רווח הון ממכירת בית: כלל 2 מתוך 5 השנים והפטור

האם משלמים מס רווח הון כשמוכרים בית בארה״ב?

אפשר לפטור רווח ממכירת דירת המגורים העיקרית עד ⁦$250,000⁩, או עד ⁦$500,000⁩ לזוג נשוי שמגיש דוח משותף, כשעומדים בשלושת התנאים שלהלן ואף אחד משני החסמים שלהלן לא חל (⁦26 U.S.C. 121⁩; Publication 523). הרווח הוא מחיר המכירה פחות עלויות המכירה ופחות בסיס העלות המתואם (basis). בדרך כלל זה מה ששילמתם על הבית, ועוד שיפורים, פחות פחת. תחזוקה שוטפת, כמו צבע או תיקון נזילות, אינה שיפור.

שני חסמים אוטומטיים: בית שנרכש בהחלפה לפי סעיף 1031 ב-⁠5 השנים האחרונות, ומוכר שחל עליו מס היציאה (expatriate tax) (Publication 523). הפסד ממכירת דירת מגורים עיקרית אינו ניתן לניכוי. החוק האמריקאי אינו קובע גיל מינימלי ואינו מחייב לקנות בית אחר, ואפשר להשתמש בפטור שוב אחרי שחלפו 2 שנים (⁦26 U.S.C. 121(a)⁩ and (b)(3)).

מכירת בית אינה פשוטה כשהבית הושכר אי פעם או שימש לעסק, כשמוכרים לפני שחלפו 2 שנים, כשבני הזוג לא גרו שניהם בבית, כשהבית רשום על שם LLC או נאמנות, או אחרי גירושים או פטירה. במקרים כאלה חלק מהרווח עלול להיות חייב במס.

הכינו את מסמכי הסגירה של הרכישה ושל המכירה, קבלות על שיפורים, התאריכים שבהם נכנסתם לבית ויצאתם ממנו, כל פחת שתבעתם, וכל טופס ⁦1099-S⁩.

איזה מס משלמים על רווח מעל הפטור?

רווח חייב במס מבית שהוחזק יותר משנה אחת הוא רווח הון לטווח ארוך, שמסים אותו ב-⁠⁦0%⁩, ב-⁠⁦15%⁩ או ב-⁠⁦20%⁩ לפי ההכנסה. רווח שמקורו בפחת חייב במס בשיעור של עד ⁦25%⁩ (Topic 409). רווח חייב במס עשוי לחייב גם את מס ההכנסה מהשקעות (net investment income tax) בשיעור ⁦3.8%⁩ כשההכנסה ברוטו המתואמת (MAGI) גבוהה מ-⁠⁦$200,000⁩ (⁦$250,000⁩ בדוח משותף). רווח שנפטר ממס אינו חייב בו (IRS).

איך סופרים את כלל 2 מתוך 5 השנים?

5 השנים נספרות אחורה מיום המכירה. כל אחד מתנאי ה-⁠2 שנים מתקיים עם 24 חודשים מלאים או 730 ימים, גם אם הם מצטברים מכמה תקופות (⁦26 CFR 1.121-1(c)⁩). תאריך המכירה הוא התאריך בתיבה 1 של טופס ⁦1099-S⁩. אם אין טופס כזה, זה המוקדם מבין היום שבו עברה הבעלות ליום שבו הקונה קיבל על עצמו את הנטל והזכויות של הבעלות (Publication 523).

• בעלות ושימוש לא חייבים לחפוף. שנים ששכרתם את הבית כדיירים לפני שקניתם אותו נספרות בתנאי השימוש, אם שני התנאים מתקיימים בתוך 5 השנים (⁦26 CFR 1.121-1(c)⁩; Topic 701).
• היעדרויות קצרות נחשבות לשימוש. חופשה או היעדרות עונתית נחשבות כזמן מגורים בבית, גם אם הבית הושכר בינתיים. שנת שבתון בחו״ל אינה נחשבת, לפי הדוגמה בתקנות עצמן.
• זמן במוסד סיעודי יכול להיספר. בעלים שאינם מסוגלים לטפל בעצמם, וגרו בבית לפחות 12 חודשים מתוך 5 השנים, נחשבים כמי שגרים בו בזמן שהם במוסד סיעודי מורשה מטעם המדינה, כמו בית אבות (⁦26 U.S.C. 121(d)(7)⁩).
• בית חלופי יכול להיספר. אם בית קודם נהרס או הופקע, ודחיתם את הרווח ממנו בכך שקניתם את הבית הזה, הזמן בבית הקודם נספר (⁦26 U.S.C. 121(d)(5)⁩).
• חלק מבעלי הזכויות בנכס נחשבים כמוכם. נאמנות של המעניק (grantor trust) שאתם נחשבים לבעליה, או ישות עם בעלים יחיד שאינה מוכרת לצורכי מס, נחשבות כמוכם (⁦26 CFR 1.121-1(c)(3)⁩). לגבי ישויות אחרות, ראו בית ששייך ל-⁠LLC.

