하면 각 배우자의 금액을 이 방식으로 따로 계산해 더합니다.

부부 합산 신고 시 주택 매각 제외: 누가 합산 금액을 받나요?

부부 합산 신고를 하는 부부는 두 배우자 중 한 명이 소유 요건을 채우고, 두 배우자 모두 거주 요건을 채우며, 어느 쪽도 2년 안에 다른 주택의 차익을 제외받지 않았을 때만 $500,000까지 받을 수 있습니다(26 U.S.C. 121(b)(2)). 그렇지 않으면 부부의 한도는 각 배우자가 미혼이라면 받을 금액의 합계입니다. 이때 각 배우자는 둘 중 한 명이 소유한 기간만큼 그 집을 소유한 것으로 봅니다.

한 배우자가 비거주 외국인이면 부부 합산 신고를 하려면 그 배우자를 미국 거주자로 취급하겠다는 선택이 필요합니다. 비거주자와 결혼한 경우를 참고하세요.

배우자와 헤어졌거나 사별한 경우의 규정입니다(26 U.S.C. 121(d); 26 CFR 1.121-4).

• 별거 또는 이혼: 이혼이나 별거 문서에 따라 배우자나 전 배우자가 그 집에 살도록 허용된 경우, 소유주도 그 집에 거주하는 것으로 봅니다.
• 배우자나 전 배우자에게서 받은 주택: 상대가 소유한 기간은 포함되지만, 거주 요건은 본인이 직접 채워야 합니다.
• 생존 배우자: 재혼하지 않은 생존 배우자는 먼저 사망한 배우자의 소유 기간과 거주 기간을 포함합니다. 사망 후 2년 안에 매각하고 사망 직전에 합산 요건을 충족했다면 합산 한도를 쓸 수 있습니다.

집이 두 채인데, 어느 쪽이 주 거주지인가요?

한 사람이 한 번에 가질 수 있는 주 거주지는 하나이며, 그 집만 요건에 해당합니다(Publication 523). 두 집에서 살았다면 일반적으로 1년 중 더 오래 산 집이 주 거주지입니다(26 CFR 1.121-1(b)(2)).

다른 사실관계도 같은 방향을 가리킵니다. 세금 신고서, 운전면허증, 자동차 등록, 유권자 등록에 적힌 주소, 일하는 곳, 거래 은행, 우편물을 받는 곳, 가족이 사는 곳입니다. 해마다 옮겨 산 집이 차례로 요건에 해당할 수는 있지만, 2년 이내에 두 집 모두 제외받지는 못하도록 2년 기준이 막습니다. 요건을 채우지 못한 집의 차익은 과세되며 순투자소득세 대상 소득에 포함될 수 있습니다.

듀플렉스의 한 세대에 살거나 집 일부를 사업에 쓰는 경우, 차익은 어떻게 나누나요?

사업이나 임대 공간이 주거 공간 안에 있는지 별도 세대인지에 따라 달라집니다(26 CFR 1.121-1(e)).

매각 가격과 취득가액은 감가상각 때 나눈 방식과 같게 나눕니다. 감가상각을 한 적이 없다면 면적 비율로 나눕니다(Publication 523).

군인이나 Foreign Service 직원은 5년 기간을 늘릴 수 있나요?

예. 미국 군인(uniformed services) 또는 Foreign Service 구성원, 정보기관 직원, 해외에서 근무하는 평화봉사단 직원이나 봉사자는 본인이나 배우자가 적격 공무 장기 복무 중인 동안 최대 10년까지 5년 기간의 진행을 멈추도록 선택할 수 있습니다(26 U.S.C. 121(d)(9) and (12)).

적격 공무 장기 복무란 90일을 넘거나 기간이 정해지지 않은 명령에 따라, 집에서 50마일 이상 떨어진 근무지에서 일하거나 정부 명령으로 정부 숙소에 사는 경우를 말합니다(Topic 701). 이 선택은 한 번에 한 부동산에만 적용되고 언제든 철회할 수 있습니다. 매각 연도의 세금 신고서를 제출하면서 차익을 제외하는 방식으로 선택합니다(Publication 523).

최근 2년 안에 제외를 받았거나 1031 교환으로 받은 집인데, 차익을 제외할 수 있나요?

두 경우 모두 제외가 막힐 수 있습니다. 이번 매각 전 2년 안에 다른 주택의 차익을 제외받은 매도인은, 업무, 건강, 예상치 못한 사유로 일부 제외가 허용되는 경우가 아니라면 다시 제외받을 수 없습니다(26 U.S.C. 121(b)(3)).

1031 교환으로 취득한 주택은 그 교환일부터 5년 안에 팔면 제외를 쓸 수 없습니다. 교환한 사람에게서 취득가액을 이어받은 사람, 예를 들어 그 집을 증여받은 자녀에게도 같은 제한이 적용됩니다(26 U.S.C. 121(d)(10); Publication 523). 교환은 임대 부동산 세금을 참고하세요.

증여, 친족에게서 받은 증서, 배우자 사망 후 받은 주택은 취득가액과 인정 기간이 어떻게 되나요?

취득가액은 집을 받은 방식에 따라 정해지고, 인정되는 기간은 누구에게서 받았는지에 따라 달라집니다(Publication 523).

