بیرون ملک گھر کرائے پر دینے یا بیچنے پر امریکی ٹیکس

کیا مجھے بیرون ملک گھر کا کرایہ اپنے امریکی گوشوارے میں رپورٹ کرنا ہوگا؟

جی ہاں، اگر آپ امریکی شہری یا مقیم ہیں اور امریکی گوشوارہ جمع کراتے ہیں تو غیر ملکی کرایہ آپ کی دنیا بھر کی آمدنی کا حصہ ہے۔ عموماً کرایہ اور اس سے متعلق اخراجات Schedule E پر رپورٹ کیے جاتے ہیں، چاہے رقم بیرون ملک ہی رہے یا کوئی دوسرا ملک اس پر ٹیکس لے (IRS: امریکی مقیم افراد; Schedule E کی ہدایات)۔

اگر آپ جائیداد کو اپنے گھر کے طور پر استعمال کرتے ہیں اور سال میں 15 دن سے کم کرائے پر دیتے ہیں تو آپ وہ کرایہ رپورٹ نہیں کرتے اور کرائے کے اخراجات کی کٹوتی بھی نہیں لیتے (IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد)۔

کرائے کے اخراجات میں مرمت، بیمہ، پراپرٹی ٹیکس، رہن کا سود اور فرسودگی شامل ہو سکتے ہیں۔ اگر آپ گھر ذاتی طور پر بھی استعمال کرتے ہیں تو ان اخراجات کا صرف کرائے والا حصہ Schedule E پر آتا ہے۔ مہمانوں کو نمایاں خدمات دینے سے رپورٹنگ کا فارم بدل سکتا ہے، اور ذاتی استعمال کے دن اور غیر فعال نقصان کی حدیں قابل کٹوتی رقم بدل سکتی ہیں۔ ان حسابات کے لیے کرائے کی جائیداد پر ٹیکس دیکھیں (IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد; Schedule E کی ہدایات)۔

میں کرایہ، اخراجات اور خریداری کی قیمت امریکی ڈالر میں کیسے بدلوں؟

کرایہ اور کرائے کے اخراجات کو اس وقت بدلیں جب آپ کے حساب کے طریقے کے مطابق وصول ہوں، ادا ہوں یا واجب ہوں۔ جو غیر ملکی آمدنی ٹیکس آپ کریڈٹ کے طور پر لیتے ہیں اس کے لیے شرح تبادلہ کے الگ قواعد ہیں۔ گھر بیچنے کے دن کی شرح اس کی خریداری کی لاگت کو دوبارہ طے نہیں کرتی (IRS: غیر ملکی کرنسی اور شرح تبادلہ; IRS: انفرادی افراد کے لیے غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ)۔

IRS کی کوئی ایک سرکاری شرح تبادلہ نہیں ہے، اور عموماً وہ شائع شدہ ایسی شرح قبول کرتا ہے جو آپ مسلسل ایک ہی طرح استعمال کریں۔ شرح کا ماخذ اور تاریخ وار لین دین کا ریکارڈ رکھیں۔ سالانہ اوسط شرح خریداری یا فروخت کی تاریخ کی شرح کا متبادل نہیں ہے۔ جس غیر ملکی آمدنی ٹیکس کا کریڈٹ واجب ہونے پر لیا جائے، اس کے لیے عموماً متعلقہ ٹیکس سال کی اوسط شرح لاگو ہوتی ہے، کچھ استثنا کے ساتھ؛ دیکھیں امریکی گوشوارے میں غیر ملکی آمدنی (IRS: سالانہ اوسط شرح تبادلہ; IRS: انفرادی افراد کے لیے غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ)۔

بیرون ملک کرائے کی جائیداد کی فرسودگی کیسے نکلتی ہے؟

بیرون ملک رہائشی کرائے کی عمارت پر عموماً متبادل فرسودگی نظام (ADS) لاگو ہوتا ہے: اگر عمارت 2017 کے اختتام کے بعد استعمال میں آئی تو 30 سال پر سیدھی لکیر والی فرسودگی، اور اگر پہلے استعمال میں آئی تو 40 سال پر۔ زمین پر فرسودگی نہیں ملتی، اور جس جائیداد پر ADS لازم ہو وہ بونس فرسودگی نہیں لے سکتی۔ ایسی عمارت section 179 کی کٹوتی کی بھی اہل نہیں ہوتی (IRS: جائیداد کی فرسودگی کیسے نکالیں)۔