כלל 2 מתוך 5 השנים אחרי השכרת הבית: כמה עדיין אפשר לפטור?

השכרה אחרי היום האחרון שגרתם בבית, בתוך חלון 5 השנים, אינה מקטינה את הפטור. לעומת זאת, השכרה או שימוש אחר מאז 1 בינואר 2009, כשלא אתם ולא בן או בת הזוג (או בן או בת זוג לשעבר) גרתם בבית כדירת מגורים עיקרית, כן מקטינים את הפטור, אם התקופה הזאת קודמת ליום האחרון שבו אחד מכם גר שם, בין שהיא לפני הכניסה לבית ובין שהיא בין שתי תקופות מגורים. החלק היחסי הזה של הרווח נשאר חייב במס (⁦26 U.S.C. 121(b)(5)⁩). מכירה יותר מ-⁠3 שנים אחרי שיצאתם מהבית פירושה שלא גרתם בו 2 שנים מתוך 5, ולכן הפטור המלא אבד. פטור חלקי דורש סיבה של עבודה, בריאות או אירוע בלתי צפוי (ראו בהמשך).

החלק החייב במס הוא מספר הימים מאז 1 בינואר 2009 שבהם אף אחד מכם לא גר בבית, לפני היום האחרון שבו אחד מכם גר בו, חלקי כל הימים שהייתם בעלי הבית (Publication 523, Worksheet 3). רווח בגובה הפחת מופרד קודם ונשלם עליו מס בנפרד.

פחת על תקופות אחרי 6 במאי 1997 אף פעם אינו נפטר ממס. הוא נספר גם אם תבעתם אותו וגם אם רק יכולתם לתבוע אותו (⁦26 U.S.C. 121(d)(6)⁩; Publication 523). בעלים ששכרו את הבית שנים בלי לתבוע פחת עדיין משלמים מס על הסכום הזה. לפרטים על פחת, החזר פחת (recapture) והחלפות, ראו מסים על נכס להשכרה.

מכרתי את הבית לפני שחלפו 2 שנים: האם יש פטור חלקי?

מוכר שלא עומד בתנאי ה-⁠2 שנים, או שמוכר תוך 2 שנים ממכירה קודמת שנפטרה ממס, עדיין יכול לפטור חלק מהרווח כשהסיבה העיקרית למכירה היא מעבר בגלל עבודה, בריאות או אירוע בלתי צפוי (⁦26 U.S.C. 121(c)⁩). האירוע יכול לקרות לכם, לבן או לבת הזוג, לשותף בבעלות, או לכל אדם אחר שגר בבית כדירת מגורים (Publication 523). בכל אחד מהמקרים המוגנים (safe harbor), שינוי העבודה או האירוע צריכים לקרות בזמן שאתם הבעלים של הבית וגרים בו.

מחוץ למקרים המוגנים האלה, העובדות צריכות להראות שהאירוע היה הסיבה העיקרית. גורמים שתומכים בכך: האירוע התרחש בזמן שהייתם הבעלים וגרתם בבית, אי אפשר היה לצפות אותו באופן סביר כשקניתם, והוא קרה זמן קצר לפני המכירה (⁦26 CFR 1.121-3⁩). רצון בבית גדול יותר, העלאה בשכר או עלייה בערך הבית אינם מזכים, ומעבר ששיפר רק את הבריאות הכללית אינו סיבה בריאותית.