Publication 523은 배우자, 전 배우자, 먼저 사망한 배우자의 경우에만 이전 소유자의 기간을 인정합니다. 부모나 상속재산에서 받은 주택이라면 이전 소유자의 기간에 의존하기 전에 계산이 맞는지 확인하세요. 자녀를 명의에 추가하는 것은 증여입니다. 증여세 신고를 참고하세요. 부모의 집을 파는 상속인이나 집행인은 상속재산과 최종 신고서를 참고하세요.

집을 팔고 1099-S를 받았는데, 반드시 신고해야 하나요?

예. Form 1099-S가 있으면 차익 전부가 제외되더라도 그 매각을 Form 8949와 Schedule D에 적어야 합니다(Topic 701). 1099-S가 없다면 차익 일부가 과세될 때, 또는 지금 과세받고 제외 제도를 다음 매각에 남겨 두기로 선택할 때만 신고합니다(Publication 523). 이 선택은 연장 기한을 빼고 신고서 제출 기한부터 3년 안에 할 수도 있고 취소할 수도 있습니다(26 CFR 1.121-4(g)).

1. Form 8949에는 제외가 없는 것처럼 매각 가격과 취득가액을 적습니다. 집을 1년 넘게 소유했다면 Part II를 사용합니다.
2. (f)열에 코드 H를 쓰고, (g)열에 제외된 차익을 음수로 적습니다. 매각 비용이 1099-S에 없다면 그 음수 금액에 더하고 코드 EH를 씁니다(Form 8949 작성 안내).
3. 감가상각분에 해당하는 차익과, 별도의 사업 부분이나 임대 부분의 차익은 Form 4797에 신고합니다.
4. 1099-S를 받은 매각에서 손실이 났더라도 코드 L로 신고하며, 합산하면 0이 되도록 처리합니다(Schedule D 작성 안내).

면세 모기지 채권 대출이나 모기지 세액공제 증명서(mortgage credit certificate)로 산 집은 차익이 제외되더라도 Form 8828에서 환수 세금이 생길 수 있습니다. 매입과 개량 기록은 매각 연도 신고서의 제출 기한부터 3년이 지날 때까지 보관하세요(Publication 523).

예시

아래 예시는 설명을 위한 것이며 미국 달러 기준입니다. 숫자를 단순하게 하려고 매각 비용은 뺐습니다.

이사 후 임대한 경우

독신인 소유주가 US$300,000에 집을 사서 5년 동안 살았습니다. 그 뒤 이사해 3년 동안 임대하면서 US$20,000의 감가상각을 공제받았고, US$520,000에 팔았습니다.

• 1~5년차: 주 거주지.
• 6~8년차: 임대. 매각 전 5년에는 이 소유주가 마지막으로 거주한 2년이 포함됩니다.
• 매각: 조정 취득가액은 US$280,000(US$300,000에서 US$20,000을 뺀 금액)이므로 차익은 US$240,000입니다.

임대는 이사 나간 뒤에 이루어졌으므로 제외액이 줄지 않습니다. 감가상각분에 해당하는 US$20,000은 과세되고, 나머지 US$220,000은 US$250,000 한도 안이므로 제외됩니다.

14개월 만의 직장 이동

집에서 10마일 거리에 직장이 있던 독신 소유주가 그 집에 살면서 300마일 떨어진 곳에 새 직장을 얻었고, 14개월 동안 집을 소유하고 거주한 뒤 차익 US$40,000에 팔았습니다. 이 업무상 이동은 50마일 세이프하버를 충족합니다. 일부 한도는 US$250,000의 14/24, 즉 약 US$145,800이므로 차익 US$40,000 전액이 제외됩니다.

결혼 후 두 채의 집

두 배우자가 결혼 전에 각자 집을 소유하고 살았습니다. 부부는 아내의 집으로 들어가 살고, 남편은 자기 집에서 최근 5년 중 2년을 채운 상태에서 차익 US$180,000에 그 집을 팔았습니다. 부부 합산 신고에서 남편 집의 한도는 US$500,000이 아니라 US$250,000입니다. 아내는 그 집에 산 적이 없고, 함께 살려고 이사하는 것은 업무, 건강, 예상치 못한 사유가 아니므로 아내 몫은 0입니다. 남편의 차익 US$180,000은 전액 제외됩니다.

상황이 다르다면?

• 주택을 임대했거나, 사업에 썼거나, 신탁 명의인 경우: 과세 차익과 제외 차익을 나누려면 전체 계산 양식이 필요합니다. 개인 세금 상담을 받으세요.
• 차익이 한도를 넘거나, 이혼이나 배우자 사망 후에 판 경우: 개인 세금 상담으로 한도와 취득가액을 확인하고, 분기별 추정세 납부를 계획하세요.
• 처음부터 임대용이었던 부동산이거나 1031 교환을 하는 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요.
• 주택이 LLC 명의인 경우: LLC 명의 임대 부동산을 참고하세요.
• 주택이 미국 밖에 있거나 통화가 바뀐 경우: 해외 부동산을 참고하세요.
• 캐나다에 살면서 미국 부동산을 파는 경우: 캐나다 거주자의 미국 부동산 매각을 참고하세요.
• 캐나다 거주자로서 캐나다 주택을 파는 경우: 캐나다의 주 거주지 면제를 참고하세요.
• 집행인이나 상속인으로서 부모의 집을 파는 경우: 상속재산과 최종 신고서를 참고하세요.
• 더 이상 살지 않는 주에 있는 주택인 경우: 주별 비거주자 세금 신고 기준을 참고하세요.
• 주택을 증여하거나 자녀를 명의에 추가하는 경우: 증여세 신고를 참고하세요.