سابق گھر پر فرسودگی شروع کرنے کے لیے لی گئی کم قیمت فروخت پر منافع نکالنے کے لیے خودبخود اس کی لاگت کی بنیاد نہیں بن جاتی۔ اصل لاگت کی بنیاد، بہتری کے ریکارڈ، کرائے کے استعمال کی تاریخ کی مالیت اور فرسودگی کا گوشوارہ الگ الگ محفوظ رکھیں (IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد)۔

کیا میں غیر ملکی پراپرٹی ٹیکس اور رہن کے سود کی کٹوتی لے سکتا ہوں؟

غیر ملکی پراپرٹی ٹیکس اور رہن کے سود کا کرائے والا حصہ عموماً Schedule E پر کرائے کی آمدنی کم کر سکتا ہے۔ صرف ذاتی استعمال والے گھر کا غیر ملکی پراپرٹی ٹیکس تفصیلی کٹوتی نہیں ہے؛ اور غیر ملکی پراپرٹی ٹیکس غیر ملکی آمدنی ٹیکس کریڈٹ بھی نہیں ہے (IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد; 26 U.S.C. §164; IRS: انفرادی افراد کے لیے غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ)۔

بیرون ملک ذاتی طور پر استعمال ہونے والے مرکزی یا دوسرے گھر کا رہن کا سود Schedule A پر اہل ہو سکتا ہے، بشرطیکہ آپ تفصیلی کٹوتیاں لیں اور قرض اہل گھر کی ضمانت پر ہو، عام قرض اور استعمال کی حدوں کے ساتھ۔ اگر گھر ذاتی اور کرائے دونوں کے لیے استعمال ہو تو سود کو دونوں میں تقسیم کریں؛ ری فنانسنگ سے ملنے والی جو رقم ذاتی خرچ پر لگے وہ خودبخود کرائے کا خرچ نہیں بنتی (IRS: گھر کے رہن کے سود کی کٹوتی; IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد)۔

کیا میں بیرون ملک کے گھر پر امریکی گھر فروخت کی چھوٹ استعمال کر سکتا ہوں؟

جی ہاں، صرف مقام کی وجہ سے چھوٹ نہیں رکتی۔ اگر بیرون ملک کا گھر آپ کا مرکزی گھر تھا، آپ عموماً فروخت سے پہلے کے پانچ سالوں میں سے کم از کم دو سال اس کے مالک رہے اور اس میں رہے، اور پچھلے دو سالوں میں کسی دوسری فروخت پر چھوٹ استعمال نہیں کی، تو یہ امریکی حدیں لاگو ہو سکتی ہیں۔ اہل کام کی منتقلی، صحت کے مسئلے یا غیر متوقع واقعے کے بعد جزوی چھوٹ مل سکتی ہے (26 U.S.C. §121; IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

اگر آپ یا آپ کا شریک حیات امریکی فوج، Foreign Service، انٹیلی جنس کمیونٹی یا Peace Corps میں اہل توسیعی ڈیوٹی پر ہے تو آپ فروخت والے سال کے گوشوارے میں پانچ سالہ شرط کو 10 سال تک معطل کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں (IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

مشترکہ حد پوری لینے کے لیے دونوں میاں بیوی کو رہائش اور پچھلی فروخت کی شرائط پوری کرنی ہوں گی، اور کم از کم ایک کو ملکیت کی شرط پوری کرنی ہوگی۔ اگر صرف ایک اہل ہو تو چھوٹ کم ہو سکتی ہے۔ اگر آپ کا شریک حیات امریکی ٹیکس کے لیے مقیم نہیں ہے تو مشترکہ گوشوارے کی اہلیت غیر مقیم شریک حیات سے شادی میں دیکھیں (IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

دوسرا گھر یا ایسی جائیداد جو صرف کرائے کے لیے رکھی گئی ہو، چھوٹ کے لیے اہل نہیں۔ اگر آپ نے فروخت سے پہلے کے پانچ سالوں میں گھر مماثل جائیداد کے تبادلے (like-kind exchange) کے ذریعے حاصل کیا ہو تو چھوٹ دستیاب نہیں۔ ماضی میں کرائے پر استعمال کی وجہ سے باقی منافع چھوٹ میں آ جانے کے باوجود فرسودگی کا منافع قابل ٹیکس رہ سکتا ہے۔ 2008 کے بعد کی وہ مدت جس میں نہ آپ نے نہ آپ کے شریک حیات نے گھر کو مرکزی گھر کے طور پر استعمال کیا، چھوٹ کو محدود کر سکتی ہے، چاہے گھر خالی رہا ہو یا دوسرا گھر ہو؛ مرکزی گھر کے طور پر آخری دن کے بعد کا استعمال عموماً شمار نہیں ہوتا۔ استثنا لاگو ہوتے ہیں۔ فرسودگی اور استعمال کے دنوں کی تفصیل کے لیے کرائے کی جائیداد پر ٹیکس دیکھیں (IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