התקרה החלקית היא התקרה המלאה כפול שבר. המונה הוא הקצר מבין שלושה: תקופת הבעלות שלכם, תקופת המגורים שלכם (שתיהן בתוך 5 השנים), והזמן שחלף מאז המכירה האחרונה שנפטרה ממס. המכנה הוא 24 חודשים או 730 ימים (⁦26 CFR 1.121-3(g)⁩). בדוח משותף שלא עומד בתנאי הפטור המשותף, הסכום של כל בן או בת זוג מחושב כך, והסכומים מצטברים.

פטור ממכירת בית לזוג נשוי שמגיש דוח משותף: מי מקבל את הסכום המשותף?

זוג נשוי שמגיש דוח משותף מקבל עד ⁦$500,000⁩ רק כשאחד מבני הזוג עומד בתנאי הבעלות, שניהם עומדים בתנאי השימוש, ואף אחד מהם לא פטר רווח מבית אחר ב-⁠2 השנים האחרונות (⁦26 U.S.C. 121(b)(2)⁩). אחרת, התקרה של הזוג היא סכום מה שכל אחד מהם היה מקבל כרווק, כשכל אחד נחשב לבעלים של הבית כל עוד אחד מהם היה הבעלים.

אם אחד מבני הזוג הוא תושב חוץ (nonresident alien), דוח משותף מחייב בחירה להתייחס אליו כאל תושב ארה״ב. ראו נשואים לתושב חוץ.

כללים לבני זוג שנפרדו או שאיבדו בן או בת זוג (⁦26 U.S.C. 121(d)⁩; ⁦26 CFR 1.121-4⁩):

• פרידה או גירושים: בעלים שבן או בת הזוג שלהם (או בן או בת זוג לשעבר) רשאים לגור בבית לפי מסמך גירושים או פרידה נחשבים כמי שגרים בו גם הם.
• בית שהתקבל מבן או בת זוג או מבן או בת זוג לשעבר: נספרת התקופה שהם היו הבעלים, אבל את תנאי השימוש צריך לקיים בעצמכם.
• בן או בת זוג שנותרו בחיים: מי שנותר בחיים ולא נישא שוב סופר את הבעלות והשימוש של בן או בת הזוג שנפטרו, ויכול להשתמש בתקרה המשותפת אם הבית נמכר תוך 2 שנים מהפטירה ותנאי הפטור המשותף התקיימו רגע לפניה.

יש לי שני בתים: איזה מהם נחשב לדירת המגורים העיקרית?

לאדם יש רק דירת מגורים עיקרית אחת בכל זמן נתון, ורק היא זכאית לפטור (Publication 523). כשגרים בשני בתים, הבית שגרים בו את רוב השנה הוא בדרך כלל דירת המגורים העיקרית (⁦26 CFR 1.121-1(b)(2)⁩).

עובדות נוספות מצביעות לאותו כיוון: הכתובת בדוחות המס, ברישיון הנהיגה, ברישום הרכב וברישום הבוחרים. המקום שבו עובדים, מנהלים חשבון בנק וקבלים דואר. והמקום שבו גרה המשפחה. בית שעברתם אליו בשנים שונות יכול להיות זכאי בתורו, אבל הבדיקה לאחור של 2 שנים מונעת מכם לפטור רווח משני הבתים בתוך 2 שנים. רווח מבית שלא עומד בתנאים חייב במס, ויכול להיכלל במס ההכנסה מהשקעות.

אני גר ביחידה אחת בדופלקס או משתמש בחלק מהבית לעסק: איך מחלקים את הרווח?

התשובה תלויה בשאלה אם שטח העסק או ההשכרה נמצא בתוך אזור המגורים שלכם או ביחידה נפרדת (⁦26 CFR 1.121-1(e)⁩).

חלקו את המחיר ואת הבסיס באותו אופן שחילקתם אותם לצורך פחת, או לפי שטח הרצפה אם לא תבעתם פחת מעולם (Publication 523).

שירות צבאי או Foreign Service: אפשר להאריך את חלון 5 השנים?

כן. חבר בכוחות המדים (uniformed services) או בשירות החוץ של ארה״ב (Foreign Service), עובד קהילת המודיעין, או עובד או מתנדב של Peace Corps ששירתו בחו״ל, יכולים לבחור להשהות את חלון 5 השנים בזמן שהם או בני זוגם בשירות מורחב רשמי מוכר, עד 10 שנים (⁦26 U.S.C. 121(d)(9)⁩ and (12)).

שירות מורחב רשמי מוכר פירושו פקודות ליותר מ-⁠90 ימים או לתקופה בלתי מוגבלת, בתחנת שירות הרחוקה לפחות 50 מייל מהבית, או מגורים בדיור ממשלתי לפי פקודה ממשלתית (Topic 701). הבחירה חלה על נכס אחד בכל פעם, אפשר לבטל אותה בכל עת, והיא נעשית בהגשת הדוח לשנת המכירה ובפטור הרווח (Publication 523).

השתמשתי בפטור ב-⁠2 השנים האחרונות, או קיבלתי את הבית בהחלפה לפי 1031: אפשר עדיין לפטור רווח?

כל אחד מהם יכול לחסום את הפטור. מוכר שפטר רווח מבית אחר ב-⁠2 השנים שלפני המכירה הזאת לא יכול לפטור שוב, אלא אם סיבה של עבודה, בריאות או אירוע בלתי צפוי מאפשרת פטור חלקי (⁦26 U.S.C. 121(b)(3)⁩).

בית שנרכש בהחלפה לפי סעיף 1031 אינו זכאי לפטור אם נמכר תוך 5 שנים מההחלפה. אותו חסם חל על מי שהבסיס שלו נובע ממי שביצע את ההחלפה, כמו ילד שקיבל את הבית במתנה (⁦26 U.S.C. 121(d)(10)⁩; Publication 523). להחלפות, ראו מסים על נכס להשכרה.

קיבלתי את הבית במתנה, בשטר מקרוב משפחה או אחרי פטירת בן או בת זוג: איזה בסיס ואילו שנים נספרים?

הבסיס תלוי באופן שבו הבית הגיע אליכם, והשנים שנספרות תלויות במי נתן אותו (Publication 523).

Publication 523 סופר את זמן הבעלים הקודם רק לגבי בן או בת זוג, בן או בת זוג לשעבר, או בן או בת זוג שנפטרו. לגבי בית מהורה או מעיזבון, בקשו לבדוק את הספירה לפני שאתם מסתמכים על שנות הבעלים הקודם. הוספת ילד לשטר היא מתנה, ראו דוחות מס מתנות. יורש או מנהל עיזבון שמוכרים בית של הורה צריכים לראות דוחות העיזבון והדוח האחרון.

קיבלתי טופס ⁦1099-S⁩ על מכירת הבית: האם חייבים לדווח?

כן. טופס ⁦1099-S⁩ פירושו שהמכירה מדווחת בטופס 8949 וב-⁠Schedule D גם כשכל הרווח נפטר ממס (Topic 701). בלי טופס ⁦1099-S⁩, מדווחים רק אם חלק מהרווח חייב במס, או אם בוחרים לשלם מס עכשיו ולשמור את הפטור למכירה מאוחרת יותר (Publication 523). אפשר לעשות את הבחירה הזאת או לבטל אותה תוך 3 שנים ממועד ההגשה של הדוח, בלי לספור הארכות (⁦26 CFR 1.121-4(g)⁩).

1. בטופס 8949 מדווחים על מחיר המכירה ועל הבסיס כאילו אין פטור, ב-⁠Part II אם הייתם הבעלים של הבית יותר משנה.
2. מזינים את הקוד H בעמודה (f) ואת הרווח הפטור כמספר שלילי בעמודה (g). אם עלויות המכירה אינן מופיעות בטופס ⁦1099-S⁩, מוסיפים אותן לסכום השלילי ומזינים את הקוד EH (הוראות לטופס 8949).
3. מדווחים בטופס 4797 על רווח שמקורו בפחת, ועל רווח בכל חלק עסקי או חלק מושכר נפרד.
4. הפסד עם טופס ⁦1099-S⁩ עדיין מדווחים, עם הקוד L, כך שהסכום נקי יוצא אפס (הוראות ל-⁠Schedule D).

בית שנקנה בהלוואה מאג״ח משכנתא פטורות ממס, או עם תעודת זיכוי משכנתא (mortgage credit certificate), עשוי לחייב החזר זיכוי בטופס 8828 גם כשהרווח נפטר ממס. שמרו את רישומי הרכישה והשיפורים עד 3 שנים אחרי מועד ההגשה של הדוח לשנת המכירה (Publication 523).