مرکزی گھر پر قابل ٹیکس منافع یا Form 1099-S ملنے پر Form 8949 اور Schedule D درکار ہو سکتے ہیں؛ کرائے یا الگ کاروباری حصے کے لیے Form 4797 درکار ہو سکتا ہے۔ ذاتی گھر پر نقصان قابل کٹوتی نہیں ہوتا (IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

کرنسی کی قدر بدل جائے تو امریکی ڈالر میں منافع کیسے نکالوں؟

فروخت کی رقم اور فروخت کے اخراجات کو ان کی لین دین کی تاریخوں پر امریکی ڈالر میں بدلیں، پھر گھر کی ایڈجسٹ شدہ امریکی ڈالر لاگت کی بنیاد منہا کریں۔ آغاز خریداری کی تاریخ کی امریکی ڈالر لاگت سے کریں؛ اہل خریداری کے اخراجات اور بہتریاں ان کی اپنی تاریخوں پر شامل کریں، اور کرائے کے استعمال کی وجہ سے ملنے والی یا ملنے کے قابل فرسودگی منہا کریں (IRS: غیر ملکی کرنسی اور شرح تبادلہ; IRS: اثاثوں کی لاگت کی بنیاد; IRS: اپنا گھر بیچنا)۔

گھر کی مقامی کرنسی میں قیمت نہ بدلی ہو تب بھی امریکی ڈالر میں منافع ہو سکتا ہے۔ پہلے امریکی منافع نکالیں، پھر گھر فروخت کی چھوٹ اور غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کو جانچیں۔ خریداری اور فروخت کے معاہدے، کلوزنگ اسٹیٹمنٹس، بہتری کے انوائس، شرح تبادلہ اور ماضی کی فرسودگی کے ریکارڈ محفوظ رکھیں۔

غیر ملکی کرنسی کا رہن ادا کرنے پر کیا الگ امریکی منافع بنتا ہے؟

رہن اور گھر الگ الگ لین دین ہیں۔ قرض لینے اور واپس کرنے کے درمیان شرح تبادلہ بدلنے سے کرنسی کا الگ نتیجہ بن سکتا ہے؛ ذاتی گھر کا رہن ادا کرنے پر ذاتی لین دین کے قواعد کے تحت قابل ٹیکس منافع بنتا ہے یا نہیں، یہ section 988(e) کے متن سے پوری طرح طے نہیں ہوتا۔ قرض کی کرنسی کا نتیجہ گھر کی فروخت کے منافع میں شامل نہ کریں (26 U.S.C. §988)۔

قانون غیر ملکی کرنسی کے قرض کو ممکنہ کرنسی لین دین سمجھتا ہے، مگر کچھ ذاتی لین دین کو اپنے عام قواعد سے باہر رکھتا ہے۔ ذاتی کرنسی کا نقصان عموماً قابل کٹوتی نہیں ہوتا۔ کرائے کی جائیداد کے قرض کا معاملہ مختلف ہو سکتا ہے کیونکہ وہ آمدنی کمانے سے جڑا ہے۔ قرض کی اصل رقم، ہر اصل زر کی ادائیگی، قرض کی مکمل ادائیگی کا بیان، تاریخیں اور شرح تبادلہ محفوظ رکھیں؛ کرنسی میں بڑی تبدیلی ہو تو الگ جائزہ لینا چاہیے (26 U.S.C. §988; 26 U.S.C. §165)۔

کیا میں کرائے یا فروخت پر ادا کیے گئے غیر ملکی ٹیکس کا کریڈٹ لے سکتا ہوں؟

کرائے یا قابل ٹیکس فروخت پر قانوناً واجب غیر ملکی آمدنی ٹیکس امریکی غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ کا اہل ہو سکتا ہے۔ کرایہ اور غیر منقولہ جائیداد کی فروخت کا منافع عموماً وہیں کا ماخذ مانا جاتا ہے جہاں جائیداد واقع ہو، مگر قابل استعمال کریڈٹ متعلقہ Form 1116 زمرے میں غیر ملکی ماخذ کی آمدنی پر امریکی ٹیکس پر منحصر ہے۔ غیر ملکی پراپرٹی ٹیکس ایک خرچ ہے، آمدنی ٹیکس کریڈٹ نہیں (IRS: Form 1116 کی ہدایات; IRS: انفرادی افراد کے لیے غیر ملکی ٹیکس کریڈٹ)۔