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד ובדולרים אמריקאיים. עלויות המכירה הושמטו כדי שהמספרים יהיו עגולים.

השכרה אחרי היציאה מהבית

בעלת בית יחידנית קונה בית ב-⁠⁦US$300,000⁩ וגרה בו חמש שנים. אחר כך היא עוברת דירה ומשכירה אותו שלוש שנים, תובעת ⁦US$20,000⁩ פחת, ומוכרת ב-⁠⁦US$520,000⁩.

• שנים 1 עד 5: דירת מגורים עיקרית.
• שנים 6 עד 8: השכרה. 5 השנים שלפני המכירה כוללות את 2 השנים האחרונות שהיא גרה שם.
• מכירה: הבסיס המתואם הוא ⁦US$280,000⁩ (⁦US$300,000⁩ פחות ⁦US$20,000⁩), ולכן הרווח הוא ⁦US$240,000⁩.

ההשכרה באה אחרי שהיא יצאה מהבית, ולכן היא אינה מקטינה את הפטור. ⁦US$20,000⁩, בגובה הפחת, חייבים במס. ⁦US$220,000⁩ האחרים נמצאים מתחת לתקרה של ⁦US$250,000⁩ ונפטרים ממס.

מעבר בגלל עבודה אחרי 14 חודשים

בעל בית יחיד שעבד 10 מייל מהבית מקבל עבודה חדשה במרחק 300 מייל בזמן שהוא גר בבית, ומוכר אחרי 14 חודשים של בעלות ומגורים, עם רווח של ⁦US$40,000⁩. המעבר בגלל עבודה עומד במקרה המוגן של 50 מייל. התקרה החלקית היא ⁦14/24⁩ מ-⁠⁦US$250,000⁩, בערך ⁦US$145,800⁩, ולכן כל הרווח של ⁦US$40,000⁩ נפטר ממס.

שני בתים אחרי נישואים

כל אחד מבני הזוג היה הבעלים של בית וגר בו לפני הנישואים. הם עוברים לבית שלה, והוא מוכר את הבית שלו בזמן שעדיין יש לו 2 שנות מגורים מתוך 5 השנים האחרונות, עם רווח של ⁦US$180,000⁩. בדוח המשותף שלהם התקרה לבית שלו היא ⁦US$250,000⁩ ולא ⁦US$500,000⁩: היא מעולם לא גרה שם, ומעבר משותף אינו סיבה של עבודה, בריאות או אירוע בלתי צפוי, ולכן חלקה הוא אפס. הרווח שלו, ⁦US$180,000⁩, נפטר כולו ממס.

שונה אצלכם?

• הבית הושכר, שימש לעסק או הוחזק בנאמנות: החלוקה בין רווח חייב במס לרווח פטור דורשת את דפי החישוב המלאים. קבלו ליווי במס לאנשים פרטיים.
• הרווח גבוה מהתקרה שלכם, או שמכרתם אחרי גירושים או פטירת בן או בת זוג: בקשו לבדוק את התקרה ואת הבסיס עם ליווי במס לאנשים פרטיים, ותכננו תשלומים עם מקדמות מס רבעוניות.
• הנכס היה רק להשכרה, או שאתם מבצעים החלפה לפי 1031: ראו מסים על נכס להשכרה.
• הבית שייך ל-⁠LLC: ראו נכס להשכרה ב-⁠LLC.
• הבית נמצא מחוץ לארה״ב, או שהמטבע השתנה: ראו נכס בחו״ל.
• אתם גרים בקנדה ומוכרים נכס בארה״ב: ראו קנדים שמוכרים נדל״ן בארה״ב.
• אתם מוכרים בית בקנדה כתושבי קנדה: ראו הפטור הקנדי על דירת מגורים עיקרית.
• אתם מוכרים בית של הורה כמנהלי עיזבון או כיורשים: ראו דוחות העיזבון והדוח האחרון.
• הבית נמצא במדינה שאתם כבר לא גרים בה: ראו סף הגשת דוח מדינתי לתושבי חוץ.
• אתם נותנים את הבית במתנה או מוסיפים ילד לשטר: ראו דוחות מס מתנות.