جو غیر ملکی ٹیکس امریکی آمدنی سے خارج منافع پر ادا ہو، اس سے قابل استعمال کریڈٹ نہیں بن سکتا۔ کریڈٹ سادہ ڈالر کے بدلے ڈالر کی واپسی نہیں ہے، اور جب کرائے کی جائیداد فعال کاروبار ہو تو آمدنی کا زمرہ بدل سکتا ہے۔ Form 1116 اور کریڈٹ کی حدوں کے لیے امریکی گوشوارے میں غیر ملکی آمدنی دیکھیں (IRS: Form 1116 کی ہدایات)۔

میں امریکی ہوں اور کینیڈا میں اپنا گھر بیچ رہا ہوں: کیا فرق ہے؟

امریکی شہری کو امریکی گھر فروخت کی چھوٹ ضرور جانچنی چاہیے، چاہے کینیڈا منافع کو مستثنیٰ قرار دے۔ کینیڈا میں مرکزی رہائش کا اعلان ایک الگ دعویٰ ہے؛ اگر اس کے بعد فروخت پر کینیڈا کا کوئی آمدنی ٹیکس واجب نہ رہے تو امریکی ٹیکس کے مقابل کریڈٹ لینے کے لیے اس فروخت کا کوئی کینیڈین آمدنی ٹیکس موجود نہیں ہوتا (IRS: بیرون ملک رہنے والے امریکی شہری اور مقیم غیر ملکی; CRA: مرکزی رہائش; IRS: Form 1116 کی ہدایات)۔

اگر آپ کینیڈا کے مقیم ہیں تو کینیڈین اعلان کے لیے کینیڈا میں مرکزی رہائش کی چھوٹ دیکھیں۔ اگر آپ کینیڈین جائیداد بیچتے وقت کینیڈا کے غیر مقیم ہیں تو کینیڈا کے اطلاع اور ودہولڈنگ کے عمل کے لیے غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت دیکھیں۔ امریکی ڈالر کا منافع کینیڈین ڈالر کے منافع سے مختلف ہو سکتا ہے، اس لیے یہ فیصلہ کرنے سے پہلے کہ ایک ملک کا ٹیکس دوسرے کے ٹیکس کو کم کر سکتا ہے یا نہیں، دونوں حساب تیار کریں۔

اگر میں امریکی مقیم بننے سے پہلے گھر کا مالک تھا تو کیا ہوگا؟

خریدے ہوئے گھر کی امریکی لاگت کی بنیاد عموماً اس کی اصل لاگت سے شروع ہوتی ہے، اس دن کی قیمت سے نہیں جب آپ امریکی مقیم بنے۔ مقیم بننا بذات خود نئی خریداری یا امریکی لاگت کی بنیاد کی عمومی ازسرنو ترتیب نہیں بناتا۔ حصول یا انتخاب کے خاص حقائق کا الگ جائزہ ضروری ہے (26 U.S.C. §1012; IRS: اثاثوں کی لاگت کی بنیاد)۔

اگر آپ سال کے دوران امریکی مقیم بنے تو آپ کی رہائش شروع ہونے سے پہلے وصول ہونے والا غیر ملکی ماخذ کا کرایہ یا بیرون ملک گھر کی فروخت عموماً امریکی ٹیکس سے باہر ہے۔ پہلے سال میں رہائش کا انتخاب آپ کی رہائش کی ابتدائی تاریخ پہلے کر سکتا ہے: اگلے سال کا کافی موجودگی کا ٹیسٹ پورا ہونے کے بعد اپنا بیان Form 1040 کے ساتھ لگائیں، اور ضرورت ہو تو گوشوارہ جمع کرانے کی توسیع مانگیں۔ اگر شریک حیات سال کے کچھ حصے میں غیر مقیم تھا اور سال کے اختتام پر کم از کم ایک شریک حیات امریکی شہری یا مقیم ہے تو دونوں مشترکہ گوشوارے پر دونوں کے دستخط والے بیان کے ساتھ پورے سال کی رہائش کا انتخاب کر سکتے ہیں؛ ترمیم شدہ انتخاب عموماً اصل گوشوارے سے تین سال کے اندر یا ٹیکس ادائیگی سے دو سال کے اندر، جو بعد میں ہو، جمع کرانا ہوتا ہے۔ دیکھیں آپ کا پہلا امریکی ٹیکس گوشوارہ (IRS: غیر ملکیوں کے لیے امریکی ٹیکس گائیڈ)۔

اصل خریداری کے ریکارڈ اور تاریخ کے مطابق شرح تبادلہ تلاش کریں، چاہے خریداری امریکی رہائش سے کئی سال پہلے ہوئی ہو۔ اگر گھر آپ کو وراثت میں یا تحفے میں ملا تو تحفے اور وراثت کی لاگت کی بنیاد کے قواعد مختلف ہیں۔ اگر وہ بعد میں کرائے پر دیا گیا تو کرائے کا استعمال شروع ہونے کے وقت کی منصفانہ مارکیٹ قیمت بھی حاصل کریں؛ یہ قیمت فرسودگی کے لیے اہم ہے، ضروری نہیں کہ فروخت کے منافع کے لیے ہو (IRS: رہائشی کرائے کی جائیداد)۔

مثال

کینیڈین ڈالر (C$) اور امریکی ڈالر (US$) میں فرضی رقوم، بغیر فیس، بہتری یا کرائے کے استعمال کے: آپ نے کینیڈا میں گھر C$400,000 میں خریدا جب C$1 برابر US$0.70 تھا۔ اس کی امریکی لاگت کی بنیاد US$280,000 ہے۔ آپ نے اسے اسی C$400,000 میں بیچا جب C$1 برابر US$0.80 تھا، جس سے US$320,000 کی وصولی اور US$40,000 کا منافع بنا۔

کینیڈین ڈالر میں قیمت کا منافع نہیں ہے، مگر امریکی ڈالر میں منافع ہے۔ اگر گھر امریکی مرکزی گھر کی شرائط پوری کرتا ہو تو منافع مستثنیٰ ہو سکتا ہے۔ اگر وہ دوسرا گھر تھا تو منافع عموماً امریکہ میں قابل ٹیکس ہے۔ کینیڈین رہن کی ادائیگی کا کرنسی کے لحاظ سے الگ جائزہ لینا ہوگا۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• آپ گھر کی ملکیت کے دوران کینیڈا میں رہے: دونوں گوشواروں کے لیے کینیڈا میں رہنے والے امریکی دیکھیں۔
• جائیداد سال کے کچھ حصے میں کرائے پر دی گئی یا ذاتی طور پر استعمال ہوئی: Schedule E، نقصانات اور فرسودگی کے لیے کرائے کی جائیداد پر ٹیکس دیکھیں۔
• کینیڈا فروخت پر ٹیکس لگاتا ہے یا ودہولڈنگ کرتا ہے: صورت کے مطابق کینیڈا میں مرکزی رہائش کی چھوٹ یا غیر مقیم افراد کی کینیڈین جائیداد کی فروخت استعمال کریں۔
• آپ کینیڈا کے مقیم ہیں اور جائیداد کینیڈا سے باہر ہے: کینیڈین گوشوارے کے لیے کینیڈا سے باہر جائیداد دیکھیں۔
• آپ کو گھر وراثت میں یا تحفے میں ملا: تحفے اور وراثت کی لاگت کی بنیاد دیکھیں۔
• آپ گھر کے براہ راست مالک ہیں: گھر خود FBAR یا Form 8938 پر رپورٹ نہیں ہوتا۔ کرایہ یا فروخت کی رقم رکھنے والا غیر ملکی اکاؤنٹ رپورٹ کے قابل ہو سکتا ہے؛ دیکھیں غیر ملکی اکاؤنٹس کی رپورٹنگ (IRS: Form 8938 اور FBAR کا موازنہ)۔
• فروخت پر دونوں ملکوں میں ٹیکس لگتا ہے، کرنسی میں شدید تبدیلی آئی، یا آپ نے غیر ملکی کرنسی کا قرض ادا کیا: دونوں کلوزنگ اسٹیٹمنٹس، قرض کے ریکارڈ، شرح تبادلہ، غیر ملکی گوشوارے اور ٹیکس ادائیگی یا واپسی کے ریکارڈ سرحد پار ٹیکس کے پاس لائیں۔